Informe de Mercado de Oficinas en Barcelona

Transcripción

1 Informe de Mercado de Oficinas en Barcelona Área de Inmobiliaria de Empresa de Forcadell Antonio López Doñaque Director del área ₑᵣ Informe de mercado de oficinas en Barcelona, 1 semestre 2014

2 RESUMEN EJECUTIVO El mercado de oficinas en Barcelona empieza a mostrar síntomas de recuperación si se tienen en cuenta indicadores como el aumento de la demanda registrada, el incremento de la contratación y el progreso de la inversión en este semestre, en el que se han cerrado operaciones de gran envergadura, como la compra de un porfolio de 13 edificios de oficinas de la Generalitat por parte de Zurich Insurance Group. El inicio de la recuperación económica en España empieza a ser una realidad puesta de manifiesto por varios indicadores macroeconómicos. Si en el semestre anterior FORCADELL destacaba que este optimismo todavía no se había trasladado al mercado en forma de operaciones, es importante subrayar que en 2014 la contratación de superficie en la Ciudad Condal ha aumentado de forma considerable, siendo este primer semestre uno de los mejores en los últimos años y alcanzándose una contratación de m² en la primera mitad del ejercicio. Los precios, debido a este incremento de la demanda y a la reducción de espacios disponibles, han alcanzado ya la estabilidad en la capital catalana. Las mejores ubicaciones de Barcelona han experimentado incluso incrementos en las rentas alrededor del 4,5% interanual. En las zonas más alejadas del centro de la ciudad, todavía no se han producido incrementos de precios. Evolución PIB Demanda y contratación TI 2007 TII 2007 TIII 2007 TIV 2008 TI 2008 TII 2008 TIII 2008 TIV 2009 TI 2009 TII 2009 TIII 2009 TIV 2010 TI 2010 TII 2010 TIII 2010 TIV 2011 TI 2011 TII 2011 TIII 2011 TIV 2012 TI 2012 TII 2012 TIII 2013 TI 2013 TII 2013 TIII 2013 TIV 2014 TI En el primer semestre de 2014 el número de operaciones llevadas a cabo y la contratación de superficie en Barcelona han aumentado de forma considerable respecto a períodos anteriores. Concretamente, en la primera mitad del ejercicio se ha alcanzado una contratación de m². Las empresas todavía no han llevado a cabo procesos expansivos pese a los primeros datos positivos de la economía española, aunque están haciéndose con oficinas de mayor superficie y mejor ubicadas en previsión de escenarios de ampliación de plantillas a medio plazo. La demanda de alquiler ha experimentado un aumento interanual del 10%. La gran mayoría de demandas son de procedencia nacional, aunque están siendo importantes las peticiones cursadas por multinacionales extranjeras, que suelen requerir inmuebles bien ubicados y de gran superficie. INE Inversión Oferta y disponibilidad El primer semestre de 2014 ha sido un período de gran actividad en materia de inversión en el mercado de oficinas en Barcelona. Durante la primera mitad del ejercicio se ha llegado a los 267 millones de euros de inversión, cifra que supone haber alcanzado ya gran parte de la inversión total en todo el ejercicio Es importante, además, la relevancia de las operaciones de inversión en edificios de oficinas para la conversión a uso hotelero, tal y como se produjera en 2013 con la compra de la Torre Agbar. Hay que dar relevancia, en cuanto al volumen de las operaciones, a los grandes fondos de inversión extranjeros y a las empresas aseguradoras. También han realizado operaciones importantes los family offices nacionales, que se muestran activos pero con una capacidad adquisitiva más reducida. En este período cabe destacar la compra por parte de Zurich Insurance Group de un lote de 13 edificios de la Generalitat. En cuanto a la oferta de oficinas en Barcelona hay que señalar la escasez de producto de gran superficie en la Zona Prime y en Distrito de Negocios. Estas zonas, que siempre han dispuesto de una notable demanda de grandes empresas nacionales e internacionales, están experimentando en los últimos semestres un aumento aún mayor de peticiones debido al nivel de rentas. Este hecho ha provocado, junto con la reducción de espacios disponibles por la transformación de oficinas a uso hotelero, una importante escasez de productos en Zona Prime. Los activos de menor superficie también empiezan a escasear en estas zonas. La disponibilidad de oficinas ha descendido en Barcelona, situándose en el 16,1%. En los próximos semestres, la contratación empezará a desplazarse a zonas contiguas al centro, propiciando la reducción de superficie disponible