MACRO Coyuntura Naves Industiales:

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1 MACRO Coyuntura Naves Industiales: 1

2 Naves industriales: Un sector con perspectivas favorables La actividad inmobiliaria de naves industriales está fuertemente vinculada a la actividad manufacturera, y al igual que esta última, se ha expandido en los últimos años. Las perspectivas del sector son favorables, ya que se espera que la demanda de espacios industriales siga aumentado. Ello, derivado de factores como: un sector manufacturero competitivo globalmente debido a costos de mano de obra bajos y estables; una fuerza laboral calificada; reformas estructurales que mejorarán los costos de energía, transporte y comunicaciones para la industria; y el efecto del "reshoring" o relocalización regional que se está dando para ubicar los centros de producción en la misma región que los de consumo. Todo ello hace de México un "manufacturing hub" atractivo para la inversión extranjera y el establecimiento y expansión de FIBRAs como un efectivo vehículo para el financiamiento de bienes raíces. Norteamérica En 201, la actividad manufacturera en América del Norte muestra una recuperación firme tras la recesión de , lo que constituye un indicador de una demanda creciente por espacio industrial en la región. En México, a pesar de que se observó una desaceleración en el tercer trimestre, su crecimiento permanece por arriba del PIB (3.7% vs 2.1% para 201). La recuperación de la actividad manufacturera se ha traducido en una mayor demanda de espacio industrial en Norteamérica, que ha derivado en un aumento en la oferta de espacios industriales, con una expansión en Canadá y México en los últimos años y en Estados Unidos en el último trimestre observado. En la región, nuestro país presenta una participación en los espacios industriales menor a la que tiene en la producción manufacturera (.0% vs 9.0%); situación contraria a la observada para Estados Unidos y Canadá. Esto apunta a un potencial de crecimiento significativo para aumentar la oferta de espacio industrial en nuestro país, ya que la demanda está aumentando, impulsada por nuevas inversiones, sobre todo del sector automotriz. En Norteamérica la demanda está creciendo más que la oferta, lo cual se evidencia en la tendencia decreciente en las tasas de desocupación de espacio industrial, así como el incremento en las rentas que se observan en los últimos años, aunque cada país muestra un ritmo diferente. México tiene tasas de desocupación a la baja, y rentas que crecen a tasas menores que las de Estados Unidos y Canadá. Este último país se presenta como el más dinámico y con las rentas más altas. En el tercer trimestre de 201, las rentas de México, de.7 dólares por pie cuadrado en promedio (similares a las de Estados Unidos), crecieron 1.3% respecto a las del mismo trimestre de 2013, en tanto que para Estados Unidos y Canadá aumentaron 6.2% y 10.3%, respectivamente. México A nivel nacional, al tercer trimestre de 201 la oferta de espacios industriales se ubicaba en 62 millones de pies cuadrados, 1.7% más que al mismo trimestre de El Norte del país concentraba la mayor cantidad de espacios con 62% del total. No obstante que la tasa de crecimiento de espacios en todas las regiones del país ha estado en terreno positivo, presenta una desaceleración en los últimos tres años, aunque en el tercer trimestre de 201 las regiones del Centro y Bajío mostraron un repunte. 2

