Acción de calificación para un administrador maestro de hipotecas residenciales en Latinoamérica

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1 Announcement - Servicer: Moody's confirma la evaluación de Administradora de Activos Financieros S.A. (Acfin) como administrador maestro de hipotecas residenciales en México Global Credit Research - 25 Mar 2013 Acción de calificación para un administrador maestro de hipotecas residenciales en Latinoamérica Mexico, March 25, Moody's de México S.A. de C.V. (Moody's) confirmó la evaluación de SQ2- (SQ2 menos) de Administradora de Activos Financieros S.A. (Acfin) como administrador maestro de hipotecas residenciales en México. La evaluación global de Moody s se sustenta en una valoración de Arriba del Promedio para los procesos de emisión de reportes y administración de flujos de efectivo, una valoración de Arriba del Promedio para las capacidades de control y monitoreo así como una valoración de Promedio -- (Promedio menos) para la estabilidad operativa. El 23 de Noviembre del 2011 Moody s puso esta evaluación en revisión para una posible baja. Ello con base en el papel de Acfin, como administrador maestro, en la elaboración de los reportes de cobranza y en la supervisión, revisión y verificación de la información de cobranza que recibe por parte de FOVISSSTE, Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) el cual se desempeña como administrador primario de los emisiones de TFOVIS en México; las cuales son emisiones de deuda respaldadas por hipotecas. CRITERIO DE EVALUACIÓN La confirmación de la evaluación, por parte de Moody s, se basa en que Acfin ha implementado procedimientos que contribuyen a que FOVISSSTE reporte con mayor puntualidad. Acfin también ha establecido políticas y procedimientos para detectar inconsistencias en los reportes y en su caso para notificar oportunamente a los participantes de las transacciones. Las evaluaciones SQ de Moody s están compuestas por valoraciones a diferentes componentes de las operaciones de administración maestra. La evaluación SQ de Acfin incluye las siguientes valoraciones a diferentes componentes: EMISIÓN DE REPORTES Y CONTROL DE FLUJOS DE EFECTIVO Moody s considera la emisión de reportes y control de flujos de efectivo de Acfin a nivel de Arriba de Promedio. Esta valoración es menor que la anterior, de Arriba del Promedio + (Arriba del Promedio más). Moody s considera que Acfin pudo haber desempeñado un papel más activo en los siguientes aspectos de las transacciones de TFOVIS: a) en el monitoreo del cumplimiento de las instrucciones que se incluyen en los documentos de las transacciones y b) en dejar saber al mercado de manera más oportuna los problemas que enfrenta FOVISSSTE cuando genera información a nivel de crédito por crédito para las hipotecas bursatilizadas. Sin embargo, a partir del 2012 Acfin ha atendido de manera proactiva los aspectos señalados anteriormente. La compañía ha implementado y dado seguimiento a un calendario para recibir información crédito-por-crédito por parte de los administradores primarios y también ha implementado políticas y procedimientos para notificar a las partes de una transacción en caso de que existan retrasos o faltantes en la información de cobranza que proviene de los administradores primarios. Acfin también ha introducido mecanismos para confirmar el monto por concepto de cuota del administrador primario y también para reportar correctamente las cobranzas recibidas entre las fechas de corte del portafolio bursatilizado y la fecha en que se coloca la emisión en el mercado. Moody s considera que Acfin cuenta con un sistema de administración maestra que cumple con los estándares de las mejores prácticas del mercado. El sistema Core, es un desarrollo a la medida que es capaz de cargar y conciliar las transacciones de cada uno de los créditos de los portafolios supervisados por Acfin. Con dicho sistema, la compañía es capaz de replicar el desempeño de cada crédito desde que se originó. Las estimaciones

2 elaboradas sobre la plataforma Core también se utilizan para validar las cobranzas reportadas por los administradores primarios. Moody s esperaría que todos los procedimientos para la emisión de reportes y control de flujos de efectivo recién implementados continúen siendo aplicados sistemáticamente en los administradores primarios de carteras hipotecarias que están bajo la supervisión de Acfin. CUMPLIMIENTO Y MONITOREO Moody s considera las capacidades de control y monitoreo de Acfin como Arriba del Promedio. Antes de iniciar los servicios de administración maestra, Acfin lleva a cabo una revisión del sistema de administración de cartera de cada administrador primario. Dicha revisión incluye una evaluación formal de las operaciones así como del detalle de las políticas y