Informe de mercado Oficinas Madrid 3T 2014

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1 Savills Research Global Oficinas España Informe de mercado Oficinas Madrid 3T 214 GRÁFICO 1 Absorción anual GRÁFICO 2 Rentabilidades prime vs deuda a 1 años 1.. 1T 2T 3T 4T 8% CBD Fuera M-3 Deuda Española 1 Años 8. 7% 6% 6. m² 5% 4. 4% 2. 3% % 1T 1 3T 1 1T 2 3T 2 1T 3 3T 3 1T 4 3T 4 1T 5 3T 5 1T 6 3T 6 1T 7 3T 7 1T 8 3T 8 1T 9 3T 9 1T 1 3T 1 1T 11 3T 11 1T 12 3T 12 1T 13 3T 13 1T 14 3T 14 Fuente: Savills Fuente: Savills, INE SUMARIO La actividad inversora, en número de operaciones, se sitúa ya en nivel precrisis El volumen de contratación registrado desde enero se sitúa en un nivel similar al del mismo periodo del año anterior, tan solo un 3% por debajo, pero debemos recordar que la cifra de estuvo distorsionada por el alquiler de la nueva sede de Vodafone. Descartando esta operación, la variación interanual alcanzaría un 19%. En el apartado de operaciones, la demanda se muestra mucho más activa, superando en un 25% el número de acuerdos contabilizados entre enero y septiembre de. Además, el número de operaciones registradas hasta el momento suponen ya el 8% del total del año anterior. La tasa de disponibilidad del mercado global continúa rozando el 14%. El valor medio de renta de cierre en edificios de uso empresarial refuerza su crecimiento debido al buen comportamiento de los inmuebles de uso exclusivo, donde aumentan las operaciones firmadas en los rangos de renta más altos al tiempo que descienden las firmas por debajo de 1 /m²/mes. El mercado de inversión de oficinas de Madrid alcanza ya 1.25 millones de euros, el 6% del total transaccionado a nivel nacional. Supone ya el doble del volumen registrado en el ejercicio y en número de operaciones el mercado se sitúa en niveles precrisis. El incremento de confianza en España y la apareción de las Socimis ha provocado una multiplicación de la demanda activa, que choca frontalmente con la escasez de producto en el mercado. El resultado inmediato: ajuste de yields a la baja. savills.es/research 1

2 Informe de mercado Oficinas Madrid Coyuntura económica La economía española continúa la senda de recuperación. Por primera vez desde el inicio de la crisis, numerosas variables económicas sitúan a España por encima de la eurozona. Conforme los datos publicados por Eurostat, en el segundo trimestre el crecimiento económico presentó un nivel interanual de 1,2%, frente al,7% obtenido en la zona euro. Todo ello ha favorecido el aumento de la confianza de los actores, tanto nacionales como internacionales, sobre nuestra economía y la revisión al alza de las expectativas de diversos organismos, que consideran que la economía seguirá en progreso. Sin embargo, parece que los fuertes incrementos registrados hasta el momento en la economía, sobre todo en lo referido a la demanda nacional, han sido causa de un efecto rebote. Por consiguiente, el nivel de crecimiento de diversas variables comienza a ralentizarse. Por un lado, los últimos datos del Índice del Comercio Minorista, publicados por el INE, muestran cómo el progreso obtenido entre julio y agosto se ha moderado respecto al registrado en el segundo trimestre; por otro, el Indicador de Confianza del Consumidor, publicado por el CIS, indica una variación interanual del 27,84% en agosto, la más baja de los últimos 13 meses. De cualquier modo, la demanda GRÁFICO 3 Balanza de pagos: bienes y servicios mill Fuente: Banco de España nacional obtuvo una aportación positiva al crecimiento económico por segundo trimestre consecutivo. Esta participación se ha visto ligeramente reducida respecto al trimestre anterior a causa del menor aumento de gasto público. Por su lado, la demanda exterior ha mejorado su contribución en relación al primer trimestre gracias a la recuperación de las exportaciones, pasando así de una aportación negativa de 6,6 puntos porcentuales a cero. En cuanto al mercado laboral, parece que comienza a crearse empleo neto. Los últimos datos del INE manifestaron, para el segundo trimestre, el primer crecimiento interanual de empleo desde el inicio de la crisis (,8%), acompañado del tercer trimestre de descenso