COSTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA VALUADORES

Transcripción

1 Avalúos. Curso-taller 2013 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN PARA VALUADORES (Valor de reposición nuevo VRN Enfoque Físico) Programa I. Metodología II. PRAXIS: foro de opiniones III.Taller con sistema m2 Avisos Celulares Fotos concentración 1

2 1.- OBJETIVO Analizar estructura del costo: relevancias Forma de presentación Revisar procedimiento para calcular VRN Presentar los Métodos ad-hoc para la praxis de avalúos, Variaciones Praxis: foro de opinión Hacer 2 ejercicios 1.Concepto e importancia del VRN 1.Concepto e importancia del VRN Definición de SHF CAPITULO I Disposiciones Generales XXI. Valor de reposición nuevo: costo a precios actuales, de un inmueble nuevo similar, que tenga la utilidad o función equivalente, más próxima al inmueble objeto del avalúo, con las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. 2

3 1.Concepto e importancia del VRN Uno de los 3 métodos principales para valuar una construcción Importante cuando suceden eventos económicos afectan mercado inmobiliario: boom y caída de la Bolsa devaluación-tasas-inflación 1997 Banca Promex crisis inmobiliaria USA>MEX? Inmueble Atípicos y otros no tanto 1.Concepto e importancia del VRN Frente a los otros 2 métodos principales Valor Comercial Capitalización de rentas Posee mayor objetividad Costo de ladrillos y albañiles Menos subjetividad Oferta-demanda Vaivenes del mercado Diferencia medular costo-precio Práctica del Valuador para calcular VRN aplicar conocimientos científicos y empíricos y hacer las conjeturas más realistas para estimar el costo de reposición de una construcción, 3

4 1.3. Criterio Pareto del Valuador Determina para cada caso de inmueble qué elementos del costo total son los más significativos (80-20) y Se concentra en ellos Variaciones

5 1.2.- Variaciones 2013 Duplex III Duplex III-b Casa VIII vs Acabados Movimientos de tierras Complementos/accs Otros tipos ESTRUCTURA DE LOS ESTIMADOS 1.Cimentación 2. Subestructura 3. Superestructura 4.Cubierta Exterior 5. Techos 6.Construcción interior 7. Elevadores y Transportación 8.Mecánicos (hidrosanit, aire acondicionado, gas, incendio) 9. Eléctrico (iluminación, comunicaciones, sonido, video,automatización) 10.Condiciones Generales (proyecto, licencias, no-prev) 11. Especialidades (cocina, closets, indivisos) 12. Obras Exteriores MODELOS POR ANALIZAR CASA VIII SHF-6 DUPLEX III SHF-3 5

6 Presupuesto resumen por partidas CASA VIII SHF-6 Variación #1: actualización 1204 Variación #1: actualización

7 Praxis: Presentar en anexo-soporte solo el resumen (no presentar presupuesto detallado) Presupuesto desglosado por ensambles CASA VIII SHF-6 Análisis de Pareto: 7

8 Análisis de Pareto: Análisis de Pareto: 8

9 Presupuesto resumen por partidas DUPLEX III SHF-3 Análisis de Pareto en resumen: Variación: Interés Social sin acabados Presupuesto resumen por partidas DUPLEX III-B (BAJA) SHF-3 9

10 Presupuesto desglosado por ensambles DUPLEX III SHF-3 10

11 Análisis de Pareto: Análisis de Pareto: Ejemplo Departamento III SHF-3 11

12 CASA VIII CON OBRAS EXTERIORES, MURO DE CONTENCIÓN Y CORTES EN ROCA SHF-6 Ejemplo 12

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15 Conclusión 1.- El trabajo en el cual nos ayuda el m2-varela, es para el método FISICO; este método sirve de REFERENCIA en la elaboración de un avalúo, porque realmente nosotros concluimos en base al método COMPARATIVO o de MERCADO, en la mayoría de los casos. Es muy importante el método FISICO cuando valuamos ATIPICOS. En este caso el resultado se apoya al 100% en este método. Y también en avalúos para Re-expresión de Estados Financieros donde se concluye con el VNR. Así que, considero que de cualquier forma, es un método que debemos conocer, procurar estar de acuerdo y con la guía de la División; que debe ser congruente con las políticas generales de BBVA BANCOMER-HN. 15