Flujo de Caja Libre 42, , ,059

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1 Mayo 22, 2013 INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. TICKER INVCENC1 Seguimiento de Cobertura: Inversión constante Recomendación de Inversión: Compra Precio de la acción Utilidad Neta (PEN) 61,195 70, , ,468 Acciones en Circulación 169, , , ,081 Utilidad por Acción (UPA) Valuación (en Miles de Nuevos Soles) Flujo de Caja Libre 42,100-62,059-9,901-6,823-2,400 3,872 12,680 VAN 1,130,818 Costo de Capital Tasa Libre de Riesgo 4.20% Pasivo no Corriente (PNC) S/. 452,212 Prima de Mercado 6.87% Patrimonio (PAT) S/. 783,361 Tasa Riesgo País 1.40% Beta apalancado 1.06 Costo del Accionista (re) 9.01% Beta del Sector 1.69 CCPP 5.52% Perfil General de la Empresa Ubicación: Av. Víctor Andrés Belaunde 147, Torre Real 4, San Isidro - Lima Perú. Industria: Inmobiliaria Descripción: Se dedica a la promoción y desarrollo de negocios inmobiliarios, habilitación urbana y venta de departamentos y viviendas. Productos y Servicios: Venta de departamentos Dirección de Internet: Analistas: Jercy Cevallos Castillo a @pucp.pe Fernando Espinoza Pazos fespinozap@pucp.pe Luis Li Kam a @pucp.pe Víctor Ly Farfán a @pucp.pe Director de Investigación: Eduardo Court ecourt@pucp.edu.pe Asesor: Mayra Condori mcondori@pucp.pe

2 EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA ACCIÓN Figura 1. Precios de las Acciones de Inversiones Centenario S.A.A. Fuente: Bolsa de Valores de Lima RESUMEN DE INVERSIÓN Por el método de Flujo de Caja Libre, se obtuvo un valor actual neto de la empresa de S/. 1, 130,818 (miles de soles). Los flujos se descontaron con una tasa promedio de 5.52%, que corresponden a la estimación del Costo de Capital Promedio Ponderado (CCPP). Para obtener el CCPP, se consideró el costo de la deuda y el costo de capital, teniendo en cuenta el beta de la industria de construcción de hogares de Además, el costo de capital fue obtenido mediante la suma de la tasa libre de riesgo obtenida de los bonos soberanos en circulación de Perú a 4.20% más la prima de mercado el EQUITY RISK PREMIUM para Perú del 6.87%. INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. prevé durante los próximos años un crecimiento de 5.69% basadas en las estimaciones de crecimiento del sector construcción, el cual constituye el principal demandante de sus productos. Con el fin de satisfacer este incremento en la demanda, disminuir su dependencia de las importaciones y mejorar sus márgenes operativos la empresa ha realizado diversas inversiones que permitirán afrontar la demanda futura incrementando sus utilidades. 2

3 TESIS DE INVERSIÓN Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se dedica a la habilitación y venta de terrenos, venta de casas y departamentos para vivienda, el arrendamiento de oficinas e inversiones en valores, ya sea directamente o a través de subsidiaria. ICSAA tuvo sus inicios en el Área de Participaciones No Financieras del Banco de Crédito del Perú (BCP), la cual estaba encargada de administrar los bienes inmuebles del Banco. En 1929, los accionistas separaron el negocio inmobiliario del financiero, por lo que con los inmuebles del banco no utilizados para la actividad financiera y los obtenidos mediante realización de garantías crearon la empresa La Inmobiliaria S.A. (LISA). VALUACIÓN ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA El CPPC se obtuvo del costo del capital del accionista (Ke) de 9.01%; un beta apalancado de la industria de 1.69 y el costo de la deuda antes de impuestos, Kd de 2.05%. Tras descontar estos flujos utilizando el costo de capital, el valor de la empresa es de S/. 1, 130,818 (miles de soles) o un valor fundamental por acción de S/ Los flujos de caja descontados al costo promedio ponderado del capital de 5.52%. En retrospectiva, entre el 2006 y el 2010 el sector construcción registró un crecimiento promedio anual de 14,2%, impulsado por el dinamismo de la inversión pública en infraestructura, el rápido crecimiento del mercado inmobiliario y el avance de la inversión privada. En este período la inversión pública se vio favorecida por la mayor ejecución de obras de infraestructura vial de carreteras (IIRSA Sur, IIRSA Norte, etc.), infraestructura vial urbana (metropolitano, tren eléctrico, intercambios viales en Lima Metropolitana, etc.), obras de saneamiento, electrificación e infraestructura de salud, en un contexto de mayores recursos del gobierno y la ejecución del plan de estímulo económico en el 2009 y En el 2011 el sector mostró una fuerte desaceleración respecto al crecimiento promedio de los últimos 5 años, y en un contexto de contracción de la inversión en infraestructura por parte del sector privado debido a la incertidumbre que se generó por el proceso electoral presidencial de julio del 2011, así como la disminución de la inversión pública explicada por la culminación del plan de estímulo económico en el 2010; y al ingreso de nuevas administraciones públicas (gobierno central, regional y locales), que al inicio de sus gestiones suelen tener una menor capacidad para la ejecución de sus presupuestos. Durante el periodo 2011 la actividad constructiva creció a una tasa interanual de 3.43%, reflejado en (i) el mayor consumo interno de cemento por la continuidad de las obras de construcción en empresas mineras, obras en centros comerciales, obras sanitarias, obras en infraestructura de salud 3

