PROJECTE DE REPARCEL LACIÓ DEL POLÍGON D' ACTUACIÓ UA3 DEL PLA DE MILLORA URBANA DE L ESTACIÓ - LLEIDA

Transcripción

1 PROJECTE DE REPARCEL LACIÓ DEL POLÍGON D' ACTUACIÓ UA3 DEL PLA DE MILLORA URBANA DE L ESTACIÓ - LLEIDA PROMOTOR JUNTA DE COMPENSACIÓ DEL POLÍGON D' ACTUACIÓ UA3 DEL PLA DE MILLORA URBANA DE L ESTACIÓ - LLEIDA REDACTORS PAREJA & ASSOCIATS, ADVOCATS TDA ARQUITECTURA Y URBANISMO ABRIL 2011 C/ Taquígraf Garriga, 10 (08014) Barcelona Teléfono: Fax: mail: 1@tdat.es - C/ Tenor Viñas, 4, 2ª (08021), Barcelona Teléfono: Fax: mail: info@pareja-advocats.com

2 ÍNDEX DEL PROJECTE DE REPARCEL LACIÓ I. MEMÒRIA II. RELACIÓ DE PROPIETARIS I INTERESSATS I RELACIÓ DE FINQUES APORTADES 1. Circumstàncies que motiven la reparcel lació 1.1. Antecedents urbanístics 1.2. Fonamentació legal 1.3. Contingut del Projecte de reparcel lació 1. Relació de propietaris i quantia de llurs drets 2. Relació d altres interessats 3. Relació i descripció de les finques aportades 2. Descripció de l àmbit reparcel lable i la seva ordenació urbanística 3. Criteris de definició dels drets aportats i afectats 3.1. Criteris per determinar els interessats i titulars dels drets 3.2. Criteris de definició i quantificació dels drets aportats 3.3. Criteris adoptats respecte als béns i drets existents en les finques aportades III. ADJUDICACIÓ DE LES FINQUES RESULTANTS I DESIGNACIÓ DELS ADJUDICATARIS 1. Proposta d adjudicació de les finques resultants 2. Relació i descripció de finques resultants amb aprofitament urbanístic 3. Relació i descripció de finques resultants sense aprofitament urbanístic 4. Criteris de determinació i d adjudicació dels drets resultants 4.1. Determinació de l aprofitament objecte d adjudicació 4.2. Delimitació de les finques resultants 4.3. Criteris d adjudicació de les finques resultants 4.4. Criteris de valoració dels drets resultants 5. Criteris d adjudicació de les despeses d urbanització 6. Criteris de valoració dels drets i elements incompatibles amb el planejament que s executa. Referència als drets i elements compatibles 6.1. Edificacions i activitats incompatibles amb el planejament que s executa. Criteris de valoració 6.2. Drets incompatibles amb el planejament que s executa 6.3. Drets i elements compatibles amb el planejament que s executa IV. VALORACIÓ DELS BÉNS I DRETS INDEMNITZABLES 1. Relació i valoració dels béns indemnitzables 2. Relació i valoració dels drets indemnitzables V. COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL VI. DOCUMENTACIÓ GRÀFICA VII. ANNEXOS 7. Determinació de les cessions obligatòries i gratuïtes derivades del planejament 8. Justificació del compte de liquidació provisional 8.1. Contingut del compte de liquidació provisional 8.2. Llegenda del compte de liquidació provisional C/ Taquígraf Garriga, 10 (08014) Barcelona Teléfono: Fax: mail: 1@tdat.es - C/ Tenor Viñas, 4, 2ª (08021), Barcelona Teléfono: Fax: mail: info@pareja-advocats.com

3 I. MEMÒRIA 3

4 1. CIRCUMSTÀNCIES QUE MOTIVEN LA REPARCEL LACIÓ 1.1. Antecedents urbanístics En sessió de data 11 de desembre de 2008, la Comissió Territorial d Urbanisme de Lleida va aprovar definitivament el Pla de millora urbana de l Estació de Lleida, promogut per l Ajuntament d aquesta ciutat, que va ser publicat al DOGC núm de 26 de febrer de L àmbit del present Projecte de reparcel lació és el polígon d actuació UA3 del Pla de millora urbana de l Estació, pel qual s estableix com a sistema d actuació el de reparcel lació en la modalitat de compensació bàsica. De conformitat amb les determinacions del Pla de Millora, el Projecte porta a terme l equidistribució dels beneficis i les càrregues derivats del planejament entre els propietaris d aquest àmbit d actuació Fonamentació legal El referit Pla de millora urbana desenvolupa les determinacions establertes en el Pla general d ordenació urbana de Lleida per al sector PE3, en aplicació de les determinacions de l article 16 i l article 179 de les Normes urbanístiques d aquest instrument, segons el redactat contingut en la Modificació puntual del Pla general en l àmbit de l Estació, aprovada definitivament per Resolució del Conseller de Política Territorial i Obres Públiques de la Generalitat de Catalunya de data 27 de novembre de 2008, publicada en el DOGC 5307, de 29 de gener de La indicada Modificació puntual del Pla general, i el Pla de millora urbana, regulen un sector en sòl urbà que es desenvolupa al voltant de l Estació de ferrocarril de Lleida, amb usos principalment terciaris, comercials, i també residencials, amb l objectiu de restaurar la continuïtat urbana entre els barris de la ciutat separats pel sistema ferroviari, al preveure el cobriment d una part important de la platja de vies, en un punt on conflueixen els principals itineraris procedents del centre històric de la ciutat i del barri de Pardinyes. La Modificació puntual del Pla general delimita quatre polígons d actuació dins el sector de millora urbana, coincidents amb les unitats d actuació que ja es preveien en l anterior Pla especial de l Estació, aprovat definitivament en data 10 de desembre de 2003, que no s havia arribat a executar. Es preveuen també tres àmbits d actuació urbanística comuna (AUC) en els que s incorporen les diferents infraestructures quina execució ha d assumir el sector, que són, per una banda, el cobriment dels diferents trams de vies des del carrer Alcalde Recasens fins al carrer Comtes d Urgell, i des d aquest fins a l actual estació ferroviària de passatgers i, per altra banda, la construcció del pont sobre el riu Segre que perllonga el carrer Príncep de Viana. El Pla de millora urbana aprovat el desembre de 2008 desenvolupa l ordenació detallada de les determinacions previstes en el planejament general, tot concretant la delimitació de les zones i subzones edificables, i els sòls destinats a sistemes urbanístics públics que han de ser objecte de cessió obligatòria i gratuïta a l administració actuant, dins cada polígon d actuació. El present Projecte de reparcel lació es formula d acord amb les determinacions del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d agost, pel qual s aprova el Text Refós de la Llei d urbanisme (en endavant, TRLU) i el Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s aprova el Reglament de la Llei d urbanisme (en endavant, RLU). Pel que fa als criteris de valoració del sòl i dels elements i drets incompatibles amb l ordenació urbanística que s executa, el Projecte aplica les normes contingudes en el Reial Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual s aprova el text refós de la Llei del sòl (en endavant, TRLS). La reparcel lació té per objecte, d acord amb l article del TRLU, repartir equitativament els beneficis i les càrregues derivats de l ordenació urbanística, regularitzar la configuració de les finques i situar-ne l aprofitament en zones aptes per a l edificació, de conformitat amb el planejament urbanístic. El contingut i efectes del present Projecte de reparcel lació s adequa al què estableixen els articles 124 a 129 del TRLU i els articles 130 a 163 del RLU. Com s ha indicat, el sistema d actuació previst pel planejament que s executa és el de reparcel lació en la modalitat de compensació bàsica, regulada en els articles 130 a 134 del TRLU i 180 a 182 del RLU. De conformitat amb aquests preceptes, en la modalitat de compensació bàsica, les persones propietàries aporten el sòl de cessió obligatòria i gratuïta, executen a llur càrrec la urbanització, en els termes i amb les condicions que siguin determinats pel planejament urbanístic, i es constitueixen, mitjançant document públic, en junta de compensació. La Junta de compensació del polígon UA3 del Pla de millora urbana de l Estació de Lleida es va constituir en escriptura pública davant el notari de Lleida Sr. Manuel Soler Lluch en data 3 de novembre de Mitjançant Acords de la Junta de Govern Local de l Ajuntament de Lleida de data 22 de març de 2011, es van aprovar definitivament els Estatuts i les Bases d actuació de l entitat, i la seva constitució. La Junta de compensació formula el present Projecte de reparcel lació, de conformitat amb l article del TRLU. 4

