ENERO. Informe Trimestral de ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario

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1 ENERO Informe Trimestral de ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario

2 2 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario Evolución del Sector PERSPECTIVA 1 ER TRIMESTRE 2016 VALORES Evolución del Valor de la Vivienda Nueva /m T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T 2015 Evolución Vivienda Nueva PERSPECTIVA Perspectiva del Sector en los Últimos 3 Meses 1. Economía 2. Ventas Promoción / Suelos 3. Ventas Residencia habitual 4. Ventas 2ª Residencia 5. Stock vivienda 6. Precios vivienda 7. Ventas Locales 6,3 5,1 4, CONFIANZA Índice de Confianza Inmobiliario (mín 0 - máx 100) 55 49,5 51,1 52, , ,8 44, ,5 31,8 31,2 31,3 30,6 31,4 33,2 35,0 36,3 38,1 40, T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T VARIABLES ESTRATÉGICAS DEMANDA Empleo Desgravación IVA Alquiler Saldo migratorio Cuadro de Control de Variables Estratégicas OFERTA Financiación Prima de riesgo Política de concesión Stock terminado SAREB / EEFF

3 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 3 Inmobiliario EXPECTATIVAS 1 ER TRIMESTRE 2016 VALORES Evolución y Proyección Valor de la Vivienda Nueva /m 2 % Var. Anual % % Proy. 10% % 0% -5% -10% % -20% 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T EXPECTATIVAS Expectativas del Sector para los Próximos 3 Meses 1. Economía 2. Ventas Promoción / Suelos 3. Ventas Residencia habitual 4. Ventas 2ª Residencia 5. Stock vivienda 6. Precios vivienda 7. Ventas Locales 5,0 5,8 5, CONCLUSIONES El precio medio de la vivienda nueva ha aumentado durante el año 2015, la primera vez desde El Índice de Confianza de ST continúa firme con su tendencia al alza, pasando de 51,1 a 52,5 puntos sobre 100. El índice de esfuerzo inmobiliario medio se mantiene a final de 2015 en 7,8 años, el mismo valor que a final de El nuevo índice de accesibilidad -que se incorpora desde esta edición al informe trimestral de coyuntura- alcanza un valor de 96, siendo 100 el mínimo para que una familia media pueda acceder a la compra de una vivienda con financiación externa, destinando una tercera parte de sus ingresos a tal fin. Durante 2015, sobre todo en la segunda mitad del año, se observa un crecimiento apreciable en la actividad del sector inmobiliario, tanto en volumen de transacciones como en la reanudación de obra nueva detenida durante los últimos años. En los últimos meses crece la cantidad de municipios en que la evolución del precio medio pasa de negativa o nula a positiva. Se aprecia también mayor fluidez en la formalización de operaciones hipotecarias.

4 4 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario ST Sociedad de Tasación elabora un Índice de Confianza como complemento cualitativo a los estudios de mercado y análisis de vivienda nueva que viene realizando desde ,5 puntos sobre ER TRIMESTRE 2016 Índice de Confianza Inmobiliario ist Nota metodológica El Índice de Confianza Inmobiliario se construye a partir de la opinión de más de 600 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. Entre estos 600 técnicos se encuentran todos los profesionales independientes (tasadores) y la totalidad del personal de control de calidad de valoraciones que trabaja en ST Sociedad de Tasación. Las respuestas de estos profesionales se categorizan (en una escala 1-5) en relación a la perspectiva (situación de los últimos tres meses) y las expectativas (previsiones para los tres próximos meses) para los siguientes aspectos: 1º Evolución de la economía en cada zona 2º Evolución ventas - Promociones y Suelos 3º Evolución ventas - Residencia habitual 4º Evolución ventas - Segunda residencia 5º Evolución del stock de la vivienda en la zona 6º Evolución de los precios de la vivienda 7º Evolución ventas - Locales Comerciales El análisis estadístico de las respuestas de los encuestados devuelve la calificación de los conceptos analizados en una escala de El índice de confianza trimestral es el resultado del análisis combinado de perspectiva y expectativa. RESUMEN Perspectiva (Últimos 3 Meses) 1. Evolución de la economía 2. Evolución de las ventas inmuebles (promociones, suelos) 3. Evolución de las ventas inmuebles (residencia habitual) 4. Evolución de las ventas inmuebles (2ª residencia) 5. Evolución del stock de la vivienda 6. Evolución de los precios de la vivienda 7. Evolución de las ventas inmuebles (locales comerciales) 6,3 5,1 4, Expectativas (Próximos 3 Meses) 1. Evolución de la economía 2. Evolución de las ventas inmuebles (promociones, suelos) 3. Evolución de las ventas inmuebles (residencia habitual) 4. Evolución de las ventas inmuebles (2ª residencia) 5. Evolución del stock de la vivienda 6. Evolución de los precios de la vivienda 7. Evolución de las ventas inmuebles (locales comerciales) 5,0 5,8 5,

