Pachuca de Soto, Estado de Hidalgo; a 15 quince de mayo de 2013 dos mil trece.

Transcripción

1 EXPEDIENTE NÚMERO: 291/2012. SENTENCIA DEFINITIVA ORDINARIO CIVIL Pachuca de Soto, Estado de Hidalgo; a 15 quince de mayo de 2013 dos mil trece. V I S T O S los autos para dictar SENTENCIA DEFINITIVA en el JUICIO ORDINARIO CIVIL promovido por ***** en contra de *****, Expediente Número 291/2012, y; R E S U L T A N D O: 1.- En fecha 22 veintidós de marzo de 2012 dos mil doce, *****, presento ante oficiala de partes común escrito en el cual por su propio derecho y en la Vía Ordinaria Civil demandó de ***** y de ***** entre otras prestaciones la declaración Judicial de terminación del contrato de arrendamiento de fecha 13 trece de septiembre de 2011 dos mil once, celebrado en relación al local comercial ubicado en Avenida Madero Numero 1000, Colonia Doctores en esta ciudad de Pachuca Hidalgo, basándose para demandar en los hechos que narro y los documentos que acompaño a su demanda. Que mediante auto de fecha 23 veintitrés de marzo de 2012 dos mil doce, se tuvo a ***** por su propio derecho, con su escrito y anexos que acompaño demandando en la Vía Ordinaria Civil demandó de ***** y de *****, se ordeno registrar y formar el expediente bajo el numero 291/2012 del libro de índice de este Juzgado, con las copias simples que acompaño se ordeno emplazar y correr traslado a los demandados para que dentro del termino de nueve días dieran contestación a la demanda instaurada en su contra. Mediante la diligencia actuarial respectiva se llevo acabo el emplazamiento de los demandados ***** y ***** a quienes por auto de fecha 4 cuatro de mayo de 2012 dos mil doce se les tuvo objetando la documental con la cual el actor basa su acción, de la que se ordeno dar vista a la parte actora. Además mediante escrito de fecha 10 diez de mayo del año próximo pasado los demandados dieron oportuna contestación a la demanda instaurada en su contra y oponiendo excepciones y defensas. Entre las excepciones que opusieron los demandados resalta la de falta de personalidad misma que se substancio, recayendo resolución de fecha 5 cinco de julio de 2012 dos mil doce; la misma que resulto improcedente, resolución misma que reanudó el procedimiento. Así las cosas se tuvo a la actora principal oportunamente dando contestación respecto a la objeción de documentos; dándose trámite y substanciándose al objeción antes citada; respecto a la que se acordó se resolverá la presente sentencia. Sustanciándose el juicio principal se tuvo a la actora ofreciendo sus correspondientes pruebas; las cuales por auto de fecha 05 cinco de Octubre de 2012 dos mil doce; se les tuvo por admitidas todas y cada una de ellas mismo proveído que se tuvo por acusada la rebeldía en que incurrieron los demandados ***** y ***** al no haber ofrecido pruebas de su parte dentro del término concedido para tal efecto, se eligió la forma escrita para el desahogo de las pruebas admitidas abriéndose el término de ordinario de 30 treinta días

2 para tal efecto. Desahogadas que fueron las pruebas que así lo permitieron y al haber concluido el período de desahogo de pruebas se cerró el mismo, dando lugar al periodo de alegatos otorgándose un término de 05 cinco días para que los formulara. Se tuvo a la actora en tiempo formulando sus correspondientes alegatos como lo solicitó y visto el estado que guardaban los autos, se ordenó dictar la sentencia definitiva conforme a derecho corresponda, la que hoy se dicta en base a los siguientes: C O N S I D E R A N D O S : I.- La suscrita Juez resultó competente para conocer y resolver el litigio planteado dentro del presente juicio, ello de conformidad con lo establecido por los artículos 17, 116 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 3, 9, 93 de la Constitución Política del Estado de Hidalgo, 46 fracción XI, 47 fracción I, 53 fracción I, 55, 57, 60 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 141, 142, 148, 149, 154 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Hidalgo y 126 del Reglamento de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de Hidalgo. II.- Es procedente la vía Ordinaria Civil intentada en términos de lo dispuesto por los artículos 25 y 253 del Código de Procedimientos Civiles. III.- Que la señora ***** por su propio derecho en la Vía Ordinaria Civil en ejercicio de la acción de terminación de contrato de arrendamiento, demandó de los señores ***** en su carácter de arrendataria y ***** en su carácter de fiador como prestación principal la declaración judicial de terminación del contrato de arrendamiento de fecha 13 trece de septiembre de 2011 dos mil once, que tienen celebrado respecto al local comercial ubicado en ***** número *****, Colonia ***** en esta ciudad de Pachuca, Hidalgo, como consecuencia la desocupación y entrega real, material y jurídica del local comercial objeto del arrendamiento, así como las demás prestaciones accesorias consistentes en el pago de las rentas que se generen hasta la total desocupación y entrega por la pare demandada a la actora, del local comercial arrendado, el pago de la cantidad que resulte por concepto de adeudo correspondiente al servicio de energía eléctrica consumido por la hoy demandada durante la vigencia del contrato de arrendamiento y la que se siga generando hasta la desocupación del local comercial, además como el pago de una pena convencional consistente en a cantidad de $3, (tres mil cuatrocientos ochenta pesos 00/100 m.n.) por haber incumplido con la cláusula marcada con el número 13 del contrato de arrendamiento, por último el pago de gastos y costas del presente juicio en todas y cada una de sus instancias El artículo 279 del Código de Procedimientos Civiles, establece: "El actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones"; bajo esta tesitura tenemos que la actora ***** acompañó con su escrito de demanda como documento