4 privada, obras de conjuntos habitacionales y departamentos para viviendas; y, (ii) la evolución de los créditos hipotecarios, los cuales registraron un crecimiento promedio de 24.38% durante el año, principalmente en soles (32.28%), y cuyo stock al mes diciembre fue equivalente al 4% del PBI, siendo éstos el 15% de los créditos totales. Esta baja exposición implicaría que ante una eventual burbuja inmobiliaria ésta tendría un impacto limitado en el sistema financiero. En los últimos años, la industria inmobiliaria ha mostrado un gran dinamismo en la tasa de crecimiento del sector construcción, En noviembre 2012, el sector construcción registró un crecimiento de 3,2 por ciento, similar al del mes anterior, continuando así con una evolución positiva que contrasta con los valores negativos de mediados de año. En el periodo enero noviembre 2012, el sector registra una expansión de 3,4 por ciento. En términos desestacionalizados, el sector ha venido acelerando su dinamismo al mostrar tasas crecientes de expansión desde el mes de julio, alcanzando en noviembre una variación anualizada de 14,8 por ciento. Las obras al interior del país donde se vienen desarrollando importantes proyectos comerciales, hoteleros e industriales, así como de infraestructura pública explican esta dinámica. Figura 2. Producción Nacional por sectores económicos: Enero (Variación porcentual, respecto a similar mes del año anterior). Fuente: INEI 4

5 Figura 3. Producción del Sector Construcción: Enero Fuente: Empresas productoras Figura 4. Crecimiento del PBI Total y Sector Construcción. (Var. % Anual). Fuente: INEI Este crecimiento se debe a la reactivación de la demanda interna, producto del crecimiento del PBI del país en los últimos años, así mismo, las entidades financieras han ofrecido mejores condiciones para el acceso a créditos hipotecarios en cuanto a plazos y tasas de interés. Por otra parte, el Gobierno viene impulsando la construcción de viviendas a través de diferentes programas en este rubro, dado que en el Perú existe un déficit de viviendas, sobre todo en los sectores socioeconómicos C y D. Estos factores generan un atractivo negocio para la inversión privada. Según los reportes de la Superintendencia de Banca y Seguros, a diciembre del 2011, los créditos hipotecarios siguen mostrando gran 5

6 dinamismo en los últimos años frente al crédito de consumo. Análisis de la estrategia competitiva Amenaza de entrada a la industria: Esta amenaza es baja dado que existen barreras a la entrada, tales como: Contar con el knowhow del negocio (Conocimiento del mercado, clientes, proceso, post-venta) y la dificultad para conseguir terrenos en Lima Metropolitana, particularmente. Otra importante barrera de entrada a la industria es la dificultad para acceder a líneas de crédito bancario. Esto torna difícil el financiamiento de activos de capital. Por otro lado, la inversión requerida para el ingreso de nuevas empresas es alta. Poder de negociación de los proveedores: El poder de negociación de los proveedores de mano de obra directa es relativamente bajo puesto que existen numerosas empresas subcontratistas. No obstante, los proveedores de materiales de construcción tienen mayor poder de negociación puesto que son pocos, los precios se mantienen estables con tendencia al alza. Poder de negociación de los compradores: Los segmentos B y C son los más grandes; sin embargo, dado que existe una alta demanda por vivienda y poca competencia, el poder de negociación de los compradores es bajo. Por otro lado, existe informalidad en las fuentes de ingresos de los clientes. Amenaza de entrada de productos sustitutos: Podemos decir que el único sustituto que existe es el construir por cuenta propia casas o departamentos. Rivalidad competitiva: Se puede observar que existe una competencia moderada y el número de competidores es bajo. Por otro lado, la mayor parte de inmobiliarias tienen una tendencia a entrar en segmentos bajos. Expertos de la Industria Los expertos en la industria inmobiliaria están actualmente en una disyuntiva sobre la formación de una burbuja inmobiliaria y no se ponen de acuerdo si ya se encuentra en el Perú o aun es un escenario lejano. A decir de Carlos Parodi, profesor de investigación de la Universidad del Pacífico Cuando una economía está creciendo normalmente los precios 6

7 de ciertas cosas tienden a subir. Es difícil diferenciar si el aumento es propio de la dinámica económica o cuándo se debe a que estamos dentro de una burbuja. Lo que siempre sugiero es recurrir a la historia, que es lo único que puede dar una pista sobre cómo han ocurrido. En todos los casos, hay dos elementos que siempre están. El primero es la especulación: la idea de comprar hoy una vivienda para esperar que el precio suba y venderla más cara. El segundo, el sobreendeudamiento de las familias que compran vivienda, que se da cuando los bancos relajan las facilidades para acceder al crédito. Adolfo Chiri, profesor de Centrum Católica, subraya la incidencia en el segundo elemento: Lo que está en el epicentro del aumento de precios es el boom crediticio; en EEUU sucedió (un boom crediticio) porque había una abundancia de liquidez internacional, como consecuencia del aumento del petróleo. Los países emergentes tenían gran cantidad de recursos y los colocaron en países industrializados. Hoy vemos el caso inverso; es un fenómeno nuevo aquí. Antes de este boom de crédito las casas se compraban al contado. DESCRIPCIÓN DE LA COMPAÑÍA Inversiones Centenario S.A.A. tiene sus orígenes en el año 1929, cuando el Banco de Crédito del Perú decidió independizar el Área de Participaciones no Financieras del Banco de Crédito del Perú, encargada de administrar los bienes inmuebles de esta entidad, creando a los efectos la empresa La Inmobiliaria S.A. ( LISA ), la misma que durante más de 60 años desarrolló importantes urbanizaciones en la ciudad de Lima, como El Pinar, El Álamo, El Retablo, Santa Isabel y Tungasuca; asimismo, construyó algunos de los principales edificios comerciales y residenciales de la capital. Posteriormente en 1998, la Empresa al adecuar su estatuto social a los lineamientos de la nueva Ley General de Sociedades, se convirtió en sociedad anónima abierta y modificó su denominación social a Inversiones Centenario S.A.A. Entre los procesos de reorganización societaria en los que ha participado Inversiones Centenario S.A.A. podemos mencionar la absorción, vía procesos de fusión simple, de la subsidiaria LISA en 1993; Inversiones Centro Real S.A. e Inversiones Playa Real en 1997; Promoción y Desarrollo de Inversiones S.A. en el año 2002 y Promotora San Pedro S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A. e IDK S.A.C. en el año 2009.Inversiones Centenario S.A.A. se dedica directa o indirectamente, a través de sus subsidiarias y de alianzas estratégicas, a la actividad inmobiliaria en Lima y provincias. En 1986, se constituyó Inversiones Centenario S.A. como holding de los 7