5 1.3. Contingut del Projecte de reparcel lació El contingut d aquest Projecte de reparcel lació s ajusta al què estableixen el TRLU i el RLU (concretament en els seus articles 144 a 150), i està integrat pels següents documents: I. Memòria II. Relació de propietaris i interessats i relació de finques aportades. III. Adjudicació de les finques resultants i designació dels adjudicataris. IV. Valoració dels béns i drets indemnitzables. V. Compte de liquidació provisional. VI. Documentació gràfica. VII. Annexos 1. Certificació de domini i càrregues de les finques aportades. 2. Memòria justificativa del càlcul dels valors de repercussió de sòl pel polígon d actuació UA3 del Pla de millora urbana de l Estació de Lleida a efectes del Projecte de Reparcel lació 3. Revisió i actualització de les valoracions urbanístiques de les construccions i drets preexistents en el polígon d actuació UA3 contingudes en el Pla de millora urbana de l Estació de Lleida a efectes del Projecte de reparcel lació 2. DESCRIPCIÓ DE L ÀMBIT REPARCEL LABLE I LA SEVA ORDENACIÓ URBANÍSTICA millora urbana, que fixa dos nivells diferents d accés al polígon: un, més elevat, des del carrer Comtes d Urgell, que enllaçarà amb el saló urbà que es crearà amb el cobriment de les vies, i un altre nivell d accés, més baix, des del carrer Príncep de Viana, que se situa en la mateixa cota que les vies del tren i la plaça Ramon Berenguer. L àmbit reparcel lable es troba ocupat en gran part per l edificació. Cal destacar, per una banda, l existència de les instal lacions de la fàbrica de l Harinera La Meta, actualment en funcionament, que ocupen diferents edificis de producció, emmagatzematge i oficines, al voltant de patis de maniobres de camions de càrrega i descàrrega. També es troba l edifici anomenat Els Docs, destinat, en part, a l aparcament de vehicles i, en part, a oficines de l empresa Muns Agroindustrial, S.L.. Tant l edifici Docs com l edifici col lindant destinat a emmagatzematge d expedició de la fàbrica La Meta formen una construcció de planta baixa i de gran alçada amb coberta de voltes (anomenades docs ) que el Pla de millora urbana preveu conservar, per destinar-la a equipament públic. El planejament que s executa destina el polígon UA3 a usos terciaris, comercials i residencials. Concretament, el Pla de millora urbana estableix una única zona d activitat terciària, Clau 8T, de conformitat amb el què disposa el planejament general i, dins aquesta zona, estableix diferents subzones. Dins el polígon d actuació UA3 els terrenys amb aprofitament privat es qualifiquen com a subzones 8T5 i 8T6, quina regulació s estableix en els articles 24 i 25 de les Normes del Pla de millora urbana, que es reprodueixen a continuació: El polígon d actuació UA3 del Pla de millora urbana de l Estació de Lleida té una superfície de ,18 m 2, segons l amidament topogràfic sobre el que s ha fet aquest Projecte. L àmbit s emplaça a l oest del casc urbà de Lleida, i està delimitat, a l est, amb la Plaça Ramon Berenguer IV, que dona accés a l Estació de ferrocarril, al sud, amb el carrer Príncep de Viana, a l oest amb diferents edificis que confronten amb aquest mateix carrer, i amb el carrer comtes d Urgell, i al nord amb les vies del ferrocarril. L àmbit reparcel lable es troba, per tant, encaixat entre les vies del ferrocarril i diferents edificis d habitatges i locals comercials en planta baixa amb front als carrers Príncep de Viana i Comtes d Urgell que no formen part del polígon, obrint-se a aquests dos carrers i a la plaça que confronta amb l edifici de l Estació pels seus extrems nord-oest i sud-est, respectivament. La topografia dels terrenys defineix una pendent lleugerament ascendent de sud a nord, el que comporta que la cota més elevada de l àmbit se situa en el carrer Comtes d Urgell (que en el seu extrem més elevat enllaça amb el pont que travessa les vies del tren en direcció al barri de Pardinyes), i el més baix en el carrer príncep de Viana. Aquesta topografia condiciona, com s explicarà més endavant, l ordenació de l edificació regulada en el Pla de Article 24 Determinacions per la Subzona 5 del PMU de l Estació, clau 8T5 1. Definició de la zona. Comprèn la unitat de zona situada en el carrer Comtes d Urgell al sud del cobriment de vies, amb ús predominant mixte, residencial, terciari i comercial, ordenació oberta, i amb les determinacions d intensitat establertes en aquesta norma. 2. Condicions de parcel lació. Es fixa una parcel la mínima de m Condicions d edificació. a) Tipus d edificació Es fixa el tipus d edificació oberta, de configuració unívoca, amb la volumetria de l edificació determinada en els plànols d ordenació. b) Ocupació de l edificació. Segons el que estableixen els plànols d ordenació. La segona planta per damunt de la rasant del carrer de Príncep de Viana, tindrà una configuració flexible, amb una ocupació màxima del 75% de la superfície del perímetres indicats en els plànols. c) Nombre màxim de plantes i alçada reguladora màxima Segons determinacions dels plànols d ordenació de l edificació. d) Condicions particulars d ordenació. Els corresponents projectes d edificació hauran de preveure la recuperació i conservació del volum edificat original de la farinera La Meta i el respecte del conjunt de l edificació dels Docs amb compliment de les condicions fixades en el Catàleg del Pla general. La nova edificació projectada al seu entorn posarà en valor els elements catalogats. Es pot recolzar l estructura portant de l edificació, de manera puntual, 5

