GUIA COMPRA DE VIVIENDA

Transcripción

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2 SUMARIO Comprobaciones previas a la firma del contrato de compraventa 3 Derecho de información 6 Contratación 8 Condiciones generales de contratación 9 Clausulas abusivas 10 Trámites posteriores a la firma de compraventa 10 Defectos en la vivienda detectados después de la compraventa 11 Obligaciones de los agentes de la edificación 15 GUIA COMPRA DE VIVIENDA Responsabilidad civil de los agentes y seguros 18 Recepción de obra 18 Libro del edificio 19 Préstamos hipotecarios 20 Clases de préstamos hipotecarios 26 Tipos de Interés 27 Revisión de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios 28 Formalización del Préstamo 29 Obligaciones del notario a la hora de formalizar el préstamo hipotecario 29 Derechos y obligaciones en los préstamos hipotecarios 30 1

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4 COMPROBACIONES PREVIAS A LA FIRMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA. Antes de la firma de la compraventa de una vivienda, conviene siempre que comprobemos las siguientes cuestiones en relación con su situación jurídica, a fin de que ésta responda a sus expectativas. Título de propiedad: Es preciso solicitar al vendedor que nos entregue una copia de su escritura, o al menos nos la muestre, para conocer las características del inmueble en el que estamos interesados. Situación en el Registro de la Propiedad: Es muy importante acudir al Registro de la Propiedad, donde esté inscrita la vivienda, para comprobar: - Que la vivienda está inscrita a nombre del vendedor. - Que la finca está libre de cargas, es decir, que no tenga embargos ni hipotecas. En el caso que existiesen, es preciso cancelarlas previamente, pagando las deudas garantizadas con las mismas. Esta comprobación registral se realiza con la petición al Registro de la Propiedad de una nota simple. En caso de que en la misma apareciese alguna carga, y con el objeto de tener una mayor seguridad, se puede solicitar una certificación registral, que tiene un coste mayor. Si el inmueble objeto de la compra no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor o tuviese cargas registrales que deban cancelarse, se deberán efectuar algunos trámites previos a la escritura de compraventa para regularizar la situación de la finca. Esos trámites conllevarán gastos cuyo pago corresponde siempre, en exclusiva, al vendedor, por lo que el comprador debe asegurarse que el pago de los mismos será por cuenta del vendedor, ya que, en caso contrario, el propio comprador deberá satisfacerlos. Impuesto de Bienes Inmuebles (conocido como contribución urbana): El propietario de todo bien inmueble debe pagar anualmente un GUIA COMPRA DE VIVIENDA 3

5 GUIA COMPRA DE VIVIENDA impuesto, cuya base es el valor catastral del mismo, y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido habitualmente como Contribución Urbana. La obligación al pago de este impuesto se produce el día 1 de enero de cada año, por lo que está obligado al pago del mismo quien resulte ser propietario del citado bien inmueble ese primer día del año, aunque transmita por cualquier título su propiedad. Hay que comprobar en el Ayuntamiento correspondiente, que no existe pendiente de pago ningún recibo de la citada Contribución Urbana, ya que si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, el comprador de la vivienda responde del pago de la totalidad de los mismos. Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, conviene, asimismo, comprobar que no existen cuotas pendientes de pago, exigiendo la correspondiente certificación, emitida por el secretario de la comunidad de propietarios. Conviene saber que, en todo caso, el Notario debe exigir al vendedor, salvo expresa renuncia del comprador, la citada certificación. Si existiesen cuotas pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cuotas del año en que se ha producido la transmisión y del año anterior. Arrendamientos: También hemos de comprobar, antes de comprar una vivienda, que la misma no se encuentra arrendada. Pues si así fuese, aunque se cambie de propietario, no se extingue el contrato de arrendamiento, sino que éste continuará por el tiempo pactado y por sus sucesivas prórrogas. Además, el inquilino puede tener el derecho a adquirir la propiedad, pagando el precio que se haya abonado en la compraventa. 4 Cargas urbanísticas: Otro elemento a tener en cuenta antes de adquirir nuestra vivienda, es que si se ha construido sobre terrenos de reciente urbanización, puede que

