Property Times Oficinas Barcelona 3T 2010 La disponibilidad sigue creciendo

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1 Property Times Oficinas Barcelona 3T 2010 La disponibilidad sigue creciendo 15 Octubre, 2010 Índice Resumen ejecutivo 1 Perspectiva económica 2 Demanda 3 Oferta. Precios 4 Principales estadísticas 5 Mapa de zonas 6 Definiciones 6 Contactos 7 Autor Pablo Kindelán Spain Research Contactos Magali Marton Head of CEMEA Research Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 (0) La contratación de espacios de oficina se recupera respecto al trimestre anterior a pesar de coincidir con el periodo de descanso veraniego El nivel de contratación acumulada del los tres primeros trimestres del año supera en un 13% al mismo periodo del año pasado Se han registrado operaciones de mayor tamaño La demanda sigue impulsada por el traslado de muchas compañías con el fin de ahorrar costes en edificios modernos de mejor calidad como los que se ofrecen en las Nuevas Áreas de Negocios. También hay empresas que aprovechan las bajadas de renta para situarse en zonas más céntricas y representativas La disponibilidad de espacio de oficinas en Barcelona sufrió un nuevo incremento superando ya el 12% Las promociones nuevas de oficinas se concentran en zonas descentralizadas. En el tercer trimestre del año se entregaron más de m². Algunos proyectos siguen suspendidos o retrasados a la espera de una mejora en la economía o de obtener un inquilino Las rentas siguen descendiendo en todas zonas, aunque más suavemente, debido a la elevada disponibilidad (Gráfico 1) Gráfico 1 Precios de Alquiler CBD Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) m (P) (P) Fuente: DTZ Research. 1

2 Perspectiva económica Las relativas buenas noticias en las finanzas públicas españolas están ayudando a estabilizar los tipos de interés a largo plazo. Los mercados financieros parece que han comenzado a diferenciar entre España y otros países de la periferia de la Eurozona, donde los tipos a largo plazo continúan subiendo Tras dispararse a principios del verano, los préstamos del BCE a bancos españoles se relajaron en agosto, indicando que el sector irá recuperando paulatinamente el acceso al mercado interbancario, habiendo estado este mucho tiempo cerrado en la primavera Se espera otro descenso en el PIB en el 3T y que continúe esta contracción en el 4T en tanto en cuanto las medidas de austeridad incidan en la demanda domestica, y la ralentización en la actividad de la Eurozona dificulte el comercio neto. En consecuencia, se prevé una contracción de PIB es de 0,5% para este año y un crecimiento de sólo 0,4% para el 2011 La transición desde una política económica fundamentada en estímulos fiscales a una enfocada en la austeridad está mejorando el presupuesto del Gobierno. En los primeros siete meses del 2010, el déficit presupuestario se redujo casi a la mitad desde el mismo periodo del pasado año A pesar de todo, más reducciones en el gasto y medidas adicionales de incremento de ingresos serán necesarias para cumplir con el objetivo de déficit Tabla 1 Indicadores económicos España % (P) 2011 (P) PIB 0,9-3,7-0,5 0,4 Consumo Privado -0,6-4,3 0,1 0,1 Inversión -4,8-16,0-6,8-1.9 IPC (Inflación) 4,1-0,3 1,7 1,5 Tasa de Paro 11,3 18,0 20,0 20,1 Fuente: Oxford Economics 2

3 Demanda Después de un segundo trimestre con baja contratación de espacio de oficinas, esta parece recuperarse a pesar de coincidir con la época estival. La cifra registrada fue de m² y supone un 19% de incremento respecto al trimestre anterior aunque no alcanza el nivel del mismo periodo del 2009 Si comparamos la superficie acumulada en los tres primeros trimestres del 2010 con los del 2009 apreciamos un incremento del 13% y se espera que esta tendencia se confirme en el último trimestre Se observa una contratación irregular entre periodos probablemente producida por la elevada disponibilidad de espacio y el descenso de rentas en un mercado todavía no muy grande. Los inquilinos siguen teniendo una posición de fuerza en la negociación y parece que no tuvieran prisa en llegar a un acuerdo. El periodo de negociación y cierre es largo y, por ende, asimetrías entre periodos son más probables Gráfico 2 Contratación m Fuente: DTZ Research 3T T T T T 2010 En este periodo se han contabilizado operaciones de mayor tamaño. Destacan los m² adquiridos por Desigual (Tabla 4). Aun así la mayoría de las demandas corresponden a superficies medianas o pequeñas Las zonas más demandas son tanto áreas secundarias como céntricas. Las grandes compañías suelen preferir las Nuevas Áreas de Negocios como Plaza Europa o Estás zonas se muestran cada vez más consolidadas por sus rentas más asequibles, mayores tamaños, edificios modernos y buenas comunicaciones. Por su parte, el CBD sigue atrayendo por su representatividad, situación céntrica, abundancia de servicios y buenas comunicaciones a profesionales como abogados o colsultores En gran parte de las ocasiones se sigue optando por el alquiler en detrimento de la compra o del alquiler con opción a compra. Las actuales circunstancias económicas y la dificultad de financiación motivan esta circunstancia Los propietarios siguen ofreciendo a los posibles inquilinos incentivos variados para conseguir alquilar sus inmuebles. Algunos son: escalados de renta, mayores carencias en función de los años de obligado cumplimiento, plazas de aparcamiento o ayudas para la primera implantación 3

