MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO/R.M. Informe de actividad 4º Trimestre 2015

Transcripción

1 1 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO/R.M. Informe de actividad 4º Trimestre 2015

2 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO/R.M. 2 INDICADORES CLAVE DEMANDA VIVIENDAS VENDIDAS DEPTOS CASAS OFERTA STOCK DISPONIBLES DEPTOS VELOCIDAD DE VENTA VIVIENDAS DEPTOS PRECIO VIVIENDAS DEPTOS MONTOS TRANSADOS DEPTOS CASAS CASAS CASAS CASAS VARIABLES DE ENTORNO CONDICIONES PERSONALES EXPECTATIVAS DESEMPLEO CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO DEMANDA POR CRÉDITOS ACCESO A CRÉDITO INSUMOS ÍNDICE COSTOS EDIFICACIÓN REMUNERACIONES TASAS HIPOTECARIAS MATERIALES

3 VENTA de VIVIENDAS 3

4 4 DEMANDA VIVIENDAS VENTA DE VIVIENDAS UNIDADES Período octubre-diciembre ,3% La venta de viviendas en Santiago/R.M. aumentó 40,3% en comparación con cuarto trimestre de Viviendas Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

5 5 DEMANDA VIVIENDAS VENTA DE VIVIENDAS UNIDADES Período octubre-diciembre Unidades vendidas Resultado se explica por aumento en venta de departamentos (57,6%) y descenso en comercialización de casas (-5,8%). 82% de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en NUEVE PUNTOS a la registrada en igual período de Viviendas Casas IV Trimestre 2015 Departamentos IV Trimestre 2014

6 6 DEMANDA VIVIENDAS VENTA DE VIVIENDAS UNIDADES ACUMULADO EN EL AÑO En 2015 la venta de viviendas en Santiago/R.M. aumentó 26,8% en comparación con 2014, alcanzándose el mayor nivel de la última década. 26,8% Lo anterior motivado exclusivamente por el buen desempeño del mercado de departamentos (37,7%). Viviendas Departamentos Casas

7 7 DEMANDA VIVIENDAS VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS Millones de UF Período octubre-diciembre ,5% Aumentó 45,5% en comparación con el cuarto trimestre de Similar al incremento en unidades, por lo cual no existió efecto precio significativo. 40,1 Viviendas Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

8 8 DEMANDA VIVIENDAS VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS Millones de UF Período octubre-diciembre 2015 Efecto precio fue significativo en el mercado de departamentos: Resultado se explica por aumento observado en departamentos (68,5%) y descenso en casas (-1,3%) 68,5% -1,3% 11% El valor de ventas aumentó más que el número de unidades vendidas. Viviendas 27,5 40,1 Casas 9,0 9,1 IV Trimestre 2015 Departamentos 18,5 31,1 IV Trimestre 2014

9 9 DEMANDA VIVIENDAS VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS Millones de UF ACUMULADO EN EL AÑO Durante 2015 el valor de las ventas alcanzó a 144,8 millones de UF: aumento de 32,8% en comparación con Efecto precio acumulado durante el año de aproximadamente 6%. 45,3% 7,3% 144,8 Viviendas Departamentos Casas

10 VENTA de DEPARTAMENTOS 10

11 DEMANDA DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF Período octubre-diciembre ,0% 6,2% 11 5,3% 6,1% 4,0% 3,8% 8,9% 9,6% Tramo UF ganó participación en el último trimestre 2015 (8 p.p.). Tramo UF perdió casi 9 p.p. Tramos de mayor valor (más de UF) concentraron 16% de la demanda. Similar a lo ocurrido en ,9% 22,6% 25,2% 33,1% 21,9% 16,4% 3,2% 2,8% Mayor que Menor que I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

12 12 DEMANDA DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M 2 Período octubre-diciembre 2015 Unidades de menor tamaño (menos de 50 m 2 ) aumentaron participación de 57% a 60% en último trimestre % Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m 2 ) concentraron solo 5% de la demanda durante todo el año. Mayor que ,9% 6,9% 24,5% ,0% Menor que 50 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

13 13 DEMANDA DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA Período octubre-diciembre 2015 Unidades sin ejecución y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentraron 44% de la demanda. 44% La venta de departamentos TERMINADOS concentró solo 9% de las unidades comercializadas en el cuarto trimestre. Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV ,5% 15,9% 31,5% 13,7% 12,0% 18,4%