6 no se hayan abonado los costes de dicha urbanización y que el terreno aún tenga alguna carga urbanística. Podremos comprobar la situación real del inmueble, tanto en el Registro de la Propiedad, como en el Ayuntamiento, pues aunque la obligación del abono de dichas cargas es del promotor, si no estuviesen abonadas, el bien inmueble responderá de ellas. Licencia de obras: Si se trata de la adquisición de una vivienda en construcción, es preciso que se compruebe que la edificación cuenta con la preceptiva licencia de obras concedida por el Ayuntamiento, pues ésta acredita que la edificación que se está desarrollando es legal y que se adapta a la Normativa Urbanística Vigente en el Ayuntamiento. Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación: Si ya se ha finalizado la construcción, conviene comprobar que se cuenta con la correspondiente cédula de habitabilidad y con la licencia de primera ocupación. Estos son dos documentos administrativos que acreditan, el primero de ellos, que la vivienda reúne todos los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable, y el segundo, que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación y, por lo tanto, que la edificación es legal a efectos urbanísticos. GUIA COMPRA DE VIVIENDA Estatutos de la comunidad: No hay que olvidar que, si se ha adquirido una vivienda y la misma forma parte de un edificio, conviene conocer los estatutos de la comunidad. Si se trata de una vivienda unifamiliar, es preciso comprobar que no estamos ante un complejo urbanístico, que también contará con los correspondientes estatutos, ya que en ellos se pueden recoger ciertas limitaciones en el uso y disfrute de su vivienda y la forma en que se distribuyen los correspondientes gastos comunes necesarios para el mantenimiento del inmueble. 5

7 GUIA COMPRA DE VIVIENDA 6 DERECHO DE INFORMACIÓN La compra de una vivienda con plenas garantías para el comprador, requiere que éste se informe y se asesore adecuadamente antes de tomar una decisión y de firmar cualquier documento. Este derecho de información, se encuentra regulado en la actualidad por el Real Decreto de 21 de abril de 1.989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, que impone, a quienes se dediquen profesionalmente a la promoción y venta de inmuebles, la obligación de informar al público sobre los siguientes aspectos: a) El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor. b) Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble. c) Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. d) Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, del edificio, zonas comunes y servicios accesorios. e) Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia. f) Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo. g) Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago, con expresión detallada de los siguientes datos: * Precio total de la venta, que se entenderá, que incluyen, en su caso, los honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicará la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

8 Documentados. * Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos, se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros * Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas. * Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades. * Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, aplazado. h) Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística de la que resulte el cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, y de la licencia de primera ocupación de la vivienda. i) Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. j) Información sobre el pago de los tributos de todas clases, que graven la propiedad o utilización de la vivienda. k) Forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales. l) En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación. m) Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del Arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del Constructor. Con independencia del deber general de información mencionado anteriormente, es imprescindible que, tanto en la compra de vivienda nueva como en la de segunda mano, el comprador se asesore adecuadamente, antes de comprar, acerca de todos los aspectos jurídicos y fiscales GUIA COMPRA DE VIVIENDA 7

9 GUIA COMPRA DE VIVIENDA relacionados con la compraventa de vivienda. Dicho asesoramiento puede encontrarlo, entre otros profesionales, en el Notario, debiendo tener en cuenta que el asesoramiento que presta el Notario es un asesoramiento especializado en estas materias. CONTRATACIÓN Realizadas las comprobaciones previas e informados correctamente, es preciso formalizar un contrato de compraventa. Aunque los contratos verbales son válidos, lo habitual en la compraventa de vivienda es que el contrato se formalice por escrito. El contrato ha de contener: - Una descripción de la vivienda, recogiéndose todas sus características. - El precio, con especificación de los gastos que debe de asumir tanto el comprador como el vendedor, así como la forma de pago. - La fecha de entrega de las llaves y, en su caso, de la elevación a escritura pública de la misma si fuese de fecha posterior. Se recomienda que se pacte una fecha de entrega, con una indemnización en caso de incumplimiento de la misma. - La posibilidad de modificación del proyecto original por causas ajenas a los transmitentes. - Las servidumbres y cargas, que puedan gravar la vivienda. - La participación en los elementos comunes del edificio. - El aval de las cantidades entregadas. Precontrato Es la promesa de comprar o vender. El precontrato da derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, siempre que se haya pactado la cosa y el precio. 8 Documento de Reserva Es habitual, que en obras en construcción y que se ofrecen en una inmobiliaria, se firme un documento de reserva, con la entrega simultánea

10 de una determinada cantidad que se perderá si no se llega a formalizar el contrato de compraventa, con la única finalidad de asegurar la venta en un futuro. Documento de Arras o Señal Diferente del anterior documento de reserva, es el contrato de arras, ya que en este caso, el importe que el comprador entrega al vendedor, como señal de la compraventa que van a celebrar, es parte del precio de la compraventa. Las arras pueden ser: - Confirmatorias, que suponen una aceptación en firme de la compraventa, pudiendo la otra parte exigir el cumplimiento del contrato y, en su caso, la resolución con indemnización de daños y perjuicios. - Penitenciales, que suponen que, en caso de incumplimiento del contrato, éste se puede rescindir, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. GUIA COMPRA DE VIVIENDA CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN La amplia mayoría de los contratos de compraventa de viviendas realizados, lo son con una misma promotora-constructora, por lo que ésta suele establecer e imponer una serie de cláusulas generales, que en la amplia mayoría de los casos los consumidores no pueden negociar individualmente. Es lo que se conoce como condiciones generales de la contratación. Estas cláusulas no negociadas individualmente, deben ser claras y sencillas, sin reenvíos a otros textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la formalización del contrato. CLAUSULAS ABUSIVAS En la actualidad se producen, con frecuencia, determinados abusos por parte de estas empresas, por lo que, con el fin de conocer las diferentes cláusulas consideradas abusivas, se recogen a continuación: 9