procedimientos de administración. A partir del 2012 Acfin ha implementado una revisión formal y en sitio para evaluar el nivel de cumplimiento de los administradores primarios. También a partir del 2012 Acfin lleva a cabo un muestreo mensual y revisión de los créditos que están incluidos en las transacciones de TFOVIS bajo su supervisión. Las operaciones diarias se controlan a través de un manual de operaciones, el cual es una guía de administración maestra hecha a la medida de cada administrador primario. En el manual operativo se establecen claramente los formatos y protocolos que el administrador primario debe seguir para reportar sistemáticamente la información a Acfin. Moody s considera como un paso importante la contratación, por parte de Acfin, de un gerente de auditoría de documentos y procesos. Esta nueva posición refuerza los procesos de evaluación de administradores primarios y contribuirá a validar las instrucciones que se encuentran en los documentos de cada transacción. En la opinión de Moody s una oportuna revelación de los planes de acción para remediar las observaciones de Acfin sobre los riesgos que muestran los administradores primarios agregaría certidumbre a las operaciones de cumplimiento y monitoreo de Acfin. ESTABILIDAD OPERATIVA Moody s considera la estabilidad operativa de Acfin como Promedio- (Promedio menos). Esta evaluación refleja la opinión de Moody s sobre la estabilidad operativa en comparación con otros administradores maestros que operan en México, los cuales son entidades relativamente pequeñas. Acfin es una empresa que pertenece en su totalidad a una familia. La compañía está dedicada a la prestación de servicios de administración maestra en Chile y México, también cuenta con una pequeña línea de negocio de administración primaria en Chile. En comparación con otras empresas calificadas por Moody s el tamaño de los activos y la base de capital de Acfin continúan siendo modestos. Los resultados financieros de Acfin al cierre del 2012 mostraron resultados consistentes en términos de rentabilidad y apalancamiento pero también una capacidad limitada para reaccionar en caso de enfrentar situaciones de stress. La operación de administración maestra de Acfin muestra un buen grado de madurez; lo cual incluye experiencia significativa en bursatilizaciones y también en la sustitución de administradores primarios. Acfin también tiene un equipo directivo y operativo con varios años de experiencia en la industria y en la compañía. El equipo operativo tiene un promedio de 6 años laborando para Acfin. A la fecha de esta revisión de Moody s Acfin ha incorporado a tres empleados de tiempo completo, los cuales se integraron a las actividades de elaboración de reportes así como a las auditorías de procesos y de contratos. Durante el 2011 y 2012 la compañía ha mejorado sus procesos internos a través de implementar tres nuevas herramientas de control de calidad así como la actualización de sus manuales de operaciones. Acfin cuenta con un sitio que cumple con los estándares tecnológicos y que incluye buenos procedimientos de seguridad y accesibilidad. La compañía también subcontrata servicios de alojamiento para sus aplicaciones críticas y sus principales bases de datos. Durante el año Acfin lleva a cabo diferentes pruebas de recuperación en caso de desastre. Moody s ve como positiva la creación de tres comités internos; Calidad, Tecnología de la Información y Seguridad.

3 Sin embargo, sería importante incluir miembros independientes como parte de dichos comités recién establecidos. LA COMPAÑÍA Acfin es un administrador maestro que está basado en Chile y el cual también supervisa administradores primarios en México. La compañía supervisa portafolios de créditos hipotecarios, créditos al consumo, créditos universitarios, de tarjetas de crédito y de cuentas por cobrar. Acfin se fundó en 1997 en Santiago de Chile, Chile. A la fecha de esta revisión de Moody s la compañía tenía 30 empleados de tiempo completo dedicados a la administración maestra. Acfin supervisa 20 administradores primarios en Chile así como 5 administradores primarios en México. En México Acfin es responsable del reporteo de 15 emisiones respaldadas por hipotecas y promovidas por el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y servicios Sociales de los Trabajadores del estado (FOVISSSTE), 34 emisiones respaldadas por hipotecas y promovidas por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit) así como una transacción privada respaldada por portafolio hipotecario. Dichas transacciones representan 884,624 créditos y un total aproximado de USD17,000 millones. EVALUACIONES DE ADMINISTRADOR DE MOODY S Las evaluaciones SQ de Moody s para administradores maestros representan la opinión de Moody s con relación a las habilidades y capacidades