LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR EN CUANTO A LA OFERTA, PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD DIRIGIDAS A LA VENTA O ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS

Transcripción

1 LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR EN CUANTO A LA OFERTA, PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD DIRIGIDAS A LA VENTA O ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS La vivienda, nadie l pne en duda, es un bien de primera necesidad que, ya sea en régimen de prpiedad de alquiler, exige una transparencia y unas garantías mínimas pr l que hace al derech de ls cnsumidres en acceder a su us. Garantías recncidas y amparadas pr el artícul 51 de la Cnstitución españla, cuand establece que ls pderes públics garantizarán la defensa de ls cnsumidres y usuaris, prtegiend, mediante prcedimients eficaces, la seguridad, la salud y ls legítims intereses ecnómics de ls misms, prmviend asimism su infrmación y educación. Cn el fin de dar cumplimient al citad mandat cnstitucinal, se aprbó la Ley General para la Defensa de ls Cnsumidres y Usuaris, de 19 de juli de 1984, que cnsagra cm un derech básic de ls cnsumidres y usuaris la infrmación crrecta sbre ls diferentes prducts servicis y la educación divulgación para facilitar el cncimient sbre su adecuad us, cnsum disfrute, señaland expresamente que éste, junt cn ls demás derechs de ls cnsumidres y usuaris, serán prtegids priritariamente cuand guarden relación directa cn prducts servicis de us cmún, rdinari y generalizad, de ls que la vivienda cnstituye en la actualidad un de ests prducts de us rdinari y generalizad. Mtivs pr el que su art. 8.1 señala que La ferta, prmción y publicidad de ls prducts, actividades servicis, se ajustarán a su naturaleza, características, cndicines, utilidad finalidad, sin perjuici de l establecid en las dispsicines sbre publicidad y de acuerd cn el principi de cnfrmidad cn el cntrat regulad en su legislación específica. En su desarrll nrmativ y cn bjet de salvaguardar ls derechs del psible cmpradr arrendatari fue pr l que se aprbó el Real Decret 515/1989, de 21 de abril sbre prtección de ls cnsumidres, pr el que se regula la infrmación a suministrar en la cmpraventa y arrendamient de viviendas, excluyéndse tan sl las ventas que se efectúen mediante subasta pública, judicial administrativa. Cm advierte su preámbul, la nrma surge así ante la necesidad de regular de frma sistemática un aspect de especial trascendencia para el cnsumidr usuari, cm es la infrmación que ha de serle suministrada en la adquisición arrendamient de una vivienda. La trascendencia que tiene infrmar acerca de las características de la vivienda es ntria cuand el art. 8.3 de la Ley General para la Defensa de ls Cnsumidres y Usuaris dice que La ferta, prmción y publicidad falsa engañsa de prducts, actividades servicis, será perseguida y sancinada cm fraude. Las asciacines de cnsumidres y usuaris estarán legitimadas para iniciar e intervenir en ls prcedimients administrativs tendentes a hacerla cesar. 1

2 Seguidamente, desmenuzarems el cntenid de la citada nrma dand respuesta a las preguntas más básicas en trn a su regulación. 1. Qué cndicines deben reunir la ferta, prmción y publicidad dirigidas a la venta arrendamient de viviendas?. Deberá adaptarse a las verdaderas características, cndicines y utilidad de la vivienda, expresand siempre si la misma se encuentra en cnstrucción si la edificación ha cncluid. Deberá hacerse de manera que n induzca, ni pueda inducir a errr a sus destinataris, de md tal que afecte a su cmprtamient ecnómic, y n silenciará dats fundamentales de ls bjets de la misma. 2. Cuál es la infrmación que ls vendedres arrendadres de viviendas han de tener a dispsición del públic, y, en su cas, de las autridades cmpetentes?. El nmbre razón scial, dmicili y, en su cas, ls dats de la inscripción en el Registr Mercantil, del vendedr arrendadr. El plan general del emplazamient de la vivienda y plan de la vivienda misma, así cm descripción y trazad de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad cntra incendis cn que cuenta el inmueble. Descripción de la vivienda cn expresión de su superficie útil, y descripción general del edifici en que se encuentra, de las znas cmunes y de ls servicis accesris. Referencia a ls materiales empleads en la cnstrucción de la vivienda incluids ls aislamients térmics y acústics, y del edifici y znas cmunes y servicis accesris. Instruccines sbre el us y cnservación de las instalacines que exijan algún tip de actuación cncimient especial y sbre evacuación del inmueble en cas de emergencia. Dats identificativs de la inscripción del inmueble en el Registr de la Prpiedad expresión de n hallarse inscrit en el mism. Preci ttal renta de la vivienda y servicis accesris y frma de pag. Se trata de una infrmación sbre ls dats más relevantes de la vivienda, evitand que el que pretende cmprarla arrendarla se frme una imagen equivcada sbre ella. Cuand se prmcinan viviendas para su venta se tendrá a dispsición del públic de las autridades cmpetentes, además: a) Cpia de las autrizacines legalmente exigidas para la cnstrucción de la vivienda y de la cédula urbanística certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, cn referencia al cumplimient de las peracines reparcelatrias cmpensatrias, así cm de la licencia act equivalente para la utilización u cupación de la vivienda, znas cmunes y servicis accesris. 2