5 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 5 Evolución por Comunidad Autónoma 2T T T T-2016 Andalucía 47,5 50,0 52,0 53,4 Aragón 46,6 47,4 48,9 50,7 Asturias 4 49,2 53,5 55,2 Baleares 54,0 55,2 5 55,6 Canarias 43,9 47,2 50,3 51,5 51,0 55,2 50,8 49,4 52,4 53,3 55,4 50,7 51,9 Cantabria 47,6 47,6 50,2 50,8 Castilla y León 46,7 48,2 48,9 49,4 Castilla la Mancha 47,5 49,7 50,5 51,1 54,4 55,0 51,1 53,4 55,6 Catalunya 46,7 48,9 50,4 51,9 Valencia 49,3 51,1 52,1 53,4 Extremadura 48,2 50,7 53,1 54,4 53,4 51,0 Galicia 4 48,9 50,3 51,0 Madrid 48,8 50,6 52,6 55,0 Región de Murcia 45,9 47,4 49,3 51,0 Navarra 51,1 51,9 53,0 53,3 Índice de Confianza de ST Pais Vasco 46,4 48,8 51,0 52,4 Rioja 49,2 51,0 55,4 55,4 51,5 < > 52 Total España 47,4 49,5 51,1 52,5 Total España Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla La Mancha Catalunya Valencia Extremadura Galicia Madrid Región de Murcia Navarra País Vasco Rioja 1. Evolución de la economía en la zona 53,9 54,1 52,5 55,2 61,4 51,7 50,7 50,5 54,5 53,0 55,2 55,9 51,4 56,8 53,2 53,1 56,4 59,7 2. Evolución de las ventas - promociones y suelos 50,3 50,3 48,8 55,1 50,0 48,8 46,2 48,5 48,4 51,4 47,8 51,9 45,4 57,0 47,7 54,6 51,0 53,8 3. Evolución de las ventas - residencia habitual 4. Evolución de las ventas - segunda residencia - costa, montaña, 5. Evolución del stock de la vivienda 59,2 59,2 54,9 62,7 61,0 55,7 64,1 52,9 59,5 59,0 60,7 63,0 58,5 62,1 54,3 64,7 62,9 65,9 49,3 53,5 47,4 49,8 59,6 51,2 52,0 45,7 44,4 46,8 52,5 47,6 47,0 48,1 50,0 43,8 4 55,4 57,4 57,5 5 65,2 55,0 54,3 50,2 54,7 59,7 55,9 60,4 61,6 59,3 60,6 54,7 58,3 53,7 55,9 6. Evolución de los precios de la vivienda 50,5 50,0 48,8 49,5 55,4 51,3 47,1 48,2 46,1 51,9 50,5 52,4 49,7 50,9 49,2 50,0 49,5 48,2 7. Evolución de las ventas - locales comerciales 46,9 49,3 46,2 48,8 47,2 47,4 45,1 45,6 44,8 4 47,0 48,4 45,9 49,8 47,8 48,6 47,7 48,7

6 6 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario ST Sociedad de Tasación realiza con carácter semestral un estudio de mercado de vivienda nueva en edificio, en que analiza las poblaciones más representativas del territorio nacional, incluyendo todas las capitales de provincia ,1 2,9 /m 2 precio medio capitales de provincia Var. 6 meses % nominal Var. 12 meses % nominal 1 ER TRIMESTRE 2016 Estudio de Mercado de la Vivienda Nueva El precio medio nacional en el conjunto de las capitales de provincia ha aumentado un 2,9% respecto al alcanzado en diciembre de 2014 (la variación desde junio de 2015 es de 1,1%). El precio medio nacional en el conjunto de las capitales de provincia se ha situado en /m2 construido, lo que supone euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2. El índice inmobiliario de ST se ha situado en 629,4 a , lo que representa un 6,3% anual acumulativo de incremento de los precios desde diciembre de El precio medio de la vivienda nueva en el resto de las ciudades estudiadas que no son capitales de provincia se ha situado en /m2 que representa una disminución del 0,6% con respecto a finales de El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en /m2 que representa una variación anual del -0,2%. El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a habitantes se ha situado en /m2, que representa una variación anual del -1,7%. El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a habitantes se ha situado en /m2, que representa una variación anual del 0%. El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades analizadas con población inferior a habitantes se ha situado en /m2, que representa una variación anual del 0,3%. Evolución de Precios e Incrementos Anuales /m2 const ,7 27,5 26,5 25, ,8 14, ,5 12, ,1 9,0 8,9 9,8 6, ,1 5,1 4,0 3,7 3,4 2,0 2,9 1, ,2-1, ,2-3,2-4, ,6-5,7-6, , % 30,00 22,50 15,00 7,50 0,00-7,50-15,00 Diciembre Precios medios anuales Incrementos anuales