11 GUIA COMPRA DE VIVIENDA El comprador correrá con los gastos de declaración de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y posibles hipotecas que se constituyan. En el momento de entrega, el comprador se compromete a subrogarse en la hipoteca que exista sobre la vivienda, aceptando las condiciones financieras pactadas en la misma. Podrá cancelarla a su criterio, aceptando asumir los gastos que de ello se deriven. La fecha prevista de entrega será (p. e. el tercer trimestre del año...). Dicha fecha es meramente indicativa, pudiendo variar en función de la evolución del proceso constructivo El comprador autoriza a que el vendedor realice aquellos cambios en el proyecto que vinieran justificados por motivos técnicos, jurídicos o comerciales. El comprador deberá comunicar cualquier desperfecto en un plazo no superior a los 15 días desde la entrega de la vivienda. Transcurrido dicho plazo, la empresa vendedora no aceptará reclamaciones por este motivo. El comprador está obligado a elevar a público el presente contrato, compareciendo en el lugar, fecha y hora designada por la parte vendedora. El comprador abonará a la parte vendedora el importe correspondiente a los gastos de enganche, acometida o cualquier otros relacionados con los suministros del inmueble (agua, luz, electricidad). TRÁMITES POSTERIORES A LA FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA. 10 a) Presentación en el Registro de la Propiedad: La ley prevé que el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, el Notario podrá comunicar por fax, al Registro de la Propiedad, el hecho de la firma de la escritura con los datos de la misma, por lo que se recomienda no renunciar a dicho derecho, pues gracias a dicha comunicación se extiende en el Registro de la Propiedad el correspondiente asiento de presentación, con una validez de diez días hábiles, debiendo de presentar el comprador, en ese plazo, una copia de la escritura de compraventa.

12 b) Pago de impuestos: La firma de la escritura de compraventa origina al comprador la obligación de pagar, según se trate de vivienda nueva o usada, bien el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), o bien el de Transmisiones Patrimoniales. Además de estos impuestos, hay que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Recuerde que el pago de los impuestos correspondientes a la compraventa es requisito previo e imprescindible para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador. c) Cambio de titularidad en el Catastro: En la actualidad, los Notarios que autoricen escrituras de cambio de titularidad de fincas o que impliquen alteración física de las mismas (segregación, agrupación, obra nueva,...), están obligados a remitir al Catastro, por medios informáticos, los datos relativos al cambio de titularidad o a la alteración efectuada, por lo que esta comunicación suple la declaración que están obligados a efectuar los particulares. GUIA COMPRA DE VIVIENDA DEFECTOS EN LA VIVIENDA DETECTADOS DESPUÉS DE LA COMPRAVENTA Frecuentemente, después de adquirida la vivienda, aparecen en ella defectos y/o desperfectos, que no fueron detectados con anterioridad. Los derechos del comprador, en tales casos, son los que se expresan a continuación. Para garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medioambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que cumplan los siguientes requisitos básicos: 1. Funcionalidad. * Los edificios deben tener una disposición, dimensiones de los espacios y dotación de las instalaciones que faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio. * También debe garantizarse la accesibilidad: los edificios que se cons- 11

13 GUIA COMPRA DE VIVIENDA 12 truyan a partir de ahora deberán facilitar a las personas, con movilidad y comunicación reducidas, el acceso y la circulación por el edificio.... * Además, darán acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información Seguridad. Los edificios garantizarán: * Seguridad estructural. Se debe garantizar la resistencia mecánica (cimentación, muros de carga, vigas...) y estabilidad del edificio. * Seguridad en caso de incendios. Se debe asegurar el fácil desalojo del inmueble en caso de incendio. Además debe proyectarse de modo que se pueda limitar la extensión del incendio dentro del edificio y de los colindantes y que se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate. * Seguridad de utilización. Los edificios deben proyectarse y construirse de modo que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas. 3. El edificio, en relación a la Habitabilidad del mismo, cumplirá los siguientes requisitos: * Higiene, salud y protección del medioambiente. El edificio no debe deteriorar el medioambiente en su entorno inmediato y garantizará una adecuada gestión de toda clase de residuos. * El edificio estará protegido frente al ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades. * Otro requisito básico de calidad se refiere al ahorro de energía y al asilamiento térmico. Se trata de conseguir un uso racional de la energía necesaria para la utilización del edificio * En general, los elementos constructivos y las instalaciones deben garantizar un uso satisfactorio del edificio. Para el cumplimiento de estos requisitos se establece el Código Técnico de la Edificación (conjunto de normas que establecen las exigencias básicas de calidad para el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos)

