INFORME DE TASACIÓN. Provincia : Valencia SUELO URBANIZABLE. Emplazamiento SECTOR SUZT-2. Término Municipal ELIANA (L')

Transcripción

1 INFORME DE TASACIÓN SUELO URBANIZABLE Exp. nº Z-0 Emplazamiento SECTOR SUZT-2 Término Municipal ELIANA (L') Provincia : Valencia

2 INFORME DE TASACIÓN DE SOLARES Y OTROS TERRENOS SUELO URBANIZABLE Nº DE EXPEDIENTE REFERENCIA 1 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD SOLICITANTE ONIONS TRADING, S.L Valencia (LLIRIA) FINALIDAD Determinar su valor de mercado La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DESCRIPCION DEL INMUEBLE Suelo urbanizable DIRECCIÓN SECTOR SUZT-2 Linderos Sector SUZT-2 N: Límite con el término municipal de La Pobla de Vallbona (zona comercial El Osito) S: avda. nº 1 del sector SUZT-1 E: suelo no urbanizable O: avda. de la Pobla de Vallbona MUNICIPIO ELIANA (L') PROVINCIA Valencia DATOS REGISTRALES Registro de la Propiedad nº 1 de LLIRIA Unidad Finca Registral Libro Tomo Folio Inscripción Comercial Local Local ª Identificación Catastral General: 16351/05/YJ1813N/0001UO IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENO Identificación GRUPO GENERAL Referencia Catastral 16351/05/YJ1813N/0001UO

3 Ref pag 2 Los datos simples se han obtenido de una nota simple registral de fecha 6/05/2009, es excede el período máximo de vigencia de 3 meses. decir, 3 COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN COMPROBACIONES REALIZADAS Exist.derecho aprovechamiento urbanist Estado de ocupación, uso y explotación Estado de conservación aparente No procedimiento de expropiación No Plan o Proyecto de expropiación No han vencido plazos Urbanización/Edif. No existe proced. incumplimiento deberes Comprobación Planeamiento Urbanístico Servidumbres visibles Correspondencia con finca registral Correspondencia con finca catastral No Resolución Admini que implique exprop No incoado exped. que implique expropiac 4 DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Reportaje fotográfico Planeamiento urbanístico vigente Documentación catastral Plano de situación Plano urbanístico Nota Simple LOCALIDAD Y ENTORNO LOCALIDAD TIPO DE NÚCLEO Núcleo autónomo, perteneciente a la Comarca del Camp del Turia. Está a unos 20 kms. Valencia. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA La ocupación laboral predominante es la agricultura y el comercio. El nivel de renta de la zona es medio. POBLACIÓN Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2009: habitantes de derecho. La tendencia, respecto al padrón de 2005, es: Creciente EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN La evolución de la población respecto de ENTORNO DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS Zona suburbana de carácter comercial situada en la parte norte del término municipal L'Eliana, entre el centro comercial El Osito y la zona residencial del término de La Pobla Vallbona. de de