6 sobre els terrenys reservats per a sistemes públics als plànols d ordenació, sempre que no suposi una limitació de la seva funcionalitat i es formalitzi la corresponent servitud. El projecte d edificació ha de resoldre conjuntament la construcció que tapa la part posterior de l edifici existent amb la construcció de la part corresponen de la rampa d accés de vianants que connecta la plaça de Ramon Berenguer IV, amb el parc urbà sobre el cobriment de les vies. Si resulta justificat i necessari per raons funcionals, es podrà connectar l edificació del silo actual, vora l edifici de La Meta, amb l edifici lineal intermedi, mitjançant la construcció de passadissos en algunes de les plantes, fets amb elements visualment lleugers, que mantinguin la percepció diferenciada dels dos volums. La planta baixa de l edificació, respecte la rasant del cobriment de les vies, en la cantonada amb el carrer Comtes d Urgell, respectarà les alineacions viàries de les edificacions confrontants. El projecte d edificació resoldrà constructivament la canalització del tram del riu Noguerola que discorre per sota de l àmbit. 4. Condicions d ús. Les determinades a l article 19 d aquestes normes. Ús principal: mixte, residencial, terciari i comercial. S admet la destinació de fins al 50% del sostre residencial d habitatges de renda lliure per a l ús terciari i comercial. 5. La distribució dels usos en el sostre que li correspon a una parcel la serà proporcional al sostre assignat de forma global a la subzona per a cada ús, indicat en el quadre normatiu de l article 29 de les ordenances del pla. Article 25 Determinacions per la Subzona 6 del PMU de l Estació, clau 8T6 1. Definició de la zona. Comprèn la unitat de zona situada al sud del cobriment de vies, ocupant les plantes altes per sobre dels Docs, amb ús exclusiu terciari, i ordenació oberta amb les determinacions d intensitat establertes en aquesta norma. 2. Condicions de parcel lació. Es fixa una parcel la única per unitat de zona que s haurà de resoldre mitjançant un únic projecte d edificació. 3. Condicions d edificació. a) Tipus d edificació. Es fixa el tipus d edificació oberta, de configuració unívoca, amb la volumetria de la edificació determinada en els plànols d ordenació. b) Ocupació de l edificació. Segons el que estableixen els plànols d ordenació. c) Nombre màxim de plantes i alçada reguladora màxima. Segons determinacions dels plànols d ordenació de l edificació. d) Condicions particulars d ordenació. El projecte d edificació ha de preveure la integració en la nova edificació en els Docs, en compliment de les proteccions i determinacions establertes en el Catàleg del Pla general. La planta de la nova edificació situada per sobre de la coberta dels Docs, es referida a la rasant del Parc Urbà com una planta baixa oberta, lliure d edificació, amb una ocupació màxima corresponent a un mòdul estructural dels Docs, de 10 x 10 metres, que resoldrà l accés i el suport estructural de les plantes superiors. Es pot recolzar l estructura portant de l edificació, de manera puntual, sobre els terrenys reservats per a sistemes públics als plànols d ordenació, sempre que no suposi una limitació de la seva funcionalitat i es formalitzi la corresponent servitud. Aquesta subzona podrà resoldre els requeriments d aparcament, opcionalment, ocupant la planta sota rasant de la rampa d accés i l espai lliure de davant dels Docs, mitjançant la corresponent concessió administrativa d ús del subsòl. 4. Condicions d ús. Les determinades a l article 19 d aquestes normes. Ús principal: terciari. L ordenació urbanística del polígon d actuació UA3 prevista en el Pla de millora urbana de l Estació es resumeix, quant a la superfície de sòl destinada a cada una de les zones i sistemes urbanístics, al sostre edificable, i al nombre d habitatges, en els quadres següent: SUBZONA SUP. QUALIFICACIONS SOSTRE SÒL TERCIARI I COMERCIAL RESIDENCIAL TOTAL POLÍGON 8T ,87 m ,00 m2st ,00 m2st ,00 m2st 8T6 103,90 m ,00 m2st 4.062,00 m2st TOTAL 4.899,77 m ,00 m2st ,00 m2st ,00 m2st SISTEMES SÒL VOL Viari 514,91 m ,00 m2 Espais lliure-verd jardí 634,00 m2 Espais lliures-verd urbà 4.103,77 m2 Equipament comunitari 4.947,55 m2 Ferroviari 634,00 m2 TOTAL ,23 m ,00 m2 DISTRIBUCIÓ SOSTRE RESIDENCIAL I NOMBRE HABITATGES EN LA SUBZONA 8T5 RESIDENCIAL LLIURE RESIDENCIAL PROTEGIT (HPO) RÈGIM GENERAL CONCERTAT CONCERTAT CATALÀ 8.619,00 m2st 2.873,00 m2st 1.436,50 m2st 1.436,50 m2st 101 hab 34 hab 17 hab 17 hab L encaix de l àmbit entre edificacions existents i un tram de les vies del tren que el Pla de millora urbana preveu cobrir amb una llosa que conformarà un ampli espai lliure públic (AUC 2) fa que l ordenació de l edificació i la ubicació dels sistemes urbanístics públics es configuri a partir de dos nivells d accés, com ja s ha assenyalat. Aquesta circumstància, l escassa dimensió de l àmbit, i el fet que, a més, es preveu la conservació de les construccions amb docs, la façana de l edifici de La Meta i l envolvent de les sitges d aquesta mateixa, comporta que l edificació es concentri en volums d entre cinc i vuit plantes, de configuració molt singular, entre els quals s encaixen, a diferent nivell, les diverses peces de sistemes urbanístic públics resultants de l ordenació (espais lliures i viari). Aquesta singularitat de l ordenació es reflecteix en els plànols de qualificació (en el nivell sòl i en el nivell vol) i d ordenació de l edificació del Pla de millora, reproduïts en els plànols 5a a 8 del present Projecte de reparcel lació. 6

