C/ Julio Saez de la Hoya, 8 6º Tel BURGOS Fax

Transcripción

1 INFORMACION SOBRE GASTOS DE FORMALIZACION DE ESCRITURAS En numerosas ocasiones recibimos consultas de nuestros clientes acerca del coste total de tramitación de unas escrituras. Gestoría DE SANTIAGO, en su afán por satisfacer las necesidades de aquellas personas que demandan nuestros servicios, quiere responder a ese interrogante con la mayor claridad posible. Evidentemente, la respuesta no es única - los conceptos que dan lugar a la firma de escrituras ante Notario son múltiples y en cada caso las cuantías varían -. Señalamos a continuación una serie de factores que argumentan esta explicación: El importe o base de esa operación es el primordial condicionante del coste. Obviamente, ya desde el punto de vista tributario no puede suponer el mismo gasto la compra de un bien cuyo precio es de que la compra de otro cuyo precio es de (Véase tabla 2) Características del bien objeto de tráfico. Al igual que en caso anterior en el que el importe condiciona el coste, también existen diferencias tributarias entre adquirir, heredar o ser donatario de una vivienda y adquirir por cualquiera de los métodos anteriores una nave industrial, oficina, etc. Como hemos señalado, las distintas operaciones suponen también diferencias arancelarias. Es decir, escriturar un préstamo hipotecario, una modificación de préstamo, subrogación, herencia, disolución de comunidad o una compraventa de un inmueble... tienen establecidos por ley distintas reducciones en los aranceles. Número de adquirentes, prestatarios, herederos o características de estos. (Ya se trate de una persona física o Jurídica) Más específicas aún son las distintas estipulaciones que expresamente se establezcan en la escritura. Por ejemplo, en el caso de la compraventa de un inmueble, la responsabilidad del pago del impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana recae sobre la parte vendedora. Sin embargo, en algunas ocasiones las partes pactan que esa responsabilidad recaiga sobre el comprador, añadiendo así el montante del coste en que incurre éste. Gestoría DE SANTIAGO elabora un análisis con carácter informativo sobre los distintos aspectos que nos permiten comparar el coste de unas operaciones con otras y las variantes ante las que nos encontramos. 1

2 INDICE I. PRÉSTAMO HIPOTECARIO SOBRE INMUEBLE...2 II. ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE...4 III. ESCRITURA DE SUBROGACION DE HIPOTECA...7 IV. ESCRITURA DE CANCELACION O LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA...10 V. VENTAJAS DE CONTAR CON EL APOYO DE GESTORÍA DE SANTIAGO 11 VI. TABLA DE COSTES DE CONSTITUCION DE HIPOTECA...12 VII. TABLA DE COSTES DE LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE...13 I. PRÉSTAMO HIPOTECARIO SOBRE INMUEBLE Es fundamental, antes de acudir ante un Fedatario público a firmar una escritura de préstamo hipotecario, estudiar las distintas ofertas que las entidades de crédito ponen a disposición del cliente y una vez analizadas éstas, firmar con aquella entidad que mejores condiciones nos oferten; teniendo en cuenta no sólo los tipos de interés, sino también otros aspectos: comodidad en el pago de las cuotas, plazos y otra serie de gastos, es el caso de las comisiones comisión de apertura (normalmente oscila entre 0.5 y 1% sobre el capital prestado y dependerá de la capacidad de negociación que poseamos) comisión de amortización parcial anticipada comisión de cancelación total anticipada (suele ser un 1%) La tasación de la finca es un aspecto que condiciona en gran medida el importe del capital que deseemos pedir prestado, ya que la entidad bancaria no suele conceder un préstamo hipotecario por importe superior al 80% del valor calculado por los técnicos. Por otro lado no hay que olvidar que esa tasación también supone un gasto de referencia para el prestatario. Vemos en el siguiente cuadro las tarifas medias de la tasación. Hasta Entre 180 y 240 mil 160 Entre 240 y 300 mil 177 Entre 300 y 811 mil sobre el exceso de 300 mi Un requisito importante que las entidades crediticias exigen, previo a la firma del contrato, es asegurar el inmueble que se pretende hipotecar. Requisito lógico puesto que esa finca es la moneda de cambio en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato por parte del prestatario. El importe que la compañía aseguradora nos cobre habrá que añadirlo a esta lista de costes como gasto preparatorio. Una vez firmado el seguro sobre el inmueble, producida la tasación y solicitada la información registral 1, el siguiente paso será acudir ante Notario para firmar la escritura de préstamo hipotecario. Los aranceles notariales estarán condicionados por el capital prestado y por el tipo de interés pactado (el cual determina la responsabilidad o base del préstamo hipotecario). Además de estos aranceles el número de copias y folios en que se 1 Si queremos obtener financiación mediante préstamo hipotecario hemos de ostentar la titularidad de dicha finca en el Registro de la Propiedad. 2