3 Resumen En la oferta de espacios industriales, la región Norte tiene el mayor stock con 62.0% del total; sin embargo también presenta la mayor volatilidad en los últimos tres años. En el tercer trimestre de 201 esta región presentó una tendencia a la baja, lo que contrasta con el repunte que se observa en las regiones Bajío y Centro. Por ciudad, Monterrey tiene la mayor superficie de espacio industrial, seguido de la Ciudad de México; sin embargo, las ciudades más dinámicas han sido Aguascalientes y Saltillo, en tanto que Mexicali presentó un retroceso importante. Energía y rentas Los costos de electricidad de media tensión para la industria generan un margen competitivo entre regiones. En general, estas tarifas aumentaron de manera continua entre 2011 y 2013; sin embargo, en 201 han disminuido, particularmente en el último trimestre. Baja California presenta las tarifas más bajas, en tanto que la región Norte está en segundo lugar sólo para consumo menor a 100 kilowatts. Por su parte, la región de la Península de Yucatán tiene las tarifas más altas. En rentas también se observa una diferenciación entre las tres zonas geográficas: la zona Centro tiene las rentas más altas y el Norte las más económicas, aunque no para todas las ciudades. Las ciudades con rentas más elevadas son la Ciudad de México, Guadalajara y San Luis Potosí, Tijuana y Toluca, con rentas por encima de los dólares por pie cuadrado. Por su parte, las ciudades que en el tercer trimestre mostraron un mayor crecimiento anual en sus rentas fueron Mexicali, Aguascalientes y San Luis Potosí, lo que apunta a una mayor escasez de espacios en esas localidades. En contraste, en cinco ciudades las rentas fueron menores a las de un año antes, destacando la reducción en las rentas en la Ciudad de México y Puebla. Por el lado de la demanda de espacios industriales en México, los establecimientos de la industria manufacturera, maquiladora y de servicios de exportación (IMMEX) con actividad manufacturera, muestran una tendencia a la baja, al pasar de un máximo de,300 establecimientos en 2010 a poco más de,000 en noviembre de 201. No obstante esta contracción en el número de establecimientos IMMEX, el personal ocupado y los ingresos por establecimiento presentan una tendencia al alza, lo que evidencia la mayor actividad del sector y su mayor capacidad de pago. En lo que respecta al monto de rentas pagadas por los establecimientos IMMEX, se observa que éstas han aumentado de manera constante, y a partir de 2011, tanto en términos nominales como reales, han mostrado una aceleración, para alcanzar los. mdp mensuales en noviembre de 201. Observando los relojes industriales de Jones Lang LaSalle que posicionan a las diferentes ciudades de acuerdo con la evolución de sus tasas de desocupación de espacios y rentas, se aprecia que Querétaro y Aguascalientes han pasado a tener tasas de desocupación mínimas, en tanto que en Monterrey estas tasas están disminuyendo; a su vez, ciudades como Guanajuato y Guadalajara están experimentando más presión en sus tasas de desocupación, lo que a su vez presionará las rentas en esas localidades. Por otra parte, 3

4 América del Norte PIB Manufacturero 2013 Estados Unidos, 1,713,20, 8% Canadá, 138,996, 7% Producción Manufacturera, %A/A México EUA Canadá 3T T T T T México, 17,29, 9% Stock de Espacio Industrial (3T-1) Estados Unidos 86% Canadá 10% México % Stock de espacio industrial, %A/A México EUA Canadá 3T T T T T Fuente: Jones Lang LaSalle

5 América del Norte Tasa de desocupación de Espacio Industrial (3T-1) Tasa de desocupación de Espacio Industrial % 6.9 % 7 2 México EUA Canadá México EUA Canadá 7 Renta por Espacio Industrial (3T-1) Dólares por pie cuadrado México EUA Canadá Renta por Espacio Industiral, %A/A México EUA Canadá 3T T T T T Fuente: Jones Lang LaSalle

6 Nacional - Oferta de Espacios Stock de Espacios por Región (3T-1) 2 20 Stock de Espacios por Región % A/A Norte 62% Centro 20% Bajío 18% % T-12 T-12 1T-13 2T-13 3T-13 T-13 1T-1 2T-1 3T-1 Zona Norte Zona Centro Zona Bajío Stock Zona Norte 3T-1 Stock Zona Centro 3T-1 Total %A/A Particip. % Total %A/A Particip. % Chihuahua 17,002, Cd. de México 69,61, Ciudad Juárez 62,23, Puebla 13,329, Matamoros 17,68, Toluca 31,889, Mexicali 18,017, Monterrey 100,799, Stock Zona Bajío 3T-1 Nogales 10,887, Total %A/A Particip. % Nuevo Laredo 9,10, Aguascalientes 6,219, Reynosa 30,000, Guadalajara 23,871, Saltillo 2,736, Guanajuato 20,397, Tijuana 7,611, Querétaro 2,73, San Luis Potosí 22,17, Fuente: Jones Lang LaSalle 6

7 Nacional - Oferta de Espacios 12 Tasa de Desocupación de Espacio Industrial 10 8 % Zona Norte Zona Bajío Zona Centro Total Fuente: Jones Lang LaSalle San Luis Potosí Aguascalientes Guadalajara Querétaro Guanajuato Toluca Puebla Ciudad de México Nogales Saltillo Chihuahua Tijuana Monterrey Reynosa Matamoros Nuevo Laredo Ciudad Juárez Mexicali Tasa de Desocupación de Espacio Industrial %