14 Defectos de construcción: Sistema anterior a la Ley de Ordenación de la Edificación: El artículo del Código Civil establecía los siguientes derechos a favor del comprador en los casos de ruina del edificio: a) Si se produjese la ruina del edificio, del que forma parte la vivienda, por defectos de construcción puestos de manifiesto en los 10 años siguientes a la terminación del edificio, el contratista de la obra deberá indemnizar los daños y perjuicios causados. b) Si la ruina se produjese por defectos del suelo o en la dirección de la obra, puestos igualmente de manifiesto durante los 10 años siguientes a la terminación del edificio, el Arquitecto que dirigió la obra deberá indemnizar los daños y perjuicios causados. c) Si la ruina se produce por incumplimiento de las condiciones del contrato de obra por parte del contratista, dicho contratista deberá indemnizar los daños y perjuicios causados, siendo en este caso el plazo para reclamar de 15 años. Si no es posible determinar quién es responsable de los defectos que producen la ruina del edificio (el contratista de la obra, el promotor inmobiliario, el arquitecto, etc), se podrá dirigir la reclamación contra cualquiera de ellos indistintamente o contra todos a la vez. El Tribunal Supremo considera que el concepto de ruina a que se refiere el artículo del Código Civil, comprende no sólo la ruina en sentido estricto, sino también aquellos defectos de construcción o en la estructura del edificio que impiden su normal disfrute, utilización y habitabilidad, y que representan un riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación, con el transcurso del tiempo, si no se adoptan las medidas correctoras necesarias y efectivas. Sistema de la Ley de Ordenación de la Edificación: La Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 establece que las personas físicas o jurídicas que intervengan en la edificación responderán frente a los propietarios o terceros adquirentes de un edificio o de parte del mismo, de la siguiente forma: a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio GUIA COMPRA DE VIVIENDA 13

15 GUIA COMPRA DE VIVIENDA 14 por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos en la misma Ley. c) Durante un año, responderá únicamente el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Los plazos expresados comienzan a contarse desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde que éstas hayan sido subsanadas. La Ley establece como garantía para el adquirente un sistema de seguros, que son los siguientes: a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención, por el promotor, de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra. b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la Ley. c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales, que son los que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. De los tres tipos de seguros mencionados, la Ley establece como obligatorio únicamente el último de los citados, que es un seguro decenal para garantizar los daños por vicios o defectos estructurales del edificio.

16 OBLIGACIONES DE LOS AGENTES DE LA EDIFI- CACIÓN La citada ley establece una serie de obligaciones a los agentes que intervienen en la edificación: Al Promotor * Ser titular del terreno sobre el que se va a construir. * Facilitar la información precisa para la realización del proyecto. * Gestionar la obtención de las licencias para construir y firmar el acta de recepción de obra de manos del constructor. * Suscribir los seguros pertinentes para garantizar los daños por vicios o defectos de construcción. * Hacer entrega al comprador o adquiriente de la documentación pertinente, referente a la vivienda adquirida. GUIA COMPRA DE VIVIENDA Al Proyectista * Estar en posesión de la titulación académica y profesional requerida. * Redactar el proyecto, en base a la normativa vigente y a lo establecido en contrato, y entregarlo visado por el Colegio Profesional correspondiente. * Establecer las instrucciones sobre uso, conservación y mantenimiento del edificio, una vez terminado, y las normas de actuación en caso de siniestro o en situaciones de emergencia que pudiera producirse durante su uso. Al Constructor * Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra. * Tener titulación ó capacitación profesional suficiente. * Consignar, por escrito, las órdenes e instrucciones que dé el proyectista o las incidencias que se detecten en la construcción, en un 15