7 El resultat al què dóna lloc l ordenació urbanística que s executa es reflecteix en la següent imatge axonomètrica, en la que s ha atribuït un nom a cada edifici: 7

8 En l apartat 4 d aquesta Memòria es descriu quins són els criteris que s han seguit per a delimitar les finques resultants del Projecte de reparcel lació, a la vista de l ordenació urbanística del planejament que s executa i el resultat edificatori que se n deriva, reflectit en la imatge anterior. 3. CRITERIS DE DEFINICIÓ DELS DRETS APORTATS I AFECTATS amb la cessió de la porció de terreny de 634 m 2 qualificada com a sistema urbanístic ferroviari (finca resultant A del Projecte). En conseqüència, la superfície aportada que participa en el repartiment de beneficis i càrregues és de ,17 m 2, resultant de restar a la superfície total del polígon d actuació UA3 (15.094,18 m 2 ) la superfície de les finques aportades núms. 8, 9, 10 i el tram de vial del carrer príncep de Viana (954,01 m 2 ) Criteris per determinar els interessats i titulars dels drets De conformitat amb l article 129 del TRLU, es consideren interessats en el present Projecte de reparcel lació les persones següents: a) Les persones propietàries de terrenys del polígon d actuació urbanística. b) Les persones titulars de drets reals sobre aquests terrenys. c) Les persones titulars de qualsevol dret que resulti afectat per l execució del planejament. Tenen dret a participar en la distribució d aprofitament urbanístic únicament les persones propietàries de les finques compreses dins l àmbit reparcel lable. Als efectes de determinar la titularitat, s han aplicat els criteris que estableix l article 146.b) del RLU, d acord amb el qual, si la finca es troba inscrita en el Registre de la propietat, en el Projecte de reparcel lació s ha de tenir en compte com aportant al titular registral. D acord amb les regles establertes pels articles i 5 del TRLU i 135 del RLU, el sòl de domini públic municipal que ha estat obtingut per expropiació o per títol onerós participa en el repartiment de beneficis i càrregues. És el cas de les finques aportades 5, 6 i 7 del Projecte. En canvi, no participen en el repartiment de beneficis i càrregues la finca aportada núm. 8, també de titularitat municipal, atès que va ser obtinguda per cessió gratuïta en una actuació urbanística, ni el tram de vial del carrer Príncep de Viana, que no experimenta cap variació en virtut del planejament urbanístic que s executa mitjançant el present Projecte de reparcel lació. Finalment, tampoc no participen en el repartiment de beneficis i càrregues les finques aportades 9 i 10, que constitueixen dues petites porcions de sòl titularitat de l entitat pública empresarial estatal Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (ADIF). En relació amb aquests terrenys, el seu titular va comparèixer en el tràmit de constitució de la Junta de Compensació tot manifestant que entén compensats els seus drets en el polígon d actuació 3.2. Criteris de definició i quantificació dels drets aportats L article a) del TRLU disposa que els drets dels propietaris, si no hi ha acord unànime, és proporcional a la superfície de les finques originàries respectives en el moment de l aprovació definitiva de la delimitació del polígon d actuació urbanística. En conseqüència, la superfície de sòl aportada pels propietaris de les finques incloses en el polígon d actuació urbanística determina la seva participació en l assignació de l aprofitament urbanístic, traduint-se el percentatge d aportació de sòl de cada propietari en un percentatge d adjudicació de l aprofitament urbanístic. Les superfícies de cada una de les finques que es detallen al Document II d aquest Projecte (Relació de propietaris i interessats i relació de finques aportades), s han establert d acord amb un amidament topogràfic recent, que reflecteix la realitat física de les finques, i d acord amb els títols de propietat, les dades registrals i cadastrals. En el casos de discrepància entre la realitat física de les finques i les dades obrants en els títols de propietat, en el Registre, o en el cadastre relatives a superfície o llindars, s ha estat a la realitat física, de conformitat amb el que disposa l article del RLU i l article 8.1 del Reial Decret 1093/1997, de 4 de juliol, pel qual s aproven les normes complementàries al Reglament per a l execució de la llei hipotecària sobre inscripció en el Registre de la propietat d actes de naturalesa urbanística, d acord amb el qual el projecte de reparcel lació és títol suficient per a la rectificació de l extensió superficial o dels llindars, o de qualsevol altra circumstància descriptiva de les finques d origen, sense necessitat de cap altre requisit. D acord amb el què s ha exposat anteriorment, i atès el que disposa l article 126 del TRLU, els criteris d assignació de drets en la reparcel lació són els següents: 1) El percentatge d aportació de sòl de cada propietari, respecte del conjunt del sòl aportat pels titulars, es traduirà en el percentatge de drets d adjudicació de l aprofitament urbanístic a assignar. 8