en estas ubicaciones. Precios El buen funcionamiento de la demanda, la notable contratación y la escasa incorporación de nuevos edificios de oficinas han propiciado que las rentas hayan tocado ya suelo en Barcelona. Las mejores ubicaciones de la Zona Prime están experimentando incluso incrementos de los precios de alquiler. Sin embargo, todavía es pronto para hablar de subidas generalizadas en toda la ciudad, ya que zonas como siguen sufriendo caídas en las rentas. El precio medio para oficinas en Barcelona en este semestre se ha situado en 10,7 /m²/mes, lo que supone un decrecimiento interanual del -2,0%. Los precios de venta continúan experimentando caídas a la espera de que se dinamice la demanda en este segmento. En la primera mitad del ejercicio 2014 se ha alcanzado una contratación de m² en la ciudad de Barcelona 2

3 MERCADO DE OFICINAS EN ALQUILER Contratación El inicio de la recuperación económica en España empieza a ser una realidad puesta de manifiesto por varios indicadores macroeconómicos. Si en el semestre anterior FORCADELL destacaba que este optimismo todavía no se había trasladado al mercado en forma de contratación y ampliación de espacios, es importante subrayar que este primer semestre del año 2014 el número de operaciones llevadas a cabo y la contratación de superficie en Barcelona han aumentado de forma considerable, siendo este primer semestre uno de los mejores en los últimos años y alcanzándose una contratación de m² en la primera mitad del ejercicio. De los datos del desempleo en España se desprende que las empresas todavía no han llevado a cabo procesos de ampliación de plantillas, pero sí es cierto que muchas compañías establecidas en Barcelona están trasladándose a oficinas de mayor superficie en procesos de ampliación aprovechando las rentas actuales y en previsión de escenarios de ampliación de plantillas en los próximos semestres. La recuperación del mercado de oficinas empieza a ser una realidad que, si bien debe tomarse todavía con cautela, está dinamizando la contratación. Muchos demandantes entienden que ahora pueden tener la última oportunidad para lograr un buen contrato con el que aprovechar el ciclo de rentas actual. La Zona Prime de oficinas en Barcelona (comprendida por Paseo de Gràcia y el tramo de la Diagonal entre Francesc Macià y Zona Universitària) ha experimentado un notable aumento de operaciones durante el primer semestre. En Nuevos Distritos de Negocio, por su parte, el mercado de oficinas también se ha mostrado dinámico en el período analizado. Contratación AÑO CONTRATACIÓN (m²) (1er semestre) Tasa de disponibilidad ,1% Disponibilidad En cuanto a la disponibilidad de espacios hay que señalar, en primer lugar, la escasez de oficinas de gran superficie en la Zona Prime y en Distrito de Negocios. Esta zona, que siempre ha dispuesto de una notable demanda de grandes empresas nacionales e internacionales, está experimentando en los últimos semestres un aumento aún mayor de peticiones debido al nivel de rentas que la crisis del sector ha impuesto en dichas ubicaciones. Este hecho ha provocado, junto con la reducción de espacio disponible por la transformación de oficinas a uso hotelero, una importante escasez de productos en Zona Prime. Los activos de menor superficie también empiezan a escasear en estas zonas consolidadas, aunque la acumulación de stock en las zonas periféricas de Barcelona, por otro lado, es notable. La disponibilidad de oficinas, debido a este aumento de la contratación y a la contención en la entrega de nuevos edificios, ha descendido, situándose en el 16,1%. En los próximos semestres, la contratación empezará a desplazarse a zonas contiguas al centro, propiciando la reducción de superficie disponible en estas ubicaciones. Distribución de la disponibilidad por zonas 49% Zona Prime 4% Distrito de Negocios 6% Zona Centro 11% Edificios de oficinas La disponibilidad de oficinas en edificios en propiedad vertical ha disminuido de forma notable en Zona Prime durante este primer semestre de 2014, siendo muchos los edificios que han reducido su superficie disponible en este período. Concretamente, el stock de oficinas en propiedad vertical en Paseo de Gràcia y la zona prime de la Diagonal se ha reducido, aproximadamente, en un -15%. Por su parte, Nuevos Distritos de Negocio, que también ha concentrado un buen número de operaciones en el período analizado, ha experimentado una caída de la superficie disponible en edificios en propiedad vertical del -8,74%. La superficie disponible no se ha reducido del mismo modo en, zona que comprende los principales núcleos de oficinas de las localidades más cercanas a la capital catalana. En estos emplazamientos, son pocos los edificios que han visto reducida la superficie de oficinas disponible, hecho que confirma la tendencia a contratar espacios en las mejores ubicaciones en Barcelona. Durante el segundo semestre de 2014 está prevista la incorporación de m² de oficinas en la capital catalana. Concretamente, se entregarán dos edificios, uno en Travessera de Gràcia y otro en calle Amigó, y está prevista la finalización de un edificio de m² en calle Balmes con calle Diputación. Nuevos Distritos de Negocio 30% Nueva oferta prevista: 2014 (2do semestre) m² 3

4 DEMANDA Demanda de alquiler Tal y como se ha desarrollado en párrafos anteriores, el mercado de oficinas en la ciudad de Barcelona ha experimentado un importante aumento de la contratación de espacios y, por lo tanto, de la demanda, sobre todo en las ubicaciones más consolidadas del centro de la ciudad. Este optimismo del mercado se ha traducido en un aumento interanual de la demanda de, aproximadamente, el 10% con respecto al primer semestre del año 2013, período en el que todavía el sector estaba inmerso en una importante crisis que arrastraba la demanda, la contratación y las rentas. Pese a estas cifras optimistas, no obstante, cabe destacar que las empresas llevan a cabo procesos intensos de búsqueda de inmuebles para alcanzar las mejores condiciones posibles en un mercado claramente dañado tras varios años de caídas en los precios. La demanda, por lo tanto, es meticulosa y exigente a la hora de buscar espacios de oficinas en Barcelona, aunque cada vez es menos agresiva a la hora de negociar las rentas, consciente de que los precios que se han alcanzado, sobre todo en determinadas ubicaciones, son ya muy bajos y sin más recorrido. Los demandantes siguen solicitando carencias, aunque menores respecto a períodos anteriores, para adaptar las nuevas instalaciones a los requisitos corporativos de las empresas entrantes. En cuanto a la procedencia de la demanda, la gran mayoría de peticiones de arrendamiento proceden de empresas nacionales, aunque si analizamos las superficies demandadas es importante subrayar la demanda por espacios más grandes procedente de empresas multinacionales extranjeras. La gran mayoría de operaciones de grandes empresas internacionales son para llevar a cabo cambios de ubicaciones y mejorar sus oficinas tanto a nivel de ubi- cación (aprovechando el estado de las rentas para acercarse zonas consolidadas) como a nivel de superficie. Siguen siendo relevantes empresas de informática, nuevas tecnologías o start-ups que demandan oficinas, sobre todo, en Zona Prime y en Zona Centro. La gran mayoría de demandas, asimismo, se centra en inmuebles pequeños, de hasta 500 m², aunque ha aumentado la demanda de oficinas de gran superficie (a partir de m²) en este período. Demanda de compra La demanda de compra procedente de usuario final en la ciudad de Barcelona continúa sin dinamizarse, ya que son pocas las empresas que optan actualmente por la ampliación patrimonial sin voluntad inversionista. Las peticiones de compra son, por lo tanto, residuales si bien éstas han aumentado un 4% interanual respecto al mismo período de Las peticiones de compra suponen, aproximadamente, un 5% del total de demandas cursadas, frente a un 95% en régimen de alquiler. En cuanto a los sectores más activos en este segmento, hay que subrayar a las empresas de consultoría, de informática o los profesionales liberales. Los productos demandados en compra suelen estar excelentemente ubicados y a precios muy competitivos. Actualmente, sólo se venden a usuario final oportunidades en materia de precio y piezas sueltas de oficinas. En cuanto a las ubicaciones de oficinas más requeridas, hay que señalar la zona Centro y Nuevos Distritos de Negocios, que concentran prácticamente el 80% de la demanda total en compra. La mayoría de peticiones, además, se realizan por inmuebles de hasta 500 m² de superficie. Zonificación Forcadell Zona Prime Distrito de Negocios Zona Centro Nuevos Distritos de Negocio 4