17 GUIA COMPRA DE VIVIENDA libro de Órdenes, Asistencias e Incidencias. Este libro se llevará desde el comienzo de la obra hasta el final y se entregará copia al propietario. * Suscribir los seguros pertinentes para garantizar los daños por vicios o defectos de construcción, al igual que el promotor. Al Director de obra * Estar en posesión de titulación de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o Ingeniero Técnico. * Comprobar la adecuación de la cimentación y estructura del edificio a la naturaleza del terreno. * Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y llevar al día el Libro de Órdenes de la obra donde se reflejarán todas las contingencias. * Elaborar las modificaciones necesarias que se hagan en el proyecto inicial que habrán de estar conformes a la normativa vigente. * Suscribir el acta de replanteo iniciador de la obra y el certificado de fin de obra. Al Director de la ejecución de la obra * Estar en posesión de titulación académica y profesional suficiente. * Controlar y verificar la recepción, en la obra, de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas. * Dirigir la ejecución material de la obra, comprobando que se ajustan al proyecto y a las prácticas de buena construcción. * Consignar en el Libro de Órdenes las instrucciones precisas. * Suscribir el acta de replanteo iniciador de la obra y el certificado. 16 A las entidades y Laboratorios de control de calidad de la edificación * Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo y, en todo caso, al director de la eje-

18 cución de las obras. A los suministradores de productos, que son: los fabricantes, almacenistas, importadores y vendedores de productos de construcción. Entregar los productos de acuerdo con el pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad así como del cumplimiento de las exigencias que establezca la normativa técnica. Facilitar las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad, para su inclusión en la documentación de obra ejecutada. A los propietarios y usuarios Es obligación de los propietarios: * Conservar y mantener en buen estado la edificación. * Transmitir a futuros compradores la documentación de la obra y los seguros y garantías suscritos. Es obligación de los usuarios: * Utilizar adecuadamente los edificios de conformidad con las instrucciones de uso que figuran en la documentación del edificio. Es obligación de los propietarios y usuarios: * Utilizar el edificio de forma que se conserve en perfecto estado de habitabilidad o explotación. * Conservar y mantener el edificio según las normas contenidas en la documentación que se entrega. * Asegurar el edificio por daños a terceros e incendios. GUIA COMPRA DE VIVIENDA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES Y SEGUROS Responsabilidad Individualizada de los agentes Sin perjuicio de las responsabilidades establecidas en los contratos de compraventa, todos y cada uno de los agentes de la edificación, según su 17

19 GUIA COMPRA DE VIVIENDA ámbito de intervención, responderán ante los propietarios y terceros adquirientes. * El promotor, aunque no construya, responderá siempre solidariamente, con los demás agentes intervinientes, por los daños materiales producidos por vicios o defectos de construcción. * El constructor será responsable civilmente de los daños materiales causados en el edificio por defectos derivados de su negligencia o impericia, así como de los daños causados por las empresas subcontratadas en la obra y derivados de los productos empleados en su ejecución. * El proyectista responderá directamente de los daños que se deriven de la insuficiencia, inexactitud o idoneidad del proyecto. * El director de obra y director de Ejecución serán responsables de la exactitud del certificado final de obras, haciéndose igualmente responsables de las imperfecciones del proyecto, aunque no haya sido elaborado por ellos. RECEPCION DE LA OBRA 18 Es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Algunos aspectos importantes de este hecho son: * La recepción deberá consignarse en acto firmado. * La recepción de la obra tendrá lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de la obra (a no ser que se haya pactado previamente otro plazo). * El plazo se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. * La recepción se entenderá tácitamente producida si, transcurridos treinta días desde la fecha indicada, el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo por escrito. * Los plazos de responsabilidad y garantía se iniciarán a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida.

20 LIBRO DEL EDIFICIO Entre las novedades que se recogen en la citada ley de ordenación de la edificación se encuentra el Libro del edificio, que en muchos casos no es entregado por el promotor ni tampoco exigido por el comprador. En cualquier caso conviene saber que el Libro del Edificio debe contener lo siguiente: * Las anotaciones e incidencias recogidas en el Libro de Órdenes, Asistencias e Incidencias de la obra. * Los Planos de la obra, así como una relación de las empresas que hayan intervenido en ella. * Las normas e instrucciones de uso, conservación y mantenimiento del edificio. * Las calidades de los materiales utilizados, así como, la garantía de los constructores, proveedores y suministradores sobre la calidad de sus actividades y materiales. * Las normas de actuación en caso de siniestro o en situaciones de emergencia que puedan producirse en el edificio. Una vez finalizada la obra, un ejemplar del libro se depositará en el Ayuntamiento del término municipal al que pertenezca el edificio, otro ejemplar se entregará al propietario y éste lo tendrá siempre a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo. Cuando se trate de una Comunidad de Propietarios, se entregará otro ejemplar al presidente, como representante de la misma. Los ejemplares del Libro se irán complementando con la documentación técnica de aquellas obras de ampliación, reforma o rehabilitación que se realicen en todo el edificio. GUIA COMPRA DE VIVIENDA PRESTAMOS HIPOTECARIOS Concepto Es el préstamo que conceden las entidades financieras, que permite abonar el precio total de una vivienda. La principal característica del mismo es que, además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como 19