9 2) Tot propietari té dret, a més, a percebre indemnització pel conjunt dels béns que hagin de ser objecte d enderrocament o desmantellament com a conseqüència de les determinacions del planejament urbanístic. 3) El dret dels propietaris que no arribi al 15% de la parcel la mínima edificable no donarà lloc a l adjudicació de finques amb aprofitament urbanístic, i aquest dret serà objecte de la corresponent indemnització substitutòria. 4) Els titulars d activitats que es desenvolupin en l àmbit, i que resultin afectades per l execució del planejament, tenen dret a percebre la indemnització corresponent pel trasllat o l extinció de l activitat. 5) Els titulars de qualsevol altre dret real o personal afectat per la reparcel lació tenen dret a la indemnització corresponent per l extinció d aquests drets Criteris adoptats respecte als béns i drets existents en les finques aportades coeficients d homogeneïtzació, iguals o menors que la unitat, que expressin les diferències de valor de l ús i la intensitat de l ús de cada zona en relació amb el valor dels usos i les intensitats de la resta. El Pla de millora urbana preveu una edificabilitat màxima per al polígon d actuació UA3 de m 2 st, que es distribueixen en dues subzones: 8T5 i 8T6. El sostre de la subzona 8T5 es destina a usos residencials, terciaris i comercials. La categoria d ús terciari inclou, segons estableix l article 89 del Pla general d ordenació urbana de Lleida, usos hotelers, d oficines, recreatius i de restauració. L ús principal del sostre de la subzona 8T6 és el terciari. El present Projecte ha tingut en compte el diferent valor relatiu d aquests usos per tal de calcular els valors de repercussió, als efectes d establir els coeficients homogeneïtzació del sostre de l àmbit reparcel latori. Els béns i drets incompatibles amb el planejament seran enderrocats o extingits, respectivament, i es reconeixerà la indemnització corresponent a llurs titulars (article del TRLU i article a del RLU). En el cas de càrregues caducades o incompatibles amb el planejament que constin en el Registre de la propietat, cal sol licitar-ne en el Projecte la seva cancel lació al Registrador de la propietat, segons allò previst al Reial Decret 1093/1997. Els drets o càrregues de les finques aportades que siguin compatibles amb l execució del planejament, es traslladen a les finques resultants en aplicació del principi de subrogació real, d acord amb l article 148.1, lletres b, c i d, del RLU. 4. CRITERIS DE DETERMINACIÓ I D ADJUDICACIÓ DELS DRETS RESULTANTS 4.1. Determinació de l aprofitament objecte d adjudicació D acord amb el què estableix l article 37 del TRLU, l aprofitament urbanístic és la resultant de ponderar l edificabilitat, els usos i la intensitat dels usos que assigni al sòl el planejament urbanístic. Les regles de ponderació de l aprofitament en un àmbit d actuació urbanística comporten que, quan el planejament preveu diferents zones com és el cas del Pla de millora urbana que s executa, cal establir un valor relatiu homogeneïtzat de cadascuna (art TRLU). El mètode per a la determinació de l aprofitament urbanístic del polígon d actuació, de conformitat amb el què estableix l article 37 del RLU, consisteix, doncs, en l establiment de En ambdues subzones, el tipus d edificació és oberta, de configuració unívoca, amb la volumetria de l edificació determinada en els plànols d ordenació del Pla de millora urbana. El fet que s hagin de conservar diferents elements existents a l àmbit que es troben catalogats, com ara els docs, la façana de l edifici de la fàbrica de La Meta, o l envolvent de l edifici de les sitges, comporta que alguns dels edificis que resulten de l ordenació parts d aquests presentin una especial dificultat quant a la seva construcció. Concretament, presenten una especial dificultat per a la seva construcció els edificis que hem anomenat Bolet, que és el corresponent a la subzona 8T6, i els edificis que anomenem Pont, Meta i Central. Així mateix, es considera d especial dificultat de construcció una part de l edifici Nord: concretament, l edificabilitat situada en la part que confronta a les vies del ferrocarril, que han de ser objecte de cobriment mitjançant una llosa que donarà lloc a un ampli espai lliure. Aquesta especial dificultat de construcció ja havia estat tinguda en compte en el Pla de millora urbana als efectes de calcular les càrregues urbanístiques del polígon per tal d acreditar la seva viabilitat econòmica i la seva participació en l execució de l AUC2 (cobriment de les vies). El present Projecte de reparcel lació també té en consideració aquest major cost de construcció, i l incorpora en el càlcul del valor de repercussió del sòl. Els valors de repercussió han estat obtinguts en tots els casos aplicant el mètode residual estàtic, mitjançant la fórmula recollida a l article 42 de l Ordre ECO805/2003, de 27 de maig, que estableix les normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financers, d acord amb la remissió continguda en la Disposició transitòria tercera del TRLS. 9

10 Només en el cas del càlcul del valor de repercussió del sòl destinat a ús hoteler s ha aplicat el mètode residual dinàmic, segons les regles establertes en la citada Ordre ECO 805/2003, com a conseqüència del fet que, atesa la singularitat de l ús, no ha estat possible trobar mostres de mercat significatives per identificar el valor en venda. D acord amb el contingut de l estudi econòmic que s annexa al present Projecte de reparcel lació (Annex 2: Memòria justificativa del càlcul dels valors de repercussió de sòl pel polígon d actuació UA3 del Pla de millora urbana de l Estació de Lleida a efectes del Projecte de Reparcel lació ), es considera que el valor més alt correspon al sostre destinat a ús residencial en renda lliure. Dins d aquest, es distingeix també el major valor del sostre que s ha de materialitzar en els edificis que considerem amb un cost de construcció normal, del sostre dels edificis que tenen una especial dificultat de construcció. Segons es desprèn de la Memòria justificativa que s annexa al present Projecte, de la diferència dels valors en venda detectats a partir de les mostres obtingudes en el municipi, i de les diferències dels costos de construcció d una i altra tipologia, en resulta un valor de repercussió de 603,83 euros/m 2 st per al sostre residencial lliure de construcció normal, front als 484,52 euros /m 2 st per al sostre residencial lliure amb especial dificultat de construcció. Quant al sostre residencial que s ha de destinar a la construcció d habitatges de protecció pública de règim general, el seu valor de repercussió s ha obtingut del Pla pel Dret a l Habitatge (Decret 13/2010 de 2 de febrer de 2010) considerant que Lleida és una Zona B i que el Mòdul Estatal pel 2010, publicat al BOE, és de 758,00 euros/m 2 st. A partir dels preus màxims de venda dels habitatges amb protecció oficial qualificats provisionalment durant el 2010 per a aquesta zona, dels costos de construcció d aquest tipus d habitatge, i de la consideració de l especial dificultat de construcció del sostre derivada de l ordenació urbanística establerta pel Pla que s executa, n han resultat diferents valors de repercussió. Així, el valor del sostre residencial protegit de règim concertat català és de 315,59 euros /m2st (construcció normal) i 196,28 euros /m2st (especial dificultat de construcció); el residencial protegit concertat 315,00 euros /m2st (construcció normal) i 195,69 euros /m2st (especial dificultat de construcció); el residencial protegit de règim general 184,58 euros /m2st (construcció normal) i 65,26 euros/m2st (especial dificultat de construcció). Finalment, pel que fa a la categoria de l ús terciari, s ha pres en consideració únicament l ús hoteler, i no la resta d usos que el Pla general d ordenació urbana de Lleida inclou dins aquesta categoria, com ara el d oficines, el recreatiu o el de restauració, atès que l ús hoteler és el més lucratiu. Per al càlcul del valor de repercussió d aquest ús, s ha incorporat en el cost de construcció l especial dificultat d edificació, atès que el valor resultant només s ha aplicat, als efectes d establir la ponderació dels diferents valors de l àmbit reparcel lable, al sostre materialitzable en la subzona 8T6 (que es correspon amb l edifici Bolet ), en la que l ús principal és el terciari. Concretament, el valor de repercussió del sostre destinat a ús hoteler és de 472,63 euros/m 2 st. En tots els casos, s ha incorporat el valor de l aparcament vinculat al sostre edificable destinat a cada ús. D acord amb els criteris esmentats, en resulten els següents coeficients d homogeneïtzació: Valor de repercussió per usos /m2st Coeficient Residencial lliure construcció normal 603,83 1, Comercial construcció normal 596,81 0, Residencial lliure especial dificultat 484,52 0, Comercial especial dificultat 477,02 0, Terciari - Hoteler especial dificultat 472,63 0, Residencial protegit concertat català construcció normal 315,59 0, Residencial protegit concertat construcció normal 315,00 0, Residencial protegit concertat català especial dificultat 196,28 0, Residencial protegit concertat especial dificultat 195,69 0, Residencial protegit règim general construcció normal 184,58 0, Residencial protegit règim general especial dificultat 65,26 0, A partir d aquestes dades, l aprofitament urbanístic de cada subzona és el producte del coeficient que li correspongui pel sostre edificable de la subzona. El resultat, expressat en unitats de valor, per a cada una de les subzones de l àmbit reparcel latori, tenint en compte el sostre que correspon a cada edifici resultant de l ordenació urbanística que s executa, i l ús a què es destina, es reflecteix en el següent quadre: Per altra banda, el valor de repercussió del sostre destinat a ús comercial, que també s ha obtingut a en funció dels valors en venda detectats a partir de les mostres obtingudes en el municipi i considerant els costos de construcció, s ha estimat en 596,81 euros/m 2 st (construcció normal) i 477,02 euros/m 2 st (especial dificultat de construcció). 10