3 documente dicha operación también repercute en la factura. En la tabla nº 1 se puede observar una aproximación de estos aranceles notariales, variando en función del importe del préstamo. En referencia a los aspectos fiscales de la operación de préstamo hipotecario hay que señalar que, atendiendo al Real Decreto Legislativo 1/1.993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, se halla exenta de gravamen del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD); si bien esa exención no afecta a la hipoteca constituida, que sí queda sujeta (art. 45-I B 15º del mismo texto refundido). Por tanto la tributación a la que está sometida este tipo de operación es el pago del 0,5 % sobre la responsabilidad del préstamo. Sin embargo hay que destacar que existe un caso en el que la operación de préstamo sí se encuentra exenta de este tributo, esto es, cuando el bien objeto hipoteca está acogido a los beneficios de las viviendas de protección oficial V.P.O. En cuanto a los sujetos pasivos que tienen que hacer frente a este impuesto existe una bonificación para las Sociedades Laborales, que consiste en la reducción de la cuota tributaria del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en un 99%. El prestatario, según las cláusulas de la escritura, no dispondrá de los fondos, materializados en una cuenta especial, hasta la entrega de la copia autorizada de la escritura debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Ahí es donde Gestoría DE SANTIAGO juega un papel importante como intermediario, ya que nuestra labor consiste en responder ante esa entidad de crédito de que efectivamente la inscripción va a ser llevada a cabo de manera correcta. Gracias a ese compromiso entre Gestoría DE SANTIAGO y el banco o caja correspondiente, el cliente dispondrá del capital del préstamo a los pocos días de la firma de la escritura pública. Lo cual supone un gran alivio ante necesidades de liquidez inmediata, o cuando ese capital vaya a dedicarse a la adquisición de un inmueble. Esta es una de las grandes ventajas de acudir a nosotros para el trámite de las escrituras. Existen muchas más. A continuación proponemos unos supuestos en los que podremos estimar el gasto de una escritura determinada. 1. Imaginemos que ante una necesidad de financiación acudimos a nuestra entidad bancaria para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria sobre una determinada finca. Una vez tasado el inmueble, la entidad nos concede un préstamo por importe de El coste de las escrituras será el siguiente (Tabla 1, fila 2) IMPORTE DEL PRÉSTAMO NOTARIA REGISTRO GESTORÍA A.J.D. TOTAL El impuesto se calcula aplicando el tipo 0,5 sobre la responsabilidad. Véase Tabla 1 3

