Los precios de la vivienda en España: Una valoración

Transcripción

1 Los precios de la vivienda en España: Una valoración Olga Patricia Garzón Serrano Tutores: Dr. Joaquín Catalá Alís Dr. Eugenio Pellicer Pérez DOCTORADO INGENIERÍA DE LA CONSTRUCCIÓN Y GESTIÓN AMBIENTAL 1

2 0. Introducción 0.1. Enunciado del problema 0.2. Objeto y Objetivos 0.3. Hipótesis 1. El mercado inmobiliario 2. Marco teórico 3. Análisis del mercado 4. Conclusiones 2

3 0.1. Enunciado del problema La opinión generalizada insiste en que el crecimiento de los precios de la vivienda en España ha sido desmedido. Se viene dando una explicación insuficiente de la evolución de dichos precios, lo que provoca inquietudes innecesarias entre los inversores y promotores. 3

4 0.2. Objeto: La vivienda como producto en el mercado inmobiliario, especialmente en la formación y evolución de su precio. Objetivos: Delimitar el mercado inmobiliario en España. Revisar la teoría aplicable al análisis del mercado de la vivienda. Identificar e interrelacionar las variables más significativas disponibles para la fijación del precio de la vivienda, ponderando la capacidad de explicar su evolución. 4

5 0.3. Hipótesis La actividad del mercado de la vivienda en España no responde a lo que se ha venido llamando burbuja inmobiliaria, sino que obedece a una tendencia derivada de factores estructurales y coyunturales, tanto internos como externos. 5

6 0. Introducción 1. El mercado inmobiliario 1.1. Oferta 1.2. Demanda 1.3. Productos inmobiliarios 1.4. Agentes 1.5. Precios 1.6. Interrelaciones con otros mercados 2. Marco teórico 3. Análisis del mercado 4. Conclusiones 6

7 0. Introducción 1. El mercado inmobiliario 2. Marco teórico 2.1. Economía de la construcción 2.2. Derecho de la construcción 2.3. Derecho hipotecario 2.4. Estadística 2.5. Econometría 3. Análisis del mercado 4. Conclusiones 7

8 0. Introducción 1. El mercado inmobiliario 2. Marco teórico 3. Análisis del mercado 3.1. Variables seleccionadas 3.2. Series estadísticas 3.3. Matriz de coeficientes de correlación 4. Conclusiones 8

9 3.1. Variables seleccionadas: España y UE-15 9

10 3.2. Series estadísticas Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional (SEOPAN). Banco de España. Instituto Nacional de Estadística (INE). Ministerio de Economía y Hacienda Ministerio de Fomento. Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales de España. Agencia Hipotecaria Española. Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA). Fundación la Caixa. Bolsa de valores de Madrid. Eurostat. Banco Central Europeo. 10

11 Tabla de datos de las variables (396 datos usados) 11

12 3.3. Matriz de coeficientes de correlación (1.089 coef.) 12

13 3.3. Matriz de coeficientes de correlación: matriz última (64 coef.) 13

14 0. Introducción 1. Marco teórico 2. El Mercado Inmobiliario 3. Análisis del mercado 4. Conclusiones 4.1. Conclusiones generales 4.2. Conclusiones particulares 14

15 4.1. Conclusiones generales 1. Existen serias dificultades para encontrar series temporales, especialmente en lo referente a los precios del suelo o su repercusión sobre los precios de la vivienda. La bibliografía especializada es escasa y las tesis doctorales muestran poco interés por esta temática. 15

16 2. La literatura existente sobre el tema pone de relieve la imprecisión de conceptos, tales como: sector y subsector de la construcción, mercado inmobiliario y sector inmobiliario y mercado de la vivienda. 3. A la hora de construir, adquirir los productos resultantes de la construcción o para invertir en otros mercados, resulta imprescindible tener un panorama completo de la situación económica que vive el país. 16

17 4.2. Conclusiones particulares 4. El precio de la vivienda en España se ve influenciado directamente por : * El stock (0,82), * El crecimiento de la población (0,92), * El flujo de inmigración (0,89), * El número de hogares conformados (0,82), * La población activa (0,83), * La población ocupada (0,96), * El precio de la vivienda en la Comunidad Europea (0,81). 17

