PROSPECTO FONDO DE INVERSIÓN DE TITULARIZACIÓN DE FLUJOS FUTUROS DE CARTERA HIPOTECARIA DE VIVIENDA EN DOLARES #1

Transcripción

1 PROSPECTO FONDO DE INVERSIÓN DE TITULARIZACIÓN DE FLUJOS FUTUROS DE CARTERA HIPOTECARIA DE VIVIENDA EN DOLARES #1 MUTUAL SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION S.A. Autorizado mediante resolución SGV-R-2830 del 18 de julio del 2013 por la Superintendencia General de Valores. ENTIDADES COMERCIALIZADORAS: MUTUAL VALORES PUESTO DE BOLSA S.A. Estructurador Alajuela, Agosto 2013 El señor Alexander Sandoval Loria, con número de identificación , en calidad de apoderado y en representación de Mutual Sociedad de Fondos de Inversión S.A., asumen la responsabilidad del contenido de este Prospecto, para lo cual han emitido una declaración en donde se indica que la información contenida en el prospecto es exacta, veraz, verificable y suficiente, con la intención de que el lector pueda ejercer sus juicios de valoración en forma razonable, y que no existe ninguna omisión de información relevante o adición de información que haga engañoso su contenido para la valoración del inversionista. Esta declaración fue entregada a la Superintendencia General de Valores como parte del trámite de autorización y puede ser consultada en sus oficinas. Señor Inversionista: Antes de invertir consulte e investigue sobre el producto en el cual desea participar. Este prospecto contiene información sobre las características fundamentales y riesgos del fondo de inversión, por lo que se requiere su lectura. La información que contiene puede ser modificada en el futuro, para lo cual la sociedad administradora le comunicará de acuerdo a los lineamientos establecidos por la normativa. La sociedad administradora del fondo de inversión asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto y declara que a su juicio, los datos contenidos en el mismo son conformes a la realidad y que no se omite ningún hecho susceptible de alterar su alcance. La Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) no emite criterio sobre la veracidad, exactitud o suficiencia de la información contenida en este prospecto y no asume responsabilidad por la situación financiera del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una recomendación de inversión sobre el fondo o su sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con las entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los fondos de inversión de procesos de titularización tiene características especiales en cuanto a los activos que lo conforman, por lo que se advierte al inversionista sobre la importancia de asesorarse y revisar con detalle el prospecto antes de tomar la decisión de invertir

2 TABLA DE CONTENIDO 1. Descripción del fondo Política de inversión en valores Riesgos del fondo De los títulos de participación del fondo Reglas para suscripciones y reembolsos de participaciones Comisiones y costos Información a los inversionistas Información sobre la sociedad administradora y su grupo financiero Página 2 de 37

3 FONDO DE INVERSIÓN DE TITULARIZACIÓN DE FLUJOS FUTUROS DE CARTERA HIPOTECARIA DE VIVIENDA EN DOLARES #1. 1. Descripción del fondo El Fondo de Inversión de Titularización de Flujos Futuros de Cartera Hipotecaria de Vivienda en Dólares #1, en adelante el Fondo Dólares 1, está dirigido a inversionistas que desean realizar inversiones en activos compuestos por los flujos futuros de cartera de créditos hipotecarios de vivienda. La inversión se realiza mediante la adquisición de valores de participación de un Fondo de Inversión cerrado. La adquisición de estos valores otorga un derecho de propiedad sobre el patrimonio del Fondo. En este Fondo, el inversionista no adquiere un valor de rendimiento fijo sino que participa de ingresos variables dependientes del rendimiento de cartera subyacente del Fondo que está constituido por los flujos futuros de contratos de crédito de hipotecas de vivienda y de las utilidades o pérdidas que genere dicho patrimonio. Trimestralmente se distribuye un 100% de las utilidades generadas por el Fondo. Capacidad para soportar pérdidas: El Fondo se dirige principalmente a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo, principalmente porque la cartera activa del Fondo estará conformada por los flujos futuros de cartera de créditos hipotecarios de vivienda que típicamente registran plazos de financiamiento superiores a los quince años. Debido a su naturaleza, el Fondo se dirige a inversionistas con un perfil de riesgo que están dispuestos a asumir pérdidas temporales o incluso permanentes en el valor de sus inversiones en el mediano y largo plazo con el propósito de obtener un rendimiento acorde con su nivel de aversión al riesgo a esos plazos. Necesidades de liquidez: Puesto que es un fondo cerrado, se dirige a inversionistas que no requieren liquidez por parte del Fondo; debido a que el Fondo no recompra los valores de participación de los inversionistas. Todos aquellos inversionistas que deseen ser reembolsados deberán recurrir al mercado secundario organizado para vender su participación. Conocimientos y experiencia previa en el mercado de valores o en los activos especialidad del fondo: Se dirige a inversionistas que cuentan con conocimiento y la información suficiente del proceso asociado a la titularización de un conjunto de flujos futuros de créditos hipotecarios de vivienda. Asimismo, cuentan con algún grado de asesoría sobre inversiones en títulos que se sustentan en procesos de titularización de este tipo de activos. Es un Fondo destinado a inversionistas dispuestos a asumir los riesgos inherentes a un proceso de titularización, tales como riesgos procedentes de flujos futuros de cartera de créditos hipotecarios de vivienda, por la transformación financiera de activos de crédito en valores, por las instituciones que participan en las diferentes etapas del proceso sobre todo de tipo operativo, así como los riesgos asociados a una cartera de valores financieros por las inversiones de los recursos que no han adquirido cartera de contrato de vivienda. Tipo de Fondo Página 3 de 37