21 GUIA COMPRA DE VIVIENDA 20 garantía del pago del préstamo, por lo que dicho inmueble debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad, para poder formalizarse dicho préstamo. Información Previa Todas las entidades financieras tienen la obligación de disponer de documentos o folletos publicitarios, a disposición de los interesados, en los que se recoja, al menos, información sobre los siguientes aspectos: * Datos de identificación del préstamo. * Plazo del préstamo. * Tipo de interés. * Comisiones. * Gastos a cargo del cliente. Oferta Vinculante Recabada la información registral y la correspondiente valoración del inmueble, la entidad financiera tiene la obligación, para aquellos préstamos que no superen los euros, de emitir su oferta contractual del mismo, que se entregará por escrito, siendo su plazo de validez de 10 días contados a partir de la entrega. La oferta debe de contener: - Importe y forma de entrega del préstamo. - Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago de la primera y última cuota, condiciones en caso de amortización parcial. - Interés: nominal, si es fijo o variable y, en el segundo caso, cómo, cuándo y en función de qué índice de referencia varía. - El diferencial que se aplicará en las revisiones de las cuotas. - Comisiones: Comisión de apertura y comisión de amortización anticipada -total o parcial-. Esta última sólo se aplicará en el caso de que se produzca. - Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles notariales y registrales, etc. - TAE. - Moneda del contrato de préstamo.

22 Importe El importe del préstamo depende directamente del valor de tasación de la vivienda y de los ingresos del solicitante del préstamo, pudiendo variar el mismo según los avales que se aporten. Plazo de amortización Es el tiempo que se establece en el contrato de préstamo para su total devolución, que puede ser entre quince, veinte, treinta e incluso, en algunos casos, se ha llegado hasta los cincuenta años. Es conveniente recordar que, dependiendo del plazo que se fije, su alargamiento supone pagar más intereses y, reducirlo, puede llegar a implicar un incremento de la cuota mensual de la hipoteca y por tanto una carga demasiado pesada. Tipo de interés Es el porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo, para calcular los intereses que deben abonarse. El tipo de interés en un préstamo puede ser fijo, variable o mixto. El tipo de interés fijo es aquel que se mantiene constante sin variación alguna durante toda la vida del préstamo. El tipo de interés variable se revisa en los plazos establecidos en la escritura de constitución con la entidad financiera. El tipo de interés mixto mantiene un tipo fijo durante los primeros años y el resto de tiempo hasta su cancelación, a tipo variable. Comisiones Se ha de tener en cuenta que a la hora de formalizar un préstamo hipotecario se puede exigir las siguientes comisiones: * Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Lo habitual es que se cobre un porcentaje sobre el importe solicitado. * Comisión de apertura: Consiste en abonar a la entidad bancaria el coste de los trámites que debe realizar, correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente del capital prestado. Esta comisión suele GUIA COMPRA DE VIVIENDA 21

23 GUIA COMPRA DE VIVIENDA 22 ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y en el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, de hasta ,03 euros, englobará los gastos de estudio. * Hemos de recordar que la entidad financiera puede exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si usted pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente. * Comisión por modificación de condiciones o por cambio de garantías: en este caso las entidades financieras, pueden exigir una comisión si se solicita cambiar alguna de las características del préstamo. Con esta comisión se abona a la entidad los gastos que le suponen los trámites que debe realizar, en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar, como, por ejemplo, la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero lo que se llama subrogación de deudor- * Comisión por novación modificativa, cuando se produce una modificación de las condiciones del préstamo, que tienen una ventaja, consistente en beneficiarse de las reducciones de costes notariales y registrales establecidas en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de condiciones de los préstamos hipotecarios. Se consideran novaciones, con esas ventajas, las escrituras en las que se pacten una o varias de las siguientes modificaciones: - la ampliación o reducción de capital - la alteración del plazo - las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente - el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo; - la prestación o modificación de las garantías personales. En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar. * Comisión por amortización parcial anticipada: Remunera a la

24 entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar o lucro cesante-, al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente. * Comisión por compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario sea a tipo de interés fijo o variable, formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007 y la hipoteca recae sobre una vivienda, y el prestatario, o sea el deudor, es una persona física o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades, las entidades sólo podrán cobrar por amortización anticipada parcial y, si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés. Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores: - al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o - al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior. - si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada. * Comisión por la compensación por tipo de interés, que se rige por las siguientes reglas: En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que se está pagando. * Comisión por amortización anticipada, que sólo se aplica si efectivamente se produce. Esta comisión hace referencia a los pagos GUIA COMPRA DE VIVIENDA 23

