QUE DAN VÉRTIGO. The Economist

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1 DECIDIR RASCACIELOS QUE DAN VÉRTIGO Los ataques del 11-S no han etenido la fiebre por contrum edificios cada vez mas altos. Los avances técnicoson formidables, pero la rentabilidad inmobiliaria de estos proyectos sigue sin estar muy clara. The Economist L os rascacielos son difídles de construir, y aún es más difícil ganar dinero con ellos. Quizás terroristas éste sea el motivo por el que producen tanta fascinación. El arquitecto Louis Sullivan escribió en 1896: "El reto de los edificios de oficinas altos es una de las oportunidades más estupendas y magníficas que el Señor de la Natura leza en Su beneficencia ha ofrecido al espíritu orgulloso del ser humano ". Sullivan se refeña de forma tan entusiasta al Chicago de una época en la que los edificios con un armazón de acero revestido de ladrillo habían alcanzado una altura mayor que cualquier construcción anterior. Pero también podña haberse refeñdo a Nueva York en la década de 1920, a Hong El Empire State Building de Nueva York recibió el apodo de Empty (Vacio) State Building, ante las dificultades de llenado de inquilinos. Muchos grandes proyectos tienen el mismo problema. Kong en la década de 1980 o a cualquiera de las dudades en auge de Asia. Éstas, según Emporis, una firma de investigación de mercado especializada en rascacielos, están liderando ahora un boom de estos edificios gigantescos sin dejarse intimidar por los ataques al World Trade Centre en Emporis señala también que aproximadamente el 8% de los rascacielos del mundo está en construc ción, y que alrededor del 40% de los 200 edificios más altos se acabaron de construir después del año Los rascacielos suponen un gran reto para los arquitectos y los promotores inmobiliarios, porque hay dos fuerzas poderosas que actúan contra ellos. La primera es económica, como lo de muestra el hecho de que un gran número de grandes compañías estadounidenses prefieren tener su sede en las afueras de las ciudades. Por supuesto hay excepciones. Éstas suelen ser grandes instituciones financieras, para las cuales un rascacielos confiere el prestigio que antes representaban los vesu bulos de mármol y los comedores con paneles de roble. La segunda es física. Las torres siempre están luchando contra su propio peso. Dado que una parte considera- 1

2 ble del edificio tiene el objetivo de mantenerlo en pie, se reduce el espacio De estos tres tipos, los más habituales son los que se construyen con fines para trabajar o vivir en él. Las especulativos. Un promotor inmobi- constmctoras y las inmobiliarias de nominan al cociente entre estos dos elementos el índice "neto/broto" de liario encuentra a un inquilino im portante (lo que reduce el riesgo de fracaso), pide prestado el dinero para un edificio. Para que un rascacielos los costes de construcdón y espera alquilar sea realmente eficiente, casi el 70% o vender el resto del edificio de su volumen debe ser utilizable, y cuando esté casi finalizado. Muchos el resto deben ocuparlo los huecos rascacielos conocidos por el nombre para los ascensores y para las escaleras, y los pilares. En cambio, en un edificio de baja altura bien diseñado, más del 80% del espacio se puede vender o alquilar. Estos obstáculos explican por qué, en todos los auges de los rascacielos, se de una compañía son de este tipo: por ejemplo, Woolworth sólo ocupó dos de los 57 pisos de su edificio de Nueva York; el resto se alquiló. El nuevo edificio del New York Times, que acabará de construirse este año, será la sede del periódico, pero la mitad de sus proponen muchos más edificios de 52 pisos se alquilar& los que se construyen. Por ejemplo, en Londres hay cinco torres de más de 200 metros de altura que tienen permiso de construcción o están en pro Estos rascadelos son los que conllevan más riesgo. Para que sean renta- Nes, es necesario que se cumplan varios factores de distinta naturaleza: En Londres hay proyectadas cinco torres de más de 200 metros, pero no es probable que se terminan más de dos ceso de conseguirlo. En esta fase, el di seño ya tiene que estar hecho y tiene que haber un promotor inmobiliario dispuesto a constmirlo. Pero es probable que sólo se construyan dos. Desde que se diseña una torre hasta que realmente se construye suceden muchas fases, y en cualquiera de ellas el proyecto se puede ir al traste. Las vistas desde arriba Desde el punto de vista del promotor inmobiliario, hay tres tipos de rascacielos: los construidos con fines especulativos, los destinados a ser la sede de una empresa y los promovidos por los gobiemos como muestra de gigantismo. Los costes de todos ellos son muy elevados, por lo que es nece sario encontrar a alguien que esté dispuesto a pagar un dinero adicional para poder observar desde muy arriba a sus vecinos. una baja oferta de terreno edificable en un lugar deseable (como en Hong Kong), leyes urbanísticas que preserven esta escasez de suelo y un acceso fácil a la financiación. Otros factores, como que los cimientos estén cerca de la superficie, reducen los costes. Las zonas de alrededor de Wall Street y el Midtown de Manhattan cuentan con dichas condiciones geológicas favorables. Pero la naturaleza se pue de controlar: Chicago, la ciudad donde se construyó el primer rascacielos, está asentada en barro; las torres gigantes de Dubai están construidas sobre arena... 2