14 DEMANDA DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA Período octubre-diciembre 2015 MACUL + agrupaciones LA FLORIDA y ÑUÑOA fueron las que más aumentaron su participación (entre 5 y 2 p.p.). SANTIAGO CENTRO, SAN MIGUEL, LA CISTERNA e INDEPENDENCIA perdieron 2 puntos de participación en el último año. Santiago Centro Estación Central San Miguel Ñuñoa/La Reina La Florida/San Joaquín/Peñalolén Macul Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel Independencia Las Condes Providencia Vitacura La Cisterna/San Bernardo/Puente Alto Huechuraba/Quilicura/Lampa/Colina Lo Barnechea Recoleta 17% 15% 14% 10% 12% 10% 8% 9% 7% 9% 4% 7% 6% 7% 8% 6% 5% 4% 4% 3% 3% 1% 3% 1% 2% 1% 1% 0% 2% 21% 14 IV Trimestre 2015 IV Trimestre 2014

15 VENTA de CASAS 15

16 DEMANDA CASAS VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF Período octubre-diciembre ,0% 9,8% 8,9% 11,6% 9,9% 10,9% 16 Tramo UF fue el que más aumentó su participación en el cuarto trimestre, seguido por las unidades de mayor valor (más de UF). 17,9% 19,0% 27,7% 14,6% Tras casi dos años sin presencia significativa, volvieron a comercializarse unidades de valor inferior a UF. 2,9% 19,6% 24,7% 7,5% 0,0% 7,0% Mayor que Menor que I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

17 17 DEMANDA CASAS VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M 2 Período octubre-diciembre 2015 Unidades de hasta 90 m 2 concentraron 55% de la demanda (3 p.p. menos que en 2014). 55% Casas de mayor tamaño (más de 120 m 2 ) capturaron 26% de la demanda, 6 puntos más que en Hasta 90m 2 Mayor que Menor que 70 5,9% 16,0% 19,8% 19,5% 35,2% I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

18 18 DEMANDA CASAS VENTA DE CASAS SEGÚN ESTADO DE OBRA Período octubre-diciembre 2015 Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 34% de la demanda (13 p.p. menos que en 2014). 34% Unidades sin ejecución y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 19% de la demanda, 10 p.p. más que en Unidades terminadas y en terminaciones Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV ,1% 22,4% 47,3% 9,2% 2,5% 7,4%

19 19 DEMANDA CASAS VENTA DE CASAS POR COMUNA Período octubre-diciembre 2015 Las agrupaciones de LAMPA y PEÑALOLÉN ganaron 5 y 4 puntos de participación respectivamente en el cuarto trimestre. Lampa/Quilicura/Renca San Bernardo/Buín Puente Alto 15% 15% 21% 22% 24% 29% Por el contrario, HUECHURABA y MAIPÚ redujeron su participación en la demanda en 3 y 5 p.p. respectivamente. Colina 9% 9% Maipú/Pudahuel/Cerrillos 9% 14% Peñalolén/La Florida 2% 6% Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante 6% 6% Lo Barnechea/Las Condes/Vitacura 3% 3% Huechuraba 2% 5% III Trimestre 2015 III Trimestre 2014

20 OFERTA 20

21 OFERTA OFERTA DE VIVIENDAS UNIDADES Período octubre-diciembre Durante el cuarto trimestre del año la oferta aumentó 19,5% en doce meses. 23,2% 0,6% Participación oferta de departamentos alcanzó 86% (2 p.p.más que en 2014) Viviendas Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

22 OFERTA OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA Período octubre-diciembre % 19% sin ejecución y 21% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. Solo 18% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA. Sin ejecución o en etapas iniciales Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución 17,6% 12,6% 29,3% 9,4% 11,8% 19,3% I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

23 OFERTA OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA Período octubre-diciembre % terminada y 25% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). 43% 23 Gana peso relativo OBRA GRUESA frente a Etapas Iniciales: maduración de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos. Unidades terminadas y en terminaciones Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución 2,5% I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III 8,0% IV ,3% 24,8% 39,7% 6,6%

24 VELOCIDAD de VENTA 24

25 25 VELOCIDAD DE VENTA MESES PARA AGOTAR LA OFERTA Período octubre-diciembre 2015 Durante el cuarto trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 12,1 meses para agotar la oferta. En departamentos, la velocidad de ventas alcanzó a 12,8 meses, mientras que en casas fue de9 meses. 12,8 meses 9 meses Viviendas 14,2 12,1 Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

