Administradores de fincas y prevención del blanqueo de capitales

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1 Administradores de fincas y prevención del blanqueo de capitales Autor: Luis Guirado Pueyo, cofundador y Gerente de Multiges Consultoría y Alumno de Cuando se habla de la profesión de administración o gestión de fincas, se suele considerar que su actividad se circunscribe a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, cuando realmente esta es una visión sesgada de la profesión. Las funciones del administrador son muy amplias, abarcando, entre otras, las siguientes atribuciones: Gestor de patrimonios inmobiliarios urbanos o rústicos. Gerente económico, facilitando presupuestos de obras, actualizaciones de renta, etc. Asesor en temas inmobiliarios, arrendamientos, rehabilitación de inmuebles, en asuntos jurídicos que afecten a la propiedad inmobiliaria, tributarios, laborales, etc. Mediador entre la comunidad y las Administraciones públicas. Secretario, custodiando la documentación del arrendador o la comunidad. Contable y tesorero, pues se ocupa no solo del cobro de rentas o cuotas de propietarios, sino también de los pagos a proveedores, nóminas, acreedores, etc. Representante inmobiliario, efectuando valoraciones y peritaciones inmobiliarias y también judiciales, traspasos de locales, alquileres, contratos de arrendamiento, gestión de viviendas de protección oficial, etc. Además de como administrador de fincas urbanas, también se puede ejercer como administrador de fincas rústicas, que se encarga del control económico y financiero, control contable, de pro- 30

2 ducción y optimización de recursos, y gestión de subvenciones tanto en explotaciones agrarias como cinegéticas y agropecuarias. Qué es la prevención del blanqueo de capitales? a) Notas sobre la regulación administrativa La Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, obliga a un gran número de empresas a formar a sus empleados, para que tengan conocimiento de cómo detectar si las operaciones realizadas a través de la empresa pueden estar relacionadas con el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo e instruirles sobre la forma de proceder en tales casos. Esta norma, además, impone una serie de obligaciones a determinados profesionales, definiendo la figura de sujetos obligados. En su artículo 2 se establece de forma tasada quiénes son los sujetos obligados a declarar, citando a determinados profesionales como a los auditores de cuentas, contables externos, asesores fiscales, notarios, registradores, abogados, procuradores u otros profesionales independientes. Aparte de obligar a las entidades financieras y aseguradoras, también se aplica a otros sujetos como los promotores inmobiliarios; los que comercien profesionalmente con joyas, piedras, metales preciosos, objetos de arte, antigüedades...; los que se dedican al transporte de fondos; las personas dedicadas a la gestión, comercialización y explotación de loterías o, entre otros, las entidades sin ánimo de lucro. También debe tenerse en cuenta que se encuentran sujetos a algunas obligaciones las personas físicas o jurídicas que comercien profesionalmente con bienes respecto de las transacciones en que los cobros o pagos se efectúen con papel moneda nacional o extranjera, cheques bancarios al portador o cualquier otro medio por importe superior a euros, ya se realicen en una o en varias operaciones. Aunque entró en vigor el 29 de abril de 2010, hay que tener en cuenta tres momentos clave en su aplicación total: Uno: se establece un plazo de dos años para que sea exigible la copia digitalizada de los documentos identificativos de los clientes o de las operaciones, por lo que esta obligación resultará exigible el 29 de abril de Dos: se establece un período transitorio de cinco años para aplicar las medidas de diligencia debida (documentos identificativos, conocimiento del propósito de la relación de negocios y seguimiento de las operaciones) a los clientes ya existentes. Tres: se establece un plazo de 10 años para la obligación de disponer de la documentación identificativa de los clientes y de las operaciones, de examinar las operaciones sospechosas, de comunicar las operaciones al SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Ca- actualidad inmobiliaria 31

3 Tercera: se establece la obligación de abstenerse de realizar las operaciones en las que se tengan sospechas fundadas de blanqueo de capitales y/o no revelar al cliente que se han trasladado los hechos a la Administración. b) Notas sobre la regulación penal El blanqueo de capitales se encuentra tipificado en el art. 301 del Código Penal así: pitales), de abstenerse de realizar las operaciones y de conservar los documentos. Por otro lado, a los sujetos obligados se les impone la obligación de colaboración, que se podría resumir en tres obligaciones básicas: Primera: se establece la obligación de identificar al cliente y sus actividades. Ello supone no solo la identificación formal del cliente, sino la del conocimiento del beneficiario efectivo de los servicios y de las personas que posean el 25% del capital de una entidad o de sus derechos de voto, y el seguimiento de la actividad de los negocios. Segunda: se contempla la obligación de examinar las operaciones sospechosas de blanqueo de capitales para, si se confirman las sospechas, comunicar los hechos al SEP- BLAC. Ello presupone que el personal del despacho debe tener formación específica en materia de prevención del blanqueo de capitales y que tiene que existir un representante ante el citado servicio. Actos de adquisición, conversión o transmisión de bienes (301.1). Otros actos con el fin de ocultar o encubrir el origen ilícito de los bienes (301.1). Actos de ocultación o encubrimiento de la verdadera naturaleza, origen, ubicación, destino, movimiento, propiedad o derechos sobre bienes (301.1). Otros actos con el fin de ayudar a eludir las consecuencias legales de sus actos a los partícipes en los delitos graves (301.1). Además, se agravan determinadas conductas que se desarrollan en los arts. 301, 302 y 303 del Código Penal: El narcotráfico como origen de los bienes (301.1 párrafo 2º): la pena se impondrá en la mitad superior. Pertenencia a una organización dedicada a estos fines (302.1): la pena se impondrá en la mitad superior. 32

