Consumidor inmobiliario: Garantías, información y contratos
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- Nieves Lara Vega
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1 Consumidor inmobiliario: Garantías, información y contratos Posse Herrera Ruiz Andrés Montoya Cali, abril 2 de 2014
2 CONTENIDO 1 Garantías inmobiliarias 2 Información y publicidad 3 Aspectos contractuales y procesales
3 1 Garantías - Normas aplicables Ley 1448 de 2011 Decreto 735 de 2013 Eventualmente disposiciones del Código Civil y normas del orden local.
4 1 Diferencias conceptuales Vicios ocultos Garantía en el Código Civil y en el Código de Comercio. Garantías al consumidor
5 1 Relación de consumo Proveedor Productor Proveedor Productor Consumidor Consumidor: Destinatario final. Necesidad propia, privada, doméstica y empresarial (no ligada intrínsecamente a su actividad económica). Consumidor
6 1 Relación contractual (general) Proveedor Productor Constructor No aplica el Estatuto del Consumidor
7 1 Relación de solidaridad Productor Proveedor Constructor Enajenador Consumidor
8 1 Garantía legal Estatuto del Consumidor Ley 1480 de 2011, Art. 5. Obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas.
9 1 Garantía al consumidor: Qué comprende? 1. Reparación 2. Devolución del dinero 3. Sustitución del producto
10 1 Obligación de reparación Comprende: 1. Reparación gratuita y suministro de repuestos. 2. Reparación gratuita, a elección del consumidor, en caso de repetirse la falla. *Imágenes tomadas del archivo de la Secretaría del Hábitat de Bogotá
11 1 Devolución del dinero *Procede cuando se repite la falla o no es posible reparar. Frente a acabados y líneas vitales: una suma equivalente al acabado o línea vital afectado. Frente a estabilidad: Si hay crédito, devolver el valor de la cuota inicial y de las cuotas pagadas. El productor o expendedor paga al banco el saldo. Si no hay crédito, se paga el valor del bien dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la suscripción de escritura pública de transferencia.
12 1 Sustitución del producto En sentencia 5971 del 11 de octubre de 2012 la SIC ordenó a una constructora proceder a realizar la entrega de uno de los inmuebles que ya se encuentren listos para entrega ( ) inmueble de igual, similares e incluso mejores características de diseño, área y ubicación de aquel
13 1 Término de la garantía Un (1) año para acabados y líneas vitales (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustibles). Diez (10) años para estabilidad de la obra. *Imágenes tomadas del archivo de la Secretaría del Hábitat de Bogotá
14 1 Casos - Garantías Sentencia 1207 de 2012 Hechos: - Promesa de compraventa. - Se paga la totalidad del precio. - A la entrega se encuentran defectos. - Constructora no responde a varias reclamaciones.
15 1 Casos - Garantías Sentencia 1207 de 2012 Consideraciones: - Inversión en la carga de la prueba en el derecho de consumo. - C-1141 de 2000 Corte Constitucional. - Demandado debe probar. Decisión: Condena. Ordena cambiar varios elementos relativos a los acabados y ordena corregir elementos estructurales solucionando los problemas de grietas y humedades.
16 1 Investigaciones SIC 2011 a constructoras Concepto Porcentaje Diferencia de diseño 31% Acabados 24% Zonas comunes 12% Diferencia de área 12% Retraso en la entrega 10% Otros 11%
17 1 Multas de SIC a constructoras (2011) Concepto Porcentaje Acabados 32% Diferencia de diseño 21% Diferencia de área 16% Retraso en la entrega 11% Zonas comunes 10% Otros 10%
18 1 Conflictos SIC Autoridades locales Decreto 078 de 1987, Art. 2. El Distrito Especial de Bogotá y los municipios ejercen control e imponen multas por: Desmejoramiento de las especificaciones contempladas en los planos arquitectónicos. Incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal. Incumplimiento de los modelos de contratos aprobados
19 1 Conflictos SIC Autoridades locales Decreto 4886 de 2011, Art. 1. La Superintendencia de Industria y Comercio ejercerá las siguientes funciones: ( ) 22. Velar por la observancia de las disposiciones sobre protección al consumidor y dar trámite a las reclamaciones o quejas que se presenten, cuya competencia no haya sido asignada a otra autoridad ( ).