25 GUIA COMPRA DE VIVIENDA extras que el cliente decide destinar a aminorar el préstamo, ya sea reduciendo la cuota a pagar mensualmente o el plazo de la operación. A veces, la tarifa varía si lo que se amortiza es todo el préstamo -cancelación total- o sólo una parte -amortización parcial-. Para las entidades, esta comisión es como un seguro que cubre el riesgo que asumen por el hecho de que la operación pueda ser cancelada a voluntad del cliente. En los préstamos a interés variable, la comisión por amortización está limitada por la ley al 1%. En los de interés fijo la comisión suele ser más elevada, debido al mayor riesgo que implica para la entidad, que se ve obligada a asegurarse ante posibles oscilaciones de los tipos de interés con el consiguiente coste que esto le supone. En todo caso, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, ofrece dos posibilidades de modificar un préstamo hipotecario: la subrogación y la novación crediticia. La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla. Sólo podrán repercutirse aquellas comisiones que expresamente se encuentren recogidas en la escritura de préstamo. Tasación La tasación deberá efectuarse por una entidad especializada e independiente a la entidad financiera que concede el préstamo. El consumidor tiene derecho a proponer al banco o caja la entidad que vaya a tasar la vivienda y, además, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación. 24 La T.A.E. Las siglas corresponden al concepto de Tasa Anual Equivalente, que es una fórmula de cálculo matemático mediante la cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo, es decir, su tipo de interés, las comisiones y el plazo de amortización a su equivalente anual,

26 cualquiera que sea su forma de liquidación. Es un concepto muy importante y que se debe tener en cuenta antes de formalizar un préstamo hipotecario, ya que, gracias al mismo, podemos conocer cual es el coste efectivo o real del préstamo. En los préstamos de interés variable, la T.A.E. no es más que una referencia, ya que el tipo de interés del préstamo variará cada vez que éste se actualice, pero sirve para tener una visión más allá de lo que es el interés proporcional del primer año. Moneda del Contrato de Préstamo. Lo habitual, cuando se contrata un préstamo hipotecario, es que el mismo se formalice en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, normalmente en euros. Sin embargo, cabe la posibilidad de contratar un préstamo en moneda extranjera. En estos casos, hay que ser muy prudente, ya que las cuotas de este préstamo variarán en función del tipo de cambio de la divisa en cuestión, que puede llegar a tener oscilaciones muy bruscas a lo largo de todo el plazo de amortización del préstamo. Normalmente estos préstamos hipotecarios en divisas tienen un tipo de interés menor, pero hay que valorar si ese beneficio compensa el riesgo y ser consciente de que un tipo de interés más bajo en moneda extranjera no significa necesariamente que, a la larga, el préstamo vaya a salir más barato. GUIA COMPRA DE VIVIENDA CLASES DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS En el mercado financiero existen diversas clases de hipotecas, que pueden refundirse en cuatro tipos básicos, que son los siguientes: Interés fijo Como ya hemos dicho, en estas hipotecas, el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, es decir, suban o bajen los tipos de interés, el cliente siempre pagará lo mismo cada mes. 25

27 GUIA COMPRA DE VIVIENDA Interés variable En esta clase de préstamos, que son la amplia mayoría, los tipos de interés varían, de acuerdo con la condiciones pactadas, por lo que pueden ser beneficiosos o perjudiciales para el consumidor. Interés mixto Se conocen así a los que combinan un periodo en el que el interés permanece fijo, y otro periodo en el que éste es variable y se va ajustando al mercado. De cuota fija Son préstamos a interés variable, pero se asemejan a los préstamos a tipo fijo, en la medida en que el cliente siempre paga la misma cuota al margen de la evolución de los tipos de interés. En este caso, el consumidor desconoce cuándo terminará su obligación de devolver el capital prestado, pues si se incrementan los tipos de interés el plazo de amortización se alarga, y si bajan los tipos de interés el citado plazo se reduce. TIPOS DE INTERÉS 26 Son los índices que se aplican a los préstamos hipotecarios concertados a tipo variable a la hora de revisar y actualizar su interés. Existen varios índices de referencia, y entre los oficiales y más utilizados están los siguientes: * Referencia interbancaria a un año (euribor). Es la media aritmética simple de los valores diarios, de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año. Se calcula a partir de los ofertados, por una muestra de bancos, para operaciones entre entidades de similar calificación. * Tipo interbancario a un año (mibor). Este es sólo un índice oficial para los préstamos hipotecarios de antes del 1 de enero de Se define como la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones, a plazo de un año, durante los días

