CERTIFICADO DE RESULTANCIAS DE AUTOS. SUCESIONES. PROMESA DE COMPRAVENTA. PUBLICIDAD REGISTRAL. Consulta

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1 CERTIFICADO DE RESULTANCIAS DE AUTOS. SUCESIONES. PROMESA DE COMPRAVENTA. PUBLICIDAD REGISTRAL Informe: Civil Resumen No es observable el título en cuyos antecedentes no se incluyeron los derechos de promitente comprador en el certificado de resultancia de autos pero que sí fueron objeto de la relación de bienes presentada en el expediente sucesorio. I. Caso planteado Consulta La compañía I prometió vender a VV, casada con WW, el terreno baldío padrón Promesa con firmas certificadas y debidamente inscripta en el Registro General de Inhibiciones, Sección Promesas, el 16 de febrero de El señor WW falleció siendo divorciado de sus primeras nupcias con VV. Se tramitó su sucesión y en la relación jurada de bienes se incluyeron entre otros los derechos de promitente comprador de la mitad indivisa del padrón antes mencionado. Finalmente, previos los trámites de estilo, se declaró únicos y universales herederos del causante WW a sus cuatro hijos legítimos: AA, BB, CC y DD, habiéndose tenido presente la relación de bienes practicada. Se expidió certificado de resultancia de autos por el actuario del juzgado, pero en él se omitió incluir los derechos de promitente comprador de la mitad indivisa del padrón, que sí fueron declarados en la relación de bienes practicada en el expediente VV, por sí y en su calidad de madre legítima en ejercicio de la patria potestad y en representación de sus menores hijos AA, BB, CC y DD, cedió los derechos de la promesa referida a las hermanas MM y SS (solteras). El documento privado fue debidamente inscripto en el Registro General de Inhibiciones, Sección Promesas Se otorgó compraventa judicial en cumplimiento de la promesa del año 1972 y cesión de 1983 a favor de MM y SS (soltera y casada con JM, respectivamente). La primera copia de escritura fue debidamente inscripta en el Registro de Traslaciones de Dominio. Por nota de la escri- 305

2 bana autorizante puesta al pie de la primera copia de escritura (luego de la plancha del respectivo registro), se deja constancia de que los derechos de promitente comprador del padrón se incluyeron en la relación de bienes de la sucesión de WW, pero no en el certificado de resultancia de autos expedido MM (soltera) vendió a SS (viuda de sus primeras nupcias con JM) el 50 % indiviso que le correspondía en el padrón La primera copia de escritura fue debidamente inscripta en el Registro de Traslaciones de Dominio SS (viuda de sus primeras nupcias con JM) enajenó el padrón a MM. II. Objeto de la consulta Es observable el título por no incluirse en el certificado de resultancias de autos de WW los derechos de promitente comprador respecto del padrón, cuando del expediente donde se tramitó la sucesión de WW resulta la inclusión de los derechos de promitente comprador? 2. Se subsanó el título con la nota aclaratoria de la escribana al pie de la escritura o es necesario solicitar la ampliación del certificado de resultancias de autos? 3. Asimismo, en el último caso, la propietaria actual del bien podrá pedir la ampliación del certificado de resultancias? 4. Sin perjuicio de todo ello, ya han pasado 20 años de la compraventa judicial, habiendo las SA prescripto el bien por tener justo título y buena fe. Es necesario el trámite de prescripción? III. Opinión de la consultante La consultante opina: que el título no es observable por no haberse incluido los derechos de promitente comprador en el certificado de resultancia de autos de la sucesión de WW; que, en caso de solicitarse la ampliación del certificado de resultancia de autos, puede pedirla la actual propietaria por revestir la calidad de interesada en ello, contrariamente a lo que opinó la actuaria del juzgado donde se tramitó la sucesión, para quien solamente la pueden pedir los declarados herederos del causante. Informe de la Comisión de Derecho Civil En diversas consultas, esta Comisión ha concluido sobre la importancia de que el certificado de resultancia de autos contenga los derechos inmobiliarios trasmitidos por modo sucesión.