en el número de desempleados. Además, tras cinco años crece también el GRÁFICO 4 PIB, Consumo y Empleo en España Crecimiento anual 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% -1% Fuente: INE TABLA 1 Indicadores económicos Fuente: Focus Economics (octubre 214) / *previsiones número de afiliados a la seguridad social. A pesar de ello será todavía necesario un gran esfuerzo para recuperar la situación laboral anterior a la recesión. En relación a la balanza de pagos, según el Banco de España, los datos acumulados de los últimos 12 meses arrojan una capacidad financiera del,7% del PIB. Por último, a pesar de que nuestra economía ha emprendido la senda de recuperación, actualmente se encuentra en un escenario algo contradictorio. Los países más competitivos, que hasta el momento gozaban de una economía fuerte, comienzan a perder solidez. Ello podría afectar a nuestro entorno, si bien, permitiría del mismo modo, reafirmar la confianza en nuestro país. Indicador 214* 215* 216* 217* PIB -1,2% 1,2% 1,8% 2,1% 2,2% Consumo privado 2T 5 4T 5 2T 6 4T 6 2T 7 4T 7 2T 8 4T 8-2,1% 1,9% 1,8% 2,% 1,9% Desempleo 26,1% 24,7% 23,4% 21,8% 2,5 IPC 1,5%,1%,7% 1,1% 1,2% 2T 9 PIB Consumo hogares Empleo 4T 9 2T 1 4T 1 2T 11 4T 11 2T 12 4T 12 2T 13 4T 13 2T 14 2

3 3T 214 Absorción y demanda Como era de esperar, el parón estival ha impactado en la actividad del mercado de oficinas de usuario. Los cerca de 67. m² contratados entre junio y septiembre representan apenas el 26% del total acumulado en 214, pero en la comparativa con el mismo trimestre del año anterior refleja un incremento del 4%. La variación interanual del volumen registrado desde el inicio del año quedaría en negativo debido a la distorsión de los 5. m² de la operación de Vodafone, -3%, y alcanzaría el 19% al excluirla del análisis. En el apartado de operaciones, tanto la comparativa trimestral como el acumulado habrían crecido un 45% y un 25% respectivamente. Por otro lado, es importante indicar que el número de operaciones registradas hasta el momento representan ya el 8% del cómputo total del año anterior. Parece, pues, que el mercado se despereza poco a poco, confirmando así el último dato publicado por el INE para el Índice de Confianza Empresarial, que muestra estabilidad respecto al trimestre anterior (apenas habría incrementado un,2%), pero supera discretamente el 9% respecto al mismo trimestre del año. Tamaño de superficies Continúan ganando terreno las operaciones de grandes superficies ( 1. m²) frente a las pequeñas ( 499 m²), que en el tercer trimestre GRÁFICO 5 Operaciones respecto a la M-3 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 21 Fuente: Savills / *hasta 3T ni siquiera representaron el 5% del total. A pesar de esto, sí es importante indicar que el tamaño medio en este rango de superficie ha incrementado progresivamente a lo largo de la serie histórica, situándose actualmente en torno a los 3 m². Mientras el segmento de medianas superficies se ha mantenido estable, próximo a 7 m², la categoría de grandes espacios se ha reducido hasta los 2.6 m², un 2% por debajo del nivel medio desde el año. No resulta extraño si tenemos en cuenta el volumen de megaoperaciones registradas en la época precrisis y el goteo de acuerdos por encima de los 1. m² de los últimos años. Centro ciudad vs periferia La demanda continúa centrando su atención en localizaciones urbanas, principalmente dentro del anillo de la M-3. La renovación de espacios obsoletos en el centro de la cuidad, así como el marcado ajuste de rentas respecto al último pico de mercado han favorecido que desde el año más del 5% de las operaciones firmadas se hayan concentrado en el interior de la principal vía de circunvalación. Es más, el análisis por coronas demuestra que el interés de la demanda no se limita a conseguir una nueva ubicación en el centro de la ciudad, si no que valora positivamente un acercamiento al núcleo del mercado respecto a su localización previa. Así se están produciendo migraciones de % dentro M-3 % fuera M-3 214* GRÁFICO 6 Operaciones por rango de superficie 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % PS ( 499 m²) MS (5 m² m²) GS ( 1. m²) 21 Fuente: