A LOS ENCARGADOS DE LOS REGISTROS PÚBLICOS DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO. PRESENTE.- CRITERIO JURÍDICO No. 8

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1 DIRnON GENERAL DE REGISTROS UBLICOS Y NOTARIAS gf ECCION DE DEPARTAMENTO DE REGISTROS PÚBLICOS. OFICIO CIRCULAR 51/2001 XPEDIENTE ASUN Programa de revisión e Implementación de Criterios Jurídicos aplicables a la función registral periodo A LOS ENCARGADOS DE LOS REGISTROS PÚBLICOS DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO. PRESENTE.- CRITERIO JURÍDICO No. 8 ESCRITURAS PÚBLICAS RELACIONADAS CON BIENES INMUEBLES CON IMPLICACIÓN DE CAUSAHABIENTE. EFECTOS JURÍDICOS.- Visto para su revisión, es de confirmarse en todas sus partes por la Dirección General de Registros Públicos y Notarías el siguiente criterio jurídico para su aplicación en los Registros Públicos de la Propiedad y del Comercio. ANTECEDENTES UNICO. Dentro de la práctica registra! es usual que se presenta la siguiente situación, que ha sido materia de diversas consultas a esta Unidad Administrativa: a) La celebración entre titulares de un derecho de propiedad e Instituciones de Crédito o particulares, de contratos de crédito con garantía hipotecaria. b) El incumplimiento de la obligación por parte del deudor y la consecuente adjudicación del inmueble por parte del acreedor. c) Aunado a lo anterior, se da la situación de que quien es deudor y titular de la propiedad, vende la misma a un tercero, quien adquiere el bien sujeto a un gravamen; lo que ocurre antes, durante o después de la adjudicación de dicho bien al acreedor.

2 ION GENERAL DE REGISTROS DIR('?UBLICOS Y NOTARIAS El planteamiento del problema se da en el sentido de determinar si la escritura pública derivada de tal sentencia de adjud.ca9íón es registrable, aun cuando de los asientos registrales, se desprende que el titular del derecho de propiedad es otro distinto a aquel con el que se celebró el contrato de crédito con garantía hipotecaria, en virtud de la venta celebrada con posterioridad a la celebración de tal contrato, a sabiendas de la existencia de la hipoteca y a:in del resultado del juicio correspondiente. En el presente caso, esta Dirección General, emite el siguiente criterio jurídico: CONSIDERANDO: PRIMERO. Que tal como lo previene el artículo 2387 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, la hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago. SEGUNDO. Que en el caso que nos ocupa,, tenemos el supuesto de que los entonces propietarios de determinados inmuebles, constituyeron a favor de una institución de crédito o particular, hipotecas sobre tales inmuebles, a efecto de garantizar una obligación principal, mismos que fueron debidamente registrados en el Registro Público de la propiedad, cumpliendo con el numeral 2416 del Código Civil vigente. TERCERO.-Ahora bien, en el entendido de que dichos gravámenes hipotecarios produjeron efectos contra terceros por haberse constituido con todas las formalidades legales, y obteniendo su inscripción registral, es evidente que cualquier tercero registral se obligó a pasar por el mismo, conforme a lo dispuesto por el artículo 2388 del Código Civil, mismo que en forma determinante dispone: " Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen, aunque pase a poder de terceros" Y tomando en cuenta que el tercero que adquiera un inmueble en estas circunstancias, no puede alegar ignorancia respecto de la inscripción registra! de la hipoteca, conforme á lo estipulado por el artículo 2492 del Código Civil para el Estado, que señala que "... Nadie puede alegar ignorancia de las inscripciones del Registro Público...", por lo que se desprende que dicho tercero adquirente se obligó a responder de la obligación principal que garantiza la hipoteca debidamente registrada ya que es causahabiente de la persona que le transmitió los derechos de propiedad. CUARTO.- Que en esta lógica, debe considerarse que si se presentan para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, escrituras públicas de adjudicación de inmuebles, derivadas del incumplimiento de créditos con garantía hipotecaria, éstas deben ser

