Mercado inmobiliario español

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1 Nº 12 3 de abril 2003 Nota de opinión de mercados de Sabadell Banca Privada sumario as ha aumentado de forma significativa durante los últimos años, aunque convergiendo hacia el nivel medio europeo. A pesar de este mayor endeudamiento, la carga financiera se muestra contenida gracias al descenso de tipos y al aumento de los plazos de amortización. La situación actual hace a la economía a más vulnerable frente a un aumento del desempleo y ante subidas de tipos de interés. El continuará siendo el motor del sector a medio plazo. Los análisis sugieren una sobrevaloración moderada de los activos s. El sector se configura como la piedra angular de la economía a, con múltiples implicaciones en todas direcciones: tiene una vertiente social evidente que constituye su componente más importante; los activos s integran una parte muy significativa de la riqueza de las ; el sector de la construcción es un pilar fundamental de la economía; la financiación de la vivienda es un componente esencial del crédito al sector privado, etc. 1

2 De acuerdo con los datos del Ministerio de Fomento, los precios de la vivienda nueva en España experimentaron un nuevo aumento del 18,5% en Con este incremento, la subida acumulada desde 1987 alcanza el 330%, y desde 1998 dicho porcentaje alcanza el 70% (ver gráfico 1). Qué factores han contribuido a este comportamiento excepcional y qué podemos decir respecto a los niveles alcanzados? GRÁFICO 1 Precio del m2 de la vivienda tasada. Fuente: INE, Ministerio de Fomento. Los elementos clave del entorno macroeconómico respecto al mercado han sido: 1- La entrada de España en la UEM representó un cambio sustancial en los fundamentos económicos de nuestro país. El primero de ellos es una reducción muy importante de los tipos de interés reales, que en sus tramos largos pasaron de niveles seculares superiores al 5% a situarse actualmente por debajo del 2%. Esta evolución todavía ha sido más acentuada en los tipos a corto plazo, que como es bien sabido alcanzan tasas negativas si se descuenta la inflación. Desde luego los tipos a largo plazo deberían ser los relevantes a la hora de tomar decisiones de inversión, aunque dicha financiación se realice a tipos variables. Sin embargo, no podemos descartar que exista un cierto sesgo en la apreciación de los agentes económicos respecto a la sostenibilidad a largo plazo de los actuales niveles de tipos de interés oficiales. 2

3 GRÁFICO 2 Tipo de interés real a largo plazo en España y la Eurozona. Fuente: EUROSTAT. 2- La mayor competencia entre las entidades prestamistas ha contribuido a una mayor caída de los tipos de interés hipotecarios a medida que se iba desarrollando el mercado hipotecario en España. Así, las entidades pueden ofrecer créditos a plazos más largos y con márgenes más ajustados. 3- El buen comportamiento de la economía a y, en particular, el crecimiento del empleo durante estos últimos años ha conllevado una mejora sustancial de expectativas a largo plazo. En este sentido es ilustrativo señalar que la economía a ha mantenido desde 1994 y de forma prácticamente ininterrumpida un diferencial de crecimiento del orden de un 1% anual respecto al conjunto de la Eurozona. 4- Además, han existido estos últimos años choques transitorios que han incidido sobre la demanda de viviendas como el efecto euro y el efecto refugio ante las caídas bursátiles. Efectos que son difíciles de cuantificar pero que, sin duda alguna, han apoyado las subidas de los últimos años. Este entorno ha permitido una mejora de la capacidad de endeudamiento de los hogares es, que ha aumentado de forma muy significativa en 3

4 los últimos años. Así, según los datos ofrecidos por el Banco de España, el endeudamiento de las ha pasado de representar el 47% de la renta bruta disponible anual en 1995 al 78% en 2002 (ver gráfico 3). Buena parte de este incremento corresponde a la financiación para la adquisición de vivienda: el crédito hipotecario ha pasado del 47% del crédito total en 1993 al 68% en Desde una perspectiva de comparación internacional, y pese a lo preocupantes que aparentemente puedan parecer estos datos, debemos señalar que tras la entrada en la UEM el endeudamiento de los hogares es no ha hecho sino convergir hacia el nivel medio europeo. Sin embargo, pese al fuerte incremento del endeudamiento, la carga financiera de las (pagos de intereses y amortización de los préstamos) ha experimentado un aumento moderado, pasando del 11,3% de la renta bruta disponible anual en 1994 al 13,3% en Los principales motivos que han contenido el crecimiento de la carga financiera han sido los reducidos tipos de interés reales y el aumento del plazo de devolución de los pasivos, fruto de una mejor gestión del riesgo. GRÁFICO 3 Endeudamiento de las as como porcentaje de la Renta Bruta Disponible. Fuente: Banco de España. 4