11 VALOR EDIFICI QUALIFICACIÓ COEFICIENT m2st VALOR EDIFICI SOSTRE BOLET (especial dificultat) 8T ,00 m2st 3.179,43 UV Terciari esp dificultat 0, ,00 m2st 3.179,43 UV ILLA NORD (especial dificultat) 8T ,50 m2st 1.011,58 UV Comercial/ Terciari 0, ,50 m2st 1.011,58 UV ILLA NORD (construcció normal) 8T ,15 m2st ,17 UV Comercial/Terciari 0, ,71 m2st 9.069,08 UV Residencial lliure 1, ,47 m2st 5.539,47 UV Residencial HPO règim general 0, ,49 m2st 564,45 UV Residencial HPO concertat 0, ,24 m2st 481,63 UV Residencial HPO concertat català 0, ,24 m2st 482,54 UV META (especial dificultat) 8T ,75 m2st 2.570,42 UV Comercial/Terciari 0, ,75 m2st 2.570,42 UV EDIFICI CENTRAL (especial dificultat) 8T ,56 m2st 2.915,18 UV Residencial lliure 0, ,53 m2st 2.471,06 UV Residencial HPO règim general 0, ,51 m2st 110,95 UV Residencial HPO concertat 0, ,26 m2st 166,33 UV Residencial HPO concertat català 0, ,26 m2st 166,84 UV EDIFICI PONT (especial dificultat) 8T ,04 m2st 2.093,50 UV Comercial/Terciari 0, ,04 m2st 2.093,50 UV TOTAL ,00 m2st ,27 UV 4.2. Delimitació de les finques resultants La regulació de les dues subzones existents en el polígon d actuació UA3 que es conté en el Pla de millora urbana que s executa estableix unes condicions de parcel lació molt precises que determinen la delimitació de les finques resultants amb aprofitament del present Projecte de reparcel lació. Pel que fa a la subzona 8T6, l article 25 de les Normes reguladores del Pla fixa una parcel la única per unitat de zona que s haurà de resoldre en un únic projecte d edificació. Per tant, en aquesta subzona el Projecte de reparcel lació delimita una única finca resultant. En la subzona 8T5, l article 24 de les Normes reguladores del Pla fixen una parcel la mínima de m 2, sobre un sòl per a tota la subzona de 4.795,87 m 2. Cal tenir en compte, no obstant, que la superfície de sòl qualificat amb la clau 8T5 es troba molt fragmentada, i que els edificis que anomenem Pont, Meta i Central ocupen una superfície de sòl de només 940,91 m 2, que és la suma de les quatre peces de sòl sobre el que se sustenten aquests edificis. Això comporta que, per tal de delimitar una finca resultant que compleixi amb el paràmetre de parcel la mínima per aquesta subzona, cal incorporar en la finca aquestes quatre peces de sòl, més una part del sòl de la mateixa qualificació sobre el què es construeix l edifici Nord, en l extrem de la qual se sustenta, a més, l edifici central (veure la imatge axonomètrica continguda en l apartat 2 d aquesta Memòria). D altra banda, també en la subzona 8T5, l apartat 5 de l article 24 de les Normes reguladores del Pla (incorporat d ofici per la Comissió territorial d urbanisme de Lleida en l Acord d aprovació definitiva del Pla), estableix que la distribució dels usos en el sostre que li correspon a una parcel la serà proporcional al sostre assignat de forma global a la subzona per a cada ús, indicat en el quadre normatiu de l article 29 de les Normes reguladores del Pla. D acord amb aquest quadre normatiu, sobre el total de sostre d aquesta subzona ( m2st), el sostre assignat de forma global a la subzona per a ús residencial és de m2st (47%), mentre que el sostre assignat per a ús comercial i terciari és de m2 (53%). D acord amb aquestes determinacions, el present Projecte de reparcel lació, delimita 3 finques resultants amb aprofitament urbanístic: una en la subzona 8T6 (edifici Bolet), i dues el la subzona 8T5. Una d aquestes dues finques resultants agrupa el sòl sobre el què s ubicaran els edificis Pont, Meta i Central, i una part de l edifici Nord que ocupa dues plantes per sota de la plaça que se situarà en el nivell de cobriment de les vies del tren (nivell carrer Comtes d Urgell). L altra finca resultant comprèn tota la resta de sòl que 11