3 Ello sin perjuicio de que también es sabido que la inscripción en los registros públicos no subsana los vicios del título ni legitima los actos cumplidos. Con o sin la inscripción registral respectiva, el heredero real puede transferir válidamente la dominialidad a terceros, sin perjuicio de que dichos actos no pueden resultar oponibles a quienes no fueron parte en el negocio traslativo. Aun con la inscripción en forma, los actos de enajenación del heredero aparente son totalmente inoponibles al heredero real. 85 A partir de la vigencia de la ley , de 28 de setiembre de 1997, a texto expreso el artículo 17, numeral 2, dispone que se inscribirán en la Sección Inmobiliaria del Registro de la Propiedad las promesas a que refiere la ley 8733 y sus modificaciones, y en el numeral 6, los certificados de resultancias de autos sucesorios. En cambio, en el régimen anterior a la vigencia de dicha Ley de Registros Públicos, los derechos de promitente comprador no eran inscribibles en cuanto a su trasmisión por modo sucesión. El artículo 3. o de la ley disponía que en los registros «deberían inscribirse: [ ] 4. o ) El certificado de resultancias de autos, en las sucesiones en que existan bienes raíces». El apartado 1. o de este artículo estableció que debían inscribirse: Los instrumentos públicos en que se constituya, reconozca, modifique, transfiera, declare o extinga el dominio sobre bienes inmuebles, el usufructo, uso, habitación, servidumbre y cualquier desmembramiento del dominio sobre los mismos. El derecho real a que refiere el artículo 15 de la ley 8733 no encaja en las figuras de dominio o sus desmembramientos referidos en el citado artículo 3. o de la ley ; por tanto, aunque la inscripción en el Registro de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos del Registro General de Inhibiciones confería al promitente comprador derecho real respecto de cualquier enajenación o gravamen posterior, ninguna disposición establecía que debieran inscribirse todos los derechos reales cuando recaen sobre inmuebles. Así, se entiende que en el régimen anterior a la ley no debían incluirse en la relación de bienes de sucesiones los derechos de promitente comprador. Tal posición fue tomada por el artículo 2. o de la ley (Impuesto de Herencias), en tanto dispuso: En los procedimientos sucesorios deberán relacionarse los bienes inmuebles de propiedad del causante al solo efecto de la expedición del certificado de resultancias de autos. 85 Ar e z o Píriz, Enrique: Teoría del heredero aparente: con especial referencia a la validez de sus actos respecto a terceros de buena fe, Montevideo: Fundación de Cultura Universitaria, 1982, parte ii, cap. 3, n. os 221 ss., pp. 103 ss. 307

4 Esta postura ha sido expresada en múltiples informes de esta Comisión. 86 Como viene de decirse, en el caso en consulta, la inclusión de los derechos de promitente comprador en la relación de bienes de la sucesión de WW no era necesaria, no obstante lo cual tales derechos formaron parte de la relación de bienes practicada. La omisión estuvo en el certificado de resultancia de autos, que no se ajustó estrictamente a lo que surgía del expediente sucesorio. Tal circunstancia no invalida la titulación en estudio y perfectamente puede ser certificada por cualquier escribano público constatando el expediente sucesorio o con un testimonio notarial de este agregado como antecedente en el título de propiedad. Tampoco era necesaria la inscripción de la trasmisión de esos derechos de promitente comprador por modo sucesión en el Registro, por lo expuesto ut supra. En consecuencia, la ampliación del certificado de resultancia de autos resulta innecesaria. Co n c l u s i o n e s Conforme lo precedentemente expuesto, se concluye: 1. No es observable la titulación del padrón porque no se incluyeron los derechos de promitente comprador en el certificado de resultancia de autos pero sí fueron objeto de la relación de bienes presentada en el expediente sucesorio. 2. No era necesaria la inclusión de los derechos de promitente comprador en la sucesión del causante WW, quien falleció en Resulta innecesaria la ampliación del certificado de resultancia de autos de dicha sucesión. Esc. Gustavo Echavarría Trabadelo Informante La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Federico Albín, Enrique Arezo, Sandra Bochard, Miguel Burdín, Juan Pablo Carrau, María Inés Casatroja, Daniella Cianciarulo, Gustavo Di Genio, Silvana Grantosky, Paola Igoa, Adriana Inciarte, Rossana Ivanier, Fátima Izaguirre, Mónica Jover, Florencia López, María del Rosario Marchese, Roque Molla, 86 Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 72, n. os 7-12, julio-diciembre de 1986, p. 188; vol. 94, n. os 1-12, enero-diciembre de 2008, p. 150; exp /2000; vol. 84, n. os 1-12, enero-diciembre de 1998, p

5 Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, Diego Rodríguez, Mildred Secondo y Adriana Silva, comparte la opinión de consultante. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la a e u el 6 de noviembre de 2012, expediente 321/2010.) REPRESENTACIÓN. PODER. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. PROMESA DE COMPRAVENTA. ERROR. COMPARECENCIA Informe: Civil Resumen La dación de fe del escribano de que RR otorgó el negocio por sí y en su calidad de apoderado y en nombre y representación de MM disipó cualquier duda interpretativa, y tiene fuerza de verdad impuesta por la ley mientras no se pruebe judicialmente lo contrario. A ello se puede agregar que la interrelación entre los hechos y el texto nos conduce hacia un resultado interpretativo que es coincidente con lo certificado por el escribano. Corresponde proceder a la inscripción de la promesa, cumpliendo de esa manera con lo acordado por las partes contratantes. I. Relación de hechos Consulta 1. El Sr. RR, casado en primeras nupcias con MM, hubo los solares de terreno baldíos, originalmente empadronados con el número 6 en mayor área y que se individualizan de la siguiente manera: a) balneario L, padrones ; b) balneario S, padrones, de: i) AA, soltero, y ii) BB, soltera, según escritura de compraventa que autorizó el 12 de noviembre de 1981 el Esc., cuya primera copia fue inscripta en el Registro de Traslaciones de Dominio. 309