4 Oferta. Precios Oferta En este último trimestre, la disponibilidad de espacio de oficinas en Barcelona sufrió un nuevo incremento (Gráfico 3) hasta superar 12% La disponibilidad se encuentra principalmente en las zonas secundarias (Periferia y Nuevas Áreas de Negocios), como Plaza Europa, en L Hospitalet de Llobregat, o Sant Cugat. No obstante, áreas más céntricas están alcanzando niveles de disponibilidad excepcionalmente altos. Esta circunstancia se produce al liberar espacio empresas que se mudan a Nuevas Áreas de Negocios o que reducen espacio Las promociones nuevas de oficinas se concentran en zonas descentralizadas. En el tercer trimestre del año destacan los m² del edificio Tic en la zona de y los m² del edificio Cliensor en Sant Cugat Gráfico 3 Disponibilidad m T T T T T 2010 Espacio Disponible Tasa Disponibilidad Fuente: DTZ Research Gráfico 4 Superficie Nueva % 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 La coyuntura económica, los bajos precios y dificultades de financiación están provocando el retraso de muchos proyectos, algunos incluso sin fecha prevista de comienzo, lo que afectará a la oferta futura de espacio. La excepción serán aquellas que vengan de la mano de un inquilino m Precios Las rentas interanuales y respecto al trimestre anterior siguieron descendiendo en todas las zonas, dada la elevada disponibilidad (P) Superficie Terminada Superficie futura 2011 (P) Con la recuperación de los niveles de contratación y con las fuertes bajadas de precios ya producidas, se espera que las rentas vayan alcanzando poco a poco la estabilidad, especialmente en CBD. Sin embargo aún podrían producirse algunos descensos en el último trimestre del año Fuente: DTZ Research Tabla 2 Precios de alquiler Zonas 3T T 2010 Variación /m²/año /m²/año (%) CBD Centro Ciudad Nuevas Áreas de Negocios Periferia Fuente: DTZ Research. 4

5 Principales estadísticas Tabla 3 Principales estadísticas del mercado de oficinas 3T 4T 1T 2T 3T Variación % Variación % Tendencia T10-3T10 3T10-3T10 4T 2010 Absorción (m²) ,9-15,4 Superficie Disponible (m²) ,3 45,3 Tasa de Disponibilidad (%) 8,56 8,85 9,17 10,94 12,13 10,9 41,7 Rentas CBD ( /m²/año) ,6-9,5 Fuente: DTZ Research Tabla 4 Principales operaciones Situación Zona Superficie (m²) Actividad inquilino Plaza Rosa Dels Vents Nuevas Áreas de Negocios Moda Plaza de España Resto de ciudad Administración pública Calle Llacuna Nuevas Áreas de Negocios Informática Calle Sancho de Ávila Nuevas Áreas de Negocios Organismo Plaza Europa Nuevas Áreas de Negocios Editorial Fuente: DTZ Research. 5

6 Mapa de zonas. Definiciones. Mapa de Zonas El mercado de oficinas de Barcelona se divide en 4 zonas: CBD: es el principal centro de negocios, cubriendo principalmente el Pº de Gracia, Rambla de Cataluña y parte de la Av. Diagonal Centro Ciudad: constituye el resto del distrito de negocios, y se sitúa alrededor del principal, en zonas céntricas de la ciudad Nuevas Áreas de Negocios: incluye los edificios situados en zonas de nuevos desarrollos urbanísticos como el o Plaza Europa en L'Hospitalet Periferia: se considera a partir de la Ronda de Dalt (B-20) y L'Hospitalet, incluyendo municipios como el Prat de Llobregat, Cornellá, Viladecans, Sant Cugat, Rubí, Cerdanyola... Definiciones Contratación (Absorción): Operaciones de alquiler o venta para uso propio realizadas en el periodo, incluyendo contratos de prealquiler, y llave en mano Disponibilidad: Superficie total de oficinas disponible en el mercado, de edificios e instalaciones terminadas (disponibilidad inmediata) Tasa de Disponibilidad: Superficie total disponible con respecto al parque total de oficinas del mercado Superficie Nueva: Proyectos terminados de construir en el periodo, incluyendo espacios prealquilados y llaves en mano. Rentas: Precios medios de alquiler por zonas medidos en /m 2 /año 6

7 Contactos Agencia Barcelona Carlos Borés Agencia Oficinas Madrid Jorge Zanoletty Servicios Corporativos Globales James Bradley Project Management y Asesoría Técnica Gestión de Inmuebles Marta López-Mateos Inversión Marco Ferrando Valoraciones Olga Martín

8 Disclaimer Este informe no debe utilizarse como base para realizar transacciones inmobiliarias, sin ir acompañado del consejo cualificado y específico de un profesional. Aun estando los datos rigurosamente verificados, DTZ Asesores Inmobiliarios Internacionales no puede aceptar responsabilidad alguna por la pérdida o perjuicio resultante de la inadvertida existencia de errores en el informe. Se prohíbe la publicación, reproducción, parcial o total de la cualquier información contenida en este informe, así como hacer referencia al mismo, sin consentimiento previo. En cualquier reproducción de información, se citará como fuente a DTZ Research. DTZ Octubre 2010

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