12 ocuparà l Edifici Nord. En cadascuna d elles es manté, fins on l ordenació edificatòria ho ha permès, el percentatge de sostre per a cada ús: comercial-terciari, per una banda, i residencial, per l altra, mantenint així mateix la proporcionalitat en els percentatges de sostre residencial que es destinen a habitatge protegit. Finalment, cal tenir en consideració que, atesa la impossibilitat de construir aparcaments en el subsòl de les finques on s han d ubicar els edificis Bolet, Pont, Meta i Central, el plànol O-01 del Pla de millora urbana de l Estació delimita els àmbits sota els sistemes públics que, d acord amb l article 34.2 del RLU, poden ser susceptibles d aprofitament de titularitat privada, per a destinar-los exclusivament a aparcament (article 14.5 de les Normes reguladores del Pla). De conformitat amb aquesta determinació, el present Projecte de reparcel lació delimita una finca resultant amb aprofitament amb aquest destí, situada en el subsòl de la peça d espai lliure públic que confronta amb el carrer Príncep de Viana i la Plaça Ramon Berenguer IV, segons el perímetre marcat pel Pla. Atès que el valor dels aparcaments ha estat incorporant com a part del valor de l aprofitament del sostre, el valor d aquesta finca resultant destinada a aparcament (núm. 4) es considera incorporat dins el valor de les finques aportades 1 i 2, en el subsòl de les quals no és possible implantar aquest ús. Per això, el present Projecte adjudica la finca núm. 4, en proindivís, als mateixos propietaris als quals se ls adjudiquen les finques resultants 1 i 2, en la proporció derivada del nombre d aparcaments que, d acord amb les reserves mínimes establertes en l article 11 del Pla de millora urbana, correspondria a cadascuna d aquestes finques resultants, tenint en compte el seu sostre i l ús (residencial, comercial o terciari) a què es destina. La superfície de sòl, sostre per usos i valor de cadascuna de les parcel les resultants es reflecteix en el següent quadre: NÚM. FINCA EDIFICIS QUE INCORPORA SÒL SOSTRE ZONA ÚS TIPUS CONSTRUCCIÓ UNITATS DE VALOR 1 EDIFICI BOLET 103,90 m2s 4.062,00 m2st 8T6 Terciari (hotel, oficines, recreatiu, restauració) Especial dificultat 3.179,43 UV 2 ILLA NORD 331,19 m2s 662,38 m2st 8T5 Comercial / terciari Normal 654,68 UV 3.079,53 m2st 8T5 Residencial lliure Especial dificultat 2.471,06 UV EDIFICI CENTRAL 103,90 m2s 1.026,51 m2st 8T5 Residencial HPO règim general Especial dificultat 110,95 UV 513,26 m2st 8T5 Residencial HPO concertat Especial dificultat 166,33 UV 513,26 m2st 8T5 Residencial HPO concertat català Especial dificultat 166,84 UV EDIFICI LA META 768,62 m2s 3.253,75 m2st 8T5 Comercial / terciari Especial dificultat 2.570,42 UV EDIFICI PONT 24,89 m2s 2.093,50 UV 2.650,04 m2st 8T5 Comercial / terciari Especial dificultat 43,50 m2s Total finca 1.272,10 m2s ,73 m2st 8.233,78 UV 3 ILLA NORD 1.280,50 m2st 8T5 Comercial / terciari Especial dificultat 1.011,58 UV 8.513,33 m2st 8T5 Comercial / terciari Normal 8.414,40 UV 3.523,75 m2s 5.539,47 m2st 8T5 Residencial lliure Normal 5.539,47 UV 1.846,49 m2st 8T5 Residencial HPO règim general Normal 564,45 UV 923,24 m2st 8T5 Residencial HPO concertat Normal 481,63 UV 923,24 m2st 8T5 Residencial HPO concertat català Normal 482,54 UV Total finca 3.523,75 m2s ,27 m2st ,06 UV Total polígon 4.899,75 m2s ,00 m2st ,27 UV 4 APARCAMENT SUBSÒL ÚS TIPUS CONSTRUCCIÓ UNITATS DE VALOR 2.180,14 m2s Aparcament Normal 0.000,00 UV 12

13 4.3. Criteris d adjudicació de les finques resultants El present Projecte de reparcel lació concreta les unitats de valor o d aprofitament que corresponen a cada persona propietària, com a resultat del procés de distribució dels beneficis i càrregues derivats del planejament, concretant-se la finca o finques en que podrà materialitzar-se aquest aprofitament. Els drets resultants per a cada propietari es determinen aplicant a l aprofitament total de l àmbit reparcel lable (27.907,27 UV unitats de valor), el percentatge que representa la superfície de la parcel la/es aportada/es sobre la superfície total de l àmbit. De l aprofitament així determinat, s ha de deduir el corresponent al 10% de l aprofitament de l àmbit, que s ha de cedir gratuïtament a l Ajuntament, en tant que administració actuant, de conformitat amb el què estableix l article 45.1.a) del TRLU. també s ha adjudicat a l Ajuntament en aquesta mateixa parcel la resultant l aprofitament que li correspon per la superfície aportada (finques aportades 5 a 7). L adjudicació de l aprofitament resultant entre els propietaris ha estat realitzada tot combinant l aplicació dels criteris i objectius esmentats, i respectant, al mateix temps, els condicionants establerts per l ordenament jurídic urbanístic en relació a la prohibició de crear excessos o defectes d adjudicació que superin el 15% de l aprofitament que correspon a cada propietari. Atès que el projecte de reparcel lació només ha delimitat tres finques, i que els drets de tots els propietaris supera el 15% de la parcel la mínima edificable, ha estat possible adjudicar tot l aprofitament resultant a tots els propietaris, sense que n hagin resultat ni excessos ni defectes d adjudicació, i sense que hagi calgut establir cap indemnització substitutòria en metàl lic en els termes previstos en l article d del TRLU. L adjudicació de les finques resultants als diferents propietaris es realitza de conformitat amb les determinacions i criteris establerts en els articles 126 del TRLU i 139 del RLU, i a la vista de circumstàncies físiques i de titularitat concurrents en l àmbit reparcel latori, i de la concreta ordenació urbanística establerta pel planejament que s executa. En aquest sentit, s ha procurat, en primer lloc, respectar que les parcel les adjudicades estiguessin situades en un lloc proper al de les propietats originàries dels mateixos titulars. No obstant, cal tenir en compte que no sempre ha estat possible aplicar aquest criteri de proximitat. Així, per exemple, els drets corresponents a les finques aportades per l Ajuntament de Lleida, que se situen en terrenys que el Pla de millora qualifica com a sistema d espais lliures s han hagut de materialitzar fora dels terrenys on estaven les propietats originàries. D altra banda, s ha seguit el criteri preferent d adjudicar finques independents al major nombre possible de persones propietàries, sempre que ha estat possible. No obstant, ateses les dimensions del polígon d actuació i l ordenació urbanística que s executa, només s han delimitat tres finques resultants (a banda de la destinada a aparcament en subsòl). Per aquest motiu, una d aquestes necessàriament s ha hagut d adjudicar en proindivís, atès que el nombre de propietaris i les dimensions de les parcel les no permetien adjudicar una finca independent a cadascun d ells. Per últim, el criteri seguit per a concretar els drets resultants corresponents a l Ajuntament de Lleida en virtut del dret de cessió gratuïta de sòl amb aprofitament urbanístic (article 45.1.a del TRLU) ha estat el d adjudicar-li una part de la finca resultant núm. 3, el sostre de la qual es destina a tots els usos previstos pel planejament que s executa: residencial lliure, residencial protegit, comercial i terciari. Per tal de concentrar en una mateixa finca tota la propietat municipal, 4.4. Criteris de valoració dels drets resultants El mètode de valoració utilitzat per a calcular el valor de repercussió de les diferents usos previstos pel planejament ha estat el mètode residual estàtic, de conformitat amb el que preveu el TRLS. D acord amb l article 27.1 del referit text legal estatal, en els supòsits d operacions d equidistribució de beneficis i càrregues, el sòl es taxarà pel valor que li correspondria si estigués terminada l actuació. Al seu torn, l article 24.1 del TRLS, que estableix les regles per a la valoració del sòl urbanitzat, es remet al citat mètode residual estàtic. Per altra banda, a l apartat tercer de la Disposició transitòria tercera del TRLS s assenyala que, mentre no es desenvolupi reglamentàriament el que disposa la Llei sobre criteris i mètode de càlcul de la valoració, i en allò que sigui compatible amb aquesta, s estarà al què disposen les normes de valoració de bens immobles i de determinats drets contingudes a l Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i determinats drets per a certes finalitats financeres, encara vigent. Per tant, per tal d estimar el valor residual de cadascun dels usos previstos en el Pla de millora urbana que s executa, s ha emprat la següent fórmula que, per al mètode residual estàtic, es recull en l article 42 de la citada Ordre ECO/805/2003, de 27 de març: F = VM * (1 b) - Ci F = Valor residual VM = Valor de venda per m² construït b = Marge o benefici net del promotor Ci = Cadascun del pagaments necessaris (costos i despeses de construcció, despeses de promoció, despeses de comercialització i despesa financera) 13