18 5. El stock de viviendas (0,82) es el encargado de satisfacer las necesidades de la demanda de viviendas para uso propio o para alquiler. Stock insuficiente exceso demanda mayores precios 18

19 6. Si crece la población (0,92) crece la demanda potencial de viviendas y dependiendo de la elasticidad de la oferta (stock), los precios tenderán al alza o no Miles de personas Stock de viviendas Población total (izq) Unidades de vivienda Evolución del stock de viviendas y la población total de España Fuente: elaboración propia. 19

20 7. El alto coeficiente de correlación arrojado por la variable población ocupada (0,96) se explica por ser la variable que le brinda a las familias la seguridad de los ingresos por lo que es la de mayor incidencia dentro del total de variables analizadas. Euros / año Salario bruto anual (Izq) Precio medio de la vivienda (Der) Euros / m2 Relación entre Salario bruto anual y Precio medio de la vivienda en España Fuente: elaboración propia. 20

21 8. El precio medio de las viviendas en las principales ciudades de la UE (0,81) es bastante superior a la media en España y es de esperar que sus precios se incrementen hasta, al menos, la media europea dada la tendencia a igualarse los niveles de vida de los ciudadanos y las economías de los Estados miembros de la Comunidad Europea. Euros / m Valor medio entre París, Milán, Berlín, Barcelona, Amsterdam, Madrid, Copenhague, Viena, Dublín, Estocolmo, Bruselas. Valor medio en España Suelo: 0,99; Costes de construcción: 0,94; Stock: 0,97; Crecimiento de la población: 0,93; Pobl. Ocupada: 0,88; Renta: 0, Precio del metro cuadrado de vivienda en Europa y España. Fuente: elaboración propia. 21

22 9. La repercusión del solar no muestra una fuerte incidencia directa en los precios de la vivienda (0,79) pero es más notoria de forma indirecta a través del stock de viviendas (0,96) pues es indiscutible que éste puede aumentar en la medida en que se disponga de suelo. Euros/m Repercusión del suelo - Madrid Precio medio vivienda - España Relación entre el precio del metro cuadrado de la vivienda y la repercusión del suelo Fuente: elaboración propia. También incide en los costes de construcción (0,94), la producción de edificación (0,92) y los tipos de interés (-0,94). 22

23 10. Las tasas de interés (-0,61) afecta de forma indirecta los precios de la vivienda a través de productos como el suelo (-0,94), los costes de construcción (-0,96), el stock (-0,89) o la producción de edificación (-0,88), variables con las que la correlación es negativa por lo que a medida que los tipos se incrementan, aquellas ralentizan su comportamiento. Transacciones de vivienda y tipos de interés Fuente: Situación Inmobiliaria. Servicio de estudios. Octubre BBVA 23

24 11. Los altos precios de la vivienda en España afectan directamente el número de viviendas que los demandantes pueden comprar, pero se estaría hablando de la compra de las viviendas de inversión y no de primeras viviendas. Peso relativo del alquiler social en Europa Vivienda de alquiler social/1000 habitantes Fuente: TRILLA. Ob. cit., pág

25 12. La burbuja inmobiliaria está descartada luego de los análisis anteriores que, en resumen, arrojan: Los altos precios de la vivienda son consecuencia de pertenecer a un grupo económico y político como la Unión Europea, cuyo ratio promedio de renta por habitante es mayor al que tiene España, situación que, inevitablemente, jalona la economía nacional. El proceso de convergencia que se viene dando entre el incremento en los niveles de renta, los tipos de interés (los más bajos en los últimos 50 años) y los favorables plazos de financiación (incluso más de 30 años) permiten ampliar la horquilla del número de familias que pueden asumir el pago de un crédito hipotecario dado los bajos costes del capital. 25

26 La baja rentabilidad y mayor riesgo que ofrecen otros mercados. El fuerte impulso de la demanda que viene dado por la alta proporción de inmigrantes permanentes, la demanda de extranjeros y nacionales para la compra de segundas viviendas o viviendas turísticas y el aumento del número de hogares. 13. Se concluye, finalmente, que la burbuja inmobiliaria no existe, sino que los precios de las viviendas han subido, y continuarán subiendo, proporcionalmente al crecimiento positivo de la renta per cápita y a la contracción de los tipos de interés. 26

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