8 negocios inmobiliarios de LISA y sus subsidiarias con negocios no inmobiliarios. Luego, en 1993 la Empresa se fusionó con LISA y, en 1997, absorbió a dos de sus subsidiarias, Inversiones Centro Real S.A. e Inversiones Playa Real S.A., para centralizar el desarrollo del proyecto Centro Empresarial Real, ubicado en el distrito de San Isidro. Posteriormente, en 1998 Inversiones Centenario S.A. se transformó en sociedad anónima abierta cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Valores de Lima. Actualmente la Compañía cuenta con más de 2,500 accionistas, siendo el principal Credicorp Ltd. con el 13.44% del capital social. La Empresa mantiene una importante posición competitiva en los negocios inmobiliarios en donde participa, ya que sus actividades están enfocadas hacia el incremento del valor de sus activos en el tiempo, de manera que se garantice un uso eficiente de los mismos por parte de sus usuarios. Así, ICSAA desarrolla y administra edificios de oficinas de clase A+ y otras propiedades, ubicadas en zonas estratégicas de los distritos de San Isidro y Surco, las cuales son alquiladas principalmente a importantes compañías. Además del negocio de arrendamiento, la Empresa se dedica a la compra y venta de inmuebles y a la habilitación urbana e inversiones en valores. Dichas actividades las realiza directamente o a través de sus subsidiarias. Cabe señalar que en agosto 2009 se produjo la fusión por absorción de Promotora San Pedro S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A., e IDK S.A.C por parte de Inversiones Centenario. Dicho acuerdo de fusión no ha tenido ningún efecto o variación en el capital social de la Empresa. Asociaciones comerciales Centenario como empresa netamente inmobiliaria no se dedica a la construcción y en aquellos proyectos de venta y alquiler de oficinas se asocia con constructoras para el desarrollo y levantamiento de la infraestructura de las mismas, tal es el caso del centro empresarial Camino Real en el que por ejemplo el nuevo edificio de oficinas Real Ocho, lo está construyendo Graña y Montero no como contratista si no como inversionista. Para la formación de las subsidiarias Paz Centenario SAC y Paz Centenario Global SAC, Inversiones Centenario tiene una asociación de participación del 50% de acciones en el primer caso siendo el socio Paz Corp. de capitales chilenos y una participación del 33.33% en el segundo caso donde los otros socios son Paz Corp. y el grupo Baquerizo de capitales Ecuatorianos. En la primera sociedad es para venta de departamentos en condominios y en el segundo caso es para ventas de casas en urbanizaciones cerradas. 8

9 Proveedores Los principales proveedores de Inversiones Centenario y las subsidiarias son las empresas como Aceros Arequipa para aceros en barra y dimensionados, UNICON para concreto, Schindler para ascensores y escaleras eléctricas, constructoras como JJC, AESA, COINSA Clientes Los clientes de Inversiones Centenario son las familias de los sectores socioeconómicos C y D en su mayoría para las empresas de ventas de terrenos, casas y departamentos. Estos en su mayoría se financian a través de los préstamos hipotecarios con las entidades formales del sistema bancario y también hacen uso de los programas sociales impulsados por el gobierno como los son MI VIVIENDA y TECHO PROPIO, que son programas que dan un subsidio de hasta 20% del valor de la vivienda cuando es primera propiedad de la familia. Para el rubro de alquiler y venta de oficinas los principales clientes son las grandes empresas que en su mayoría buscan estar en los distritos llamados centros financieros como los son San Isidro y últimamente Surco. ANÁLISIS DE LOS COMPETIDORES El sector construcción y sector inmobiliario han tenido gran crecimiento nacional durante los últimos años, y el mercado se ha fortalecido con empresas grandes dedicadas a este sector; sin embargo, es previsible que seguirán incorporándose nuevos competidores ya sea de capitales nacionales o extranjeros. La empresa Inversiones Centenario S.A.A. cuenta con varias empresas competidoras a nivel nacional, entre las principales tenemos: Figura 5. Participación de mercado Inversiones Centenario S.A.A. en el año Fuente: Elaboración propia 9

