Conceptos básicos y prácticos sobre valoraciones para arquitectos de la Administración Enero de 2011

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1 Conceptos básicos y prácticos sobre valoraciones para arquitectos de la Administración Enero de 2011 D. Felipe de Lama Santos Director académico Sociedad Española de Valoradores La valoración inmobiliaria tiene cada vez más importancia en nuestra sociedad, sirva como ejemplo los datos publicados por el INE relativos al número de tasaciones hipotecarias realizadas en los últimos 8 años, con una media anual de tasaciones, y un importe medio anual hipotecado de más de millones de euros, en concreto euros. Ahora bien, hay que tener cuenta que el sector hipotecario no es más que una parte dentro de la actividad de la valoración, ya que a las cantidades anteriores hay que añadir las provenientes de los diversos procesos judiciales tanto penales como civiles, tales como expedientes de embargos, reclamaciones patrimoniales, separaciones, etc.; expedientes de expropiación forzosa en general; creación, agrupación y segregación de empresas; tasaciones periciales contradictorias; venta de inmuebles y permutas en general; gestión patrimonial de activos de empresas; operaciones vinculadas; desarrollo de procesos urbanísticos: equidistribución de beneficios y cargas, convenios, responsabilidad patrimonial de la administración, venta o sustitución forzosa, etc. En definitiva podemos asegurar, sin lugar a dudas, que la valoración ocupa un lugar relevante en la economía del País. Prueba de ello es la precaria situación económica originada en parte como consecuencia de una deficiente valoración de los bienes inmuebles en los últimos años, y que ha significado, además de la debacle del sector inmobiliario, un cambio en la estructura de la propiedad en España. Otra de las características que se da con frecuencia en el mercado inmobiliario es la opacidad; esta falta de transparencia supone que el valorador ha de ser cuidadoso con la elección de los testigos extraídos del estudio de mercado, que ha de servir de base en la aplicación de determinados métodos de valoración. Para aclarar las ideas, y antes de proceder a la descripción de los distintos métodos de valoración, vamos a detenernos brevemente en la definición que de la palabra valor y sus derivados hace el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (DRAE), ya que este concepto va a ser pieza clave para definir y desarrollar la metodología adecuada que, según nuestro criterio, debe regir en la valoración de los bienes inmuebles: Valoración 1. Acción y efecto de valorar. Valorar 1. Señalar el precio de algo. 2. Reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo. Valor (Del latín valor, valoris) 1. Grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. 2. Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente. De acuerdo con las definiciones citadas, parece lógico que lo primero que hay que hacer antes de acometer la valoración de un bien inmueble, es determinar las cualidades que posee el objeto y que le hacen merecedor de distinción entre otros de su misma naturaleza, y por las cuales el sujeto comprador está dispuesto a pagar por tenerlas. Es decir, para valorar un bien inmueble, con carácter previo habrá que reconocer, estimar o apreciar las cualidades que posee el mismo. Pág. 1