5 De hecho, si medimos el esfuerzo inversor de las como el porcentaje que la primera anualidad de amortización del préstamo representa respecto al salario bruto, podemos observar que la situación actual (ratio por encima del 40%) es sensiblemente mejor que la que existía a principios de los noventa (60%), aunque se ha deteriorado desde 1997 (30%). GRÁFICO 4 Evolución del esfuerzo inversor de las. Fuente: INE, Banco de España, Asociación Hipotecaria Española. La cruz de la moneda de este mayor endeudamiento es que las as se han vuelto mucho más vulnerables al ciclo económico, y en particular, al comportamiento de dos variable fundamentales: i) El aumento de la tasa de paro, que ya se empieza a percibir en las economías de la Eurozona. ii) Un eventual incremento de los tipos de interés, que traslade a la carga financiera el crecimiento experimentado por el volumen de deuda. En el contexto actual de debilidad económica este escenario resulta hoy por hoy alejado, pero naturalmente debe contemplarse como una posibilidad futura. Lógicamente, esta vulnerabilidad se acentuaría ante un escenario de estanflación donde se dieran simultáneamente ambos factores de riesgo (estancamiento económico combinado con tipos de interés altos para combatir una inflación elevada). 5

6 A la hora de analizar el sector hay que referirse necesariamente al papel del. Baste señalar que, de acuerdo con los datos del Colegio de Aparejadores, la construcción residencial en la costa turística representó el 52% del total de viviendas iniciadas en España entre los años 2000 y 2002, cifra que contrasta, por ejemplo, con un porcentaje del 11% correspondiente a las grandes ciudades. El sector del está jugando un papel de primer orden en el mundo turístico empresarial, da estabilidad y genera sinergias innovadoras en la cultura de la vivienda de nuestros turistas. En definitiva, se ha convertido en un factor dinamizador de fuertes inversiones en construcción, tanto as como extranjeras. Además, desde una óptica de gestión de activos, el se ha convertido en un activo refugio. Cada vez son más los fondos de inversión que diversifican su cartera invirtiendo en producto en la Península, lo que a su vez es consecuencia del buen balance que esta alternativa ofrece en términos de rentabilidad esperada y seguridad de la inversión. Evidentemente, las previsiones a futuro no pueden dar la espalda a la realidad mundial, tanto económica como política. La desaceleración del sector, que se prevé moderada en el conjunto nacional, también afectará al sector a corto plazo, pero éste mantendrá expectativas a medio plazo ciertamente favorables. En cuanto a la valoración justa del mercado, caben diversas aproximaciones. Un primer cálculo básico consiste en entender la vivienda como una fábrica generadora de espacio donde vivir, cuya ganancia es la renta que generan los alquileres. Por tanto podemos medir cuál es la rentabilidad de la inversión comparando alquileres y precios. De acuerdo con los datos de la Generalitat de Catalunya, dicha rentabilidad se situaría en el 5,3% en la ciudad de Barcelona. Si tomamos la inversa de este cociente, es decir, dividimos el precio sobre el alquiler anual, obtenemos un ratio asimilable al PER bursátil. Y dicho ratio alcanza el valor de 18,73 veces, por encima de las valoraciones bursátiles actuales, aunque no de una forma sustancial. Siendo este ratio aceptable, podría ocurrir que tanto precios como alquileres estuvieran demasiado altos. Estudios recientes basados en métodos econométricos como el publicado por el Servicio de Estudios del BBVA en diciembre de 2002, cuantifican la sobrevaloración de los activos s en España en torno al 15%, es decir, ofrecen también un diagnóstico de sobrevaloración moderada. Desde una óptica internacional, podemos señalar 6

7 que esta misma conclusión de sobrevaloración moderada ha sido alcanzada por John Krainer en su estudio sobre el mercado de Estados Unidos para la Reserva Federal de San Francisco, donde cifra en un 11% el grado de sobrevaloración de los activos s. El desarrollo del sector durante los últimos años ha llevado asociados cambios muy importantes en la posición financiera de las as: el nivel endeudamiento de las as ha aumentado de forma significativa, aunque convergiendo hacia estándares europeos. Sin embargo, ello no ha comportado incrementos sustanciales en la carga financiera de las debido a la disponibilidad de tipos más bajos y plazos más largos. Por contra, la situación actual conlleva una mayor vulnerabilidad ante evoluciones adversas del empleo y los tipos de interés. En cuanto al futuro del sector, cabe destacar que el mantiene expectativas favorables a medio plazo, y que, por tanto, continuará siendo el factor dinamizador del mismo. Finalmente, cabe señalar que algunos estudios realizados sugieren una moderada sobrevaloración de los activos s en España, en línea con lo observado en otros mercados. La información contenida en este documento ha sido obtenida de fuentes fiables, pero no garantizamos su exactitud ni veracidad. Este documento no es una oferta ni solicitud para comprar o vender valores y/o activos financieros y la opinión expresada en él puede variar sin previo aviso. SABADELL BANCA PRIVADA, S.A. no se hace responsable del uso que se haga de esta información. 2003, SABADELL BANCA PRIVADA, S.A. Red de oficinas de Sabadell Banca Privada: Barcelona Pg de Gràcia, A Coruña Ferrol, Madrid Serrano, 71-3ª planta Palma de Mallorca Sindicat, Zaragoza Av. César Augusto, Valencia Colón,

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