Evolución de la divisiones horizontales desde el derecho civil a la normativa urbanística.

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Carmen Poblete Quintero
hace 8 años
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2 COMPLEJOS INMOBILIARIOS. Evolución de la divisiones horizontales desde el derecho civil a la normativa urbanística.

3 La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas (Ley 3 Rs) ha desarrollado el concepto de Complejo Inmobiliario: Permitiendo optimizar los recursos en suelo urbano de una manera más eficaz, facilitando así actuaciones urbanísticas en la ciudad consolidada. La herramienta del complejo inmobiliario, ya se ha utilizado desde hace más 10 años para promover aparcamientos en propiedad, bajo suelo público, basándose en la jurisprudencia i y la doctrina existente. Fusión LPH y urbanismo. RDGRN 5 abril 2002 Posteriormente t incluso para desafectar aparcamientos concesionales existentes y vender las plazas de aparcamiento. Si b h t 2007 l L d l t l TR Sin embargo no es hasta 2007 con la Ley de suelo, actual TR 2/2008 cuando se contempla la solución en la legislación vigente.

La herramienta del complejo inmobiliario, ya se ha utilizado desde hace más 10 años para promover aparcamientos en propiedad, bajo suelo público, basándose en la jurisprudencia i y la doctrina

4 Complejo aparcamiento subterráneo Aparcamiento privado bajo suelo público Volúmenes m3

5 Artículo 17,4 Ley de Suelo 2/ ,4 Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, p en la rasante y el subsuelo o el vuelo, ala edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación. Nueva redacción dada por la Ley 3R, abre la posibilidad de p y, p incorporar actuaciones mucho más ambiciosas.

y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.

6 Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas PGOU Modificaciones de PGOU Plan Parciales (desarrollo pormenorizado de PGOU) Planes especiales (pueden surgir ex novo ante la falta de previsión) Modificaciones no sustánciales PGOU (inferiores m2) (Exclusivo de la Legislación Madrileña)

de PGOU) Planes especiales (pueden surgir ex novo ante la falta de previsión)

7 Complejo inmobiliario Elementos en común y Estatutos Superficies superpuestas en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la p p p y edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario

el vuelo, a la p p p y edificación o uso privado y al

8 Ley de Suelo 2/2008, Artículo 16 (redacción de la Ley 3 Rs) b) El deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo l en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario, situado dentro del mismo, tal y como prevé el artículo 17.4, o por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así lo prevea la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. Alternativa a pagar en caso de que no se pueda ejecutar la dotación. El Ayuntamiento tiene su dotación y el promotor no la monetariza.

un complejo inmobiliario, situado dentro del mismo, tal y como prevé el artículo 17.

9 Ley de Suelo 2/2008, Artículo 17,4 redacción de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación. Esto nos permite inscribir el Complejo Inmobiliario, previamente a la ejecución de las obras, anticipando la división horizontal, asemejándola a una segregación de parcelas, con la diferencia de que en este caso se trata de volúmenes. No es por tanto una Declaración de Obra y División Horizontal en construcción, sino una delimitación it ió incluso previa. Complejo inmobiliario urbanístico

Esto nos permite inscribir el Complejo Inmobiliario, previamente a la ejecución de las obras, anticipando la división horizontal, asemejándola a una segregación de parcelas, con la

10 Fincas aportadas vs Fincas resultantes

11 Distribución en volúmenes optimización i ió de suelo

12 Ventajas fincas volumétricas Realizar las dotaciones públicas necesarias en ámbitos de espacio reducido. En lugar de monetarizarlas. Optimización del suelo y las fincas resultantes. Especialmente en zonas consolidadas de la ciudad. Más alternativas Se puede conseguir más fácilmente los m2 de techo previstos en planeamiento y las dotaciones de aparcamiento necesarias. Sinergias (accesos y elementos comunes) Incide directamente en la viabilidad y sostenibilidad de la actuación urbanística.

Especialmente en zonas consolidadas de la ciudad.

13 Ventajas de la solución en aparcamientos Aparcamientos bajo suelo público en propiedad d vs concesión. Residente paga: obra, canon concesional, licencia, etc. ( todos los gastos) consigue 40 años de concesión. Residente paga: obra, canon por el suelo similar al de la concesión, licencia, etc. (todos los gastos) consigue la Propiedad. Mejor financiación del promotor y comprador. Se abre la posibilidad de vender la propiedad de los aparcamientos ya existentes

Residente paga: obra, canon por el suelo similar al de la concesión, licencia, etc.

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