ESTIMACIÓN DE LA TASA DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA:

Transcripción

1 ESTIMACIÓN DE LA TASA DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA: CASO RESIDENCIAL BARCELONA Autores: M. I. Jesús Quintana Pacheco Dr. Josep Roca Cladera

2 RENTABILIDAD INMOBILIARIA: CASO BARCELONA CONTENIDO: 1. Introducción. 2. Modelo. 3. Resultados. 4. Comentarios.

3 INTRODUCCIÓN RENTABILIDAD INMOBILIARIA: Capacidad de un bien para generar beneficios o renta. Beneficio adicional a la recuperación de la inversión en bienes inmuebles. Tasa de retorno de la inversión inmobiliaria.

4 INTRODUCCIÓN

5 INTRODUCCIÓN

6 INTRODUCCIÓN ESTIMACIÓN DE LA TASA DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA: Por comparación directa de mercado. Por comparación con inversiones alternas. Por estimación de los participantes en el mercado. Relación entre los ingresos anuales y su precio de venta.

7 MODELO EMPÍRICO INGRESOS ANUALES Y PRECIO DE VENTA: valor de capitalización de zona. rentas potenciales brutas de zona. tasa de rentabilidad potencial bruta de zona.

8 MODELO EMPÍRICO ALQUILER Y PRECIO DE VENTA POR ZONA: Medidas de tendencia central. Media aritmética. Estimador M de Huber. Modelos de precios hedónicos.

9 MODELO EMPÍRICO

10 OBJETO DE ESTUDIO. Municipio de Barcelona. MODELOS EMPÍRICOS

11 RESULTADOS ALQUILER MENSUAL Y PRECIOS DE VENTA POR ZONA (BARRIO). Valores del alquiler entre 700 y 900 /mes. Precios de venta de a /unidad.

12 MODELO EMPÍRICO BASE DE DATOS: Información de 7727 casos de ofertas de alquiler y venta. Las ofertas en 73 del barrios del Municipio de Barcelona. Vigentes a marzo del 2010 y los proporcionó la empresa Inmo Fusión.

13 VARIABLES DE LA BASE DE DATOS: o precio_unitario.- Precio unitario de operación o precio_total.- Precio total de operación o sup_viv_m2.- Superficie construida de la vivienda o sup_terraza_m2.- Superficie de terraza o sup_jardin_m2.-superficie de jardín o sup_salon_m2.- Superficie de salón o num_dorm.- Número de dormitorios o num_baños.- Número de baños con ducha o num_aseos.- Número de aseos o func_cocina.- Funcionalidad de la cocina (cocina office y estado de conservación). o Entre otras. MODELO EMPÍRICO

14 MODELO EMPÍRICO VARIABLES DE LA BASE DE DATOS: o equip_viv.- Equipamiento de la vivienda (calefacción, aire acondicionado, chimenea y amueblado) o elem_adic_viv.- Elementos adicionales en la vivienda (despacho, buhardilla y lavadero) o elem_adic_edif.- Elementos adicionales en el edificio (trastero, parqking, piscina, jardín..) o altura_planta.- Altura en planta en el edificio o rel_planta_ascen.- Relación planta ascensor o rel_sup_baño.- Relación superficie baño o est_cons_cocina.- Estado de conservación de la cocina o est_cons_piso.- Estado de conservación del piso o calidad_piso.- Calidad de materiales y proyecto del piso o calid_ubic.- Calidad y ubicación del piso en el edificio o ln_precio_total.- LN del Precio total de operación o raiz_2_sup_m2.- Raíz cuadrada de la Superficie construida de la vivienda o ln_sup_m2.- LN de la Superficie construida de la vivienda o ln_raiz_2_sup_m2.- Ln de la raíz cuadrada de la superficie construida de la vivienda.

15 MODELO EMPÍRICO PROCEDIMIENTO: 1. Medidas de tendencia central. Media aritmética del alquiler y precio de venta, por barrio. Media robusta, con el estimador M de Huber, del alquiler y precio de venta, por barrio. 2. Modelos de precios hedónicos. Modelos para el alquiler y el precio de venta, en cada barrio. Alquiler y el precio de venta, para el piso tipo de barrio. 3. Se aplica la expresión de Capitalización Directa, para obtener el valor de la tasa de rentabilidad.

16 RESULTADOS CARACTERÍSTICA PISO TIPO RAVAL Superficie construida de la vivienda m 2 Superficie de terraza 0 Superficie de jardín 0 Superficie de salón m 2 Número de dormitorios 2 Número de baños con ducha 1 Número de aseos 0 Funcionalidad de la cocina 2 Equipamiento de la vivienda 2 Elementos adicionales a la vivienda 0 Elementos adicionales al edificio 0 Altura en planta en el edificio 2 Relación planta ascensor -1 Relación superficie baño Estado de conservación de la cocina 2 Estado de conservación del piso 3 Calidad de materiales y proyecto del piso 2 Calidad y ubicación del piso en el edificio 4

17 RESULTADOS TASA DE RENTABILIDAD POR BARRIOS EN BARCELONA Dist c_barri Barrio M_Aritmética M_Huber P_Hedónicos el Raval 4.83% 4.85% 4.70% el Barri Gòtic 4.20% 4.24% 3.72% la Barceloneta 4.63% 4.42% 4.52% Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera 4.54% 4.54% 4.22% el Fort Pienc 3.52% 3.42% 3.31% la Sagrada Família 3.61% 3.61% 3.43% la Dreta de l'eixample 3.34% 3.37% 3.12% l'antiga Esquerra de l'eixample 3.31% 3.23% 3.23% la Nova Esquerra de l'eixample 3.29% 3.25% 3.33% Sant Antoni 3.56% 3.43% 3.40%

18 RESULTADOS TASA DE RENTABILIDAD POR BARRIOS EN BARCELONA Dist c_barri Barrio M_Aritmética M_Huber P_Hedónicos el Clot 3.51% 3.39% 3.56% el Parc i la Llacuna del Poblenou 3.29% 3.34% 3.80% la Vila Olímpica del Poblenou 3.38% 3.36% 3.23% el Poblenou 3.95% 3.86% 3.68% Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou 3.54% 3.52% 3.61% el Besòs i el Maresme 4.50% 4.49% 4.65% Provençals del Poblenou 3.80% 3.79% 4.48% Sant Martí de Provençals 5.35% 5.23% 4.43% la Verneda i la Pau 4.41% 4.47% 4.65%

19 RESULTADOS VARIACIÓN ESPACIAL DE LA TASA DE RENTABILIDAD

20 COMENTARIOS Las medidas de tendencia central, utilizan el valor unitario medio: del alquiler y precio de venta, para la vivienda del barrio. Estas medias no consideran características específicos de la vivienda y edificio, como: calidad, estado de conservación, antigüedad, entre otros.

21 COMENTARIOS Con valores de alquiler y precio de venta promedios, se corre el riesgo de estar utilizando valores que representen realidades distintas. Esto es valores de alquiler que correspondan a sectores de mercado diferentes a los valores del precio de venta.

22 COMENTARIOS El estimador M de Huber, mejora la medida de tendencia central. Utiliza ponderaciones, lo que proporciona una medida más robusta. Conserva la desventaja original de la aplicación de la media aritmética.

23 COMENTARIOS Los modelos hedónicos permite obtener el alquiler y el precio de venta para un mismo piso tipo en cada barrio. Ambos valores, corresponden a las mismas características de inmueble. Los valores de las tasas de rentabilidad son consistentes.

24 COMENTARIOS La contrastación con datos observados de mercado.

25 Gracias por su atención