10 DESEMPEÑO Y CONOCIMIENTO DE LA GERENCIA El enfoque de la gerencia está orientado a incrementar el valor de sus activos en el largo plazo, garantizando a los usuarios de los edificios un eficiente servicio y una vocación por exceder el cumplimiento de sus expectativas. Directorio Inversiones Centenario S.A.A. Juan Carlos Verme Giannoni Empresario. Director de Credicorp Ltd, Banco de Crédito del Perú, Grupo Crédito S.A., Atlantic Security Bank, Hermes Transportes Blindados S.A., Cerámica Lima S.A., Corporación Cerámica S.A., Piscifactorías de Los Andes S.A., entre otras. Es director de la sociedad desde Dionisio Romero Paoletti Magíster en administración de empresas. Presidente del directorio del Banco de Crédito del Perú, Credicorp Ltd., El Pacífico Peruano Suiza Cía. de Seguros y Reaseguros S.A., Alicorp S.A.A., Ransa Comercial S.A., Industria Textil Piura S.A., Cía. Universal Textil S.A., así como de diversas empresas de los sectores industrial, comercial y de servicios. Es director de la sociedad desde el Tiene relación de parentesco en cuarto grado de consanguinidad con el señor Luis Romero Belismelis. Edgardo Arboccó Valderrama Administrador de empresas. Director de BBVA Banco Continental (suplente) y de Rímac Internacional Cía. de Seguros y Reaseguros S.A. (suplente). Es director de la sociedad desde el Alex Fort Brescia Director de Rímac Internacional Compañía de Seguros y Reaseguros S.A., BBVA Continental, Minsur S.A., así como de otras empresas. Es director de la sociedad desde el Tiene relación de parentesco en cuarto grado de consanguinidad con el señor Fernando Fort Marie. Fernando Fort Marie Abogado. Socio fundador del Estudio Fort, Bertorini, Godoy & Pollari Abogados. Presidente del directorio de Hermes Transportes Blindados S.A., director de Credicorp Ltd., Banco de Crédito del Perú, Atlantic Security Bank, Banco de Crédito de Bolivia, Edelnor S.A.A., Motores Diesel Andinos S.A. - Modasa. Es director de la sociedad desde Tiene relación de parentesco en cuarto grado de consanguinidad con el señor Alex Fort Brescia. Tulio Ghío Massa 10

11 Administrador de empresas. Director de diversas empresas. Es director de la sociedad desde Mauricio González Quattrini Magíster en administración de empresas. Director de Mapfre Perú Vida, Piscifactorías de los Andes S.A., MedLab Holding y Ovosur. Es director de la sociedad desde noviembre del José Antonio Onrubia Holder Administrador de empresas. Es director de Alicorp S.A.A., Industrial Textil Piura S.A., Ransa Comercial S. A., El Pacífico Peruano Suiza Cía. de Seguros y Reaseguros S.A., Compañía Universal Textil S. A., así como de diversas empresas de los sectores comercial y de servicios. Es director de la sociedad desde el Luis Romero Belismelis Economista. Es Vice-Presidente del directorio de Alicorp S.A.A., Ransa Comercial S.A., Cia. Universal Textil S.A. Director de Romero Trading S.A., Industria Textil Piura S.A., El Pacífico Peruano Suiza Cia. de Seguros y Reaseguros S.A., Banco de Crédito del Perú y de diversas empresas de los sectores industrial, comercial y de servicios. Es Director de la sociedad desde marzo del Tiene relación de parentesco en cuarto grado de consaguinidad con el señor Dionisio Romero Paoletti. Nombre Juan Carlos Verme Giannoni Dionisio Romero Paoletti Mauricio Alonso Gonzales Quattrini Alex Paul Gastón Fort Brescia Walter Bayly Llona Luis Enrique Romero Belismelis José Antonio Onrubia Holder Tulio Ghio Massa Fernando Fort Marie Martín Pérez Monteverde Ariel Magendzo Weinberger Edgardo Agustín Arboccó Valderrama Cargo PRESIDENTE DEL DIRECTORIO VICEPRESIDENTE DIRECTOR DIRECTOR DIRECTOR DIRECTOR DIRECTOR DIRECTOR DIRECTOR DIRECTOR DIRECTOR DIRECTOR Plana Gerencial Fernando Romero Dreyfus Ingeniero industrial de la Universidad Nacional de Ingeniería. Se graduó como master en economía en la ULB de Bruselas. Es director de Grupo 11

12 Apoyo S.A., Apoyo Innovación Organizacional S.A.C., Cerámica Lima S.A., Corporación Cerámica S.A., Enotria S.A. y Engineering Services S.A.C. Trabajó como ejecutivo de Dow Chemical International en Perú, Colombia y Venezuela. Gerente general del Fondo de Promoción de Exportaciones (FOPEX), vicepresidente de COFIDE, y gerente general del Complejo Ransa. Gonzalo Sarmiento Giove Administrador de la Universidad de Lima, máster en administración en la Universidad del Pacífico. Scholarship in general management en Kellogg Management School. Trabajó en Ransa Comercial S.A., en las divisiones Frío Ransa y Naviera Santa Sofía. José Carlos Aparicio Mosselli Contador público de la Universidad Ricardo Palma. Egresado de la Escuela de Alta Dirección de la Universidad de Piura. Fue gerente de Price Waterhouse en Perú y Venezuela, auditor general en la Corporación Andina de Fomento (CAF) en Venezuela. Gerente de contraloría en el Chase Manhattan Bank en el Perú y gerente de administración y finanzas en Industrias Vencedor S.A. Carlos Montero Urbina Ingeniero civil de la Universidad Nacional de Ingeniería, maestría en administración de empresas en la Escuela de Administración de Negocios para Graduados ESAN. Trabajó en Graña y Montero Lima y en GyM S.A. Rodrigo Arróspide Benavides Licenciado en economía de la Universidad de Lima. Se gradúo como máster en administración en el Tecnológico de Monterrey con especialidad en estrategia y política empresarial. Previamente ha desarrollado funciones de subgerente comercial en la empresa. Luis Alfonso Ruiz Larrabure Administrador de la Universidad de Lima. Se graduó como máster en administración en el Tecnológico de Monterrey con especialidad en finanzas. Previamente ha desarrollado funciones de jefe de desarrollo en la empresa. ANÁLISIS DE LOS ACCIONISTAS El capital social creado, suscrito y pagado, al final del ejercicio 2011, asciende a S/ ,000, representado por ,000 de acciones comunes de un valor nominal de S/.1.00 cada una, todas íntegramente suscritas y pagadas. 12

