REMATES BANCARIOS INVERSIONES DE ALTO IMPACTO Y ALTO RENDIMIENTO

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Juan Manuel Castillo Quintero
hace 7 años
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1 REMATES BANCARIOS INVERSIONES DE ALTO IMPACTO Y ALTO RENDIMIENTO Que es un remate bancario Los remates bancarios son la culminación de un proceso judicial con garantía hipotecaria que una institución inicio para recuperar el dinero que un deudor dejo de pagar, éste adquirió un crédito para un inmueble mismo que se quedo en garantía, la instancia legal (Juzgado) donde se llevo el proceso determina día y hora para el remate del inmueble en garantía. Se hace a través de audiencias publicas, la primera audiencia de remate para un inmueble se llama primera almoneda, si se requiere una segunda audiencia de remate para la venta del mismo inmueble se llama segunda almoneda

2 Como se participa en un remate Bancario Se selecciona el inmueble, Se revisan todos los detalles en conjunto con el cliente Se compra un billete de deposito por el 10% del valor avalúo, este se compra en BANSEFI (Institución bancaria gubernamental ). Se asiste a la audiencia de remate en el día y hora señalados. Que pasa si se es adjudicado Cuando el remate queda en firme, Se paga el complemento del remate ya que se participo con el 10% sobre el valor avalúo. Se nombra notario de la elección del cliente y se pide al juez turne el expediente al notario elegido para escriturar el inmueble. Una vez escriturado se pide posesión física y legal El inmueble puede ser remodelado para venta o renta Se pueden vender bajo cualquier esquema posible crédito bancario INFONAVIT, FOVISSTE, contado.

3 Que pasa si no es adjudicado En la audiencia se señala postor ganador y también los que no lo fueron y el juez ordena regresar el billete de deposito mismo con el que se participo y este se canjea en BANSEFI por un cheque de caja de BANAMEX a nombre del dueño del billete.

4 Porque son inversiones de alto impacto un remate bancario Son inversiones basadas en la compra de inmuebles a un costo mucho menor de lo que estos costarían en una compra de manera tradicional. La tendencia inmobiliaria ha sido siempre a la alza El valor avaluó para sacar a remate un inmueble normalmente es con un avaluó castigado (se llama avaluó judicial) que esta entre 15% y 20% por debajo de lo que es el valor comercial. Se vuelven atractivos para el comprador, ya que por ley salen: En primera almoneda a las dos terceras partes del valor avaluó con el que el inmueble saldrá a remate (66%). En una segunda almoneda se hace un 20% de descuento adicional de las dos terceras partes por lo que el costo será del 55%

5 En una tercera almoneda ya no hay postura legal, se oferta lo que se guste si el Banco acepta el inmueble es suyo, claro que hay varios factores que se analizan para saber cual seria una posible postura legal que sea aceptada. Pueden ser escriturados por jornada notarial con los descuentos que el gobierno otorga. INMUEBLES ADJUDICADOS: Los inmuebles que se llaman adjudicados salieron a remate y no se los quedo ningún postor, el banco los paso a su cartera de recuperados, él mismo culmina el proceso de escriturar y tener la posesión física y legal.

6 Hay dos tipos de inmuebles adjudicados: INMUEBLES IRREGULARES: Les falta posesión física y/o escrituración, el cliente los puede comprar directo al BANCO a través de una cesión de derechos adjudicatarios y nuestro equipo de abogados le apoyamos a culminar el proceso de escrituración y posesión también son muy atractivos ya que el Banco recibe ofertas. INMUEBLES REGULARES: Ya tienen posesión física y legal y están escriturados ya pueden ser adquiridos con una compra venta normal ya sea de contado o crédito bancario con la misma institución o con cualquier otra, de todos modos el banco puede aceptar ofertas sobre el precio de venta y también resultan atractivos los descuentos mas que si fuera una transacción comercial normal.