3 base de su acción el Contrato privado de Arrendamiento celebrado el día 13 trece de septiembre de 2011 dos mil once, por la señora ***** en su carácter de arrendadora y los señores ***** como arrendataria y fiador respectivamente, respecto del inmueble consistente en el local comercial ubicado en ***** número *****, Colonia ***** en esta ciudad, documental privada que en copia debidamente certificada por la fe del Secretario de Acuerdos adscrito a este Juzgado, obra a fojas 6 y 7 de autos, la cual no obstante que fue objetada por la parte contraria surte sus efectos legales probatorios plenos de conformidad con los artículos 332, 410 y 416 del Código de Procedimientos Civiles, ya que la objeción consistió en cuanto al alcance y valor probatorio bajo el argumento según el cual refirieron los objetantes nunca han incumplido en ninguna de sus partes con dicho contrato, sin que desconocieran su contenido ni sus firmas de ahí que goza de valor y alcance probatorio, con la que la parte actora ***** comprueba plenamente la relación contractual de arrendamiento que existe entre ella como arrendadora y los señores ***** en su carácter de arrendataria y ***** en su carácter de fiador, respecto del contrato privado de arrendamiento que celebraron el día 13 de septiembre de 2011 dos mil once, sobre el local comercial ubicado en Avenida Madero número 1000, Colonia Doctores en esta ciudad, qué el término de arrendamiento lo establecieron de seis meses, qué el precio del arrendamiento lo fijaron de común acuerdo en la cantidad de $3, (tres mil cuatrocientos ochenta pesos 00/100 m.n.) IVA incluido con toda puntualidad por mes adelantado, como se advierte de las cláusulas número uno y seis. Encontrándose adminiculada la documental privada base de la acción, con el desahogo de la prueba confesional a cargo de los demandados ***** Y ***** (fojas 87) quienes fueron declarados confesos de las posiciones que se formularon y se calificaron previamente de legales, confesión ficta que tiene valor probatorio de conformidad con el artículo 399 del Código de Procedimientos Civiles, toda vez que no existe prueba en contrario y se encuentra adminiculada con la probanza antes valorada. IV.- El artículo 2385 del Código Civil prevé que hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto, por lo tanto con las probanzas antes analizadas como ya se consideró se tiene por acreditada la relación contractual de arrendamiento entre la actora ***** en su carácter de arrendadora y los demandados ***** como arrendataria y fiador respectivamente, por lo tanto se concluye que la primera nombrada probó el interés jurídico y el derecho que tiene en su carácter de arrendadora para demandar la declaración judicial de terminación del contrato de arrendamiento de fecha 13 trece de septiembre de 2011 dos mil once, como consecuencia la desocupación y entrega real, material y jurídica del local comercial objeto de arrendamiento que consiste en el Local comercial ubicado en ***** número *****, Colonia ***** en esta ciudad, por terminación del plazo convenido para el arrendamiento, tomando en consideración que el contrato fue celebrado el día 13 trece de septiembre de 2011 dos mil once cumpliéndose el término de vigencia de seis meses pactados