13 El 52.5% de la Empresa pertenece a 2,459 accionistas, cada uno con menos del 5% del capital social. El principal accionista, Credicorp Ltd. posee el % del accionariado. Las acciones están distribuidas como se muestra en la siguiente tabla: Tabla 1. Distribución de acciones al 31 de Diciembre del 2011 Accionista Grupo % Nacionalidad económico Credicorp Ltd. Credicorp Bermuda Atlantic Security Bank Credicorp Islas Caimán Dionisio Romero Seminario Romero Peruana Rosalina María Asunción Helguero Romero Romero Peruana Rímac Internacional Cía. De Seguros y Intursa Peruana Reaseguros S.A. Good Rate Corporation Panameña Otros 2,459 accionistas TOTAL 100 Fuente: Memoria Anual de la empresa Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se constituyó en Es una sociedad anónima abierta conformada por más de 2,500 accionistas, siendo Credicorp Ltd. el principal con una participación del 13.44%. ICSAA se dedica principalmente a la actividad inmobiliaria. La Empresa impulsa el desarrollo y la habilitación urbana para la venta de terrenos para vivienda de los niveles socieconómicos bajo y medio-bajo, principalmente en el Cono Norte. Dichas ventas son usualmente efectuadas al crédito, a través de cuotas, hasta un plazo máximo de siete años. Asimismo, la Empresa se dedica al alquiler de oficinas de primer nivel. Adicionalmente, evalúa la ejecución de nuevos proyectos, dado que cuenta con importantes activos inmobiliarios. ICSAA también posee, directamente o a través de sus empresas subsidiarias, una importante cartera de inversiones en empresas de actividades diversas. El 16 de diciembre del 2009, Credicorp Ltd. Adquirió ,182 acciones de Inversiones Centenario, lo cual representa el 11.24% del capital social de la Empresa. Asimismo, previa a esta adquisición, Credicorp Ltd. poseía el 2.19% del capital social por lo que incrementó su participación a 13.44%. De otro lado, el 20 de marzo del 2009 se formalizó la alianza entre Paz-Centenario y la empresa Global Investments Capital Assets Corporation, que promueve proyectos de vivienda horizontal y ciudades satélites en Ecuador. En este sentido, se busca desarrollar este tipo de negocio en Perú a través de la afiliada Paz- Centenario-Global S.A., por medio de la cual se tiene estimado realizar una inversión inicial de US$30 millones en el mediano plazo. 13

14 Tabla 2. Composición accionaria al 31 de Diciembre del Tipo : Común Nro. de accionistas Porcentaje MENOS DEL 1% 2, % ENTRE EL 1% Y EL 5% % ENTRE EL 5% Y EL 10% % MAS DE 10 % % Fuente: Memoria Anual de la empresa ANÁLISIS DE RIESGO Riesgo de la coyuntura internacional La crisis de la deuda soberana de Europa, así como la crisis financiera por la que vienen atravesando los Estados Unidos de América pueden dar inicio a un periodo de recesión global. De generarse esta situación, el inversionista debe considerar que las perspectivas de crecimiento de la economía peruana, así como la de sus diversos sectores económicos, podrían afectar los ingresos de Centenario. Por tanto, se deberá considerar que la situación económica internacional puede afectar los niveles de consumo, así como la capacidad de recaudación fiscal en el país y por tanto disminuir la demanda de viviendas y oficinas en el Perú afectando de esta manera las actividades de la Empresa. Riesgo de control cambiario y fluctuaciones cambiarias Desde marzo de 1991 no existen controles cambiarios en el Perú. Actualmente, las operaciones de compra y venta de moneda extranjera se realizan a la tasa de cambio sujeta a la oferta y la demanda. No obstante, se debe evaluar la posibilidad, de que estas restricciones o controles puedan volver a aplicarse, tomando en cuenta que dichas restricciones o controles podrían perjudicar los resultados financieros de la Compañía. Asimismo, durante las décadas previas, la moneda peruana experimentó fuertes devaluaciones. En el Perú, gracias a la estabilidad macroeconómica alcanzada, no se prevén niveles importantes de devaluación o inflación. Riesgos por cambios en la zonificación En lo que respecta al negocio de arrendamiento de oficinas, la principal limitante se encuentra a nivel de los trámites municipales. Pueden existir parámetros edificatorios restrictivos para la ejecución de nuevos proyectos de edificios, además de existir la posibilidad de presiones sociales por parte de las comunidades vecinas que deriven en la modificación de la zonificación originalmente aprobada. Riesgo relacionado al pago de las unidades (lotes) vendidos Debido a la naturaleza del negocio de la Empresa, existe el riesgo que 14