7 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 7 Evolución El crecimiento de la economía española evoluciona en positivo, situándose en el 3,4% en el tercer trimestre de Los indicadores económicos que han tenido influencia sobre el comportamiento del mercado inmobiliario han evolucionado del siguiente modo: El Euribor, que es la referencia de los préstamos hipotecarios, queda en el mes de noviembre por debajo del 0,1%. El IPC se ha mantenido con tendencia sensiblemente plana durante el segundo semestre del año. La inflación acumulada en los once primeros meses de 2015 se ha situado en -0,1% (1% en 2014), y la interanual en noviembre se sitúa en -0,7% (-0,4% en 2014) La evolución en la tasa de actividad de la EPA se mantiene sensiblemente invariable a lo largo de Se observa un aumento apreciable en el ritmo de transacciones respecto a periodos anteriores. Aumentan las transacciones por parte de compradores residentes fuera del territorio español. Los datos del Ministerio de Fomento indican que el volumen de proyectos de vivienda visados hasta el mes de septiembre de 2015 es casi el mismo que el registrado durante todo el año 2014, y la previsión a final de 2015 supone un incremento del 20% con respecto a Por primera vez desde el año 2007, la previsión de viviendas que se habrán iniciado a final de este año supera a la de viviendas previsiblemente acabadas, aunque por estrecho margen. La variación anual de precios en las capitales de provincia durante el año 2015 (2,9%) evoluciona en sentido positivo por primera vez desde el año Previsiones Las previsiones macroeconómicas para el año 2016 estiman que la economía española se mantendrá en la misma tendencia actual. La inflación, según la tendencia de los últimos meses, probablemente se estabilizará en torno al 0%, igual que en En el año 2016 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante y la demanda continuará su tendencia ascendente iniciada en 2015, tanto más cuanto más crezca el nivel de empleo de calidad. Los síntomas de recuperación observados durante el primer semestre parecen consolidarse en este segundo y extenderse a una zona más amplia del territorio. No obstante, con excepción de las capitales de mayor actividad, donde la recuperación se advierte de modo significativo, en la mayoría de poblaciones los precios parecen haber detenido su caída, pero no se aprecia que aumenten significativamente. Esta situación podría tener continuidad en un futuro más o menos cercano, y será necesario seguir con atención algunos aspectos: La evolución del Euribor y la incidencia que tendrá en la competencia entre entidades de crédito para la captación de hipotecas, con la consiguiente repercusión en la recuperación de la demanda. La opción del alquiler, que continúa su avance lento pero sostenido. El arrendamiento es en la actualidad una opción apreciable para la inversión, dada la tasa de rendimiento que proporciona en comparación con otros productos financieros con similar nivel de riesgo. La estabilidad económica del país en base al crecimiento continuado del P.I.B. y la evolución del paro, y la traslación a las economías familiares de ambos factores. Conclusiones La situación de estabilización observada a mitad del año parece irse consolidando y extendiendo territorialmente de modo progresivo. Aparentemente se ha detenido la caída de precios en la mayor parte de las poblaciones pero no en todas, mientras que en otras se experimentan subidas leves, más acusada en las grandes capitales del país, que parecen actuar de motor de la recuperación. Esa posibilidad de recuperación aparece más cercana que hace seis meses, a la vista de la evolución favorable de algunos de los factores que le afectan: Euribor en mínimos, lo que favorece la posibilidad de acceso al crédito por parte de las economías familiares. Evolución favorable y continuada del empleo, aunque su cantidad y calidad necesitan de mayor consistencia para que se active la demanda hasta niveles adecuados. Consolidación en la evolución positiva de la economía, con tasas de crecimiento elevadas y sostenidas, aunque en algunos círculos se vaticina para 2016 cierto enlentecimiento en el ritmo. La opción del alquiler continúa su avance lento pero sostenido (en algunos casos con opción de compra a medio plazo). No obstante, la incidencia que tiene el mercado residencial dentro de las carteras de inmuebles de las Socimi sigue siendo reducida. Precios Medios de la Vivienda Nueva en las Capitales de Provincia por CCAA Evolución de Valores Diciembre 2014 / Diciembre 2015 Previsión de Valores Diciembre 2015 / Diciembre 2016 Evolución de Valores Diciembre 2014 / Diciembre 2015 % Variación Anual Entre -5% y 0% 0% Entre 0% y 5% Previsión de Valores Diciembre 2015 / Diciembre Incremento mayor 5% = + Incremento de 0% a 5% - - Mantenimiento o disminución Precios Medios de la Vivienda Nueva en las Capitales de Provincia por CCAA ( /m² construido) /m 2 construído en capitales de provincia < >