4 2. Situación idéntica a la anterior con una matización: la finca objeto de hipoteca se encuentra acogida a los beneficios de la protección oficial. Observamos cómo el coste de las escrituras disminuye al encontrarse exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. IMPORTE DEL PRÉSTAMO NOTARIA REGISTRO GESTORÍA A.J.D. TOTAL Supongamos que la entidad de crédito, ante nuestra insuficiencia monetaria nos exige la existencia de un fiador, bien porque el valor de la finca, calculado por la empresa tasadora, no supere el montante que necesitemos o bien porque nuestra situación económica no sea lo suficientemente estable para los requisitos establecidos por la entidad. En este caso el importe total será superior al resultado en el 1er supuesto debido a que las bases para calcular el importe de los aranceles notariales se duplican. Podríamos establecer de manera aproximada que el importe de la notaria es de un 60% superior. IMPORTE DEL NOTARIA REGISTRO GESTORÍA A.J.D. TOTAL PRÉSTAMO II. ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE. Junto con la operación anterior (Préstamo Hipotecario), la compraventa es una de las modalidades de escrituras en las que está especializada Gestoría DE SANTIAGO. Antes de llevar a cabo la compra de un inmueble es conveniente obtener toda la información posible tanto sobre éste como sobre aquella persona a la que se pretendemos adquirir Si se trata de un inmueble de segunda o ulteriores transmisiones, habrá que exigir, al menos los siguientes documentos: Nota simple informativa en el Registro de la Propiedad, en la cual figura la descripción de la finca, la titularidad, la existencia o no de alguna carga: hipotecas, embargos... Información de la comunidad de propietarios. El presidente de la comunidad de propietarios o en su caso el administrador de fincas deberá certificar que el último titular del inmueble se encuentra al corriente en los pagos con la comunidad. Justificante del último pago del Impuesto sobre bienes inmuebles. Referencia catastral de la finca en cuestión. La Ley 13/1996 de 30 de diciembre en su articulo 55 establece la obligación de incorporar la Referencia Catastral a las escrituras y documentos que recojan actos o negocios de transcendencia real relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. 4

5 Valoración de inmuebles urbanos realizada por el servicio territorial de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. Esta valoración no es obligatoria pero sirve de referencia si tenemos en cuenta que no e conveniente escriturar la transmisión de un inmueble por un valor inferior a aquella. Una vez que el comprador asevera el cumplimiento de estos requisitos, se procederá a la firma de la escritura ante Fedatario Público. A este respecto Gestoría DE SANTIAGO recomienda la no-adquisición de inmuebles cuya titularidad no esté inscrita en el Registro de la Propiedad 2, ya que será difícil encontrar un nuevo comprador en un futuro, ante una posible venta y además será prácticamente imposible hipotecar dicha finca. Otra nota importante a destacar es el importe por el que se escritura la transmisión de un inmueble. Es frecuente que se dé el caso en que, para evadir una parte del impuesto de transmisiones patrimoniales, se escriture la compraventa a un valor inferior al que realmente se transmite. No obstante hay que tener en cuenta que la Sección de Tributos de la Comunidad Autónoma en cuestión, cuando se presenta la liquidación de ese impuesto, comprobará si esa valoración coincide con los parámetros de que ella dispone, y si el precio escriturado fuese inferior a dichos parámetros realizará una liquidación complementaria 3, en la que posiblemente, no sólo tendremos que hacer frente al importe defraudado, sino también a intereses de demora. Cuando se trate de compraventa de viviendas de nueva construcción y dado el alto precio de la vivienda, es muy probable que no se dé este tipo de problemas, pero sí será conveniente estar atentos en otros aspectos: Inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de Obra Nueva. Información registral sobre la finca. En caso de no estar ésta inscrita corresponde al constructor hacerse cargo de los costes que este trámite supone. La obtención de licencia urbanística municipal de primera ocupación o utilización de construcciones e instalaciones. Si el constructor no ha obtenido esa licencia el comprador se verá perjudicado seriamente al no poder efectuar el alta del agua ni de la luz, y por tanto no poder utilizar dicho inmueble. Del mismo modo que hemos calculado el coste de escritura de un préstamo hipotecario, analizaremos con supuestos reales estas operaciones de transmisión de inmuebles. Nos remitimos a la Tabla nº 2. No obstante, para evitar incurrir en errores, es preciso señalar que no se aplican todos importes que aparecen en las distintas columnas, sino que en cada caso se aplica la columna correspondiente. Supuesto 1 Un señor a título individual compró una vivienda situada en Burgos por valor de de 2ª transmisión a otro señor que la había adquirido a su vez mediante compra a la sociedad constructora. Los gastos de esta operación serán los siguientes: 2 La inscripción del nacimiento o las variaciones en la titularidad de las fincas en el Registro de la Propiedad es facultativa. 3 La Junta de Castilla y León dispone de un plazo de 4 años para esta comprobación, y transcurrido este periodo se archiva el expediente. 5

