ASISTENCIA DE REUBICACIÓN

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1 ANTONIO R. VILLARAIGOSA, MAYOR MERCEDES M. MÁRQUEZ, GENERAL MANAGER Los Angeles Housing Department Rent Stabilization - Customer Service and Information 3550 Wilshire Blvd., 15 th Floor 3415 S. Sepulveda Blvd., # Van Nuys Blvd. Los Angeles, CA Los Angeles, CA Van Nuys, CA South Vermont Avenue, 2 nd Floor 2215 North Broadway Ave. 690 Knox Street, #125 Los Angeles, CA Los Angeles, CA Los Angeles, CA P.O. Box 17280, Los Angeles, CA RENT ASISTENCIA DE REUBICACIÓN I. Bajo qué condiciones deben los dueños proveer asistencia de reubicación? A. Las condiciones siguientes requieren que los dueños provean asistencia monetaria de reubicación en todos de estos casos: 1) Cuando los inquilinos son desalojados debido a una conversión de condominio o para el uso comercial de la propiedad (LAMC A.10). Los dueños deben presentar una Declaración del Arrendador de Intención para Desalojar antes de dar una notificación a los inquilinos; 2) Cuando el dueño desaloja para ocupar la unidad él mismo o para ocuparla con su cónyuge, sus padres, sus hijos, o para un/una encargado del edificio (LAMC A.8). Los dueños deben presentar una Declaración del Arrendador de Intención para Desalojar antes de dar una notificación a los inquilinos; 3) Cuando la unidad requiere el desahucio permanente para la Renovación Primaria de acuerdo con un Plan de Habitalidad de Inquilino aceptado por el Departamento de Viviendas de Los Angeles. (LAMC A.9.). (Ordenanza No 176,544 de Efectivo 5/2/05.) 4) Cuando la unidad se retira permanentemente del mercado de alquiler o cuando requiere un desalojo para demolición. (LAMC A.10). Un Memorándum Certificado por el Condado de Los Angeles debe ser presentado congruentemente con la Declaración del Arrendador de Intención para Desalojar específicamente para estas dos razones y los inquilinos deben recibir una notificación por escrito de 120 dias. (Vea más instrucciones en Ordenanza 173, 868, fecha efectiva 5/16/01.); 1

2 5) Cuando el propietario desaloja para cumplir con una orden de una agencia gubernamental para desocupar (LAMC A.11). Los dueños deben presentar una Declaración del Arrendador de Intención para Desalojar antes de dar una notificación a los inquilinos; 6) Cuando el Secretario del Vivienda y Desarrollo Urbano es ambos el arrendador y el demandador y desea desalojar la propiedad antes de venderla (LAMC A.12). II. Quién es elegible, cuándo y por qué cantidad? Asistencia de reubicación en forma monetaria está disponible a inquilinos elegibles y calificados dentro de 15 días del aviso de desalojo por desalojos basados en L.A.M.C. Sección en las subdivisiones A8 (El dueño puede desalojar para sí mismo, su cónyuge, sus padres, sus hijos, o para un encargado); A9 (Renovación Primaria); A10 (Se Retira la Unidad Permanentemente del Mercado de Renta); A11 (Orden de una Agencia Gubernamental para Desocupar) de la Ordenanza de Estabilización de Rentas; y A12 (Un Desalojo de la Secretaria de Viviendas y Desarrollos Urbanos (HUD) para Evacuar la Propiedad Antes de una Venta). Inquilino calificado: Cualquier inquilino el cual satisface algun de los siguientes criterios en la fecha en que se dió el aviso de terminación definido en Sección 1946 del Código Civil de California: 62 años o mayor; persona incapacitada cuya desabilidad esté definida en la Sección del Código de Seguridad y Salud de California; incapacitado como lo define el Título 42 de la Sección 423 del Código de los Estados Unidos; una persona que resida en la vivienda y que aparece como dependiente legal de la persona desalojada (como se hayan resuelto para los propósitos del impuesto federal sobre los ingresos) o sea, uno o más niños menores. El resto de inquilinos se les considera ser inquilinos elegibles. Las cantidades de reubicación aplican a los desalojos siguientes: Toda Declaración de Arrendador para desalojo bajo Ellis, archivado con El Departamento de Viviendas a partir del 11 de abril del Todos los Avisos para Terminar Arrendamiento en edificios bajo el RSO Dado a los inquilinos a partir del 11 de abril del 2007 por la razón de LAMC A8, A.11 ó A.12. Todos los Avisos para Terminar Arrendamiento en edificios que NO ESTÁN bajo el RSO debido a conversiones de condominio ó demolición a partir del 11 de abril del