de un administrador maestro para reportar al fideicomiso o a los inversionistas las actividades de los administradores primarios, así como para supervisar el desempeño y reportes de dichos administradores primarios. Ejemplos de las tareas que debe realizar un administrador maestro serían la supervisión de los registros y/o transacciones de cada crédito hipotecario, la mitigación de pérdidas, y de las funciones de liquidación de bienes adjudicados. La escala de evaluación va de SQ1 (sólido) a SQ5 (débil); donde SQ2 significa Arriba del Promedio, SQ3 es Promedio, SQ4 es Abajo del Promedio. Un modificador "+" o "-" se podrá agregar a la calificación respectiva para indicar una cualidad relativa dentro de una misma categoría. Moody s considera muy importante la habilidad y capacidad de un administrador maestro para mantener altos estándares de servicio y calidad en situaciones de disminución de la actividad económica general. La evaluación de un administrador maestro se asigna bajo el entendido de que éste puede efectivamente tener un impacto, positivo o negativo, en los niveles de la mejora crediticia necesarios en una transacción, especialmente en aquéllos para emisiones con calificaciones más bajas. Por dicha razón Moody s lleva a cabo, de manera periódica, una revisión formal de sus evaluaciones de administradores maestros. La evaluación de administrador maestro de Moody s no incluye la opinión de Moody s con respecto a portafolios de activos diferentes a los hipotecarios. La metodología utilizada en esta evaluación fue "Metodología de Moody's para calificar la calidad como administrador maestro de RMBS de EE. UU", publicada en Abril del Una copia de esta metodología se puede consultar en el website de Moody's: REVELACIONES REGULATORIAS Las fuentes de información utilizadas para determinar esta evaluación son las siguientes: partes involucradas en la evaluación, partes no involucradas en esta evaluación, información pública, e información confidencial y que pertenece a Moody s Investors Service. Esta evaluación fue revelada a la entidad evaluada antes de ser diseminada públicamente. Para consultar la lista general de fuentes de información utilizadas en el proceso de evaluación y la estructura y proceso de votación de los comités de evaluación responsables de asignar y monitorear calificaciones o evaluaciones, favor de entrar a la pestaña de Revelaciones en Con respecto a cualquier entidad y/o instrumento calificado afectado que reciba apoyo crediticio directo de la(s) principal(es) entidad(es) a que se refiere esta acción de evaluación, y cuyas calificaciones pudieran cambiar como resultado de esta acción de evaluación, las revelaciones regulatorias serán aquellas asociadas con la entidad garante. Existen excepciones a este enfoque para efectos de las siguientes revelaciones, en caso de ser aplicables en la jurisdicción: Servicios Auxiliares, Revelación a la entidad evaluada o calificada, Revelación de la entidad evaluada o calificada.

4 Esta evaluación está sujeta a ser modificada al alza/baja con base en cambios futuros en la situación operativa, financiera u otra condición de la entidad evaluada, y cualquier modificación se hará sin que Moody's de México, S.A. de C.V. acepte responsabilidad alguna en consecuencia. Moody's considera que la calidad de la información disponible sobre la entidad evaluada es satisfactoria para efectos de emitir una evaluación. Moody's adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza para asignar una evaluación sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera confiables, incluyendo, cuando corresponde, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede, en toda ocasión, verificar o validar de manera independiente la información que recibe en su proceso de evaluación. Favor de consultar "Moody's Rating Symbols and Definitions" en la Página "Rating Process" en para mayor información sobre el significado de cada categoría de evaluación, de calificación y la definición de incumplimiento y recuperación. Favor de ir a la pestaña de calificaciones en la página de la entidad evaluada en para consultar la última acción de evaluación y el historial de evaluaciones y calificaciones. La fecha en que fueron publicadas por primera vez algunas evaluaciones y calificaciones data de tiempos antes de que las calificaciones de Moody's fueran totalmente digitalizadas y es posible que no exista información exacta. Consecuentemente, Moody's proporciona una fecha que considera que es la más confiable y exacta con base en la información que tiene disponible. Para mayor información, visite nuestra página de "ratings disclosure" en nuestro portal Favor de entrar a para una actualización de cambios del analista líder y de la entidad legal de Moody's que emitió la evaluación. Las evaluaciones emitidas por Moody's de México son opiniones de la calidad de operaciones y no son una recomendación para invertir en dichos instrumentos y/o emisor. Joel Sanchez Analyst Structured Finance Group Moody's de Mexico S.A. de C.V Ave. Paseo de las Palmas No Col. Lomas de Chapultepec Mexico, DF Mexico JOURNALISTS: SUBSCRIBERS: Maria Muller Senior Vice President/Manager Structured Finance Group JOURNALISTS: SUBSCRIBERS: Releasing Office: Moody's de Mexico S.A. de C.V Ave. Paseo de las Palmas No Col. Lomas de Chapultepec Mexico, DF Mexico JOURNALISTS: SUBSCRIBERS:

5 2013 Moody's Investors Service, Inc. and/or its licensors and affiliates (collectively, "MOODY'S"). All rights reserved. CREDIT RATINGS ISSUED BY MOODY'S INVESTORS SERVICE, INC. ("MIS") AND ITS AFFILIATES ARE MOODY'S CURRENT OPINIONS OF THE RELATIVE FUTURE CREDIT RISK OF ENTITIES, CREDIT COMMITMENTS, OR DEBT OR DEBT-LIKE SECURITIES, AND CREDIT RATINGS AND RESEARCH PUBLICATIONS PUBLISHED BY MOODY'S ("MOODY'S PUBLICATIONS") MAY INCLUDE MOODY'S CURRENT OPINIONS OF THE RELATIVE FUTURE CREDIT RISK OF ENTITIES, CREDIT COMMITMENTS, OR DEBT OR DEBT-LIKE SECURITIES. MOODY'S DEFINES CREDIT RISK AS THE RISK THAT AN ENTITY MAY NOT MEET ITS CONTRACTUAL, FINANCIAL OBLIGATIONS AS THEY COME DUE AND ANY ESTIMATED FINANCIAL LOSS IN THE EVENT OF DEFAULT. CREDIT RATINGS DO NOT ADDRESS ANY OTHER RISK, INCLUDING BUT NOT LIMITED TO: LIQUIDITY RISK, MARKET VALUE RISK, OR PRICE VOLATILITY. CREDIT RATINGS AND MOODY'S OPINIONS INCLUDED IN MOODY'S PUBLICATIONS ARE NOT STATEMENTS OF CURRENT OR HISTORICAL FACT. CREDIT RATINGS AND MOODY'S PUBLICATIONS DO NOT CONSTITUTE OR PROVIDE INVESTMENT OR FINANCIAL ADVICE, AND CREDIT RATINGS AND MOODY'S PUBLICATIONS ARE NOT AND DO NOT PROVIDE RECOMMENDATIONS TO PURCHASE, SELL, OR HOLD PARTICULAR SECURITIES. NEITHER CREDIT RATINGS NOR MOODY'S PUBLICATIONS COMMENT ON THE SUITABILITY OF AN INVESTMENT FOR ANY PARTICULAR INVESTOR. MOODY'S ISSUES ITS CREDIT RATINGS AND PUBLISHES MOODY'S PUBLICATIONS WITH THE EXPECTATION AND UNDERSTANDING THAT EACH INVESTOR WILL MAKE ITS OWN STUDY AND EVALUATION OF EACH SECURITY THAT IS UNDER CONSIDERATION FOR PURCHASE, HOLDING, OR SALE. ALL INFORMATION CONTAINED HEREIN IS PROTECTED BY LAW, INCLUDING BUT NOT LIMITED TO, COPYRIGHT LAW, AND NONE OF SUCH INFORMATION MAY BE COPIED OR OTHERWISE REPRODUCED, REPACKAGED, FURTHER TRANSMITTED, TRANSFERRED, DISSEMINATED, REDISTRIBUTED OR RESOLD, OR STORED FOR SUBSEQUENT USE FOR ANY SUCH PURPOSE, IN WHOLE OR IN PART, IN ANY FORM OR MANNER OR BY ANY MEANS WHATSOEVER, BY ANY PERSON WITHOUT MOODY'S PRIOR WRITTEN CONSENT. All information contained herein is obtained by MOODY'S from sources believed by it to be accurate and reliable. Because of the possibility of human or mechanical error as well as other factors, however, all information contained herein is provided "AS IS" without warranty of any kind. MOODY'S adopts all necessary measures so that the information it uses in assigning a credit rating is of sufficient quality and from sources Moody's considers to be reliable, including, when appropriate, independent third-party sources. However, MOODY'S is not an auditor and cannot in every instance independently verify or validate information received in the rating process. Under no circumstances shall MOODY'S have any liability to any person or entity for (a) any loss or damage in whole or in part caused by, resulting from, or relating to, any error (negligent or otherwise) or other circumstance or contingency within or outside the control of MOODY'S or any of its directors, officers, employees or agents in connection with the procurement, collection, compilation, analysis, interpretation, communication, publication or delivery of any such information, or (b) any direct, indirect, special, consequential, compensatory or incidental damages whatsoever (including without limitation, lost profits), even if MOODY'S is advised in advance of the possibility of such damages, resulting from the use of or inability to use, any such information. The ratings, financial reporting analysis, projections, and other observations, if any, constituting part of the information contained herein are, and must be construed solely as, statements of opinion and not statements of fact or recommendations to purchase, sell or hold any securities. Each user of the information contained herein must make its own study and evaluation of each security it may consider purchasing, holding or selling. NO WARRANTY, EXPRESS OR IMPLIED, AS TO THE ACCURACY, TIMELINESS, COMPLETENESS, MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR ANY PARTICULAR PURPOSE OF ANY SUCH RATING OR OTHER OPINION OR INFORMATION IS GIVEN OR MADE BY MOODY'S IN ANY FORM OR MANNER WHATSOEVER.

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