15 uno o más de los compradores de lotes incumplan el pago de las cuotas respectivas. Sin embargo, la mitiga dicho riesgo a través de la venta garantizada vía reserva de dominio, a través de la cual el lote permanece en propiedad de Centenario hasta que se culmine el pago de las obligaciones del comprador con la Empresa. Riesgos de mercado y nuevos competidores Siendo el sector construcción uno de los de mayor crecimiento en el país durante los últimos años, es notorio y previsible que se sigan incorporando nuevos competidores con capitales nacionales e internacionales, principalmente fondos de inversión y compañías de seguros que buscan obtener rentas de largo plazo. En este sentido, una mayor competencia y oferta, ya sea en el negocio de urbanización y venta de lotes de terreno y viviendas, o en el negocio de arrendamiento de oficinas, podría reducir el número de lotes vendidos y/o unidades de vivienda y/o la ocupación de las oficinas que alquila Centenario lo cual podría afectar los resultados de la Compañía. Riesgos de demoras y sobre-costos de construcción El cálculo del tiempo de construcción de todo proyecto considera un margen razonable para posibles retrasos en el tiempo de entrega de las obras, sin embargo existe el riesgo de retraso por causas relacionadas a terceros en lo referente a las distintas entidades públicas que participan dentro del proceso productivo. Riesgo de precio La Compañía está expuesta a riesgos comerciales provenientes de cambios en los precios principalmente de arrendamiento y venta de inmuebles. Con relación a la venta de inmuebles, dado el nivel de stock de terrenos que mantiene Centenario y la demanda actual del mercado, el riesgo que los precios caigan de manera significativa es bajo. RESULTADOS FINANCIEROS Y PROYECCIONES Análisis de los resultados consolidados al 31 de diciembre de 2011 y 2010 (en miles de Nuevos Soles) Las variaciones más importantes en los estados financieros consolidados de la Empresa al 31 de diciembre de 2011 con respecto al 2010 fueron: A diciembre de 2011, Centenario ha mostrado una utilidad de S/.140,746, menor en 7.5% a la del año anterior debido al menor ingreso en el rubro de Cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias. 15

16 Las ventas de terrenos, neto de costo, durante el 2011 alcanzaron los S/.99,760, mayores en 11.9% a las obtenidas en el año 2010 que fueron por S/.89,191. Igualmente, las ventas de viviendas fueron por S/.15,299, mayores en 158.5% a las del 2010 que fueron de S/.5,918. En cuanto al negocio de arrendamiento de inmuebles, el monto facturado en el 2011 fue de S/.39,434, creciendo en 9.6% con respecto al año 2010 (S/.35,976). La utilidad de operación fue de S/.202,596, menor en 7.4% a la del 2010 (S/.218,016) debido al menor valor proveniente de la apreciación neta de las inversiones inmobiliarias (Cambio en el valor razonable de dichas inversiones) la que pasó de ingresos por S/.128,288 en el 2010 a S/.111,760 al final del ejercicio En relación a los resultados post-operativos, los ingresos obtenidos por dividendos recibidos y participación en los resultados de empresas asociadas se incrementaron en 3.5% es decir pasaron de S/.16,803 en el 2010 a S/.17,390 en el año Los gastos financieros, netos de ingresos financieros (incluyendo diferencia en cambio) disminuyeron en S/.4,443 respecto al año anterior producto de un mayor ingreso financiero proveniente de las ventas de terrenos a plazos. El capital de trabajo al cierre del ejercicio 2011 se incrementó pasando de S/.60,006 en diciembre de 2010 a S/.160,144 en diciembre de 2011 debido principalmente a los mayores inventarios de terrenos para la venta. En términos de liquidez el ratio corriente se incrementó de 1.29 en el 2010 a 1.95 en diciembre de Financiamiento Como en años anteriores, la Empresa ha venido atendiendo oportunamente sus obligaciones financieras tanto en el mercado de capitales como el bancario. Durante el año 2011, aprovechando la coyuntura de tasas bajas a largo plazo, la Empresa firmó un contrato por nuevo endeudamiento hasta por US$ ,000, el cual será destinado a la sustitución de financiamientos bancarios de corto plazo y/o al financiamiento de nuevas inversiones inmobiliarias. Al 31 de Diciembre de 2011, de dicho financiamiento se había desembolsado US$ ,000, el saldo de dicho financiamiento podrá ser desembolsado hasta el 30 de abril de Igualmente tomo nuevos endeudamientos a largo plazo por US$ ,000 los mismos que fueron utilizados para la compra de 16

17 terrenos. Reporte Financiero Burkenroad Perú INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. En términos generales, además de lo mencionado en el párrafo precedente, podemos destacar que la Empresa mantiene excelentes niveles de liquidez, contando por tanto con los recursos necesarios para cumplir con sus obligaciones a corto plazo además de contar con un capital de trabajo positivo. La utilidad neta del ejercicio ascendente a S/ ,134 resulta de libre disposición pues no requiere detraerse suma alguna para la reserva legal al haber alcanzada ésta, desde el año pasado, el tope máximo legal equivalente a la quinta parte del capital social. 17