4 Ref pag 3 CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA El sector valorado está pendiente de desarrollarse como continuación del urbanizado sector SUZT-1. recientemente EQUIPAMIENTO La totalidad de equipamiento comercial, dotacional, asistencial, lúdico, deportivo, religioso, se sitúa en la propia población. etc. COMUNICACIONES La accesibilidad al entorno es buena mediante transporte privado, el tráfico es medio-alto y el aparcamiento es escaso. L'Eliana tiene acceso mediante la CV-35, carreteras comarcales a su área de influencia, conexión con línea de metro y autobús interurbano. OTRAS CARACTERÍSTICAS. Entorno urbano sin consolidar de tipo comercial. IDENTIFICABILIDAD. La identificabilidad de la zona es buena. 5 DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO SUPERFICIES Medida: m² Catastral: m² Registral : m² Proyecto : m² Adoptada : m² DESCRIPCIÓN COMENTARIOS A LAS SUPERFICIES. Se adopta la superficie aportada al PAI Sector que representa el 1,50 % de la totalidad del PAI. SUZT-2, La superficie adoptada es la menor entre la registral y la catastral, que en este caso es catastral. MORFOLOGÍA. Parcela llana e irregular, actualmente siendo en la actualidad zona de pinar. la INFRAESTRUCTURAS ALUMBRADO PÚBLICO. Pendiente de Ejecución de urbanización del PAI Sector SUZT-2 ALCANTARILLADO. Pendiente de Ejecución de urbanización del PAI Sector SUZT-2 SUMINISTRO DE AGUA. Pendiente de Ejecución de urbanización del PAI Sector SUZT-2 ENERGÍA. Pendiente de Ejecución de urbanización del PAI Sector SUZT-2 PAVIMENTACIÓN DE VIALES. Pendiente de Ejecución de urbanización del PAI Sector SUZT-2 RED DE TELÉFONO. Pendiente de Ejecución de urbanización del PAI Sector SUZT-2 CANALIZACIÓN DE GAS. Pendiente de Ejecución de urbanización del PAI Sector SUZT-2 El PAI Sector SUZT-2 del suelo urbanizable está pendiente de desarrollar en su totalidad, que aun no ha iniciado su tramitación. ya 6 DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA PLANEAMIENTO URBANÍSTICO PLANEAMIENTO MARCO. Homologación Normas Subsidiarias FASE APROBACIÓN. Aprobado definitivamente en fecha 7/11/2001. PLANEAMIENTO ESPECÍFICO. PAI Sector SUZT-2 PLANEAMIENTO ULTERIOR Y PLAZOS. La gestión no ha comenzado. Únicamente ayuntamiento ha convocado las bases particulares y el concurso para la adjudicación el del

5 Ref pag 4 programa y del agente urbanizador. El último hito es de fecha 06/06/2008. Según información del departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de La Eliana, de momento no existe intención de impulsar este sector, ya que está recién terminada la urbanización del sector colindante (SUZT-1), todavía sin recepcionar, y por causa de la crisis, se prefiere esperar a mejores momentos. CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA. Suelo Urbanizable Terciario comercial PARÁMETROS GENERALES. Superficie Sector = m² Edificabilidad bruta del sector = m²t Índice de Edificabilidad bruta del PAI = 0,80 m²t/m²s Edificabilidad total = m² techo Porcentaje de participación en el PAI = 1,50 % Edificabilidad neta = 1.263,09 m² techo (descontando 10 % de cesión aprovechamiento medio). GESTIÓN URBANÍSTICA SUJETO. Agente Urbanizador SISTEMA DE ACTUACIÓN. Gestión Directa CARGAS URBANÍSTICAS. A fijar en Reparcelación ELEMENTOS Y TRÁMITES NIVEL 1. La parcela objeto del presente informe se considera dentro del suelo urbanizable sectorizado, pendiente de toda la gestión urbanística y ejecución de urbanización, por lo que actualmente NO tiene la calificación de SOLAR. PLAZOS DE EJECUCIÓN. CADUCIDAD.Una vez finalizada toda la gestión urbanística pendiente, la edificación se realizará previa solicitud de licencia de obras y con las peculiaridades y caducidad que en ella se especifique. CRITERIOS VALORACIÓN. EXPROPIACIÓN.Se valora conforme a criterios del aprovechamiento del suelo siguiendo las ordenanzas vigentes aplicables a este (Principio de Mayor y Mejor Uso). mayor terreno El Método utilizado, ha sido el Residual Dinámico. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD USO CARACTERÍSTICO. Terciario comercial USOS COMPATIBLES. Docentes, deportivo, dotacional USOS PROHIBIDOS. el resto ALTURA MÁXIMA. a definir por PAI RETRANQUEOS. a definir por PAI OCUPACIÓN. a definir por PAI 7 RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN TENENCIA Y LIMITACIONES Propietario (Pleno Dominio) : Destino previsto : ONIONS TRADING, S.L. Desconocido 8 NIVELES A EFECTOS DE TASACIÓN