4 Por su naturaleza Cerrado Por su objetivo Ingreso Por el Mercado en que invierte Por especialidad su cartera la de Local para la cartera titularizada y las inversiones en valores en el mercado local y del exterior Proceso de Titularización de Flujos Futuros Moneda para la suscripción o reembolso de participaciones Por su diversificación N.A. Dólares Estadounidenses Gestor del Portafolio, Custodia y Calificación de riesgo Nombre del Gestor del fondo Política de retribución al gestor del fondo Entidad de Custodia Agente de pago Comité de Inversiones. La retribución al gestor del fondo se realiza con componentes fijos y no se aplica con cargo al fondo, sino con cargo a la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión. Mutual Valores Puesto de Bolsa S.A. Mutual Valores Puesto de Bolsa S.A. Calificación riesgo de Este fondo deberá remitir la calificación de riesgo de previo a la incorporación de los paquetes de activos al fondo y además deberá actualizar al menos semestralmente durante su vigencia la calificación de riesgo. La empresa calificadora es la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. y la calificación otorgada al Fondo se puede consultar en las oficinas de Mutual Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A., en la SUGEVAL o en la Calificadora de riesgo o en sus sitios Webs en las siguientes direcciones: La calificación actual de este Fondo es: XXXXXXX Monto de la Emisión $50 millones de dólares estadounidenses Monto autorizado Número de participaciones autorizadas Cincuenta mil certificados de participación Valor nominal de la participación $1.000,00 Un mil de dólares estadounidenses Vencimiento del fondo 31 de diciembre del 2048 Página 4 de 37

5 Código ISIN CRMSAFIM0051 Cédula jurídica Plazo máximo para la colocación del monto total de capital autorizado Monto mínimo de participaciones para lograr la política de Inversión y cubrir los costos de operación del fondo 31 de diciembre del 2033 US$ Cuatro millones de US$ Dólares participaciones 2. Política de inversión en valores Política de inversión de valores financieros Moneda de los valores en que invertirá el fondo Dólares Estadounidenses Tipos de valores Detalle Porcentaje máximo de inversión Efectivo 100% Valores de deuda 100% Valores accionarios 0% Participaciones de fondos de 100% inversión en fondos abiertos Productos estructurados 0% Valores de procesos de 0% titularización País y/o sector Porcentaje máximo de inversión Costa Rica 100% Estados Unidos 100% Países y/o sectores económicos Países miembros de la IOSCO Sector Privado 100% 100% Sector Publico 100% Sector Financiero 100% Página 5 de 37

6 Concentración máxima en un solo emisor Concentración máxima en operaciones de reporto, posición vendedor a plazo 85% operaciones del mismo grupo financiero al que pertenece Mutual Sociedad de Fondos de Inversión y 100% para otros emisores 100% Concentración máxima en valores extranjeros 100% Concentración máxima en una emisión 85% operaciones del mismo grupo financiero al que pertenece Mutual Sociedad de Fondos de Inversión y 100% para otras emisiones. Calificación de riesgo mínima exigida a los valores de deuda Superior a grado de inversión Durante los primeros 20 años a partir de su fecha de inicio (hasta el 31 de diciembre del 2033) el Fondo podrá mantener inversiones en títulos valores solo temporalmente mientras adquiere nueva cartera de flujos futuros de créditos hipotecarios de vivienda. A partir del año 21, contado a partir de la fecha de inicio del Fondo, (enero del 2034) éste iniciará el proceso de reembolso a los inversionistas por los montos que perciba de amortización de los contratos de crédito hipotecario de vivienda, por lo que las inversiones en valores que realice deberá ser en instrumentos de muy corto plazo, que garantice la liquidez suficiente para realizar el pago trimestral de principal a los inversionistas que poseen participaciones del Fondo. Otras políticas de inversión El Fondo podría mantener hasta un 100% de concentración en efectivo del fondo en situaciones especiales o durante el período de reembolso con el propósito de proteger o buscar un beneficio para los inversionistas. Estas situaciones especiales pueden ser: ante la ausencia de cartera hipotecaria de vivienda para ser adquirida, ante una caída sistémica en el valor de activos financieros donde se pueda invertir, por la reestructuración de la cartera crediticia ante situaciones de mercado que lo ameriten, o bien, ante otras situaciones en donde el gestor de portafolios lo considere pertinente para el beneficio del Fondo. El fondo podrá mantener parte de los recursos administrados en cuenta corriente, instrumentos de inversión diaria, tales como cuenta Overnight (inversiones a un día) y fondos de inversión líquidos. Todos estos instrumentos deben estar expresados en moneda de curso legal de Costa Rica como en moneda extranjera. Normalmente una concentración del Fondo en efectivo sería por períodos relativamente cortos que finalizarían una vez que las Página 6 de 37

7 condiciones que motivaron esta situación hayan cambiado. Política para la administración y control de la liquidez Nivel máximo de endeudamiento del fondo 60 % No aplica Moneda de contratación de las deudas del fondo Dólares Estadounidenses. Política de Inversión en flujos futuros de cartera de créditos hipotecarios de vivienda Página 7 de 37