3 Efectivo el 11 de abril de 2007 las cantidades de ayuda de traslado son como sigue: Inquilino Menos de 3 años Tres 3 años o más Ingresos menos el 80% AMI Eligible $6, $9, $9, Calificado $14, $17, $17, III. Hay algunas excepciones en las cuales no hay que proveer asistencia de reubicación? Estas excepciones son: 1) Cuando el inquilino recibió aviso por escrito antes de firmar un contrato de alquiler, de que una petición (solicitud) para subdividir la propiedad o convertir el edificio en condominio, o en cooperativa de acciones o en un proyecto para apartamentos comunitarios fue presentada a o fue aprobada por la Ciudad de Los Angeles. 2) Cuando el dueño desaloja para cumplir con una orden de una agencia gubernamental para desocupar debido a condiciones peligrosas causadas por un desastre natural o una catástrofe. 3) Si el dueño desaloja para reemplazar a un encargado con otro encargado. (Enmendado por la Ordenanza 166,130, fecha efectiva 9/8/90.) Sin embargo, si el encargado es un Encargado-Inquilino que recibe renta gratis or rebajada sin otra compensación, él puede tener derecho a recibir asistencia de reubicación. Vea las Regulaciones de RAC (siglas en inglés) Encargados Como Inquilinos (Managers as Tenants). IV. Cómo se deben hacer los pagos? 1) El dinero en su totalidad se le debe pagar al inquilino si es el único que reside en la unidad. 2) Si una unidad de alquiler es ocupada por dos o más inquilinos entonces pagarán a cada inquilino una parte igual, proporcional de la fianza de reubicación. En ninguna circunstancia se vera el propietario obligado a pagar más de la cantidad máxima de reubicación para una unidad de alquiler. Si un arrendatario tiene derecho a ventajas de traslado monetarias de acuerdo con la Ciudad acción de agencia administrativa o alguna provisión de la ley local, estatal o federal, entonces aquellas ventajas funcionarán como un crédito contra cualquier honorario requerido ser pagado al arrendatario bajo esta sección. 3

4 El pago será hecho quince (15) días después del servicio de un aviso escrito de la terminación; sin embargo, el propietario tiene la opción de establecer una cuenta de depósito para el inquilino(s) en lugar del pago descrito en susodicho. V. Cómo establecer una cuenta en depósito si se decide hacerlo? (Extracto de las Regulaciones RAC ) A. DONDE? El dueño puede establecer una cuenta en depósito en cualquier banco, o asociación de ahorros y préstamos, unión de crédito, que tenga seguros federales para proteger sus depósitos o con cualquier corredor que tenga licencia de la Comisión de Bienes y Raíces de California, o por cualquier servicio de cuenta en depósito certificado por la Corporación Comisionada de California que debe ser accesible al inquilino(s) de una manera razonable o sea durante las horas laborales. B. QUE? Las instrucciones de la cuenta en depósito deben proveer o explicar lo siguiente: 1) Para pagos a los inquilinos de: a) primer y último mes de alquiler b) depósitos de seguro (security deposits) c) cargos en conexión con las utilidades y depósitos d) gastos de mudanza 2) Para soltar los fondos que restan cuando el inquilino desaloja la unidad, y 3) Procedimiento para resolver disputas. El dueño tiene el derecho de recibir una copia de todos los documentos de la cuenta en depósito. C. CUANDO? Todos los pagos de la cuenta en depósito se deben hacer dentro de los tres (3) días laborales en que se recibió la solicitud de pago. D. COMO? Los pagos se deben hacer directamente al inquilino(s) con la presentación de un recibo o a la persona que recibe pagos en nombre del inquilino(s). VI. En Qué Se Basa Un Inquilino Para Presentar Una Queja, Y Cómo Lo Hace? 4

5 A. DISPUTA DEBIDO A FALTA DE PAGO En cualquier acción llevada a cabo por el dueño para recobrar la unidad de alquiler, el inquilino puede levantar su propia defensa como respuesta a la falta del dueño en no proveer la asistencia de reubicación. Se puede presentar un formulario de quejas con la División de Estabilización de Rentas por un desalojo ilegal cuando el dueño no ha dado la asistencia de reubicación. La sección del Código de la Salud y Seguridad de California y la Ordenanza, 174,477 (efectivo 3/21/2002) proveer asistencia de reubicación para los inquilinos cuando una agencia local de ejecución manda que las unidades sean desocupadas para la salud y seguridad de los inquilinos, y el dueño no cumple o se niega a pagar la asistencia de reubicación para los inquilinos desplazados. La agencia de ejecución que da la orden puede pagar los honorarios y puede recobrar del dueño a la tasa de 1½ por el honorario original pagado. B. DISPUTA EN RELACIÓN CON LA CUENTA EN DEPÓSITO. Donde existe una disputa con relación a la cuenta en depósito entonces se le debe mandar por correo certificado o se le debe entregar un aviso indicando esta situación directamente a la División de Estabilización de Alquileres, Rent Stabilization Division, Los Angeles Housing Department, P.O. Box 17280, Los Angeles, California en el segundo (2) día laboral a partir de la presentación del aviso de disputa a la persona opuesta. Una copia de las instrucciones de la cuenta en depósitos debe acompañar esta noticia. (Para mas información, vea a RAC (siglas en ingles). S:33AB ULL-REL OCAT ION AS SIS TA NCE (Ap ril 17, MI) 5

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