Savills / *hasta 3T periferia lejana a periferia cercana, en edificios de mejores calidades, mejor comunicados a través de transporte público y con rentas similares o más bajas que otros en zonas satélite. Sostenibilidad Cada vez son más las demandas que incluyen entre los requerimientos para su nuevo espacio de trabajo aspectos relacionados con eficiencia energética y sostenibilidad. Se trata generalmente de compañías internacionales que han de seguir las directrices marcadas desde su matriz y en muchos casos implica que la oficina cuente con un sello internacional que avale el grado de compromiso con el medio ambiente seguido a nivel global. Hasta ahora los usuarios que necesitaban justificar un espacio sostenible iniciaban los trámites para la obtención de un sello verde de la oficina que ocupaban, pero la fiebre verde se ha propagado hacia la parte arrendadora. Se ha detectado un mayor interés por parte de los propietarios de edificios empresariales, así como crecimiento del parque de edificios que cumplen con los criterios de sostenibilidad de los principales sellos internacionales. En el lado de la oferta, apenas representan el 5% del total disponible en la actualidad, pero es un factor común a varios de los proyectos de rehabilitación y nuevos desarrollos previstos para los próximos años. 214* savills.es/research 3

4 Informe de mercado Oficinas Madrid Disponibilidad actual El mes de septiembre cerró con cerca de 1,8 millones de metros cuadrados vacíos en el mercado de oficinas de Madrid, lo que mantiene la tasa de disponibilidad en un nivel próximo al 14%. A pesar de lo elevado de la cota, la consolidación y fortaleza de las principales áreas de negocios del mercado, donde la oferta y la demanda alcanzan ya cierto equilibrio, han conseguido establecer el nivel de vacío entre el 6% y el 8%. Entrega de nueva superficie Por su parte, el crecimiento del stock de oficinas continúa próximo a cero debido al parón de la actividad constructora y a la salida de algún activo de oficinas. El último, un edificio propiedad de Generali situado en la Gran Vía, centro neurálgico de turismo que cada vez cobra mayor relevancia en el mapa de compras y ocio de la capital. El nuevo establecimiento estaría gestionado por la cadena hotelera Vincci que espera abrir sus puertas en 216. La incorporación de superficie nueva en el mercado de oficinas depende, de momento, exclusivamente de los proyectos de rehabilitación, lo que está permitiendo actualizar el obsoleto parque de oficinas de la capital. Entre las últimas entradas destacan la que fuese sede de los Juzgados de lo Social, en la calle Hernani, 59, y un inmueble situado en el primer tramo del CBD que en su día fue el cuartel general de la editorial Planeta. Ambos activos han sido adaptados a las necesidades de la demanda actual y actualizados con los máximos estándares de calidad, a pesar de las marcadas diferencias de estilo y las características constructivas de cada uno. Desde el año no ha registrado la entrada de ningún proyecto de obra nueva. Los últimos activos en engrosar el stock fueron el complejo Castellana 2 y Torre Titania. La próxima entrada de un nuevo desarrollo se espera para el año 215, con la entrega de la segunda fase de la ciudad financiera del BBVA en la zona norte del mercado. Otro gran proyecto de obra nueva, también para uso propio y también con una entidad financiera como protagonista es la nueva sede que el Banco Popular está llevando a cabo en la parcela que adquirió en el año a Vocento. La optimización de espacios es una máxima en ámbito el empresarial y las grandes corporaciones están optando por la unificación de sedes para incrementar la eficiencia en el negocio al mismo tiempo que permite un importante ahorro de costes. Superficie comprometida Las operaciones de prealquiler regresan poco a poco al mercado. Lo que fue una figura habitual en la última etapa precrisis en espacios de nuevos desarrollos, se replica ahora, de una manera más moderada, en los proyectos de rehabilitación debido a la escasez de superficies de calidad de gran volumen. La última operación ha tenido lugar en el edificio gemelo al comprometido ya por el ICEX, en