4 el día 13 trece de marzo del 2012 dos mil doce, así entonces es procedente la acción que se resuelve en atención a lo dispuesto por el artículo 2473 fracción I, en cuanto a que el arrendamiento puede terminar entre otras razones, por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato, así mismo hizo valer su acción de terminación de contrato de arrendamiento dentro del plazo legal de diez días que contempla la jurisprudencia para el caso que los el inquilino no desocupe el bien arrendado en la fecha de vencimiento, como lo es el presente asunto judicial en concreto que se resuelve, ya que su demanda la interpuso 22 veintidòs de marzo del 2012 dos mil doce, lo anterior encuentra sustento en el criterio de jurisprudencia titulado: ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.- Los requisitos esenciales para que opere la tácita reconducción, según los artículos 2486 y 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, son: La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del contrato, y la falta de oposición del arrendador. La ley no determina el tiempo que debe transcurrir sin oposición para estimar reconducida la convención, por lo que la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el plazo mínimo de diez días, contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato. Sexta Época Registro: Instancia: Tercera Sala. Jurisprudencia. Fuente: Apéndice Tomo IV, Civil, Jurisprudencia SCJN. Materia(s): Civil. Tesis:123. Página: 98. V.- Cabe destacar que las pruebas documentales públicas que obran a fojas 47 a la 51 de autos, consistentes en un acta de matrimonio celebrado por la actora *****, así como la Escritura Privada de Compraventa debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio que ampara la propiedad de la localidad arrendada, no obstante que gozan de pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 407 del Código de Procedimientos Civiles, no son eficientes para tener por demostrados los hechos que resultan novedosos al momento de que la actora ofreció sus medios de prueba, además que la relación de arrendamiento se actualiza con la celebración del contrato privado de arrendamiento base de la acción sin que sea necesario que la arrendadora acredite que sea o no propietaria del bien objeto del arrendamiento, como lo ha el siguiente criterio de jurisprudencia: ARRENDAMIENTO. LEGITIMACIÓN DEL ARRENDADOR.- La calidad del arrendador dimana del contrato de arrendamiento, por lo que, quien se ostenta como tal en un juicio, no necesita acompañar documento probatorio de la propiedad, pues basta con que se haya demostrado la existencia del contrato para considerarlo legitimado para ejercitar la acción que intentó, en virtud de que ésta es de carácter personal y no real. Octava Época. Registro: Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo V, Segunda Parte-2, Enero-Junio de Materia(s): Civil. Tesis: VI.2o. J/72. Página: 670 VI.- Ahora bien por su parte los demandados ***** Y ***** dieron contestación a la demanda instaurada en su contra y opusieron como excepciones la de falta de personalidad en la actora dilatoria de previo y especial pronunciamiento que en la secuela procesal ya fue resuelta interlocutoriamente improcedente, y la falta de acción y de derecho

5 que tiene la actora para demandarles las prestaciones que indica, excepción que deviene improcedente porqué en primer término refieren que el documento que la actora llama contrato de compraventa con reserva de dominio no reúne los requisitos exigidos por la ley, sin que se adecue a la realidad de la litis planteada en el presente juicio, ya que el documento a que alude no se trata de un contrato con la denominación que refiere, ahora bien por lo que hace a la contestación de los hechos de la demanda, en lo medular refieren que se encuentran al corriente en el pago de las rentas, así como que es falso que la actora les haya requerido la desocupación del bien inmueble arrendado, sin embargo de la litis que planteo la actora se advierte que la causa de pedir es la declaración de terminación del contrato de arrendamiento no lo es la falta de pago de rentas, sino por haberse cumplido el plazo pactado para la terminación del arrendamiento que fue el de seis meses, ejercitando la acción que se resuelve dentro del término de diez días para que no operara la tacita reconducción por no manifestar su oposición a que la arrendataria siguiera ocupando la localidad arrendada. Ahora bien, en cuanto al pago de luz si bien obra a fojas 8 de autos, un recibo que contiene historial de consumo de energía eléctrica el cual fue objetado por su contraria, en cuanto a su alcance y valor probatorio por la razón que no corresponde al bien inmueble arrendado Local Comercial número *****, colonia ***** en esta ciudad de Pachuca, Hidalgo, sino al de ***** número ***** de esta ciudad, con número de cuenta *****, con número de medidor *****, objeción que deviene improcedente, porqué dicha documental se ve perfeccionada con el informe que rindió Apoderado legal de la COMISIÓN FEDERAL DE ELECTRICIDAD, (fojas 62 de autos), documental pública con pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 407 del Código de Procedimientos Civiles, oficio fechado el 7 siete de noviembre del año 2012 dos mil doce, ofrecido como prueba de la actora, en el que se informa a esta Autoridad Judicial, que sobre el adeudo que tiene registrado la COMISIÓN FEDERAL DE ELECTRICIDAD por consumo de energía eléctrica así como el desglose de cada bimestre vencido, servicio con número de medidor ***** y número de cuenta *****, ubicado en ***** número *****, Colonia ***** de esta ciudad, del que se desprende el desglose del importe de los periodos facturados vencidos del periodo del mes de septiembre del año 2011 dos mil once, al mes de septiembre de 2012 dos mil doce, informando que hasta esa fecha el citado servicio registra un adeudo de $1, (UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS PESOS 00/100 M.N.); en consecuencia de ello los demandados no acreditaron haber cumplido con la obligación que contrajeron dentro del contrato de arrendamiento en la cláusula 13 trece, en que el inquilino se obligó a pagar por su cuenta los pagos mensuales de servicio de agua potable y alcantarillado y bimestralmente el pago de servicio de energía eléctrica del local comercial, de ahí que se actualiza su obligación de pagar a la parte actora arrendadora la pena convencional pactada en la cláusula 2 dos, por la cantidad de $3, (TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS 00/100 M.N.).