6 IMPORTE NOTARIA REGISTRO TP (6%) 4 GESTION TOTAL Este importe puede llegar a incrementarse si en las estipulaciones de la escritura de compraventa se señala específicamente que los gastos del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana sean soportados por la parte adquirente. No obstante la ley establece que la responsabilidad recaiga sobre el transmitente. Supuesto 2 Imaginemos que en el ejemplo anterior el transmisor no es una persona física sino una empresa dedicada a la compraventa de inmuebles, que por tanto como sujeto pasivo de IVA repercutirá éste sobre el comprador. En este caso y suponiendo que el importe de la operación es el mismo el gasto total para éste último variará: IMPORTE NOTARIA REGISTRO AJD (0.5%) IVA(7%) GESTION TOTAL Supuesto 3 Si partiendo de los datos anteriores la vivienda objeto de transacción está acogida a los beneficios de las Viviendas de Protección Oficial, en este caso el importe total de la operación será inferior, puesto que estará exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. IMPORTE NOTARIA REGISTRO AJD (0.5%) IVA(7%) GESTION TOTAL Supuesto 4 Y ya, como último ejemplo y siguiendo con los datos enumerados en el ejemplo 2: si ese inmueble no tuviera las características de una vivienda, sino que fuese un local comercial, una nave industrial, oficina, etc., en este caso el tipo a aplicar del IVA ya no será un 7%, sino un 16% sobre el valor de la escritura. IMPORTE NOTARIA REGISTRO AJD (0.5%) IVA(16%) GESTION TOTAL Estos ejemplos nos sirven para corroborar la premisa que establecíamos al inicio de este texto, ya que los costes de escriturar la transmisión de una finca de han variado desde hasta Se trata de una transmisión entre particulares, por tanto se les aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales. Aunque la vivienda fuese de protección oficial este impuesto debe ser soportado por el adquirente. 6

7 III. ESCRITURA DE SUBROGACION DE HIPOTECA A menudo cuando estamos interesados en adquirir un inmueble puede darse la situación de que éste se encuentre gravado con una hipoteca. Ante esta situación tenemos dos opciones: 1. Instar al vendedor a que amortice esa deuda para posteriormente adquirir el inmueble, y solicitar, si es preciso un nuevo préstamo hipotecario, con el fin de financiar esa adquisición. 2. Subrogarnos a la hipoteca que grava a esa finca. Esta 2ª opción es más económica, debido a que la subrogación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, además ambos conceptos (compraventa y subrogación se materializan en un único documento notarial) En el primer caso nos encontramos ante una situación similar a la inexistencia de cargas, los gastos en que incurrimos se obtienen de manera sencilla: Tomando las dos primeras tablas (préstamo hipotecario y compraventa) y haciendo el cálculo del importe del Préstamo por un lado y de la compraventa por otro- según las características específicas -. Añadiendo ambos importes obtendremos el coste final. Veámoslo con un ejemplo: Compramos una vivienda de primera construcción por un valor de % de IVA = y necesitamos financiación de una entidad bancaria. Únicamente disponemos de para la entrada y el resto lo obtendremos mediante préstamo hipotecario. Solicitaremos un préstamo Hipotecario de Por tanto si estamos ante una compraventa de y ante un préstamo de los gastos totales serán: IMPORTE NOTARIA REGISTRO AJD IVA(7%) GESTION TOTAL Préstamo Compra TOTAL Podemos ver otras variantes, por ejemplo el caso de que la vivienda sea de 2ª transmisión y entre personas físicas: IMPORTE NOTARIA REGISTRO AJD TP. (6%) GESTION TOTAL Préstamo Compra TOTAL En el segundo caso subrogación- estamos ante unas circunstancias más específicas y por tanto menos sencillas a la hora de calcular los aranceles notariales y del Registro de la Propiedad. Ya que los primeros- aranceles notariales- se calcularán sobre dos bases: el importe de la compraventa y el capital pendiente del préstamo al que nos subrogamos. Sin embargo los aranceles del Registro de la propiedad, si bien la base de cálculo de la 7