4 Responsabilidad en la organización: jefes, administradores o encargados (302.2) - pena en grado superior. Condición personal del sujeto activo: autoridad, funcionario público, empresario, intermediario en el sector financiero, etc. (303). Lo más reseñable de la regulación penal es que cualquier operador jurídico o económico que omita de forma grave la diligencia en su actuación, dando lugar al blanqueo de bienes procedentes de delito, será responsable penalmente. A qué se está obligado? Los sujetos obligados deberán contar con un manual interno de prevención del blanqueo de capitales, con el siguiente contenido mínimo: Política de admisión de clientes. Medidas de identificación y seguimiento de clientes. Protocolo de actuación para la comunicación de operaciones sospechosas. Medidas de conservación de documentos. Medidas de control interno, evaluación y gestión de riesgos. Medidas de garantía del cumplimiento de las disposiciones pertinentes y comunicación. Sanciones por incumplimiento La norma establece un riguroso régimen sancionador para el caso de que se incumplan las obligaciones. Por el incumplimiento de las obligaciones de identificación y conocimiento del cliente, la no realización de actividades de formación del personal en materia de prevención del blanqueo de capitales o la no conservación de los documentos acreditativos, se sanciona con una multa mínima de euros. Por la falta de comunicación al SEPBLAC de las operaciones en las que existan indicios o la certeza de blanqueo de capitales o aun la mera tentativa, puede sancionarse con una multa mínima de euros. También debe tenerse en cuenta que quienes adquieran, conviertan, transformen, oculten o encubran bienes procedentes de actividades delictivas, así como quienes ayuden, instiguen, participen o asesoren en el blanqueo de capitales pueden ser responsables en vía administrativa o en vía penal por estas actividades. Reflexiones Probablemente, el lector se pregunte si el administrador de fincas, tanto urbanas como rústicas, está dentro de otros profesionales independientes, y por ende ser un sujeto obligado. En este sentido, si bien el legislador podría haber citado expresa y genéricamente al administrador actualidad inmobiliaria 33

5 de fincas, al igual que a abogados, notarios, asesores o promotores inmobiliarios, etc., no lo ha hecho, al menos en la Ley, pero se podría incluir en el Reglamento de desarrollo de la misma. También cabe preguntarse acerca de las responsabilidades en las que se puede incurrir en el quehacer diario de la profesión, pues si, administrativamente hablando, no se encuadra dentro de los sujetos obligados, sí se podría tener responsabilidad penal. Conviene tener en cuenta que las sanciones administrativas y las penales se refieren, por regla general, a conductas distintas; así, la infracción administrativa se produce cuando un sujeto (persona física o jurídica) incumple la normativa de prevención y la infracción penal se produce cuando ese sujeto realiza un acto de blanqueo. No obstante, al penarse el delito de blanqueo por imprudencia grave puede ocurrir que la mera infracción administrativa, es decir, el incumplimiento de la normativa de prevención, conlleve o propicie por negligencia la ocultación de bienes de procedencia ilícita, lo que puede dar lugar también a sanción penal. Además, en algunos casos, por tanto, el incumplimiento de la normativa de prevención puede dar lugar a sanción penal. Por otro lado, tanto en el ámbito penal como en el administrativo la ausencia de prueba directa sobre el blanqueo puede suplirse por la prueba indirecta de presunciones, lo que incrementa la inseguridad del sujeto obligado, en tanto que las posibilidades de investigación y castigo pueden cimentarse no en hechos directos, sino en hechos aparentes y no tan sólidos como los directos. De ahí que sea de notoria importancia conocer y aplicar correctamente la normativa administrativa sobre blanqueo de capitales, y para ello se debe saber si se es sujeto obligado. En este artículo se ha pretendido generar la duda entre los profesionales del sector. Colegios, asociaciones y colectivos que integran a los mismos deberían aclarar estas dudas, tal y como ya sucedió en el pasado con la aplicación de la LOPD en el ámbito de las comunidades de propietarios. 34

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