8 El proceso de titularización consiste en la transformación de los flujos futuros de contratos de crédito hipotecario de vivienda en participaciones que emite un fondo de inversión, donde las cuotas de pago de los deudores de esos contratos contienen un componente de intereses que son los que constituyen el rendimiento de los valores que se distribuyen periódicamente, y el componente de la amortización se reinvierte en la adquisición de nuevos paquetes de flujos futuros de contratos de crédito hipotecario de vivienda hasta alcanzar el período de reembolso estipulado, momento a partir del cual esos montos son trasladados a los inversionistas como pago del principal de su inversión reduciendo con ello el valor nominal de cada participación hasta su pago total. La finalidad del Fondo consiste en la titularización de flujos futuros de cartera de créditos hipotecarios de vivienda de acuerdo con criterios previamente definidos por parte del Comité de Inversiones del Fondo para la selección de entidades originadoras, administradoras y de las características de los contratos de préstamo y su respectiva garantía hipotecaria. Descripción General del mecanismo Para selección de entidades Originadoras de los flujos futuros de cartera de créditos hipotecarios de vivienda que se agrupan en el fondo, se establecen criterios y procedimientos previamente definidos por parte de Fondo. Estas entidades podrán ser cualquier persona jurídica (pública o privada) incluyendo las instituciones financieras sujetas a la supervisión de la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), Asociaciones Solidaristas u otros entes especializados en la generación de créditos, con las cuales el Fondo establecerá relaciones comerciales para tal fin. Los originadores son quienes a partir de los criterios de selección de créditos hipotecarios de vivienda establecidos por el Fondo, recibe y analiza la solicitud de crédito y sus garantías, a partir de esa información concede el préstamo y generan la hipoteca. El Fondo podrá incorporar flujos futuros de carteras de crédito hipotecarios de vivienda, cuando la entidad Originadora haya cumplido de manera documental con todos los criterios de selección que previamente le hayan sido definidos por parte del Fondo según las políticas y procedimientos vigentes en su oportunidad. El Fondo establecerá los criterios para la selección de entidades administradoras de cobro de las cuotas de pago de los créditos hipotecarios de vivienda con el propósito de lograr la mayor eficiencia en este proceso y la protección a los inversionistas en el manejo de recaudo de los recursos que generen los activos del Fondo. Página 8 de 37

9 Definición de los Flujos Futuros que el Fondo puede adquirir Los flujos futuros que puede adquirir el Fondo serán las cuotas de amortización e intereses derivadas de los contratos de crédito de vivienda respaldados por garantías hipotecarias, siendo que el rubro de intereses de esos contratos de crédito formaran parte del rendimiento de los inversionistas y la amortización servirá en los primeros 20 años del Fondo para compra de nuevas hipotecas y a partir del año 21 para el reembolso de los inversionistas hasta el vencimiento del Fondo. Criterios de selección de entidades Originadoras de cartera de créditos hipotecarios de vivienda por parte del Fondo Cualquier persona jurídica incluyendo las instituciones financieras sujetas a la supervisión de la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), así como de otras que aunque no sean reguladas desempeñen un giro de negocio crediticio, podrán ser los originadores de contratos de crédito hipotecario de vivienda, siempre y cuando cumplan con el perfil, los criterios y procedimientos que el Fondo ha dispuesto para este fin y que se explican más adelante. El Fondo considerará como un requisito indispensable para la selección de los originadores, que estos dispongan de procedimientos predefinidos y verificables para la selección de los prestatarios y de las garantías, así como la experiencia, conocimiento y sistemas de información necesarios para cumplir con esta labor. Los criterios preestablecidos por la entidad originadora deberán ser a satisfacción de Mutual Sociedad de Fondos de Inversión S.A., de forma que la aplicación de estos criterios permita verificar o validar la calificación del deudor hipotecario. En todo caso los criterios utilizados para selección de originadores deben contemplar como mínimo la actividad principal a que se dedique la entidad, la experiencia en otorgamiento de créditos, los recursos humanos asignados a estas labores, los procesos, procedimientos y los sistemas tecnológicos utilizados que puedan demostrar el historial de la entidad como originadora de créditos. Página 9 de 37

10 Para efectos de la administración del cobro administrativo o cobro judicial la Mutual Sociedad de Fondos de Inversión podrá contratar los servicios de una entidad especializada en esos servicios, bajo el principio de eficiencia y especialidad de las actividades involucradas en el proceso de titularización de flujos futuros de cartera de crédito hipotecario de vivienda. La entidad Criterios de selección administradora de cobro podrá ser la misma entidad originadora si cumple con de entidades los criterios de selección que establece el Fondo. Administración de cartera de créditos hipotecarios de vivienda por parte del Fondo Podrán ser entidades administradoras de cobro administrativo y judicial, cualquier persona jurídica incluyendo las instituciones financieras sujetas a la supervisión de la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), así como de otras que aunque no sean reguladas desempeñen un giro de negocio de ésta índole, siempre y cuando cumplan con los criterios que el Fondo ha dispuesto para este fin y que se explican más adelante. El Fondo considerará como un requisito indispensable para la selección de los administradores, que estos dispongan de procedimientos predefinidos y verificables para la realización de estas actividades así como la experiencia, conocimiento y sistemas de información necesarios para cumplir con esta labor. Los criterios preestablecidos por la entidad originadora deberán ser a satisfacción de Mutual Sociedad de Fondos de Inversión S.A., de forma que la aplicación de estos criterios permita verificar o validar la calificación del deudor hipotecario., tal y como se expondrá más adelante en este prospecto. Página 10 de 37

11 Mutual Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A., es la entidad debidamente autorizada por parte de la Superintendencia General de Valores e Inscrita en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios para realizar la administración del conjunto de contratos de crédito en cuanto a sus flujos futuros y garantías, actuando a nombre de los inversionistas de este Fondo Definición y Criterios para la selección de p a r t i c i p an t e s e n e l p r o c e s o d e t i t u l a r i z a c i ó n los flujos futuros de cartera de créditos hipotecarios de vivienda Originadores: Los flujos futuros de cartera de crédito hipotecario de vivienda podrán provenir de cualquier originador, persona jurídica o institución financiera sujetas a la supervisión de la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), así como de otras que aunque no sean reguladas desempeñen un giro de negocio crediticio, de acuerdo con los criterios de selección que establezca el Fondo para tal fin, tal y como se explica más adelante. Deudor del Contrato de Crédito hipotecario de Vivienda: Los prestatarios de los contratos de crédito de vivienda podrán ser personas físicas o jurídicas, nacionales o extranjeras domiciliados en Costa Rica, que cumplan con los perfiles que defina el Fondo. Contratos de créditos Hipotecarios de vivienda: Los contratos de crédito debe tener como plan de inversión la adquisición de vivienda por parte del deudor. Moneda del Fondo: Los flujos futuros de cartera de créditos hipotecario de vivienda deberán estar denominados en dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos. Administrador del cobro de los flujos futuros de la cartera hipotecaria de vivienda: serán entidades que cumplan con el perfil establecido por el Fondo para la administración del cobro y recaudo de las cuotas periódicas de pago que realicen los prestatarios de los contratos de crédito propiedad del Fondo. Página 11 de 37