8 Nacional - Demanda Miles Número de Establecimientos IMMEX Baja California Nuevo León Chihuahua Coahuila Tamaulipas México Jalisco Guanajuato Sonora Querétaro Puebla San Luis Potosí Distrito Federal Aguascalientes Yucatán Veracruz Durango Otras Entidades Participación del Número de Establecimientos por Estado a Noviembre de % Ingresos Totales por Establecimiento a Noviembre Total %A/A , , , , , , , Personal Ocupado por Establecimiento a Noviembre Fuente: Inegi 8

9 Nacional - Costos pesos por kw-hora Tarifa Eléctrica Media Tensión (hasta 100 kw) Norte Centro B.C. Peninsular pesos por kw-hora Tarifa Eléctrica Media Tensión (más de 100kw) Norte Centro B.C. Peninsular Fuente: CFE 9

10 dólares por pie² 6 3 Renta por zona Nacional - Rentas Renta 3T-1 Norte %A/A Centro %A/A Chihuahua 0.0 Cd. de México -6.0 Ciudad Juárez 2. Puebla -11. Matamoros.0 Toluca -1.0 Mexicali 26.1 Bajío %A/A Monterrey 9.0 Aguascalientes 17.9 Nogales 0.0 Guadalajara 9.9 Nuevo Laredo 0.0 Guanajuato -2.8 Reynosa 0.0 Querétaro -2.9 Saltillo 2. San Luis Potosí 10.9 Tijuana 7.9 Zona Norte Zona Bajío Zona Centro Total Renta por Zona y Ciudad Fuente: Jones Lang LaSalle Aguascalientes Guanajuato Querétaro San Luis Potosí Guadalajara Puebla Toluca Ciudad de México Nuevo Laredo Chihuahua Nogales Reynosa Matamoros Ciudad Juárez Monterrey Saltillo Mexicali Tijuana Dólares por pie cuadrado.8 10

11 México - Rentas Renta Mensual Promedio por Establecimiento a Noviembre Renta Mensual Real Promedio por Establecimiento a Noviembre Millones de pesos Millones de pesos Renta Mensual Promedio por Entidad Federativa (n-1) Nuevo León Baja California Chihuahua Coahuila Tamaulipas Otras entid. federativas Jalisco México San Luis Potosí Guanajuato Querétaro Sonora Puebla Distrito Federal Veracruz Aguascalientes Durango Yucatán Miles de pesos %A/A Renta (n-1) %A/A Aguascalientes 0.3 Nuevo León 19. Baja California 1.7 Puebla 6.0 Coahuila 10.6 Querétaro 13.2 Chihuahua 8.7 San Luis Potosí 18.3 Distrito Federal -2.7 Sonora 8.0 Durango 7.2 Tamaulipas 1. Guanajuato 6.1 Veracruz -69. Jalisco 2.2 Yucatán -2.1 México 8.3 entidades federa -2.7 Fuente: Inegi 11

12 México - Reloj Industrial 3T T-201 D.F Guanajuato D.F Guanajuato Guadalajara San Luis Potosí Puebla, Toluca vv Techo del (Tasas llegan a nivel mínimo) a la Baja (Aumentan tasas de desocupación) Guadalajara San Luis Potosí Querétaro Puebla, Toluca Aguascalientes vv Techo del (Tasas llegan a nivel mínimo) a la Baja (Aumentan tasas de desocupación) Querétaro Aguascalientes Cd. Juárez a la Alza (Disminuyen tasas de desocupación) Tijuana Saltillo/Ramos A./ Derramadero Nogales Monterrey, Reynosa Mexicali Piso del (Tasas llegan a nivel máximo) Matamoros Chihuahua Nuevo Laredo. Monterrey Tijuana a la Alza (Disminuyen tasas de desocupación) Juarez, Saltillo/Ramos A. /Derramadero Mexicali Nogales Reynosa Piso del (Tasas llegan a nivel máximo) Chihuahua, Nuevo Laredo. Matamoros Fuente: Jones Lang LaSalle 12