20 1 Reclamación directa Dec. 735/13 Consumidor Productor o vendedor Productor o vendedor Reclama Visita Responde Término de la garantía 5 días hábiles desde reclamo 10 días hábiles (acabados y líneas vitales) o 30 días hábiles (acabados) desde visita
21 1 Responsabilidad contractual de consumo (exoneración) Proveedor Productor Consumidor Fuerza mayor o caso fortuito El hecho de un tercero El uso indebido del bien por parte del consumidor El consumidor no atendió las instrucciones de instalación, uso o mantenimiento indicadas en el manual del producto y en la garantía.
22 1 Responsabilidad contractual general (exoneración) Proveedor Productor Constructor Inexistencia de acto u omisión Rompimiento del vínculo causal Inexistencia de daño Fuerza mayor o caso fortuito Hecho de un tercero Culpa exclusiva de la víctima Otras circunstancias de exoneración
23 CONTENIDO 1 Garantías inmobiliarias 2 Información y publicidad 3 Aspectos contractuales y procesales
24 2 Definiciones Ley 1480 de 2011 Publicidad: toda forma y contenido de comunicación que tenga como finalidad influir en las decisiones de consumo. (Art. 5-12) Publicidad engañosa: aquella cuyo mensaje no corresponda a la realidad o sea insuficiente, de manera que induzca o pueda inducir a error, engaño o confusión. (Art. 5-7)
25 2 Atributos de la información Veraz Suficiente Clara Oportuna Verificable Comprensible Precisa Idónea Completa Debe comprender los riesgos
26 2 Información del precio Ley Art. 26. El proveedor está obligado a informar al consumidor: - El precio de venta al público en pesos colombianos, incluidos todos los impuestos y costos adicionales de los productos. - El precio debe informarse visualmente y el consumidor solo estará obligado a pagar el precio anunciado.
27 2 Información del precio - Los costos adicionales al precio, generados por estudio de crédito, seguros, transporte o cualquier otra erogación a cargo del consumidor, deberá ser informada adecuadamente, especificando el motivo y el valor de los mismos. - En el evento de que aparezcan dos (2) o más precios, prevalece el más bajo.
28 2 Circunstancias especiales que se deben informar Garantías Condiciones de uso y mantenimiento Áreas Riesgos de consumo o utilización Productos nocivos para la salud
29 2 Medios de transmisión Folletos Volantes Pasacalles Sala de ventas Apartamento modelo Vendedores Licencia de construcción Planos Maquetas Internet
30 2 El consumidor medio o racional Persona promedio No hace un análisis a profundidad La temporalidad del mensaje Se basa en información objetiva Sentido común y usual de las palabras
31 2 Qué incide en la decisión de adquirir un bien inmueble? Precio Forma de pago Acabados Áreas privadas Metraje Acceso a servicios Zonas comunes Destinación Vista Entrada de luz Portería Ascensores Parqueaderos
32 2 Responsabilidad contractual de consumo (exoneración) Proveedor Productor Consumidor Fuerza mayor o caso fortuito. Publicidad adulterada sin que lo hubiera podido evitar. Publicidad suplantada sin que lo hubiera podido evitar.
33 2 Publicidad Ley 1480, Art. 29. Las condiciones objetivas y específicas anunciadas en la publicidad obligan al anunciante, en los términos de dicha publicidad *Imágenes tomadas del archivo de la Secretaría del Hábitat de Bogotá
34 2 Circular Única (SIC) Campo de aplicación: todas las personas naturales o jurídicas que vendan o promocionen inmuebles destinados a vivienda. Responsabilidad: por no corresponder lo informado a la realidad o por inducir a error al consumidor. *Imágenes tomadas del archivo de la Secretaría del Hábitat de Bogotá
35 2 Circular Única (SIC) Carácter contractual de la información: Las declaraciones o manifestaciones relacionadas con características, componentes o atributos de bienes y servicios que son anunciadas a los consumidores a través de cualquier medio de información, se entiende que forman parte del contexto contractual.
36 2 Circular Única (SIC) Áreas: Se deberá informar el área privada construida, sin perjuicio de que se indiquen otras áreas, como el área privada libre o las áreas comunes de uso exclusivo. El área indicada sin alguna calificación se presume que es privada construida. Modificaciones: Únicamente las ordenadas por la curaduría o la alcaldía?