12 Criterios para la selección de los flujos de futuros de cartera de créditos hipotecarios de vivienda Sobre la Hipoteca Plan de Inversión del Crédito: Se aceptarán únicamente contratos de crédito cuya finalidad sea la adquisición de vivienda.las viviendas sujetas a garantía hipotecaria deberán ser para los siguientes usos: a) primera vivienda y segunda vivienda. b) El Fondo contempla adquirir, hasta un 30% como máximo de sus contratos de crédito, hipotecario de vivienda cuyos bienes sean de uso mixto, esto es vivienda en complemento con uso comercial y de oficinas, en consideración de que en algunos casos tienen ambos usos Garantía de la Hipoteca: Se aceptarán siempre garantías de primer grado, y de segundo grado únicamente cuando el fondo tenga dentro de sus activos la garantía de primer grado de esa vivienda. Método de avalúo de la propiedad: Se requiere que al menos al momento de la originación de los contrato de crédito exista un avalúo de mercado de la propiedad que servirá de garantía, realizado por un perito especializado, esto para obtener una referencia del valor real de la vivienda. Monto de las operaciones de crédito hipotecario de vivienda: los saldos de las operaciones de crédito que adquiera el Fondo se podrán ubicar entre los 5 millones y 250 millones. Relación monto préstamo a Valor propiedad: la relación máxima aceptada para este indicador es del 80% y la mínima del 5% a la fecha de adquisición de la cartera por parte del fondo, tomando para tal efecto el saldo a la operación y el avalúo con que se cuente. Tasa de interés de los contratos de crédito de vivienda: La forma de determinación de los intereses de los contratos de crédito hipotecario de vivienda, podrá ser a interés variable, fijo, mixto o cualquier otra modalidad de tasa de interés que establezca el mercado de créditos hipotecarios de vivienda. Interés moratorio: Se requiere que las hipotecas que se incluyan en el fondo tengan un interés moratorio con el fin de generar puntualidad con respecto a las fechas de pago y poder proceder a pagar el rendimiento puntualmente a los inversionistas Plazo del crédito: La fecha de vencimiento de los c o nt ra t o s d e c r é di t o hipotecario de vivienda a incluir en el fondo de inversión de titularización no puede ser posterior al 31 de diciembre del Fechas de pago de los prestatarios: los contratos de crédito hipotecario de vivienda se establecen con fecha de pago del día 1 al día 15 de cada mes. Sobre el Deudor: Domiciliado: El deudor debe tener domicilio permanente en Costa Rica. Perfil Socio Económico del Deudor: Preferiblemente que contenga en historial un score crediticio que indique el comportamiento del deudor del crédito hipotecario de vivienda. Relación Cuota/Ingreso: El monto de la cuota que deberá de pagar el deudor al momento de originación, entre el ingreso neto que genera no debe de ser superior a un 40%. Domicilio del Deudor: Tener el domicilio para verificar el Página uso de 12 la de vivienda 37 periódicamente Con respec

13 Criterios para la selección de los flujos de futuros de cartera de créditos hipotecarios de vivienda Domicilio del Deudor: Tener el domicilio para verificar el uso de la vivienda periódicamente. Ingresos del Deudor: Al momento de la originación el deudor debe haber certificado sus ingresos, los cuales se deben de documentar, donde demuestre que tiene ingresos que respalden el cumplimiento de pago, estos ingresos pueden ser dependientes, independientes o mixtos, siempre y cuando sean demostrables. Moneda de Ingresos del Deudor: La moneda en que reciba el deudor sus ingresos pueden ser Colones Costarricenses y Dólares Estadounidenses. Verificaciones crediticias: Todas las operaciones deben de tener la correspondiente verificación contra bases de datos confiables, de manera que se conozca el historial del deudor. Novación de deudor: En caso de presentarse una novación de deudor en una hipoteca propiedad del Fondo se analizará la aplicación de los criterios antes mencionados para mantener su presencia en el Fondo. Requisitos Indispensables: Los siguientes requisitos son de cumplimiento obligatorio: Seguros: Todos los contratos de crédito hipotecario de vivienda deberán contar con seguros patrimoniales y personales, sobre los bienes inmuebles y el deudor que responden a las obligaciones financieras asumidas por el prestatario. De acuerdo con los términos de los contratos de crédito suscritos, deberá constar la obligación de los prestatarios de suscribir y mantener la cobertura de la póliza y pagar las respectivas primas de seguro, como un criterio fundamental para la selección de la cartera de crédito. Días de mora: Al momento de la adquisición de paquetes de contratos de crédito hipotecario de vivienda, Las operaciones no pueden tener más de 30 días de atraso con respecto al pago de sus obligaciones. Cláusula de cesión hipotecaria: Todas las operaciones deben de contener la cláusula de cesión de acuerdo con los términos del artículo 1104 del código civil. Plazo mínimo de madurez de los contratos: El plazo de madurez mínimo es de 6 meses desde su fecha de originación. Condición de adquisición de Hipoteca: La Hipoteca debe de estar completamente desembolsada, en ningún caso se aceptarán hipotecas que tengan un porcentaje de desembolso pendiente. Cobro Judicial: Ninguna operación puede tener historial de cobro judicial. Previo a la inversión en cada paquete de flujos de ingreso o activos, se incorporará al prospecto una adenda que resume las principales características del paquete. Página 13 de 37