6 Ref pag 5 Nivel I 9 ANÁLISIS DE MERCADO OFERTA Zona suburbana comercial pendiente de desarrollarse, con un PAI recientemente (todavía no ha sido recepcionado por el Ayuntamiento), en una zona de futuro ámbito vinculada a la cercana zona comercial de El Osito. No hay ofertas comparables en La salvo alguna encontrada en el propio Centro Comercial de El Osito. El mercado a estudiar este sector son locales comerciales de superficies variadas ubicados en centros junto a grandes vías de comunicación. Por esta razón, los comparables propuestos se en centros comerciales dispuestos a lo largo de vías de comunicación importantes como la CV-35 y la V-21. urbanizado comercial Eliana, para comerciales ubicarán son DEMANDA La demanda de locales comerciales en la zona se ciñe al desarrollo comercial de similares al cercano de El Osito en el que se venden y alquilan locales comerciales de tamaños. Por lo tanto, la demanda potencial está directamente relacionada con el desarrollo las nuevas zonas comerciales, y la plena consolidación del Centro Comercial El Osito, al aun le quedan espacios por vender o alquilar. Por todos estos motivos y por la grave crisis afecta actualmente a la actividad económica, se prevén unos tiempos de desarrollo largos la gestión, urbanización y edificación del producto final más probable. INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER Los precios de los locales comerciales en venta para la zona se sitúan entre polígonos diversos de que que para EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN Las expectativas de revalorización del entorno son de clara tendencia a la baja por las previsiones de ajustes en los precios de venta, para poder dar salida al amplio stock existente en oferta. 10 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS MÉTODO A EMPLEAR Residual Dinámico. RESIDUAL PROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLE La promoción inmobiliaria más probable para el suelo aportado, según posible incluyendo la cesión de viales y aprovechamiento para el ayuntamiento, será la construcción un edifiico de planta baja con un total de 5 ó 6 locales comerciales de superficies Como muestras de mercado, tomamos locales ubicados en centros comerciales de vías de comunicación, en fventa o en alquiler, capitalizados al 7 %. reparcelación de variadas. grandes COMPARABLES RESIDUAL DINÁMICO( /m²) REFERENCIA DIRECCIÓN C.P. TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF. T CENTRO COMERCIAL EL OSI, -, ELIANA, L', ELIANA (L') T C.C. COLINAS DE SAN ANT, -, SAN ANTONIO DE BENAGEBER Local O ,00 0, Local O ,67 0,840