el último tramo del Paseo de la Castellana. Además, los buenos resultados en los procesos de comercialización de los proyectos de rehabilitación han animado a algunos inversores a adquirir activos vacíos y con buena localización (centro ciudad, preferiblemente) a los que aportar un valor añadido tras acometer una actuación de reforma integral. Pero también se dan casos en los que la limitada capacidad de financiación de los propietarios de los inmuebles objeto de un proyecto de rehabilitación determinará el inicio de las obras y también el alcance de la reforma. La solución, como ha ocurrido durante los últimos años en el segmento de centros comerciales, es condicionar las actuaciones al ritmo de comercialización del inmueble. GRÁFICO 7 Tasa de disponibilidad GRÁFICO 8 Nuevos desarrollos y proyectos de rehabilitación 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% m² Especulativo Ocupación propia Prealquiler % * 215* 216* 3T 14 Fuente: Savills Fuente: Savills / *previsiones 4

5 3T 214 Mercado a doble velocidad Se afianza la evolución en positivo del valor medio de cierre calculado con todas las rentas registradas en edificios empresarial (exclusivos y high tech). La variación interanual de los datos acumulados desde enero muestra un crecimiento de 1,2%, pero hemos de indicar que la comparativa anterior se situaba en -5%. «El CBD y su adyacente más próximo registran cada vez más operaciones por encima del nivel teórico. Se trata siempre de los mejores edificios, en términos de calidades y percepción por parte de la demanda, en las mejores localizaciones». Gema de la Fuente, Savills Research El cambio de ritmo ha estado liderado principalmente por el comportamiento de los edificios de uso exclusivo de oficinas, donde se ha detectado ya un incremento en el número de operaciones firmadas en los rangos más altos de renta al tiempo que ha descendido el número de operaciones por debajo de 1 / m²/mes. El CBD y su adyacente más próximo abanderan el cambio. Las operaciones con rentas superiores a 24 /m²/mes representan casi el 4% de la zona, mientras que en el año apenas suponían un tercio del total. Hay que indicar que los valores más altos corresponden a edificios nuevos o renovados, o que cuentan con muy buena consideración por parte de la demanda, y siempre en localizaciones prime. Pero, a pesar de que los incrementos en zonas más alejadas del centro se manifiestan todavía de modo muy discreto, se han detectado ya incrementos en determinados núcleos fuertemente consolidados de la periferia cercana y la zona satélite. Incentivos El crecimiento de rentas de cierre para los mejores edificios de las mejores zonas ha venido acompañado de la reducción de incentivos, lo que eleva a su vez la renta neta. Valor teórico Los indicadores teóricos marcan una tendencia ascendente. El valor de CBD se situaría ya en 25,5 /m²/ mes, registrando así un crecimiento en las comparativas interanual e intertrimestral y una reducción de la diferencia respecto al último pico de mercado. GRÁFICO 9 Renta media de cierre mercado global y su variación anual /m²/mes Valor medio edificios empresariales 21 Fuente: Savills / *hasta 3T Variación interanual 214* 3% 2% 1% % -1% -2% -3% TABLA 2 Principales operaciones - Mdo. usuario - 3T 214 GRÁFICO 1 Renta CBD Usuario Zona Superficie (m²) Sector de actividad Grupo Sigla Área Urbana 5.7 Servicios Profesionales Técinas Reunidas Norte 4.2 Energía Despacho de abogados Genómica Área urbana 3.4 Servicios Profesionales Vía de los Poblados 2.5 Industria Xerox A Industria /m²/mes Rentas corrientes Evolución IPC T T T T T T1 199 T T T T T T T T T T1 T1 21 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 214 Fuente: Savills Fuente: Savills / INE savills.es/research 5