14 Nivel de endeudamiento del Fondo El Fondo podrá contratar deuda por hasta por el 60% del Valor de los activos totales del Fondo. Este financiamiento podrá utilizarse como instrumento temporal para realizar compras de contratos de crédito hipotecario de vivienda, o como una forma transitoria de adquirir éstos mientras se colocan nuevas participaciones entre el público inversionista. La Mutual Sociedad Administradora de Fondos de Inversión en su calidad de administradora del Fondo, realizará los siguientes pasos para la valoración de cartera a seleccionar y los procesos para su incorporación al Fondo. Descripción del proceso de compra y cesión al Fondo de los contratos de crédito hipotecario de vivienda, con sus flujos futuros y garantías a) Verificará la aplicación de criterios predefinidos por el Fondo de parte del originador de los criterios empleados en el análisis crediticio y formalización de los contrato de crédito hipoteca b) Verificará la documentación que soporta el contrato de crédito hipotecario de vivienda, la información contenida en el expediente, procesos registrales involucrados y todos aquellos aspectos contenidos en la política de adquisición de estos contratos. c) Realizar una valoración de la cartera de créditos hipotecarios de vivienda a incorporar al fondo para establecer el impacto en el conjunto total la cual será validada por un perito independiente. d) Realizar una calificación de riesgo del conjunto a adquirir y del Fondo en general por parte de la Calificadora de Riesgo asignada. e) Establecer el mecanismo de compra de cartera al originador para el cierre financiero de la adquisición f) Realizar el proceso registral necesario para que el Fondo sea el dueño titular en el Registro de la Propiedad conjunto de contratos de crédito hipotecario de vivienda. Página 14 de 37

15 Descripción de los derechos que debe recibir el fondo Los flujos futuros de cartera de crédito hipotecario de vivienda incorporarán los siguientes derechos: a) La totalidad del monto recibido por concepto de la amortización del capital del contrato de crédito de vivienda, sean estos ordinarios o extraordinarios b) La totalidad del monto recibido por concepto por los intereses ordinarios del contrato de crédito de vivienda calculado al tipo de interés aplicable a cada hipoteca. c) La totalidad del monto recibido por concepto de interés por mora, comisiones administrativas y demás cargos que se enfrenten en la gestión de cobro de la cartera. El fondo podrá pactar que algunos de estos rubros formen parte de la retribución de la administración de la cartera según sea su mejor conveniencia. d) Cualquiera monto o activos percibidos por ejecución judicial de las garantías hipotecarias. e) Todos los posibles derechos o indemnizaciones que resulten a favor del fondo, por concepto de seguros asociados a los inmuebles de las hipotecas. Otras políticas de inversión f) Usufructo, venta o cualquier tipo de enajenación de inmuebles adjudicados al fondo. Todos los derechos anteriormente mencionados se devengarán a favor del Fondo a partir de la cesión de los activos agrupados. Número de derechos de crédito que se agrupan El número de derechos de crédito o cobro hipotecario que adquirirá el Fondo aún no está determinado. No obstante lo anterior, el Fondo podrá adquirir un número de contratos de crédito hipotecario de vivienda determinado por al menos una de las siguientes reglas: a) Adquisición de paquetes que contengan los mínimos establecidos en lo normativa aplicable y supletoriamente en las políticas que el Fondo establezca para este fin, cumpliendo con criterios de volumen de cantidad y monto que permitan realizar análisis estadístico del riesgo creditico involucrado. b) Existencia de un programa o convenio de formalización que permita la adquisición de contratos de crédito hipotecario de vivienda, siempre y cuando el programa o convenio este acorde con la normativa y política vigente para la adquisición de paquetes cuando el fondo así lo disponga Página 15 de 37

16 Otras políticas de inversión Criterios de homogenización o estandarización para lograr un paquete de activos de similares características siempre y cuando las hipotecas no estuvieran constituidas al momento de formalizar el convenio suscrito con las entidades originadoras. Proceso de selección de deudores: El fondo solo podría incorporar nuevos contratos de crédito hipotecario de vivienda cuando existan criterios preestablecidos por la entidad originadora a satisfacción de Mutual Sociedad de Fondos de Inversión S.A., cuya aplicación permitan verificar o validar la calificación del deudor hipotecario. Contrato de hipoteca: Cada una de las operaciones tendrá como referencia un mismo machote o contrato madre de hipoteca, el cual estipulará los contenidos mínimos requeridos, por lo que los datos divergentes podrán ser principalmente las características de los deudores hipotecarios y las fechas de inicio de pago de la operación. Calificación y Valoración: cada hipoteca o conjunto de hipotecas que se remita a la Superintendencia General de Valores, mientras ésta no disponga lo contrario, requiere de su respectiva valoración financiera y calificación de riesgo. Por cada conjunto que se estructure a partir de la aplicación de las reglas anteriores, Mutual Sociedad de Fondos de Inversión S.A., incorporará en el prospecto, un documento que refleje la aplicación de los criterios utilizados en su selección. Mecanismo de venta de inmuebles adjudicados al fondo Puesto que el interés del fondo no es mantener la posición de los activos percibidos por ejecución judicial, a continuación se detalla el procedimiento que seguirá el fondo para vender los bienes adjudicados: a) Se publicarán avisos comerciales en medios de comunicación para ofrecer el activo. b) Se contratará a un tercero cuya responsabilidad será vender el bien. Este recibirá una comisión sobre el precio de venta como remuneración por el servicio prestado. Los gastos de publicidad y la comisión de vendedor necesarios para venta de bienes serán con cargo al fondo. Asimismo, la venta se realizará según las condiciones del mercado de bienes raíces donde se ubique el activo. Página 16 de 37