3 b) Estatuts y nrmas de funcinamient de la Cmunidad de prpietaris, en su cas, así cm infrmación de ls cntrats de servicis y suministrs de la Cmunidad. c) Si la Cmunidad de prpietaris ya está funcinand se facilitará un extract de cuentas y bligacines de la vivienda bjet de la venta. d) Infrmación en cuant al pag de ls tributs de tdas clases que graven la prpiedad utilización de la vivienda: Impuest sbre el Valr Añadid (I.V.A.) Impuest sbre Transmisines Patrimniales y Acts Jurídics Dcumentads. Impuest sbre el Increment de Valr de ls Terrens de Naturaleza Urbana. e) Frma en que está previst dcumentar el cntrat cn sus cndicines generales y especiales haciend cnstar de md especialmente legible l siguiente: Que el cnsumidr n sprtará ls gasts derivads de la titulación que crrespndan legalmente al vendedr. Ls artículs º y 1279 del Códig Civil (referids a la bligación de que ls cntrats cnsten y se trguen en dcument públic). El derech a la elección de Ntari que crrespnde al cnsumidr, sin que éste pueda impner Ntari que, pr su cmpetencia territrial carezca de cnexión raznable cn alguns de ls elements persnales reales del negci. En el cas de que la vivienda las znas cmunes elements accesris n se encuentren ttalmente edificads se hará cnstar cn tda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada mment se encuentra la edificación. Cuand se trate de primera transmisión se indicará el nmbre y dmicili del Arquitect y el nmbre razón scial y dmicili del cnstructr. Debe advertirse que tds ls cntrats deben expresarse cn cncreción, claridad y sencillez en su redacción, cn psibilidad de cmprensión directa, sin reenvís a texts dcuments que n se faciliten previa simultáneamente a la cnclusión del cntrat, y a ls que, en td cas, deberán hacerse referencia expresa en el dcument cntractual y que en cas de duda sbre el sentid de una cláusula prevalecerá la interpretación más favrable para el cnsumidr. 3. Cuál es la Infrmación que debe facilitar el vendedr? La infrmación a facilitar pr el vendedr el arrendadr de la vivienda será especialmente detallada y clara en cuant al preci de venta, debiéndse tener a dispsición del públic y de las autridades cmpetentes una nta explicativa que cntendrá ls siguientes dats: 3

4 Preci ttal de la venta incluyend ls hnraris de agente y el IVA, si la venta está sujeta a este impuest la cuta que crrespnda pr el Impuest de Transmisines Patrimniales y Acts Jurídics Dcumentads. Frma de pag. En cas de preverse aplazamients se indicará el tip de interés aplicable y las cantidades que crrespnderá abnar pr principal e intereses y fecha del vencimient de uns y trs. Medis de pag admisibles para las cantidades aplazadas. Si se prevé la subrgación del cnsumidr en alguna peración de crédit n cncertada pr él, cn garantía real sbre la prpia vivienda, se indicará cn claridad el Ntari autrizante de la crrespndiente escritura, fecha de ésta, dats de su inscripción en el Registr de la Prpiedad y la respnsabilidad hiptecaria que crrespnda a cada vivienda, cn expresión de vencimients y cantidades. Garantías que deberá cnstituir el cmpradr pr el preci la parte del aplazad. Se hará cnstar que del imprte ttal de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta pr el adquirente antes de la frmalización de la peración. En el cas de que la vivienda n se encuentre ttalmente terminada se deberá tener a dispsición del públic y de las autridades cmpetentes cpia del dcument dcuments en ls que se frmalizan las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968, de 27 de Juli. 4. Qué curre si el cnstructr n cmienza la cnstrucción n la finaliza en el plaz señalad?. Implica una pción para el cmpradr, que puede ptar entre la rescisión del cntrat cn devlución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas cn el 6 pr 100 de interés anual, cnceder una prórrga. 5. Qué circunstancias deben hacerse cnstar en ls fllets dcuments similares que se entreguen para prmver la venta el arrendamient de una vivienda?. Cuand se entreguen fllets dcuments similares se harán cnstar siempre en ls misms, al mens, ls dats sbre ubicación y además ls siguientes: El nmbre razón scial, dmicili y, en su cas, ls dats de la inscripción en el Registr Mercantil, del vendedr arrendadr. Descripción de la vivienda cn expresión de su superficie útil, y descripción general del edifici en que se encuentra, de las znas cmunes y de ls servicis accesris. 4

5 Referencia a ls materiales empleads en la cnstrucción de la vivienda incluids ls aislamients térmics y acústics, y del edifici y znas cmunes y servicis accesris. Dats identificativs de la inscripción del inmueble en el Registr de la Prpiedad expresión de n hallarse inscrit en el mism. Preci ttal renta de la vivienda y servicis accesris y frma de pag. Ls artículs 6 y 7 del Real Decret 515/1989 de 21 de Abril de 1989, cn indicación del períd de validez que tienen las mencines expresadas (est es, imprte del preci, frma y medis de pag y garantías a cnstituir pr el cmpradr; y en el cas de que la vivienda n se encuentre ttalmente terminada se deberá tener a dispsición del públic y de las autridades cmpetentes cpia del dcument dcuments en ls que se frmalizan las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968, de 27 de juli). Ls lugares en ls que se encuentra a dispsición del públic, la referida infrmación. 6. Queda bligad el vendedr a entregar una cpia de ls citads dcuments infrmativs?. Sí. En el mment de la firma del cntrat td adquirente de vivienda tiene derech a recibir a csta del vendedr cpia de ls referids dcuments infrmativs. Su cntenid, las prestacines y servicis y las cndicines y garantías frecidas, serán exigibles pr ls cmpradres y arrendataris, aún cuand n figuren expresamente en el cntrat celebrad en el dcument cmprbante recibid (art. 8.1 de la Ley General para la Defensa de ls Cnsumidres y Usuaris Pedr Tuset del Pin Abgad 5