14 En l Informe que s incorpora com a Annex 2 del present Projecte de reparcel lació ( Memòria justificativa del càlcul dels valors de repercussió de sòl pel polígon d actuació UA3 del Pla de millora urbana de l Estació de Lleida a efectes del Projecte de Reparcel lació ), al qual ja s ha fet referència en l apartat 4.1. d aquesta Memòria, es justifiquen els valors obtinguts per aplicació del referit mètode residual. Com ja s ha assenyalat, en el cas de l ús hoteler no ha estat possible aplicar aquest mètode, pel què s ha utilitzat el mètode residual dinàmic, també regulat en l Ordre ECO/805/2003, consistent en calcular els fluxos de caixa anuals a un horitzó temporal concret i actualitzar-los amb una taxa d interès per veure la repercussió valorada a data actual. De conformitat amb els resultats del referit Informe, el preu de la unitat de valor per a l àmbit reparcel latori és el corresponent al valor més alt, és a dir, el del sostre residencial lliure que és de 603,83 /UV urbanitzada. El nombre total d unitats de valor de l àmbit és de ,27 UV i, un cop deduït el 10% de cessió obligatòria i gratuïta a favor de l administració actuant (Ajuntament de Lleida), l aprofitament urbanístic susceptible de distribució entre els propietaris serà de ,55 UV. Atès que, d acord amb el què preveu l article 46 del TRLU, l administració actuant no participa en les càrregues d urbanització dels terrenys amb aprofitament urbanístic que rep en compliment del deure de cessió de sòl amb aprofitament que preveu l article 45.1.a), els propietaris de l àmbit, adjudicataris del 90% de l aprofitament (25.116,55 UV), hauran d assumir la totalitat de les despeses d urbanització del polígon. Aquestes despeses estan estimades, inicialment, en ,80 IVA no inclòs. Per tant, la repercussió d aquests costos per unitat de valor serà la següent: Així doncs, el repartiment de les despeses d urbanització es fa a partir del percentatge que representen les unitats de valor adjudicades a cada propietari en relació a la totalitat de les unitats d aprofitament de l àmbit reparcel lable. En aquestes despeses no participa l Ajuntament, en tant que administració actuant, en la part proporcional a les finques amb aprofitament urbanístic que rep en compliment del deure de cessió del sòl corresponent al 10% de l aprofitament urbanístic de l àmbit, d acord amb el què disposa l article 46.1 del TRLU. En canvi, l Ajuntament sí que participa en les despeses d urbanització en la part proporcional de les finques que se li adjudiquen a títol de subrogació real per les finques aportades de la seva titularitat (núms 5, 6 i 7), atès que no concorre l excepció prevista en el precepte citat. La determinació de les despeses d urbanització s efectua en el compte de liquidació provisional, la justificació del qual es conté a l apartat 8 d aquesta Memòria. 6. CRITERIS DE VALORACIÓ DELS DRETS I ELEMENTS INCOMPATIBLES AMB EL PLANEJAMENT QUE S EXECUTA. REFERÈNCIA ALS DRETS I ELEMENTS COMPATIBLES El Projecte de reparcel lació conté la identificació dels drets i elements que resulten incompatibles amb la nova ordenació, i determina els criteris de valoració als efectes de quantificar la corresponent indemnització. Així mateix, i de conformitat amb l article g del RLU, s identifiquen el elements o drets que no s han d indemnitzar, atesa llur compatibilitat amb l ordenació urbanística que s executa ,80 / ,55 UV = 419,87 /UV En conseqüència, si deduïm aquests 419,87 /UV als 603,83 /UV urbanitzada, en resulta un preu unitari de 183,95 /UV abans d urbanitzar. 5. CRITERIS D ADJUDICACIÓ DE LES DESPESES D URBANITZACIÓ Les despeses d urbanització s han de distribuir entre els adjudicataris, en proporció al seu percentatge de participació en l adjudicació d aprofitament resultant de la reparcel lació. En aquest sentit, l article del TRLU estableix que les despeses d urbanització es reparteixen entre les persones adjudicatàries de les finques resultants de la reparcel lació en proporció al valor d aquestes Edificacions i activitats incompatibles amb el planejament que s executa. Criteris de valoració En l àmbit objecte de reparcel lació existeixen diverses edificacions, elements constructius i instal lacions que s han d enderrocar com a conseqüència de l execució del planejament, en la mesura que resulten incompatibles amb l ordenació establerta. Tal i com assenyala l article f) del TRLU, aquests elements han de ser valorats amb independència del sòl i se n ha de satisfer l import a les persones propietàries interessades amb càrrec al projecte de reparcel lació, en concepte de despeses d urbanització. La valoració de les construccions afectades per la nova ordenació s ha de determinar pel mètode de reposició, d acord amb el què estableix l article 23.1.b) del TRLS, per relació a l article 22.3, del mateix text legal. Per a la determinació del valor de reposició de les construccions s han d observar les previsions del Reial Decret 1020/1993, de 25 de juny, pel qual es van establir les 14