5 PRECIOS Precios de alquiler El buen funcionamiento de la demanda, el aumento de la contratación y la escasa incorporación de nuevos edificios de oficinas han hecho que las rentas hayan tocado suelo en Barcelona, alcanzando una manifiesta estabilidad en los precios de alquiler. Sin embargo, todavía es pronto para hablar de subidas generalizadas de rentas en toda la ciudad, ya que existen ubicaciones en las que se llevan a cabo renegociaciones de rentas a la baja por parte de empresas ya instaladas. Por contra, las mejores ubicaciones de la Zona Prime están experimentando incrementos de los precios de alquiler. En estas ubicaciones cada vez hay menos producto disponible y los propietarios tienen menos prisa para comercializar sus activos en estas zonas. Éstos intentan que las rentas actuales no comprometan las expectativas de rentas a corto plazo, por lo que proponen contratos más cortos e incrementos de rentas en diferentes períodos contractuales. El aumento de la demanda en estos emplazamientos consolidados ha contribuido a la estabilidad con tendencia a tímidos aumentos en los precios. El comportamiento de las rentas, sin embargo, no es el mismo en entidades en propiedad horizontal y en edificios en propiedad vertical. Los propietarios particulares o las pequeñas empresas, en función de sus necesidades, aún pueden rebajar más las rentas pretendidas. En cuanto a los precios de alquiler en las diferentes ubicaciones, la Zona Prime cuenta actualmente con una renta media de 15,5 /m²/mes, situándose la renta máxima en torno a los 19 /m²/mes. Distrito de Negocios ha registrado en esta primera mitad del año una renta media de 12 /m²/mes, alcanzando la renta máxima los 15,50 /m²/mes. En la situación opuesta se encuentra, zona que ha sufrido todavía algunas caídas importantes en los precios. El precio medio en Barcelona es de 10,7 /m²/mes, lo que supone una variación interanual del -2%. Precios de venta Así como el mercado de alquiler evidencia ya una estabilidad de rentas en prácticamente todas las ubicaciones, el mercado de venta correrá otra suerte distinta hasta que no se dinamice la demanda por parte de usuario final. El aumento de las peticiones y la absorción de metros cuadrados en venta son clave para la estabilización de los precios, pero actualmente, dejando de lado las operaciones en inversión, no existe un mercado en compra de oficinas suficientemente importante como para hablar de estabilidad de precios a corto o medio plazo. El mercado de compra por parte de usuario final se encuentra debilitado y solo las oficinas en Zona Prime alcanzan la estabilidad. Concretamente, en Zona Prime el precio medio para una operación de compra estaría alrededor de los /m². En el resto de ubicaciones, los precios siguen experimentando descensos, que se agudizan a medida que nos alejamos del núcleo de oficinas de la Ciudad Condal. Nuevos Distritos de Negocio (NDN) tiene un precio medio de venta de /m² y, que ha sufrido un descenso de los precios cercano al 14% interanual, tiene un valor que ronda los /m². El precio medio de alquiler en Barcelona es de 10,7 /m²/mes, lo que supone una variación interanual del -2% Rentas alquiler oficinas Barcelona 1 ₑᵣ sem. de 2014 ( / m²/mes) Precios venta oficinas Barcelona 1 ₑᵣ sem. de 2014 ( / m² construido) Zona Renta Media Var. Anual % Renta Máxima Opinión del experto* Zona Prime 15,5 4,5 19,0 13,0-16,0 Distrito de Negocios 12,0 3,0 15,5 10,0-13,5 Zona Centro 9,0-5,3 13,0 7,0-10,0 Nuevos Distritos Negocios 11,0 2,0 16,0 7,0-12,0 6,0-14,3 12,0 4,5-8,0 Barcelona 10,7-2,0 15,1 4,5-16 Evolución precio medio del alquiler ( / m²/mes) ( ) Zona Prime Zona Precio Medio Var. Anual % Opinión del experto* , Distrito de Negocios , Zona Centro , Nuevos Distritos Negocios , , Barcelona ,6% *Precios reales de cierre, según Forcadell S 14 5

6 MERCADO DE INVERSIÓN Volumen de inversión El primer semestre de 2014 ha sido un período de gran actividad en materia de inversión en el mercado de oficinas en Barcelona. Durante la primera mitad del ejercicio se ha llegado a los 267 millones de euros en inversión, cifra que supone haber alcanzado, ya en el primer semestre, gran parte de la inversión total a finales del ejercicio 2013, que fue de 285 millones de euros. Los inversores se sienten atraídos por la inversión en la ciudad de Barcelona debido a la tendencia bajista que están experimentando los precios de venta en los últimos años y dadas las expectativas de renta positivas que empezarán a materializarse a partir de Los inversores, asimismo, centran sus inversiones en edificios emblemáticos y en edificios enteros, rara vez interesándose por piezas sueltas. Es importante además, la relevancia de las operaciones de inversión en edificios de oficinas para la conversión a uso hotelero, tal y como