8 8 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario ST Sociedad de Tasación estima la inversión, en años de sueldo, que debe realizarse para adquirir una vivienda. El índice de esfuerzo inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. El índice se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial. 1 ER TRIMESTRE 2016 Índice de Esfuerzo Inmobiliario Índice de Esfuerzo por Comunidad Autónoma Murcia Castilla La Mancha Extremadra La Rioja Comunitat Valenciana Aragón Asturias Castilla y León Andalucía Galicia España Canarias Cataluña Cantabria Navarra País Vasco Madrid Illes Balears 5,7 6,1 6,3 6,6 7,2 7,8 7,8 8,2 8,5 8,8 9,0 9,3 9, ,2 Evolución Histórica por Comunidad Autónoma Máximo 4T T T-2015 Andalucía 13,0 6,8 7,4 7,2 Aragón 10,1 6,2 6,2 6,1 Asturias 9,5 6,3 6,6 6,3 Baleares 23,5 15,2 15,8 16,2 Canarias 13,0 7,6 7,5 8,2 Cantabria 13,3 9,6 9,5 8,8 Castilla y León 11,0 7,2 6,5 6,6 Castilla la Mancha 11,7 6,3 5,8 Cataluña 15,7 8,6 8,4 8,5 Máximo 4T T T-2015 Com. Valenciana 11,8 6,3 Extremadura 10,1 6,3 6,1 5,7 Galicia 11,1 7,8 7,7 7,8 Madrid 14,9 9,0 9,4 9,4 Región de Murcia 12,1 5,9 5,7 Navarra 11,2 7,4 8,1 9,0 País Vasco 15,0 10,2 8,8 9,3 La Rioja 11,0 6,2 5,9 Nacional 13,7 7,6 7,8 7,8

9 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 9 Evolución Histórica Nacional 4T ,7 7,6 7,8 7,8 9,5 10,5 11,4 11,2 12,1 12,9 13,7 13,6 Mapa Comparativo Territorial 4º Trimestre ,8 6,3 8,8 9,3 9,0 6,6 6,1 8,5 9,4 5,7 16,2 7,2 8,2 < > 15 Mapas de Evolución en Periodos Anteriores Máximo 4º Trimestre º Trimestre 2014 < > 15

10 10 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario ST Sociedad de Tasación Tasación analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un hogar con renta media. El Índice de accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de una família media, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial,, a partir de los cuales se deduce el importe máximo del salario a dedicar a la financiación hipotecaria, una vez aplicadas las deducciones por IRPF y Seguridad Social vigentes en el momento del cálculo. La cuota resultante se somete a diferentes hipótesis de cálculo de financiación, mediante las que se obtiene la comparativa entre el salario real anual publicado por el INE y el teórico necesario para la compra de una vivienda media, según el análisis del mercado de la zona analizada. El resultado con base 100 permite medir la distancia a que se encuentran los salarios reales de los teòricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda media. 96 índice nacional 1 ER TRIMESTRE 2016 Índice de Accesibilidad Índice de Accesibilidad por Comunidad Autónoma Baleares Madrid País Vasco Navarra Cantabria Catalunya Canarias Nacional Galicia Andalucía Castilla León Asturias Aragón La Rioja Valencia Extremadura Murcia Castilla La Mancha Evolución Histórica por Comunidad Autónoma 4T T T T-2015 Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla la Mancha Cataluña T T T T-2015 Com. Valenciana Extremadura Galicia Madrid Región de Murcia Navarra País Vasco La Rioja Nacional

11 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 11 Evolución Histórica Nacional 4T Mapa Comparativo Territorial 4º Trimestre Suficiente Insuficiente Tipo de interés (IRPH) 2,13% Plazo de amortización 30 años Mapas de Evolución en Periodos Anteriores 4º Trimestre IRPH 3,70% 4º Trimestre IRPH 2,99% 4º Trimestre IRPH 3,39% 4º Trimestre IRPH 2,61% Suficiente Insuficiente

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