7 CESIONES DE DEECHOS LITIGIOSOS El Banco cuando un deudor dejo de pagar y agota las posibilidades a través de su departamento de cobranza, para regularizar al cliente en mora, inicia un juicio de recuperación del monto adeudado, este proceso culminara con la orden del juez de vender el inmueble que quedo en garantía en el contrato que el cliente hizo con la institución bancaria. ETAPAS PROCESALES 1. Demanda (inicio) 2. Emplazamiento( notificar al demandado que se inicia un proceso en su contra) 3. Desahogo de pruebas( aquí el banco argumenta las pruebas necesarias para acreditar la deuda) 4. Sentencia (el juez dictamina en base a las pruebas presentadas el monto a pagar ya con todo y los intereses) 5. Avalúo del inmueble a rematar 6. Solicitud de audiencia de remate 7. Remate

8 COMO OPERA LA CESION DE DERECHOS El banco inicio un proceso para recuperar un monto de dinero prestado mas los intereses ordinarios y moratorios acordados en el contrato hipotecario. Sobre la deuda total que trae el banco por recuperar, se le puede ofertar y depende en que etapa procesal se encuentre el expediente pero puede ser a razón del 40 % al 50% del valor de la deuda lo que significa que ya por comprar la cesión se gana inmediatamente ese porcentaje mas los intereses que se siguen generando hasta concluir el proceso con la venta del inmueble en remate o con una segunda opción, cuando el demandado se acerca a pagar y liquidar la deuda, En MAESTA REAL ESTATE nuestro equipo de abogados le apoyaran en concluir el proceso hasta la recuperación de su inversión mas los intereses que se siguieron generando.

9 COMO SE LLEVA A CABO UNA CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS Dependiendo la institución, algunas son realizadas ante notario y ratificadas en el juzgado donde se lleva el juicio entre los apoderados del banco y el cesionario, y en otras son ratificadas solamente en el juzgado entre los apoderados del banco y el cesionario. En la cesión se especifican todos los detalles del contrato inicial que la institución hizo con el demandado lo que esta reconocido de deuda en sentencia en el juicio, así como el costo de la cesión. El pago de la cesión se hace directamente a la cuenta de la Institución bancaria, MAESTA REAL ESTATE solo recibe el pago de su comisión que incluye el acompañamiento legal y jurídico hasta concluir el proceso con el cual el inversionista recupera su capital inicial mas su ganancia compuesta por el descuento que hizo el Banco mas los intereses generados hasta la culminación del proceso que concluyo con la venta del inmueble o el acercamiento del deudor para liquidar la deuda.

10 RIESGOS Este tipo de inversiones son de riesgo CERO 1. Los remates son la culminación de un proceso llevado por un juez, es el quien dicta la venta del inmueble en subasta publica 2. El dinero de la operación de participación y de complemento son depositados en el Banco gubernamental(bansefi) 3. Si no se es ganador el dinero es reembolsable al 100% 4. La escritura si no la firma el demandado en persona a favor del adjudicado el juez la firma en rebeldía 5. La venta de este tipo de inmuebles se hace través de cualquier método de compra: crédito hipotecario con cualquier institución financiera, INFONAVIT FOVISSTE, contado, etc. 6. El juez es quien da la posesión legal

11 7. Si en algún momento del proceso después de adjudicación el demandado interpusiera algún argumento legal y se le diera la razón y el remate se anula la institución bancaria deberá reiniciar el proceso donde se lo indique el juez hasta sacar de nuevo a remate el inmueble y al adjudicado se le devuelve integro su dinero. Lo único que se invierte en estas compras redituables es tiempo ya que cada caso es distinto. GASTOS ADICIONALES: Comisión del despacho que da el acompañamiento legal al cliente hasta tener la posesión física y jurídica Escrituración (una escritura de una compra venta normal cuesta aproximadamente entre el 6 y el 8% del valor de la compra, en este tipo de operaciones el costo fluctúa entre el 10 y el 12 % debido al impuesto que se paga por la diferencia del costo del remate y del valor avaluó Casos extremos gastos de lanzamiento

12 En caso de cesiones de derechos pago del avaluó para el inmueble a sacar a remate y las publicaciones en el periódico señalado por el juez En inmuebles adjudicados sin posesión y sin escrituración, se paga el traslado de dominio del banco al cliente, y la escrituración del inmueble.(algunos bancos lo cobran otros no).

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