8 operación de compraventa es el importe de ésta (tal y como ocurre con los aranceles notariales), en el caso de la base de la subrogación no se tendrá en cuenta el capital al que nos subroguemos, ni siquiera la responsabilidad de dicha subrogación, sino que se tomará como base de cálculo la responsabilidad del préstamo hipotecario originario de la subrogación. Es decir, que si en su día el vendedor de la finca constituyó hipoteca por valor de con una responsabilidad total de , con independencia de que la deuda esté amortizada en un 75% y nos subroguemos por tanto únicamente a , el Registro de la Propiedad tomará como base de calculo para cobrarnos los aranceles la responsabilidad total del préstamo inicial, es decir En este caso es difícil calcular todos los importes, no obstante conociendo el importe de la responsabilidad del préstamo inicial - y por tanto a la Tabla 1 - calcularemos aproximadamente los gastos de la subrogación. Si queremos conocer los gastos de la compraventa acudiremos a la tabla 2. Pero hay que tener un aspecto en cuenta, el importe total del coste no será tan amplio como la suma de todos los conceptos, sino que será algo inferior al documentarse, como ya hemos aclarado, los dos conceptos (compraventa y subrogación) en una única escritura. Ejemplo: El señor A compra una finca al señor B, la cual se encuentra gravada con una hipoteca de de ptas. de principal. El capital pendiente a fecha de hoy es de El valor de la compraventa es de , de las cuales el señor A únicamente pagará al señor B puesto que asume una carga de al subrogarse. Coste total de esta transmisión con subrogación: Aranceles notariales: Compraventa: 409 Subrogación: 361 El importe total será inferior a la suma de estas cifras al estar ambas en el mismo documento. Aproximadamente la factura del Notario sería el 75 % de la suma: ptas. Aranceles del Registro de la Propiedad 5 : Compraventa: 261 Subrogación: 210 Ocurre lo mismo que en el caso anterior que es probable que la factura del Registro de la Propiedad sea inferior a la suma de estos conceptos. 80% suma 577. Gastos Tributarios: Compraventa. T.P. (6% )= Subrogación: Exenta Gestoría: 108 Total (suponiendo que la estimación de los gastos notariales y registrales es correcta): Creemos que estos valores están reflejados por un importe superior al real. 8

9 Veamos en este mismo ejemplo que sucedería si el señor A no se subroga a la Hipoteca que grava la finca y para financiar el pago total le conceden un préstamo hipotecario por importe de IMPORTE NOTARIA REGISTRO AJD TP (6%) GESTION TOTAL Efectivamente comprobamos que resulta más económico subrogarnos al préstamo anterior que solicitar una nueva hipoteca. No obstante una de las desventajas de esta opción es que tenemos que contratar con la entidad bancaria del transmisor y no con la que hayamos escogido según nuestros criterios. 9

10 IV. ESCRITURA DE CANCELACION O LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA Este tipo de operación suele darse por varios motivos: Intención de vender aquella finca sobre la que pesa una hipoteca. Nueva solicitud de préstamo hipotecario. En el primer caso suele ser el comprador de la finca el que exige ese requisito, mientras que en el segundo suele ser la entidad acreedora la que nos obliga a levantar la hipoteca. Desde el 1 de enero de 2001 esta operación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en cuanto al resto de los gastos son idénticos a los que se producen en la constitución de hipoteca. Vease tabla 1. 10