3 ~IDECIDIR El auge de los rascacielos.., Las sedes centrales de empresas, como las torres de HSBC y Citibank en la zona de Cana~ Whaff, al este de Londres, no están sujetas del todo a estas reglas. Como cada una está ocupada por una única compañía, su rentabilidad depende menos de los cambios en el mercado de alquiler. En lugar de ello, al mismo tiempo son una valla publicitaria y una herramienta de gestión. Algunas sociedades prefieren pagar más dinero y ocupar todo el edificio, lo que elimina algunos de los ñesgos de las torres con fines especulativos. Carol Willis, la conservadora del Museo de los Rascadelos de Nueva York, describe las torres de empresas como "los Cadi- Ilacs del diseño de los rascacielos". El ejemplo de Goldman El banco de inversión Goldman Sachs, una firma que no malgasta el dinero de sus accionistas, está construyendo una torre en la parte baja de Manhattan, cerca del lugar donde estaba antes el World Trade Centre y donde está previsto que se construyan la Torre de la Libertad y otros edifidos. El objetivo de Goldman es que en el rascacielos trabajen todos los empleados que actualmente ocupan las diez oficinas que tiene en Nueva York. Para un banco, puede merecer la pena pagar más dinero para estar cerca de otras entidades bancañas. Los rascacielos promovidos por los gobiernos no cumplen la mayoña de estas reglas. Tanto si se levantan con fines económicos (como en Dubai, donde la mayoña están financiados por empresas respaldadas por el Gobiemo) o como un símbolo de fortaleza frente al mundo exterior (el Hotel Ryugyong de 330 metros de altura de Pyongyang, en Corea del Norte), cualquier ciudad que aspire a que le tomen en serio quiere tener un rascacielos o dos. Construir rascacielos para los gobiernos puede dar lugar a resultados curiosos. En Dubai, por ejemplo, estos 3

4 edificios se yerguen a ambos lados de la carretera Sheikh Zayed en el sur de la ciudad, y el desierto que está detrás de ellos se extiende hasta el infinito. El estilo internacional de los rascacie los, que consiste en utilizar mucho cristal, no siempre es aplicable. Funciona bien en las partes de EEUU donde se usó por primera vez, pero en el Golfo se requiere una enorme cantidad de energía para enfriarlos y los ingenieros tienen que idear formas para reducir la luz que entra en ellos. Algunos arquitectos han propuesto diseños con paredes de hormigón y pequeños agujeros y rendijas que recuerdan a los paneles de los primeros edificios de la arquitectura islámica, pero han sido rechazados. Un rascacielos no tiene ese aspecto. Altibajos Altura total de los rascacielos por encima de 100 metros construi0os en Nueva York, mq metros , o,,,,,i,,i,,,, I,,I Fuente: Jason Barr y Emporis ~ Avances a tres bandas Los ingenieros que tienen que conseguir que las torres se mantengan en pie pueden construir edificios más al tos y de formas más extrañas sólo cuando la tecnología lo permite. Tres tipos de variables han conformado el diseño actual de rascacielos: los cambios eta los materiales, en los ascensores y en los ordenadores. La introducción de nuevos materiales ha tenido el efecto más visible en el aspecto de los rascacielos. Arquitectos de todo el mundo son ahora partida fios de las torres translúcidas, que son bonitas y evitan uno de los mayores inconvenientes de los rascacielos: las largas sombras que proyectan sobre" las calles. La tecnología de capa fina (que recubre el cristal con vidrios que repelen el calor pero dejan entrar la luz) y los cristales autolimpiables se están convirtiendo en la norma. Y el cristal puede ensamblarse en formas cada vez más extravagantes, como en el edificio del número 30 de la calle St. Mary Axe en Londres (más conocido como el pepinillo) o el edificio Hearst en Nueva York. La mejora de los materiales posibilitará construir edificios más altos que la torre Taipei 101, que con sus 509 metros de altura es el edificio más elevado del mundo. Pero los ingenieros también tienen que descubrir cuál es la mejor manera de ubicar los ascensores. La mayoña de los rascacielos tiene al menos dos grupos de ascensores: uno para los pisos más bajos y otro para los más altos. En los de Asia (donde están ocho de los diez edificios más altos del mundo) esto implica una es pera demasiado larga. Por tanto, los ingenieros ponen dos o más ascensores en cada hueco destinado a estos y crean lo que ellos llaman vestfou]os en el cielo, en los que los pasajeros cambian de ascensor para ir más abajo o más arriba. Diseñar edificios tan complicados ha sido posible en los últimos años po> que los ordenadores son ahora lo bastante potentes como para crear modelos tridimensionales sobre los que trabajan los promotores inmobilialios, los arquitectos, los ingenieros de estincturas, los ingenieros mecánicos y los constructores. Bar[es de estos avances infonnáticos, los ~ambios en el diseño tenían que hacerse en varios con juntos de planos, lo que incrementaba la probabilidad de cometer errores. Era posible crear formas extrañas en los pisos más bajos, pero para diseñar formas ambidosas, como la del nuevo edificio de la Tde dsión Central de China de 230 metros de altura en Pe kín (que parece algo así como un aro de croquet doblado), fueron necesarios procesadores informáúcos. Simulacros online Los ordenadores también han posibilitado hacer otr~ cosas. Los ingenieros los utilizan para ver cómo podña aguantar un edificio si hubiera un in cendio o un avión chocara contra él. Según Peter Bressington, de Amp, una firma de ingenieña que construye muchos rascacielos, cuando se propuso la torre principal del Canary Whaff en la década de 1980 nadie podía predecir exactamente cuánto tiempo se tardaría en evacuar en caso de incen dio. Ahora Arup puede llevar a cabo una simulación en la que, por ejem plo, el fuego empieza en el piso 35, un ascensor no funciona y hay miles de personas en el edificio, y ver olánto tiempo se tarda en evacuarlas... 4