se produjera en 2013 con la compra de la Torre Agbar. Barcelona es una ciudad en pleno auge a nivel turístico, hecho que está propiciando la compra de edificios emblemáticos por parte de grandes fondos de inversión para la conversión a hoteles, en algunos casos de lujo. Además de la Zona Prime, también está centrando la atención de los inversores la zona Nuevos Distritos de Negocio. Perspectiva Durante el segundo semestre de 2014 y durante 2015 se espera que la inversión en el mercado de oficinas en la capital catalana prosiga con el ritmo positivo experimentado en la primera mitad del ejercicio. La inversión extranjera continuará siendo importante en los próximos meses debido a las beneficiosas condiciones con las que pueden adquirirse edificios de oficinas en Barcelona, aunque esta incipiente demanda inversora puede toparse con la falta de producto de primer nivel disponible para la inversión. La demanda, tanto internacional llevada a cabo por grandes fondos de inversión como nacional de la mano de potentes family offices, estará atenta a la aparición en el mercado inmobiliario de nuevos edificios de oficinas, sobre todo en los principales núcleos de negocios de la capital catalana. En cuanto a las rentabilidades, éstas se han mostrado estables en la capital catalana durante el período analizado. Las rentabilidades en Zona Prime y Distrito de Negocios se sitúan entre el 5% y el 7%, mientras que en Zona Centro están alrededor del 8%. En NDN, donde en el semestre anterior se obtenían rentabilidades entre el 8% y el 11%, actualmente el retorno alcanzado se sitúa alrededor del 7%. En, se sitúan en el 9-10%. Principales operaciones, 1 ₑᵣ semestre 2014 Rentabilidades 1 ₑᵣ semestre 2014 Zurich Insurance Group ha comprado un lote de 13 edificios de la Generalitat ZONA Rentabilidad - Yield* Zona Prime y Distrito de Negocios 5-7% Zona Centro 8% Nuevos Distritos de Negocio 7% 9-10% * Rentabilidades iniciales a las cuales se han cerrado operaciones. El Consorcio de la Zona Franca vendió por 38,2 millones el edificio del Banco de Sangre y Tejidos Actores del mercado Desde el punto de vista de la demanda de inversión, hay que dar relevancia, a nivel de volumen de operaciones, a las contrataciones llevadas a cabo por grandes fondos de inversión extranjeros y empresas aseguradoras. En los últimos meses estos actores se han movido con fuerza en la capital catalana y han llevado a cabo inversiones de edificios emblemáticos y en emplazamientos de primer nivel. Las empresas aseguradoras han protagonizado, además, algunas de las operaciones de mayor volumen en los últimos semestres, como la compra de porfolios por parte de Zurich o Axa Real Estate. En un nivel inferior en cuanto a superficie, pero también llevando a cabo operaciones importantes en inversión de oficinas se encuentran también los family offices nacionales, que también se muestran activos pero con una capacidad adquisitiva más reducida. En cuanto a las desinversiones, destaca el papel desempeñado en los últimos semestres por la Generalitat de Catalunya, que se encuentra en pleno plan de racionalización del patrimonio para reducir el déficit público. Al cierre de esta edición, el gobierno catalán ha ingresado alrededor de 600 millones de euros con la venta de su patrimonio inmobiliario. Tipos de operaciones Siguiendo con la tendencia experimentada en 2013, son diversas las operaciones de inversión de gran calibre llevadas a cabo en la ciudad de Barcelona en En primer lugar, cabe destacar la compra por parte de Zurich Insurance Group de un lote de 13 edificios de oficinas de la Generalitat de Catalunya por un importe de 201 millones de euros. La operación se ha llevado a cabo en régimen de sale&leaseback, ya que la propia Generalitat ha firmado los 13 contratos de arrendamiento con un período de obligado cumplimiento medio de 13,5 años. La superficie total adquirida por Zurich asciende a m². El organismo público, continuando con su tendencia a la desinversión, obtuvo 28 millones de euros por la venta de dos edificios más (Via Laietana, 19 y Diagonal, 525) a los family offices catalanes Espelt y Ayuso. Asimismo, un family office de Hong Kong adquirió la antigua sede de Telefónica, el edificio Estel, por un total de 56 millones de euros, aunque este inmueble estará destinado a uso residencial. Finalmente, el Consorcio de la Zona Franca de Barcelona vendió por 38,2 millones de euros el edificio del Banco de Sangre y Tejidos a la compañía inmobiliaria Recober Inversiones. 6