11 V. VENTAJAS DE CONTAR CON EL APOYO DE GESTORÍA DE SANTIAGO Es cierto que todas las personas tienen absoluta libertad para decidir quién y cómo se tramitarán sus escrituras, somos totalmente respetuosos con esa decisión, sin embargo y dada la larga experiencia que nos avala en este tipo de trabajo, Gestoría DE SANTIAGO sí recomienda otorgar esa responsabilidad a un buen profesional como nosotros y las razones que justifican esta explicación son las que a continuación se exponen: Acudir a un profesional como Gestoría DE SANTIAGO evitará las pérdidas de tiempo derivadas de permanecer en esas largas colas, esperando ser atendidos en determinados organismos oficiales, (Ayuntamiento, Servicio Territorial de Catastro, Departamento de Hacienda de la Comunidad Autónoma...) Nosotros lo haremos por usted. Gestoría DE SANTIAGO asume la responsabilidad en todo momento de los plazos de presentación que atañen a sus escrituras, asumiendo a su riesgo y ventura el incumplimiento de estos y soportando las posibles sanciones que este inusual descuido conlleve, como presentador de la documentación. Gestoría DE SANTIAGO puede permitirse no incrementar el coste de sus honorarios hacia el cliente al poder reducir los suyos propios aprovechando las economías de escala generados por esta masiva tramitación. Gestoría DE SANTIAGO está permanentemente informada de todas las modificaciones que se producen en materia tributaria y que afecten a sus escrituras, cualquier variación tributaria será tenida en cuenta por nosotros de manera que el cliente nunca descuide sus obligaciones tributarias. Gestoría DE SANTIAGO por su parte garantiza el efectivo cumplimiento de todos los trámites necesarios tras la firma de un acuerdo ante Fedatario Público. Además estamos avalados por varios años de experiencia. Es una gran tranquilidad para nuestros clientes saber que sus escrituras están en manos de un profesional. En el caso de los préstamos hipotecarios Gestoría DE SANTIAGO le ofrece una ventaja evidente, ya que como señalábamos al comienzo del texto el capital solicitado se abonará en la cuenta antes de tener la escritura despachada en el Registro de la Propiedad, es decir, nuestro cliente contará con el importe del préstamo el mismo día de la firma de la escritura. 11

12 VI. Tabla 1 TABLA DE COSTES DE CONSTITUCION DE HIPOTECA IMPORTE RESPONSABILIDAD* NOTARIA REGISTRO GESTORÍA A.J.D. TOTAL *La responsabilidad de un préstamo hipotecario es el montante por el que responde el prestatario y proviene de la suma de los siguientes conceptos: principal del préstamo, intereses remuneratorios de 48 meses, intereses moratorios, costas y gastos judiciales y otras prestaciones accesorias. El valor de la responsabilidad es la base sobre la que se calculan los aranceles notariales, regístrales, etc. De forma empírica se puede estimar en un 40 % sobre el importe del principal. 12

13 VII Tabla 2 TABLA DE COSTES DE LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE* IMPORTE NOTARIA REGISTRO GESTION TP (6%) AJD IVA(7%) IVA (16%) *NOTA: Una operación de compraventa de un inmueble puede tributar por dos impuestos: IVA y Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TP y AJD). Una transmisión de un inmueble estará sujeta a IVA cuando el inmueble sea nuevo y/o lo venda una persona jurídica, sujeto pasivo de IVA. El tipo a aplicar dependerá de las características del inmueble: si se trata de vivienda tributara el 7% y en otros casos el 16% sobre el valor de venta. Tanto en un caso como en otro, además esta operación estará sujeta al impuesto de AJD aplicando un tipo del 0,5% sobre el valor de venta (salvo que sea V.P.O. en cuyo caso estará exenta). Si dicha transmisión se produce entre particulares y/o sobre bienes de segunda transmisión, la operación no estará sujeta al IVA, pero si al impuesto de TP, y tributara a un tipo del 6% sobre el valor de venta. Por tanto la zona sombreada de la tabla no debe dar lugar a confusión ya que en cada caso se aplicara el tributo/os correspontiente/es pero nunca todos. 13