6 VII.- Así las cosas en consecuencia de todo lo antes valorado y considerado se concluye que la parte actora probó los hechos constitutivos de su acción y los demandados no probaron sus excepciones; y tomando en consideración que la actora en su escrito de demanda refirió que siendo los hechos que narró y sus respectivas pruebas las que fundan la misma, de terminación del contrato de arrendamiento por haberse cumplido el plazo de seis meses convenido por las partes, cumpliéndose el termino el día 13 trece de marzo del 2012 dos mil doce, en consecuencia deberá declararse la terminación del contrato de arrendamiento celebrado por ***** como arrendadora y los señores ***** como arrendataria, ***** como fiador, respecto del local comercial ubicado en ***** número *****, Colonia ***** de esta ciudad de Pachuca, Hidalgo, por lo que deberá ser condenada a la demandada ***** a desocupar y entregar a la actora en forma real, material y jurídica la localidad antes descrita objeto del arrendamiento, dentro del término de cinco días contados a partir de que cause ejecutoria la presente resolución, así mismo deberá condenarse a los demandados ***** al pago de las rentas que se generen hasta la total desocupación y entrega del local comercial a razón de la cantidad convenida del precio del arrendamiento a favor de la actora, lo que se liquidará en ejecución de sentencia, así mismo, deberá condenárseles al pago de la pena convencional consistente en la cantidad de $3, (TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS 00/100 M.N.), por último deberá condenárseles al pago de gastos y costas generados en esta instancia. VIII.- De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, que establece El Poder Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes, se procederá a la publicación de los datos personales, por lo que una vez que la presente resolución haya causado estado (o ejecutoria) deberá hacerse pública. Hágase saber a las partes (o promovente) el derecho que les asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3 días a efecto de que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo, se tendrá por negada dicha autorización. Por lo anteriormente expuesto y con fundamento además en lo dispuesto por los artículos 1, 78 Fracción VI, 79, 80, 82, 85 del Código de Procedimientos Civiles, es de resolverse y se: R E S U E L V E : PRIMERO.- La suscrita Juez ha sido y es competente para conocer y resolver el presente juicio. SEGUNDO.- Procedió la Vía Ordinaria Civil intentada.

7 TERCERO.- La parte actora ***** probó los hechos constitutivos de su acción y los demandados *****, *****, no probaron sus excepciones. CUARTO.- Se declara judicialmente la terminación del contrato de arrendamiento celebrado por ***** como arrendadora y los señores ***** como arrendataria y ***** como fiador, respecto del local comercial ubicado en ***** número *****, Colonia ***** de esta ciudad de Pachuca, Hidalgo. QUINTO.- Se condena a la demandada ***** a desocupar y entregar a la actora en forma real, material y jurídica la localidad antes descrita objeto del arrendamiento, dentro del término de cinco días contados a partir que cause ejecutoria la presente resolución. SEXTO.- Se condena a los demandados ***** al pago de las rentas que se generen hasta la total desocupación y entrega del local comercial a razón de la cantidad convenida del precio del arrendamiento a favor de la actora, lo que se liquidará en ejecución de sentencia. SÉPTIMO.- Se condena a los demandados al pago de la pena convencional consistente en la cantidad de $3, (TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS 00/100 M.N.), a favor de la actora, lo que deberán hacer dentro del término de cinco días contados a partir que cause ejecutoria la presente resolución. OCTAVO.- Se condena a los demandados al pago de la cantidad que resulte por concepto de adeudo correspondiente al servicio de energía eléctrica consumido por la demandada durante la vigencia del contrato de arrendamiento y la que se siga consumiendo hasta la desocupación del local comercial, lo que se liquidará en ejecución de sentencia. NOVENO.- Se condena a los demandados al pago de gastos y costas generados en esta instancia, lo que se liquidara en ejecución de sentencia. DÉCIMO.- De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, que establece El Poder Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes, se procederá a la publicación de los datos personales, por lo que una vez que la presente resolución haya causado estado (o ejecutoria) deberá hacerse pública. Hágase saber a las partes (o promovente) el derecho que les asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3 días a efecto de que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo, se tendrá por negada dicha autorización. DECIMO PRIMERO.- Notifíquese personalmente y cúmplase.

8 A S I, definitivamente lo resolvió y firma la C. LICENCIADA MIRIAM TORRES MONROY Juez Sexto Civil de este Distrito Judicial que actúa con Secretario de Acuerdos LICENCIADO JOAQUÌN GUTIERREZ LABRA, que autoriza y da fe.- DOY FE.