2 La mayoría de los autores coinciden en afirmar que existen una serie de cualidades que influyen, en mayor o menor medida, en el valor de los bienes inmuebles. En definitiva la valoración consiste en la determinación de las cualidades que influyen en el valor. El sector inmobiliario y, por extensión, la valoración inmobiliaria es una actividad multidisciplinar que requiere de la concurrencia de otras profesiones: arquitectura, ingeniería, derecho, economía, sociología, estadística, etc. Así nos encontramos con soportes tecnológicos relacionados con la arquitectura y la ingeniería, aunque hay que dejar claro que una cosa es construir y otra muy distinta valorar; no obstante, es imprescindible conocer los elementos constructivos e instalaciones, reconocer su estado de conservación y la calidad de la construcción, efectuar mediciones y elaborar presupuestos, interpretar planos y tener conocimientos de topografía. Otra cuestión a tener en cuenta son los aspectos legales, ya que la tasación del inmueble dependerá del título de propiedad y de los derechos consolidados que sean inherentes al objeto de tasación, así como de la normativa que le sea de aplicación. El conocimiento de la jurisprudencia aplicada a casos concretos, la ley de suelo, leyes urbanísticas, planeamiento y normativa urbanística municipal, código civil o legislación sectorial, entre otras, serán imprescindibles conocer y aplicar para acometer una valoración motivada. El Derecho estará presente en ámbitos tales como la expropiación, la reversión, o la distribución equitativa de beneficios y cargas en los procesos reparcelatorios. También son necesarias las herramientas que nos proporcionan la sociología, economía o estadística para determinar las cualidades de valor que interesan a las personas y por las cuales están dispuestas a pagar por ellas; analizar las condiciones de cambio macroeconómicas que influyan en los valores base, calcular los niveles socioeconómicos en los que se distribuyen las ciudades, o utilizar la matemática estadística para elaborar estudios de mercado que posibiliten por ejemplo aplicar el método de comparación. En definitiva todo ello requiere de una cierta especialización. La identificación correcta del objeto de valoración es condición indispensable para proceder a su valoración. En muchas ocasiones no se reconoce adecuadamente el bien inmueble a valorar; ésta es una de las razones, aunque no la única, de que el informe de tasación realizado por distintos tasadores arroje una dispersión inadmisible. Para identificar el objeto de tasación será necesario que reconozcamos todas las cualidades tanto intrínsecas como extrínsecas del mismo y, que además, determinemos el conjunto de derechos y obligaciones consolidados que gravitan sobre el objeto. El valor del mismo se obtendrá como sumatorio de las cualidades intrínsecas, más el sumatorio de las cualidades extrínsecas, más el sumatorio de los derechos consolidados, menos el sumatorio de las cargas, respondiendo a la siguiente expresión: VALOR = Σ CUAL_INTR. + Σ CUAL_EXTR. + Σ DERECHOS - Σ CARGAS Los derechos consolidados vendrán determinados, por una parte, en el título de propiedad, en el que se indicará si el propietario tiene la propiedad plena de la cosa, o bien si algunos de los derechos (derechos reales) recaen en otro propietario. Por otra parte, los derechos estarán fijados en función de lo que determinen las Leyes (planeamiento urbanístico, legislaciones sectoriales, normativas, ordenanzas, etc.) sin olvidar lo que dice la jurisprudencia, ya que no pocas veces arroja luz sobre cuestiones relacionadas con la valoración inmobiliaria. Los métodos de valoración inmobiliaria que se aplican en la práctica habitual son los siguientes: Método del coste. Método de comparación y otras técnicas y métodos sintéticos. Método residual en sus dos variantes: estático y dinámico. Método de actualización de rentas. Método del análisis cualitativo. Los cuatro primeros métodos anteriormente enunciados están recogidos en la mayor parte de la normativa y publicaciones existentes sobre valoración de bienes inmuebles, en Pág. 2