18 Tabla 3 Balance General (en Miles de Nuevos Soles) Reporte Financiero Burkenroad Perú INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. CUENTA Activos Activos Corrientes Efectivo y Equivalentes al Efectivo 3,933 3,487 11,341 3,240 14,310 2,832 Cuentas por Cobrar Comerciales (neto) 25,065 26,398 34,149 43,925 34,875 34,931 Otras Cuentas por Cobrar (neto) 3,400 3,608 11,126 1,699 15,599 9,022 Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas 1,331 3, ,470 4, Inventarios 74, , , ,951 89, ,065 Gastos Pagados por Anticipado ,049 1,158 Otros Activos no financieros 0 0 2,037 2,269 Activos no Corrientes mantenidos para la Venta 37,185 42,404 Total Activos Corrientes 108, , , , , ,541 Activos No Corrientes Otros Activos Financieros 36,795 39, Inversiones al Método de Participación 62,961 92, , , , ,550 Cuentas por Cobrar Comerciales 15,868 14,316 84, ,888 85, ,810 Otras Cuentas por Cobrar 45,023 51, Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas Propiedades de Inversión 170, , , , , ,308 Propiedades, Planta y Equipo (neto) 1,912 9,059 10,557 9,797 13,020 15,906 Activos intangibles distintos de la plusvalia ,159 1,206 Otros Activos 1,806 2,069 1,397 1,435 Total Activos No Corrientes 297, , , , ,420 1,204,780 TOTAL DE ACTIVOS 405, , , ,986 1,150,326 1,452,321 18

19 Tabla 3 Balance General (en Miles de Nuevos Soles) Pasivos y Patrimonio Pasivos Corrientes Otros Pasivos Financieros 20,899 65,489 23,614 42,275 60, ,987 Cuentas por Pagar Comerciales 1,931 5,844 16,491 55,718 16,393 19,106 Otras Cuentas por Pagar 4,946 6,179 2,631 3,958 51,369 66,287 Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas 5,620 5,620 5,620 5,620 4,816 8,082 Pasivos por Impuestos a las Ganancias 1, ,765 16,151 5,293 3,286 Provisión por Beneficios a los Empleados 0 0 1,888 2, Otros Pasivos 48,601 30, Total Pasivos Corrientes 34,742 83, , , , ,748 Pasivos No Corrientes Otros Pasivos Financieros 132, , , , , ,920 Cuentas por Pagar Comerciales Otras Cuentas por Pagar Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas Pasivos por impuestos diferidos 5,721 10,961 17,937 25, , ,292 Ingresos Diferidos (netos) 1, Provisión por Beneficios a los Empleados 3,147 4,532 Total Pasivos No Corrientes 139, , , , , ,212 Total Pasivos 174, , , , , ,960 Patrimonio Capital Emitido 145, , , , , ,000 Acciones de Inversión Otras Reservas de Capital 21,082 24,196 27,377 33,499 40,009 40,019 Resultados Acumulados 65,732 66, , , , ,585 Otras Reservas de Patrimonio 3,923 13,067 9,304 12,757 Total Patrimonio 231, , , , , ,361 19

20 TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 405, , , ,986 1,150,326 1,452,321 Tabla 4 Estado de Resultados (en Miles de Nuevos Soles) Ingresos de Actividades Ordinarias Ventas Netas de Bienes 32,086 42,080 98, , , ,854 Prestación de Servicios 33,754 36,339 29,018 27,837 Total de Ingresos Brutos 65,840 78, , , , ,854 Costo de Ventas ,287-53,206-59,168-63,839 20,353 21,791 Otros Costos Operacionales 0 0 Total Costos Operacionales ,287-53,206-59,168-63,839 20,353 21,791 Ganancia (Pérdida) Bruta 45,487 56,628 78, , , ,015 Gastos de Ventas y Distribución -2,025-4, ,038-20,840 Gastos de Administración ,718-36,882-18,719-25,010 19,309 20,565 Ganancia (Pérdida) por Venta de Activos Otros Ingresos Operativos 9,032 13,450 22,743 14,725 6,012 3,449 Otros Gastos Operativos -6,799-6,299-2,924-3,730-10,046-6,240 Ganancia (Pérdida) por actividades de operación 26,386 38,509 65,434 82,318 91,999 73,374 Ingresos Financieros 24,276 50,762 54,341 38,157 31,577 39,868 Gastos Financieros ,867-28,029-17,243-22,269 19,239 61,756 Diferencias de Cambio neto 0 0 1,820 12,319 Otros ingresos (gastos) de las subsidiarias 4,467 11,093 6,138 6, Diferencia entre el Valor Libro Anterior y el Valor Activos Financieros , ,298 Resultado antes de Impuesto a las Ganancias 35,890 38,608 82,046 98, , ,590 Gasto por Impuesto a las Ganancias -4,121-5,869-20,851-28,260-67,703-51,122 Participación de los trabajadores ,030 Ganancia (Pérdida) Neta de Operaciones Continuadas 31,046 31,709 61,195 70, , ,468 20