37 2 Circular Única (SIC) Parqueaderos: Cuando los parqueaderos de los propietarios estén ubicados en áreas comunes de uso exclusivo, se deberá informar a los consumidores que una vez constituida la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios, con la decisión de más del 70% del coeficiente de la copropiedad, podrá modificar la destinación de las áreas comunes de uso exclusivo.
38 2 Circular Única (SIC) Si el proyecto es por etapas se deberá especificar qué zonas se entregan con cada una y el tiempo estimado de las etapas Valor estimado de la cuota de administración
39 2 Circular Única (SIC) Estrato socioeconómico Características de zona de parqueo *Imágenes tomadas del archivo de la Secretaría del Hábitat de Bogotá
40 2 Circular Única (SIC) Características de los muebles y equipos a entregar Calidad de los acabados *Imágenes tomadas del archivo de la Secretaría del Hábitat de Bogotá
41 2 Casos Información y publicidad Resolución 9149 de 2014 Hechos: - Ofrecimiento de amplias zonas verdes - Las amplias zonas verdes se referían a zonas de cesión gratuita de carácter público. Consideraciones: Anunciar amplias zonas verdes en un conjunto cerrado da la impresión de que el consumidor será copropietario de zonas verdes que hagan parte de la copropiedad. Decisión: Condena. Multa de $ (Según L. 1480)
42 2 Casos Información y publicidad Resolución 8067 de 2013 Hechos: - El vendedor informó repetidamente que el piso era de madera, siendo una característica relevante para la compra. - El comprador informó que su intención era pulir el piso. - Al entregarse el inmueble, el piso resultó no ser de madera maciza sino que el piso era laminado.
43 2 Casos Información y publicidad Resolución 8067 de 2013 Consideraciones: - Aspectos como el precio o las condiciones objetivas, sus limitaciones y restricciones deben ser expresados de tal manera que no tengan la potencialidad de inducir en error. - Madera laminada, aunque se asemeje, no es madera natural en sentido estricto. - No es obligación del comprador conocer y diferenciar los tipos de piso y reconocer por su cuenta el tipo de piso instalado. Decisión: Condena. Multa de $ (Según Dec de 1982, eventualmente aplicable a situaciones consolidadas antes de L. 1480)
44 2 Casos Información y publicidad Resolución 4282 de 2013 Hechos: - No se informó sobre la ubicación de la torre en la que quedaba el apartamento comprado ni del salón comunal mediante maquetas o imágenes. - Al construirse, el balcón de la habitación principal quedó al lado del salón comunal y del salón de juegos, lo cual, si se hubiera sabido, hubiera influido en la compra de ese apartamento en particular. - Se ofreció y al momento de la inspección no se había construido: piscina, cancha múltiple, senderos peatonales y zona de recreación infantil.
45 2 Casos Información y publicidad Resolución 4282 de 2013 Consideraciones: - La ubicación del salón comunal y su distancia respecto del balcón, según el contexto de este caso, resulta esencial y determinante en la decisión de compra. - Es el productor o expendedor de bienes y servicios quien debe demostrar su cumplimiento a las obligaciones legales derivadas del Estatuto de Protección al Consumidor, toda vez que está en mejor posición de hacerlo. Decisión: Condena. Multa de $ (Según Dec de 1982).
46 CONTENIDO 1 Garantías inmobiliarias 2 Información y publicidad 3 Aspectos contractuales y procesales
47 3 Protección contractual Interpretación favorable al consumidor Contratos de adhesión Cláusulas abusivas (ineficacia de pleno derecho) Protección al consumidor de comercio electrónico (L. 1480, arts )
48 3 Tipos de reclamaciones Vía jurisdiccional. Requiere reclamación directa previa. Superintendencia de Industria y Comercio Jurisdicción ordinaria Vía administrativa. Municipios y Distritos. Superintendencia de Industria y Comercio
49 3 Sanciones administrativas Artículo 61 de la Ley 1480: Multas hasta por salarios mínimos legales mensuales. Cierre temporal del establecimiento de comercio. Cierre definitivo por reincidencia o retiro de página web o medio electrónico. Prohibición temporal o definitiva de producir, distribuir u ofrecer. Destrucción de productos perjudiciales para la salud y seguridad. Multas sucesivas hasta SMLV por inobservancia de órdenes o instrucciones.
50 3 Acciones jurisdiccionales Ley 1480 Acciones populares y de grupo. Acción de responsabilidad por producto defectuoso. Acción de protección al consumidor.
51 Andrés Montoya Bogotá Medellín - Barranquilla
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