6 Informe de mercado Oficinas Madrid Mercado de inversión La intensa actividad inversora registrada durante el tercer trimestre en el mercado terciario ha empujado el volumen transaccionado hasta más de 5.5 mil millones de euros, lo supera ya el doble de la cifra alcanzada en el año. El análisis del segmento de oficinas muestra que el total acumulado hasta el momento a nivel nacional, poco más de 2. millones de euros, duplica también el total registrado durante todo el ejercicio anterior y sobrepasa asimismo el volumen medio de los últimos cinco años. El mercado de Madrid ha concentrado cerca del 6% del total nacional y en el apartado de número de operaciones la participación de los inversores se eleva hasta el 7%. La comparativa en el número de acuerdos cerrados durante los meses transcurridos de 214 y el total del año muestra una actividad inversora muy similar, lo que revela que, aplicando el valor medio de repercusión del pico (con un ajuste medio del 6% para todo el mercado) a la situación actual, el año 214 registraría un récord en volumen de inversión. Incremento de la demanda Los síntomas de mejora en los principales indicadores económicos, las expectativas de crecimiento y la certeza de haber alcanzado la fase más baja del ciclo favorecieron desde finales del año pasado un incremento en la confianza de los inversores en el mercado español. Por otro lado, la aparición en escena de las Socimis, responsables del 35% de volumen total transaccionado en terciario y del 26% del volumen invertido en oficinas, ha incrementado rápidamente el nivel de demanda y ha acelerado la urgencia por desembolsar el exceso de liquidez. Escasez de producto en venta La respuesta inmediata desde la parte vendedora fue un aumento en el producto en venta a través de procesos abiertos, pero que resulta siendo insuficiente para aliviar el apetito inversor de los actores activos en el mercado. El producto prime brilla por su ausencia y el acceso tan solo es posible en modo off market, pero para el resto de producto y para el resto de localizaciones es posible encontrar buenas oportunidades. En este sentido, los activos en rentabilidad, que recobraron el protagonismo en los últimos trimestres, son ahora una alternativa más, ya que la atención de la demanda incluye también producto secundario o value add. GRÁFICO 11 Volumen de inversión por trimestre mill. Fuente: Savills / *sin Ciudad Financiera Santander / **sin Torre Picasso Socimis Las Socimis han invertido ya el 8% del capital captado, lo que relajará su participación en el mercado durante los próximos meses, si bien continúan apareciendo informaciones sobre la constitución de nuevas compañías bajo este formato. El segmento de oficinas ha sido destino de casi un tercio del volumen total transaccionado y dentro de éste, Madrid ha centrado la atención, concentrando el 8% del total nacional. Las actuaciones más frecuentas han sido las adquisiciones de carteras, algunas de ellas integradas por GRÁFICO 12 Volumen de inversión por origen del inversor mill Fuente: Savills / *sin Torre Picasso / **hasta octubre 1T 2T 3T 4T Num. operaciones 7 España Europa USA Canadá Hispanoamérica Asia / Pacífico nd * ** * 214**

7 3T 214 «El producto en venta a través de procesos abiertos ha incrementado como respuesta a la reactivación de la actividad inversora y al exceso de liquidez en el mercado. Aún así, el apetito inversor supera la escasa oferta». Pablo Pavía, Inversión Nacional activos de otros segmentos, como el paquete de IDL adquirido por Hispania Activos Inmobiliarios, integrada por cuatro activos de oficinas en la zona norte del mercado y dos hoteles urbanos, o el portfolio Wereldhave con dos edificios de oficinas, uno en Arroyo de la Vega y otro en el centro de la ciudad, que iban acompañados de un complejo logístico en Rivas Vaciamadrid y un centro comercial en Collado Villalba. Esta última, firmada por Axia Real Estate Socimi. Entre los portfolios compuestos exclusivamente por activos de oficinas destaca la cartera de Oncisa, que ha pasado a manos de Hispania por 12 millones de euros o, el más reciente, que computa ya en los datos de cuarto trimestre, los edificios de Levitt en el PAU de Sanchinarro que ha adquirido Merlin Properties Socimi por 13 millones de euros. Origen de los inversores La irrupción de las Socimis y su intensa actividad han reducido drásticamente el porcentaje de participación de los internacionales en el mercado, si bien la comparativa en valores absolutos muestra un incremento del 7% respecto a la cifra del año. Las socimis, por tratarse de compañías nacionales han computado como capital