17 Mecanismos de apoyo crediticio La cesión de los flujos futuros de créditos hipotecarios de vivienda podrá incluir mecanismos de seguridad o apoyo crediticio. Estos mecanismos buscarán mantener un rango mínimo de calificación de los certificados de participación del fondo de inversión de titularización. La Mutual Sociedad Administradora de Fondos de inversión procurará que solo se podrán adquirir nuevos conjuntos de derechos de crédito o cobro hipotecario cuya incorporación a la cartera activa del Fondo mantenga la calificación establecida anteriormente. Una vez establecidos estos se informará a los inversionistas y solicitará la aprobación de parte de la SUGEVAL, cuáles y en qué consisten las mejoras crediticias. Dentro de los mecanismos de seguridad o apoyo crediticio internos o externos se podrán utilizar alternativamente o en forma combinada los siguientes: Descripción de los mecanismos internos que utilizará el fondo de inversión a) Sobrecolateralización de la cartera: Consiste en la cesión al vehículo de estructuración de un conjunto de créditos cuyo valor financiero supera al importe recibido como consecuencia de la emisión de certificados de participación. b) Cuentas de reserva: Consiste en la constitución de una cuenta formada por el diferencial entre los intereses abonados por los prestatarios originarios y los rendimientos que se pagan a los tenedores de los valores. c) Otros que se estimen convenientes. a) Contratos de apertura de crédito a través de los cuales se disponga, por cuenta del originador y a favor del Fondo, de líneas de crédito para atender necesidades de liquidez del fondo de inversión de titularización. Descripción de los mecanismos externos que utilizará el fondo de inversión b) Garantía del originador. c) Avales o garantías conferidos por instituciones financieras y aseguradoras. d) Depósitos de dinero. e) Otros que se estimen convenientes. Página 17 de 37

18 Comité de selección y vigilancia El Comité de Inversiones tendrá las siguientes responsabilidades respecto a la compra de activos por parte del Fondo: Cuando los activos están constituidos Aprobar la compra de derechos de crédito o cobro hipotecario, si estos cumplen con los criterios de selección señalados en la sección Criterios para la selección de los flujos futuros de contratos de crédito de vivienda. Cuando los activos no están constituidos Aprobar el convenio de formalización con la entidad originadora de créditos hipotecarios. Descripción de principales funciones del comité Los derechos de crédito o cobro hipotecario deberán ser cedidos al Fondo de Inversión a más tardar el día de la fecha de pago, siempre y cuando los derechos de crédito o cobro hipotecario cumplan con todas las condiciones registrales. Para estos efectos, el Fondo realizará las verificaciones legales correspondientes y obtendrá la opinión o certificación de notario público de que los derechos de crédito o cobro hipotecario se encuentran debidamente inscritos o en trámite de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y, que además están libres de gravámenes y anotaciones y que en consecuencia son susceptibles de ser adquiridos por el Fondo. Cuando algún derecho de crédito o cobro hipotecario se encuentre en trámite de inscripción, el vendedor deberá presentar el comprobante de presentación ante el Registro Público. Al Comité de Vigilancia le corresponde velar por la calidad de la gestión de los activos titularizados, en los términos establecidos en el artículo 66 del Reglamento sobre Oferta Pública de Valores, y de este Fondo, Este Comité deberá apegarse a las políticas y directrices establecidas por la Junta Directiva de la Sociedad y las normas y regulaciones establecidas por la Superintendencia General de Valores, así como por lo establecido en el Prospecto del Fondo de Inversión. El Comité deberá rendir un informe semestral sobre la gestión de los activos titularizados, el cual deberá ser dirigido a la Junta Directiva. 3. Riesgos del fondo Señor Inversionista: Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de los objetivos del fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones, generar un rendimiento menor al esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus inversiones. Se debe Página 18 de 37

19 tener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión; sin embargo, en la mayoría de los casos puede medirse y gestionarse. Las siguientes anotaciones le servirán de orientación, para evaluar el efecto que tendrán posibles eventos en la inversión. Los principales riesgos a los que se puede ver enfrentado el fondo son: Riesgos de la Cartera Financiera de Valores Tipo Riesgos de tasa de interés y de precio Riesgos de liquidez Riesgos de crédito o no pago Riesgos cambiarios Tipos de riesgo Descripción Al existir una relación inversa entre el precio y el rendimiento de los instrumentos de deuda, cuando se presenta un incremento en las tasas de interés, el precio baja porque se debe compensar la tasa de interés más baja del título en comparación con otras alternativas del mercado y cuando las tasas bajan, los títulos suben de precio ya que se vuelven más atractivos por tener una tasa de interés más alta. Por lo tanto, al invertir el fondo en títulos de renta fija existe el riesgo de que ante periodos de alza en tasas de interés del mercado, el fondo se vea desfavorecido tanto por la baja en el precio de mercado de los valores, lo que provoca que el precio de la participación también baje afectando negativamente la rentabilidad del inversionista; como porque el fondo se vuelva menos competitivo y/o atractivo en comparación con otras alternativas de inversión del mercado ya que su rentabilidad será más baja al haberse realizado las inversiones en épocas de tasas de interés más bajas. La liquidez que requiera el Fondo de sus inversiones en valores en la relación del 20% de la cartera financiera dependerá de las condiciones que existan para negociarlas en el mercado secundario en un momento dado, las cuales, podrían dificultar el proceso de venta de dichos valores, no pudiendo negociarlas o bien, retrasando el momento de recepción de los fondos por parte del inversionista e incluso, afectar el monto recibido de acuerdo con el precio de venta que resulte de la negociación, incrementando la probabilidad de que el inversionista reciba un monto menor al invertido al vender sus participaciones Existe la posibilidad de incumplimiento de pago en la fecha pactada por parte de alguno de los emisores en los que el fondo mantiene inversiones. Este incumplimiento puede darse en los intereses, en el principal de la inversión o en ambos. En caso de que un emisor deje de pagar sus obligaciones y la negociación de sus valores sea suspendida, los fondos de inversión deben proceder a registrar toda la pérdida que surja del cambio de valor del activo en el período que ocurra. Este riesgo no se presenta por cuanto la política del Fondo es invertir en valores denominados en dólares que es la moneda funcional del Fondo. Página 19 de 37