26 PRECIOS 26

27 27 PRECIO INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) En el trimestre móvil octubre-diciembre el precio de las viviendas registró un alza de 4,4%. 4,4% Departamentos aceleró levemente el alza de sus precios: 7,8% anual. Casas se desaceleró significativamente: 3,5% anual frente a 11,2% del período anterior. 15,1 Viviendas Departamentos Casas Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov ,7 9,0 7,8 4,4 3,5

28 PRECIO ÍNDICE REAL DE PRECIOS DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%) 28 SANTIAGO CENTRO y zonas NOR- PONIENTE y SUR aceleraron el alza anual de sus precios (2,5%, 6,7% y 10%, respectivamente). Zona NOR-ORIENTE desaceleró el alza anual de sus precios (9,7% frente a 11,2% en el periodo anterior). Santiago Centro Nor-Poniente Nor-Oriente Sur 10,0 9,7 6,7 2,5 Ene 2011 Abr Jul Oct Ene 2012 Abr Jul Oct Ene 2013 Abr Jul Oct Ene 2014 Abr Jul Oct Ene 2015 Abr Jul Oct

29 PRECIO ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%) 29 Todas las zonas desaceleraron el alza anual de sus precios: 0% NOR- PONIENTE, 8,6% NOR-ORIENTE Y 5,3% SUR. Nor-Poniente Nor-Oriente Sur 8,6 5,3 0,0 Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov

30 VARIABLES de ENTORNO 30

31 31 CONDICIONES PERSONALES EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC) CONSUMIDORES PESIMISTAS por 19 meses consecutivos Leve mejoría en el último trimestre del año, debido a factores estacionales, no supone cambio de tendencia (*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas) 0 Persona actual País a 5 años País a 12 meses País actual IPEC Fuente: Adimark

32 32 CONDICIONES PERSONALES DESEMPLEO EMPLEO Y TASA DE DESEMPLEO REGION METROPOLITANA El DESEMPLEO se mantuvo en niveles reducidos desde una perspectiva histórica. Se acelera la creación neta de empleo durante el cuarto trimestre, la cual se concentra casi exclusivamente en categoría asalariados. Miles de ocupados , , Tasa de desempleo Empleo Tasa de desempleo (%) Fuente: INE

33 33 CONDICIONES PERSONALES REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% REMUNERACIONES se desaceleran en términos NOMINALES (menores presiones salariales). 7% 6% 5% 4% 5,5% 3% Leve mejoría en términos reales debido a menores tasas inflacionarias 2% 1% 0% E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N ,6% IR Real IR Nominal Fuente: INE

34 34 CONDICIONES de FINANCIAMIENTO DEMANDA POR CRÉDITOS ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Se mantiene la restricción crediticia en el segmento hipotecario. Nivel más negativo desde crisis financiera de Porcentaje de respuestas Porcentaje neto de respuestas 0 Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Mar Jun Sep Dic Menos restrictivo Sin cambios Más restrictivo Indicador Fuente: Banco Central de Chile

35 35 CONDICIONES de FINANCIAMIENTO TASAS HIPOTECARIAS EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica. Alzas de tasa de referencia en el último trimestre y cambios normativos supondrán presiones al alza Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM) Fuente: Banco Central

36 36 INSUMOS COSTO DE EDIFICACIÓN ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007= ,0% ,0% ,0% Luego de un período de brusca desaceleración, los costos de edificación volvieron a crecer aunque a tasas modestas durante la segunda mitad del año ,5% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% 100 Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct Ene Abr Jul Oct -4,0% ICE Variación anual(eje der.) Fuente: CChC

37 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. 37 INDICADORES CLAVE DEMANDA VIVIENDAS VENDIDAS 40,3% OFERTA STOCK DISPONIBLE 19,5% VELOCIDAD DE VENTA VIVIENDAS 12,1 meses PRECIO VIVIENDAS 4,4% DEPTOS 57,6% CASAS -5,8% DEPTOS 23,2% DEPTOS 12,8 meses DEPTOS 7,8% MONTOS TRANSADOS 45,5% CASAS 0,6% CASAS 9 meses CASAS 3,5% DEPTOS 68,5% CASAS -1,3% VARIABLES DE ENTORNO CONDICIONES PERSONALES EXPECTATIVAS DESEMPLEO CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO DEMANDA POR CRÉDITOS ACCESO A CRÉDITO INSUMOS ÍNDICE COSTOS EDIFICACIÓN REMUNERACIONES TASAS HIPOTECARIAS MATERIALES

38 38 DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda: 1. TASAS HIPOTECARIAS: tendencia al alza, debido a que se acabó el efecto de una política monetaria más expansiva. 2. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 3. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).

39 39 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. Informe de actividad 4º Trimestre 2015