3 DIRC ION GENERAL DE REGISTROS.JUBLICOS Y NOTARIAS registradas, aun cuando el inmueble-materia de la adjudicación haya sido enajenado a un tercero, pues debe entenderse que el inmueble se adquirió con tal gravamen, y con conocimiento de causa de las consecuencias jurídicas inherentes al mismo. Así lo sostiene además la Suprema Corte de Justicia de la Nación. O 20 1;id ó m 1: a CAUSAHABIENTE. El que adquiere un bien hipotecad) es, en su calidad de comprador y poseedor, responsable de las obligaciones p.ue reporte la finca, fijadas ya por una sentencia ejecutoria. Amparo Civil en revisión 4323/29. Ruiz Rosallo. 22 de noviembre de Unanimidad de cuatro votos. La publicación no menciona el nombre del ponente. Quinta Epoca Instancia: Pleno Tomo: XVI Página: 1112 CAUSAHABIENTES. PERSONAS QUE TIENEN ESTE CARÁCTER. Para reputar a una persona causahabiente de otra, en relación con un bien, es indispensable que quien lo adquiera lo haga a sabiendas de la situación en que el mismo se encuentra, y tratándose de inmuebles, el conocimiento de tal situación se presume por la publicidad de la cual está investida la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, a fin de que satisfecho este requisito, cualquier gravamen o embargo que reporte el bien transmitido antes de la adquisición, surta sus efectos jurídicos frente al adquirente. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIDA O DEL SEXTO CIRCUITO. Amparo en revisión 27/90. Alberto Hernández Huerta y otrds. 9 de febrero de Unanimidad de votos. Ponente: José Galván Rojas. Secretaro: Jorge Núñez Rivera. Quinta Epoca Instancia: Segunda Sala Tomo: LXXIX Página: "CAUSAHABIENTES. INMUEBLE QUE REPORTA HIPOTECA. El adquirente de un inmueble que reporta una hipoteca inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, es causahabiente a titulo particular de la persona que dio en garantía el predio y como tal, está sujeto a las resultas del juicio que en su caso se promueva por incumplimiento de las obligaciones contraídas por su causante.

4 DinON GENERAL DE REGISTROS. UBLICOS Y NOTARIAS 4 SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO. Amparo en revisión 84/91. Sociedad Cooperativa Consrepman S.C.L. 12 de marzo de Unanimidad de votos, Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: José Mario Machorro Castillo. Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO. Tomo: VIII, Diciembre de 1991 Tesis: VI.2. J/159 Página: 101 CAUSAHABIENTES, NO SON TERCEROS EXTRAÑOS. Los causahabientes no pueden estimarse como terceros ajenos a las consecuencias del juicio seguido por sus causantes y les afecta y beneficia lo resuelto y hecho en el juicio en que intervino su causante. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO. Amparo en revisión 188/88. Rogelio Sanluis Pérez 22 de junio de Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Humberto Schettino Reyna. Amparo en revisión 138/89. Rocío Flores García. 31 de mayo de Unanimidad de votos. Ponente: Arnoldo Najera Jvirgen. Secretario: Nelson Loranca Ventura. Amparo en revisión 394/89. Rubén J. Pérez Torres. 17 de enero de Unanimidad de votos. Ponente: José Galván Rojas. Secretario: Armando Cortés Galván. Amparo directo 107/91. Leopoldo Francisco Ibáñez Morales. 9 de abril de Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secrectario: Jorge Alberto González Alvarez. Amparo en revisión 346/91. Gloria Mendoza Román y otras. 24 de septiembre de Unanimidad de votos. Ponente: Arnoldo Nájera Virgen. Secretario: Guillermo Báez Pérez. NOTA: Esta tesis también aparece pública en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Número 48, Diciembre de 1991, pág. 83. Instancia: PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO.. Tomo: VII, Enero de 1991 Página: 166

5 DIR 'ION GENERAL DE REGISTROS 42 UBLICOS Y NOTARIAS CRETARIA DE GOBIERNO 1 ós éó o CAUSAHABIENTES, NO SON TERCEROS EXTRAÑOS. Los causahabientes no pueden estimarse legalmente como terceros ajenos a las consecuencias del juicio seguido por sus causantes y debe afectarles o beneficiarles lo resuelto en el procedimiento, porque se les otorgó la garantía de audiencia en el mismo, a través de estos últimos. PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO Amparo en revisión 373/89. Juan Carlos Fonseca Alvarez. 30 de enero de Unanimidad de votos. Ponente: Salvador Bravo Gómez. Secretario: Fernando Lúndez Vargas. Instancia: SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO. Tomo: V, Segunda Parte-1, Enero a Junio de 1990 Página: 124 Por lo antes expuesto y fundado esta Dirección General de Registros Públicos y Notarías, RESUELVE:.UNICO. Que son registrables las escrituras públicas de adjudicación de inmuebles, derivadas del incumplimiento de créditos con garantía hipotecaria, aun cuando dichos inmuebles, hayan sido enajenados a un tercero con posterioridad a la adquisición del gravamen, siempre y cuando se cumplan con requisitos legales; y en consecuencia deberá cancelarse!a inscripción anterior. Sin otro particular, con este motivo le reitero las seguridades de mi consideración atenta y distinguida. GUANAJUATO, GTO., 3 DE MAYO DEL EL DIRECTOR GENERAL

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