20 Existe el riego de que la redención de las participaciones del fondo se deba hacer en colones costarricenses, de acuerdo a lo establecido en el artículo 48 de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica, la cual faculta a los emisores nacionales de los títulos que respaldan la cartera activa del Fondo a liquidarlos en colones ante una escasez de divisas. Riesgos de las operaciones de reporto Riesgos operativos Riesgos legales Riesgo por desinscripción del fondo de inversión Estas operaciones tienen asociado el riesgo de incumplimiento por parte del comprador a plazo en caso de que el fondo invierta en operaciones de recompra como vendedor a plazo, con lo que el Fondo debería proceder con la liquidación del título otorgado en garantía de la operación, lo cual podría ocasionar una pérdida al Fondo en caso de que el valor de mercado de los valores en garantía sea menor que el pactado en la recompra. Si la posición del fondo fuera la de comprador a plazo (deudor), fluctuaciones en el precio de mercado de los títulos valores otorgados en garantía podrían obligar a la administración a efectuar reposiciones de margen que podrían comprometer la posición de liquidez de la cartera. Se refieren a las diferentes situaciones de la administración, gestión y operatividad de la Sociedad Administradora que pueden generar riesgos al fondo de inversión, tales como incumplimiento de normas y procedimientos internos, fallas en sistemas de información, errores o faltas del personal, o generadas por eventos externos tales como problemas con alguno de los custodios o depositario de los valores y/o efectivo., aspectos que podrían impactar en la gestión de los activos del Fondo y afectar el pago oportuno a los inversionistas. Cambios en la normativa aplicable a los Fondos de Inversión y las Sociedades Administradoras y cualquier otra normativa aplicable al Fondo por la naturaleza propia del mismo, así como en el régimen fiscal y disposiciones de política monetaria del Banco Central de Costa Rica pueden afectar el valor de las inversiones de la cartera. También aplican dentro de esta categoría la posibilidad de enfrentar procesos administrativos y judiciales. Existe el riesgo de que la Sociedad Administradora tome la decisión, por alguna razón de mercado, de desinscribir el fondo de inversión, previo acuerdo de asamblea de inversionistas, o bien, que la Superintendencia General de Valores lo solicite en cumplimiento de la normativa, por incumplimiento de lo que establece el prospecto. Esto afecta al inversionista de la siguiente forma: la liquidez de las participaciones podría verse afectada temporalmente, debido a que a partir de la aprobación de la desinscripción la negociación de las participaciones se suspende y transcurre un plazo no determinado hasta que la Sociedad Administradora realiza el reembolso directo de las participaciones; el valor que recibirá el inversionista al momento de la liquidación dependerá de las condiciones de mercado del momento, pudiendo ser mayor o menor al monto invertido; el horizonte de inversión original planteado por el inversionista se vería afectado, obligándolo a reinvertir el Página 20 de 37

21 Riesgo sistémico Riesgo por concentración de valores Riesgo por volatilidad de precios Riesgo por rendimientos variables Riesgo de custodio Riesgo de renovación dinero en otro instrumento y bajo otras condiciones, las cuáles pueden ser mejores o peores a las del Fondo. Se refiere al riesgo que no es posible diversificar a través de la inversión en distintos emisores. Se encuentra en función de una serie de factores externos que surgen como consecuencia de estar presente en un sistema o modelo económico, por lo tanto afecta a todos los emisores por igual. Los resultados desfavorables de las políticas aplicadas podrían ejercer un impacto negativo sobre los valores del mercado, incluyendo los de la cartera del fondo, lo que afectaría el precio y rendimiento del fondo, pudiendo el inversionista enfrentarse a pérdidas en el valor de su inversión. Es el riesgo que se presenta en caso de que el Fondo realice una inversión de hasta un 85% de la cartera en valores de un solo emisor de deuda, lo cual quiere decir que la cartera activa del fondo podría estar concentrada en un solo emisor, aumentando así el riesgo debido a los problemas que puedan presentarse con ese emisor en particular o bien, en los sectores económicos en los que esté invertido el fondo, al existir poca diversificación de los valores que puedan afectar de manera negativa la cartera y por ende el valor de participación del fondo. Según sean las condiciones particulares del mercado, el precio de mercado de los valores que forman parte del fondo se mueve en diferentes direcciones, variando positiva o negativamente, esto es llamado volatilidad de precios y podría afectar el valor total de la cartera y a su vez, el valor de la participación del fondo usado como referencia en las negociaciones que se realizan en mercado secundario. De acuerdo a la normativa vigente todos los valores de la cartera deben ser valorados diariamente a su valor de mercado, producto de los movimientos de oferta y demanda. Es posible que al verse deteriorada la cartera del fondo, el precio de la participación en el mercado caiga, pudiendo generarle al inversionista una pérdida en su inversión en caso de que deba vender su posición. Los rendimientos no serán garantizados ni por la Sociedad Administradora, ni por el fondo por la naturaleza de los fondos de inversión. La rentabilidad surge de la distribución proporcional entre los inversionistas de todos los beneficios o pérdidas que generen los activos en el fondo, pues para todos los efectos son de su propiedad. En el caso de que el custodio actúe en forma negligente, cometa fraude, enfrente problemas operativos o sea declarado insolvente, podría significar una pérdida en la cartera activa, incidiendo en el valor del activo del Fondo y la participación del inversionista. Como el futuro de las tasas de interés es incierto, si se da una disminución en las mismas, esto podría afectar en forma negativa los rendimientos futuros de las inversiones del Fondo y por ende a sus inversionistas. Página 21 de 37