5 D DECIDIR El auge de los rascacielos..pero a pesar de todas estas innovaciones no se ha podido superar el mayor problema de las torres que se construyen con fines especulativos: las osdladones imprevistas de los eidos en el mercado inmobiliario. Los promotores inmobiliarios ganan dinero sacando espacio para oficinas al merca do cuando la demanda es alta y los precios están subiendo. Pero como el üempo que transcurre entre diseñar un rascacielos hasta ocupado es diferente del que duran los ciclos del mercado inmobiliaño, es muy difícil que su construcción finalice en el mo- ;: mento adecuado. Como muestra la historia, la construcción de muchos rascacielos ha finalizado cuando el mercado empezaba a bajar. El edificio Chrysler estaba acabándose cuando se produjo el crac de WaU Street en 1929; el Empire State en plena Depresión (en 1934, la cuarta parte del edificio estaba desocupada, de ahí el apodo que se le dio: el Empty (Vado) State Building). El trabajo de ]ason Barr, de la Unive> sidad Rutgers, indica que durante el siglo XX los mayores rascacielos de Nueva York se han finalizado más o menos en un momento en que la economía estadounidense estaba a punto de iniciar una tendencia a la baja. Es difícil saber si esto también ocurrirá en las ciudades de Asia que actualmente encabezan el entusiasmo por los rascacielos. Pero el hecho de que la constmcdón de las torres Petronas de 452 metros de altura de Kuala Lumpur finafizara un año después del inicio de la crisis financiera del sudeste asiático en 1997 indica que podña ocurrir. En Londres también ha sucedido algo similar. Su mercado de oficinas sufrió El edificio Taipei 101, en Taiwán, es desde 2004 el mayor del mundo. Sus 101 pisos alcanzan una altura de 509 metros. Su estructura de acero y cristal evoca las formas de una pagoda china. tendencias a la baja en 1974, 1982, 1990 y En las dos más recientes finalizó la constmcción de rascacielos muy conocidos: la torre principal de Canary Wharf en 1991 y el número 30 de Mary Axe en Los rascacielos en Londres tardan de cinco a diez años en constmirse, y cada ti clo inmobiliario dura unos diez años. Esto hace que sea "virtual mente imposible saber cuando es el momento adecuado para acabar los rascacielos", según Peter Damesick, de la agencia inmobiliaria CB Richard Ellis. Quizás el desafío a la gravedad y al mercado que representan los rascacielos sea lo que los hace tan atractivos y explique por qué las personas continúan queriendo constmirlos. En la publicidad del Empire State Building se decía qne la sensación de contemplar la vista de Nueva York desde su mirador era mejor que viajar en avión. Nadie dijo que el mirador estaba allí porque el espacio que ocupaba no se había podido venden TRADUCIDO POR JESÚS MASANET 7he Econom[st Newspaper Um~t ed, LOídon (9 junio