7 Ref pag 6 REFERENCIA DIRECCIÓN C.P. TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF. T HERON CITY, -, PATERNA Local O ,50 0,980 T PARQUE COMERCIAL MN4, -, SEDAVI T COMERCIAL CARREFOUR, -, SEDAVI T PARQUE COMERCIAL MN4, -, SEDAVI Local O ,79 0, Local O ,90 1, Local O ,14 0,930 Precio homogeneizado por m², Comercial ,05 USOS Y EDIFICABILIDAD USO CONSIDERADO APROV.URBAN. (m²) EDIFICABILI. (m²) CONST.S/PLAN. (m²) UNIDADES Comercial Local Local 1.321,92 5 Se adopta la superficie edificable según indican las ordenanzas de 0,80 descontándole además el 10 % de edificabilidad lucrativa. FLUJOS DE CAJA FLUJOS DE CAJA PREVISIBLES DURANTE LA PROMOCION m²s/m²t, GRUPO GENERAL GASTOS TOTAL ASIGNADO ( ) TOTAL CAPITALIZADO ( ) Demoliciones Costes de urbanización , ,30 Costes construcción , ,56 Gastos construcción , ,44 Costes de comercialización , ,39 Costes financieros , ,39 INGRESOS TOTAL ASIGNADO ( ) TOTAL CAPITALIZADO ( ) CLocal , ,13 RESIDUAL DINÁMICO GRUPO FIN PROMOCIÓN TIPO INGR.CAPITALIZ. GAST.CAPITALIZ. V.RESIDUAL GRUPO GENERAL , , , ,83 Se adopta la Metodología Residual Dinámico, estimándose una conclusión en la pendiente y ejecución de las obras de urbanización de 7 años desde el presente día (no comenzaría hasta dentro de 3 años), con unos gastos repartidos a lo largo de 4 años, con hipótesis de inicio de construcción a partir del sexto año, con una duración de 4 años, y venta de los inmuebles construidos que se inicia a partir del año 4 con una duración de 4 siempre contando a partir del presente día. La prima de riesgo adoptada es de un 16,50 % (similar a la de local en los que la incluye el tipo de solar). Se han extrapolado las muestras de mercado a locales ubicados en centros similares (junto a autovías), homogeneizándose según criterios principalmente de tamaños de parcela y nivel de acabados. En especial se ha tenido en cuenta que el sector desarrollar está vinculado a la colmatación de locales en el Centro Comercial el Osito, gestión se una una años, Norma comerciales situación, a que

8 Ref pag 7 OBSERVACIONES SOBRE EL VALOR RESIDUAL actualmente tiene vacantes de parcelas y locales. También se ha tenido en cuenta la lejanía sector a desarrollar de la autovía, lo que le quita atractivo comparado con otras ofertas próximas a la autovía. del más VALORES DE TASACIÓN USO CONSIDERADO SUPERFICIE (m²) V. UNITARIO ( /m²) V. TOTAL ( ) Comercial Local Local , ,36 TOTAL ,36 Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de CIENTO VEINTIOCHO MIL SETENTA Y NUEVE EUROS CON TREINTA Y SEIS CENT. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS CONDICIONANTES No existen para el caso concreto de este informe ADVERTENCIAS GENERALES Suelo urbanizable sin desarrollar en la actualidad. No se ha dispuesto de cédula o informe urbanístico. La nota simple aportada excede el período máximo de vigencia de tres meses. 13 OBSERVACIONES OBSERVACIONES Observaciones: Se valora el suelo urbanizable correspondiente al PAI del sector SUZT-2, pendiente de iniciar la gestión urbanística, habiéndose convocado el concurso del PAI. Se aplican los datos de la ficha de planeamiento y gestión del PGOU de La Eliana. Se adopta para la valoración directamente la superficie edificable con el mejor uso comercial). (local

9 Ref pag 8 14 FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS El presente informe consta de 8 páginas Fecha límite de validez: 3 de Octubre de 2012 El inmueble ha sido visitado por última vez el TASADOR FACULTATIVO VALENCIA, VICENTE LASSALA BAU. ARQUITECTO, Nº de Colegiado: DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME Ver anexos aportados en la documentación.

10 FLUJOS DE CAJA Ref: Dirección: SECTOR SUZT-2 pag 1 INGRESOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 CLocal , , , , ,97 Total Ingresos 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , , ,97 GASTOS Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10 Demoliciones Costes de urbanización , , , ,00 Costes construcción , , , ,00 Gastos construcción , , , ,16 Costes de comercialización , , , ,40 Costes financieros , , , ,40 Total Gastos 0,00 0,00 0, , , , , , ,96 0,00 Flujos de caja (E-S) Total periodo capitalizado 0,00 0,00 0, , , , , , , ,97 0,00 0,00 0, , , , , , , ,36

11 ANEXOS DOCUMENTACIÓN MANEJADA Reportaje fotográfico Pag. Planeamiento urbanístico vigente Pag. Documentación catastral Pag. Plano de situación - 2 Pag. Plano urbanístico Pag. Nota Simple Pag.