28 hábiles del mes, en el mercado de depósitos interbancario de Madrid (de ahí la m de mibor). * Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por los bancos. Es la media de los tipos de interés cobrados por el conjunto de los bancos en los préstamos hipotecarios nuevos a más de tres años para la financiación de viviendas libres. En el cálculo del promedio se utilizan tipos anuales equivalentes. * Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por las cajas. Es lo mismo que el anterior, pero referido a las operaciones de las cajas de ahorros. * Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito. Es la tercera versión del mismo tipo. La media es del total de bancos y cajas de ahorros. * Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro (indicador CECA, tipo activo). En el cálculo de este índice intervienen: - Los tipos de las cajas aplicados en operaciones de préstamo hipotecario a más de tres años para la adquisición de vivienda libre. - Los tipos de las cajas aplicados en las operaciones de préstamo personal de uno a tres años. Los tipos utilizados son los tipos anuales equivalentes. * Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública. El cálculo de este índice viene dado por los rendimientos obtenidos, en el mercado secundario, en las operaciones realizadas con títulos de deuda pública cuyo vencimiento residual se sitúe entre dos y seis años. El Banco de España difunde a mediados de cada mes una nota informativa con los principales índices de referencia oficiales del mes anterior. Estos tipos se publican en el BOE unos días después, y a partir de ese momento adquieren carácter oficial. Pero más importante todavía, es la aplicación al tipo de interés del llamado margen o diferencial, que no es más que la cantidad que las entidades suman al índice de referencia que se ha tomado como base. Por ejemplo, si un cliente tiene contratado un préstamo al Euribor más un punto y el Euribor está en el 6%, el nuevo tipo de interés del crédito será ese 6% 27 GUIA COMPRA DE VIVIENDA

29 GUIA COMPRA DE VIVIENDA más el punto establecido en el diferencial, es decir, un 7%. El diferencial que se aplica no es igual para todos los índices. En el caso del índice de bancos y cajas, dicho diferencial suele ser menor que el que se aplica al Euribor. La razón es muy sencilla, el Euribor suele partir de un valor más bajo y para igualarlo al mercado se añade un diferencial mayor. Sin embargo, los principales índices de referencia acaban recorriendo el mismo camino. REVISIÓN DE LOS TIPOS DE INTERÉS EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. La revisión de los tipos de interés se produce normalmente una vez al año (en ocasiones también puede revisarse cada seis meses. Consulte con su entidad). A partir de ese momento y hasta la nueva revisión, el tipo de interés de su préstamo será el resultante de añadir el diferencial al último índice de referencia disponible que, normalmente, suele ser el que corresponde al mes pasado o el inmediatamente anterior. La ventaja que se obtiene si transcurre cierto tiempo entre una revisión y otra, es que no se tiene que ajustar continuamente el presupuesto mensual, en el que, como ya sabemos, el préstamo hipotecario tiene un peso muy importante. Lógicamente, cuando los tipos de interés estén subiendo, esta cadencia jugará a su favor: tendrá tiempo suficiente para acoplar con antelación su bolsillo a lo que luego serán las nuevas condiciones del préstamo. Y si los tipos de interés están bajando, no se inquiete, a partir del momento en el que se revise el interés del préstamo usted tiene la seguridad de que éste se adaptará a la situación del mercado de forma automática. No lo olvide: su préstamo no necesita esperar a que el Banco de España revise los tipos de interés para adaptarse a la realidad del mercado. Se ajusta automáticamente cada vez que hace la revisión del tipo en el caso de los préstamos a interés variable. 28

30 FORMALIZACIÓN DEL PRÉSTAMO Una vez que se acepta la oferta vinculante, se pasará a formalizar el préstamo. El contrato tiene que contener, entre otros, los siguientes aspectos: * Capital del préstamo, importe del préstamo y forma de entrega del importe. * Amortización (condiciones de devolución de la deuda). * Intereses. * Comisiones. * Gastos a cargo del cliente. * Intereses de demora. OBLIGACIONES DEL NOTARIO A LA HORA DE FORMALIZAR EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO. En el momento de formalizarse un préstamo hipotecario, el Notario está obligado a: - Comprobar la coincidencia entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que pueda haber y de su derecho a desistir de la operación. - En los préstamos a tipo variable, advertir al prestatario: * Si el índice pactado no es oficial * Si el tipo fijo inicial es menor que el variable pactado a esa fecha * Si se pactan límites a la variación del tipo de interés - En los préstamos a tipo fijo, comprobar que la T.A.E. consignada es correcta - Advertir al prestatario sobre las comisiones previstas por reembolso anticipado, sobre las limitaciones pactadas para dicho reembolso o sobre la omisión de previsiones sobre dicho extremo - En los préstamos en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de variación en el tipo de cambio GUIA COMPRA DE VIVIENDA 29