21 Ganancia (Pérdida) Neta del Ejercicio 31,046 31,709 61,195 70, , ,468 Tabla 5 Flujo de Caja Proyectado (en Miles de Nuevos Soles) CUENTA DE RESULTADOS Ventas 185, , , , , ,762 1,230,153 1,685,609 2,309,695 3,164,845 4,336,610 Costo de las ventas 63,839 83, , , , , , , ,353 1,040,498 1,425,736 Gastos Generales 52,090 74, , , , , , , , ,331 1,267,928 Margen Operativo Bruto (BAAIT) 69,925 96, , , , , , , ,039 1,199,016 1,642,945 Depreciación (del periodo) 3,129 29,058 28,849 28,649 28,472 28,316 28,183 28,071 27,982 27,913 27,866 BAIT 66,796 67, , , , , , , ,057 1,171,103 1,615,078 Intereses 6,653 11,400 12,096 13,080 14,456 16,368 19,012 22,654 27,663 34,541 43,978 Impuestos 18,043 16,807 27,377 41,826 61,588 88, , , , , ,330 BDT 42,100 39,216 63,880 97, , , , , , ,594 1,099,770 Variación BDT -6.85% 62.90% 52.78% 47.25% 43.91% 41.77% 40.35% 39.38% 38.71% 38.23% Flujo de Caja Libre (+) Depreciación del periodo 29,058 28,849 28,649 28,472 28,316 28,183 28,071 27,982 27,913 27,866 (-) Incremento de NOF 108,467 80, , , , , , , ,560 1,002,416 (-) Inversiones 21,866 21,970 22,542 23,129 23,731 24,349 24,983 25,633 26,300 26,985 Flujo de Caja Libre 42,100-62,059-9,901-6,823-2,400 3,872 12,680 24,970 42,034 65,646 98,235 Variación Flujo de Caja Libre Valor Residual para crecimiento a perpetuidad definido VALOR ACTUAL DE LA EMPRESA (suma de flujos descontados) 1,130, % % % % % % 96.92% 68.34% 56.17% 49.64% 2,956,773 21

22 22

23 Tabla 6 Balance General Proyectado (en Miles de Nuevos Soles) BALANCE Caja Necesaria 2,832 12,984 17,791 24,378 33,404 45,772 62,719 85, , , ,101 Clientes 43,971 87, , , , , , , ,555 1,092,845 1,497,464 Existencias 156, , , , , , ,650 1,210,815 1,659,112 2,273,388 3,115,096 Activo Fijo Bruto 1,002,335 1,024,201 1,046,171 1,068,712 1,091,841 1,115,572 1,139,921 1,164,903 1,190,536 1,216,837 1,243,822 Depreciación (acumulada) 3,129 32,187 61,037 89, , , , , , , ,489 Activo fijo menos 999, , , , , , , , , , ,333 depreciación TOTAL ACTIVO 1,202,074 1,275,868 1,374,084 1,511,982 1,703,963 1,969,759 2,336,414 2,840,985 3,534,254 4,485,806 5,790,994 Proveedores 93,475 65,994 90, , , , , , , ,144 1,123,797 Deuda total 325, , , , , , ,349 1,107,397 1,352,233 1,688,457 2,149,779 Patrimonio neto 783, , , , , ,973 1,088,280 1,296,776 1,583,482 1,977,206 2,517,419 TOTAL PASIVO 1,202,074 1,275,868 1,374,084 1,511,982 1,703,963 1,969,759 2,336,414 2,840,985 3,534,254 4,485,806 5,790,994 23

24 Tabla 7 Estado de Resultados Proyectado (en Miles de Nuevos Soles) CUENTA DE RESULTADOS Ventas 185, , , , , ,762 1,230,153 1,685,609 2,309,695 3,164,845 4,336,610 Costo de las ventas 63,839 83, , , , , , , ,353 1,040,498 1,425,736 Gastos Generales 52,090 74, , , , , , , , ,331 1,267,928 Margen Operativo Bruto 69,925 96, , , , , , , ,039 1,199,016 1,642,945 (BAAIT) Depreciación (del periodo) 3,129 29,058 28,849 28,649 28,472 28,316 28,183 28,071 27,982 27,913 27,866 BAIT 66,796 67, , , , , , , ,057 1,171,103 1,615,078 Intereses 6,653 11,400 12,096 13,080 14,456 16,368 19,012 22,654 27,663 34,541 43,978 Impuestos 18,043 16,807 27,377 41,826 61,588 88, , , , , ,330 BDT 42,100 39,216 63,880 97, , , , , , ,594 1,099,770 Variación BDT -6.85% 62.90% 52.78% 47.25% 43.91% 41.77% 40.35% 39.38% 38.71% 38.23% 24

25 Tabla 8 Análisis de sensibilidad de los Value drivers del FCF N IDENTIFICACIÓN DE LOS VALUE DRIVERS VAN Diferencia con valor anterior Participación del VD en la creación de valor % DE CAMBIO N PRECIO DE LA ACCION 0 VALOR INICIAL 1,130, % Incremento anual de ventas 1,139,420 8, % 99.84% Costo de ventas como % sobre ventas 1,472, , % 96.49% Gastos Generales como % sobre ventas 1,585, , % 96.08% Depreciación como % del activo fijo neto del año anterior 1,133,774 2, % % Tasa de impuesto a la renta 997, , % % Caja necesaria como % sobre el costo de las ventas 1,101,548-29, % % cuentas por cobrar como % sobre ventas 1,330, , % 96.36% Existencias como % de las ventas 1,236, , % 99.07% Inversiones previstas en Activo Fijo (Unidades 1,143,056 12, % 97.37% monetarias en M) 10 Cuentas por pagar como % sobre costo de ventas 1,098,763-32, % 99.22% Costo de la deuda antes de impuestos (Kd) 1,139,541 8, % 98.63% % Recursos Propios sobre Recursos totales (palanca 1,138,092 7, % 97.49% financiera) 13 Tasa de crecimiento de los flujos después del último año 1,131, % % (g). Perpetuidad 14 Rentabilidad libre de riesgo (Rf) 1,135,617 4, % % Beta 1,120,744-10, % % Rentabilidad esperada del mercado (Rm) 1,171,753 40, % 97.23%