22 Riesgo por la administración de efectivo Riesgo por incremento en la tasa impositiva Riesgo por la administración de la cartera Se presenta ante el hecho de que el custodio del efectivo, deposite, ya sea en forma parcial o total estos recursos en una entidad que posteriormente se vea afectada por desfalcos, quiebra o cesación de pago, lo cual causaría una pérdida en las inversiones del Fondo. Cualquier cambio en la regulación, específicamente en el artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, que regula la tasa impositiva de los fondos de inversión, podría generar un impacto en los rendimientos líquidos que recibirían los inversionistas. Si por alguna razón, se da una mala selección de los activos de la cartera, el Fondo podría obtener resultados inferiores a los rendimientos de otras inversiones comparables, lo cual afectaría el valor de la participación y el activo del Fondo. Riesgos propios de los procesos de titularización según la naturaleza de los flujos de ingreso o activos a titularizar Riesgo de incumplimiento de los mejoradores crediticios Riesgo de no colocación del monto mínimo de participaciones a emitir para cubrir los costos de operación del fondo de Inversión Riesgo de dificultades en la ejecución de las garantías Es el riesgo de que el inversionista se vea perjudicado por la incapacidad de hacer efectivo un mejorador de crédito asociados a los activos agrupados en el Fondo y que pueda impactar en el rendimiento y reembolso de las participaciones a los inversionistas. Al momento de dar inicio al Fondo se requiere levantar como mínimo el monto de US$4 millones en participaciones para lograr cubrir los costos de operación del Fondo y darle sostenibilidad al mismo. De no darse esta condición podría afectarse la rentabilidad de los inversionistas. En caso de presentarse dificultades en la ejecución judicial de las garantías hipotecarias o en los procesos legales de cobro, como parte del riesgo crediticio esto podría conducir a una disminución del rendimiento del Fondo. También, existe la posibilidad de que el fondo deba mantener bienes inmuebles de forma temporal que no generan ingresos, lo cual afectaría la rentabilidad del mismo. Riesgo por una inadecuada gestión de la entidad de administración de cobros En la entidad administradora de cobros se pueden presentar riesgos en la gestión y operatividad generados por incumplimiento de normas y procedimientos internos, fallas en sistemas de información, errores o faltas del personal, los cuales pueden producir una inadecuada gestión de la recuperación causando un efecto directo en la rentabilidad del fondo. Riesgo por la imposibilidad de adquisición de activos Riesgo de prepago Ya sea por situaciones de mercado, de características de los contratos de crédito hipotecarios de vivienda, o específicas del emisor de dichos derechos, podría existir la imposibilidad de adquisición de activos para la cartera del fondo, pudiendo representar un riesgo en la consecución del modelo de flujos financieros esperados. Los contratos de crédito hipotecario de vivienda en el Fondo son susceptibles de ser amortizados anticipadamente. Esta situación se presentaría cuando los prestatarios de los préstamos hipotecarios subyacentes reembolsen Página 22 de 37

23 anticipadamente parte o la totalidad del capital pendiente de amortizar, dando como consecuencia la modificación del patrón del flujo financiero esperado que sustenta el proceso de titularización, lo que a su vez incide en la rentabilidad esperada sobre el patrimonio del Fondo. Riesgo de Mora Riesgo de Reembolso Riesgo Cambiario Riesgo de liquidez Riesgo por financiamiento de derechos de crédito Riesgo por la ausencia del historial de la cartera crediticia Por tipo de subyacente de este fondo, al tratarse de cartera de crédito, se tiene como parte del riesgo crediticio la mora en la atención de las obligaciones de parte de los deudores, lo que puede ocasionar un atraso en el flujo futuro proyectado que puede incidir en el pago de rendimientos o reembolsos de las participaciones en las fechas pactadas. El Fondo considera la posibilidad de reembolso parcial de las participaciones en virtud de alcanzar los primeros 20 años de vigencia y traspasar a los inversionistas los montos de amortización de los créditos hasta su fecha de vencimiento. Incluso ante la imposibilidad de compra de nuevos activos el fondo podrá recurrir al reembolso como medida de no impactar los rendimientos que producen los activos del Fondo. Existe el riego de que la redención de las participaciones del fondo se deba hacer en colones costarricenses, de acuerdo a lo establecido en el artículo 48 de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica, la cual faculta a los emisores nacionales de los títulos que respaldan la cartera activa del Fondo a liquidarlos en colones ante una escasez de divisas. Por tratarse de un fondo de inversión cerrado, la liquidez de las participaciones de los inversionistas tienen que ser realizadas en el mercado secundario organizado durante los primeros 20 años de vida del Fondo, no obstante a partir del año 21 el Fondo inicia el periodo de reembolso parcial o total de las participaciones por lo que dependerá de las condiciones que existan en el mercado para negociar los valores en inversiones en el mercado secundario en un momento dado, las cuales, podrían dificultar el proceso de venta de dichos valores, no pudiendo negociarlas o bien, retrasando el momento de recepción de los fondos por parte del inversionista e incluso, afectar el monto recibido de acuerdo con el precio de venta que resulte de la negociación, incrementando la probabilidad de que el inversionista reciba un monto menor al registrado. Es el riesgo de que se produzca un descalce de plazos entre la cartera de hipotecas y el crédito utilizado para realizar compras de los contratos de crédito hipotecario de vivienda, o para adquirir transitoriamente éstos mientras se colocan nuevas participaciones entre el público inversionista, o que por condiciones de mercado, la tasa de interés del financiamiento ejerza una condición negativa en el rendimiento del Fondo. Es el que se produce por la falta de historial de pago de las operaciones que se quieran introducir dentro de la cartera de contratos de crédito hipotecario de vivienda a incluir en el Fondo lo que podría impactar la calidad crediticia del conjunto de activos subyacentes del Fondo y con ello el pago de rendimientos y reembolso a los inversionistas Página 23 de 37