doméstico, a pesar de que cuentan con una importante presencia de socios internacionales, que han visto un modo seguro de participar en un mercado desconocido minimizando el riesgo. Rentabilidades Se mantiene el desequilibrio entre oferta y demanda para producto prime, lo que continúa forzando las yields a la baja. La compresión trimestral en CBD ha alcanzado 5 puntos básicos hasta situar el nivel teórico en el 5%. La variación respecto al mismo periodo del año anterior supone 1 puntos básicos. Se trata tan solo de un indicador de mercado, ya que para producto muy concreto y en localizaciones muy determinadas se han cerrado operaciones por debajo de este nivel y se están recibiendo ofertas en torno al 4,5%- 4%. Los activos prime fuera del anillo de la M-3 siguen un patrón similar, si bien la compresión intertrimestral ha sido más discreta: tan solo 25 puntos básicos, lo que sitúa el nivel teórico en el 6,75%. En cualquier caso, y como está ocurriendo en el eje CBD, los activos de calidad en zonas consolidadas podrían situarse por debajo del nivel teórico. Valor de repercusión El incremento en el valor teórico de renta y el ajuste en el nivel teórico de rentabilidad han provocado un incremento en el valor de repercusión, que supera de nuevo, después de 11 trimestres, la barrera psicológica de los 6. /m². Como los demás indicadores teóricos, se trata tan solo de un dato de referencia, ya que en desde enero se han registrado varias operaciones por encima de este nivel. Los privados y family offices, con cierto carácter coleccionista están recorriendo el mercado para hacerse con nuevas adquisiciones. GRÁFICO 13 Indicadores inversión prime CBD /m² Valor de repercusión Rentabilidad 6,5% 6,% 5,5% 5,% 4,5% 4,% 3,5% GRÁFICO 14 Volumen de invesión de Socimis en oficinas por localización 214* Madrid 3,% 3T 3T 1 3T 2 3T 3 3T 4 3T 5 3T 6 3T 7 3T 8 3T 9 3T 1 3T 11 3T 12 3T 13 3T 14 Barcelona otras localizaciones Fuente: Savills Fuente: Savills /*hasta octubre savills.es/research 7

8 Informe de mercado Oficinas Madrid MAPA 1 Mercado de oficinas de Madrid PREVISIONES 214 El segmento de grandes superficies se mantiene activo a juzgar por la demanda de espacios por encima de los 1. m². Varias búsquedas ya se han materializado en contrato de arrendamiento o compra para uso propio, y en función del avance de las negociaciones de otras, se podrían superar los 4. m² de absorción bruta. La cifra quedaría alineada con el volumen registrado en, incluyendo la operación de Vodafone, pero lejos todavía de la media histórica (en torno a 5. m²) que podrían alcanzarse en un plazo de 24 meses. La recuperación de los valores de rentas de cierre es ya una realidad para los mejores edificios de las mejores zonas (dentro y fuera de la M-3) debido al descenso de disponibilidad de calidad. La mayor parte de zonas secundarias han alcanzado ya un nivel estable de rentas, pero las áreas más alejadas del centro, donde la escasa demanda es incapaz de absorber el exceso de oferta seguirán registrando ajustes en negativo. El pipeline de inversión en el mercado de oficinas se acerca a los 1. millones de euros a nivel nacional y Madrid concentra cerca del 8% del total, es decir, cerca de 75 millones de euros. La capital podría registrar un volumen anual próximo a los 1.5 millones de euros. La presión compradora continúa presionando los niveles de rentabilidad a la baja ya que, a pesar de que el producto en venta ha incrementado, la oferta resulta todavía insuficiente para saciar las necesidades de los diferentes perfiles de inversores. Equipo Savills Para más información contacte con: Luis Espadas Capital Markets lespadas@savills.es Pablo Pavía Inversión nacional ppavia@savills.es Ana Zavala Agencia Oficinas azavala@savills.es Gema de la Fuente Research gfuente@savills.es Savills plc Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Fundada en 1855, tiene una amplia experiencia y ha experimentado una gran expansión. Apostando por liderar en lugar de seguir a otros, cuenta con 6 oficinas y asociados en ambas Américas, Europa, África, Sureste asiático y Oriente Medio. Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. Savills Commercial Ltd. 8