3 concreto están descritos en la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. El quinto método antes referido método del análisis cualitativo-, es un procedimiento científico basado en los trabajos de investigación desarrollado por el profesor Eduardo Salinas Damián. Mediante este método, que es innovador, se determina el valor real de los bienes sin tener en cuenta los intereses, más o menos espurios, de los movimientos especulativos que se suelen producir en el sector inmobiliario. En síntesis, los métodos de valoración anteriormente mencionados consisten en lo siguiente: MÉTODO DEL COSTE El método del coste es una técnica analítica que permite determinar el coste de reposición o coste de reemplazamiento, bruto o neto, de cualquier tipo de edificio, o elemento de él, que se encuentre en fase de proyecto, construcción, rehabilitación o terminado. Se define como coste de reposición/reemplazamiento bruto (CRB), también denominado coste de reposición a nuevo, la suma de los gastos necesarios para reproducir o reemplazar el edificio utilizando tecnología y materiales modernos y a precios actuales: CRB = ΣCi Se define como coste de reposición neto (CRN) la diferencia entre el coste de reposición bruto y la depreciación sufrida por el edificio en el tiempo transcurrido desde su construcción: CRN = CRB DEPRECIACIÓN Atendiendo a los tipos de gastos que se generan en una promoción, podemos desglosar estos de la forma siguiente: CRB = ΣCi = CC + HF + GF + GP Donde, CC = Costes de construcción por contrata HF = Honorarios facultativos GF = Gastos fiscales no recuperables que gravan la construcción. GP = Gastos de promoción imputables a la construcción. En cuantos a los tipos de depreciación, distinguimos tres tipos: Física. Es aquélla que sufre la construcción con el transcurso de los años debido al deterioro químico, mecánico, por uso, mala conservación, etc. Se distinguen dos clases de depreciación física: la debida a la antigüedad de la construcción y la debida al estado de conservación. Funcional. Tiene su origen en causas intrínsecas. Evalúa la pérdida de valor causada por la obsolescencia funcional, al considerarse que el edificio no se adapta a los diseños y estándares edificatorios actuales, no permitiendo con ello una adecuada rentabilidad del inmueble si lo comparamos con otros edificios más modernos. Económica. Se produce por causas extrínsecas al inmueble y consiste en la merma de rentabilidad de un inmueble por motivos de carácter económico. Los cambios en los usos de la trama urbana suelen poner fuera de mercado el inmueble en cuestión: es el caso de industrias asentadas en el centro de las ciudades, en áreas consolidadas por el uso residencial o terciario, o el caso de los cines tradicionales que bien se han convertido en multicines o bien han cerrado como actividad. La normativa catastral considera diversos coeficientes que pueden servir de pauta para calcular la depreciación. Pág. 3

4 Para la determinación de la depreciación por antigüedad podemos recurrir a la Orden ECO/805/2003 (depreciación lineal en función de la vida útil del inmueble), o bien aplicar la normativa catastral que resulta más real que la anterior. La edad real del inmueble se puede sustituir por la edad efectiva en función del tipo de reforma llevada a cabo: reforma integral (la obra supera el 75% del coste nueva planta), reforma total (la obra oscila entre el 50% y el 75%), reforma media (la obra oscila entre el 25% y el 50%) y reforma mínima (la obra es inferior al 25% del coste de nueva planta). La edad efectiva responde a la siguiente expresión: Siendo, Fa = Fc + (Fr Fc) x i Fa = Fecha de antigüedad a efectos de aplicación de coeficiente. Fc = Fecha de construcción. Fr = Fecha de reforma. i = Índice según el tipo de reforma, adopta los valores: i = 0,25 con reforma mínima. i = 0,50 con reforma media. i = 0,75 con reforma total. i = 1,00 en caso de rehabilitación integral. En cuanto a la depreciación por conservación, consideramos cuatro casos: normal (coef. 1,00), regular (coef. 0,85), deficiente (coef. 0,50) o ruinoso (coef. 0,00). MÉTODO DE COMPARACIÓN Está basado en el denominado principio de sustitución o principio de equivalencia funcional, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características que puedan considerarse sustitutivos de aquél. Es un método directo de obtención del valor de mercado por síntesis de los precios de mercado de otros inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Es decir, es el valor que se obtiene por comparación con otros bienes de igual naturaleza según su destino, y de características análogas, cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que se aplican unos coeficientes correctores de homogeneización en función de una serie de cualidades tales como: accesibilidad, jerarquización social, cualificación urbanística del espacio urbano, antigüedad, conservación, calidad de la construcción, proximidad a dotaciones urbanísticas, comunicaciones, zonas verdes, etc. En definitiva, su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasación con otros inmuebles llamados testigos. La comparación se realiza basándose en uno o varios signos externos, estableciéndose una relación de proporcionalidad entre las cualidades de los inmuebles testigos y la del activo objeto de tasación. Para la aplicación del método de comparación es necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. La valoración por este método se realiza de acuerdo con los siguientes procesos regulados en la normativa hipotecaria mencionada anteriormente: 1. Establecer las cualidades de valor. 2. Analizar el mercado inmobiliario. 3. Seleccionar la información obtenida y homogeneizar la muestra. 4. Asignar el valor del inmueble. 5. Ajustar el valor de comparación. Pág. 4

5 Las cualidades de valor dependerán del tipo de inmueble a valorar. Es importante la elección de estas características básicas extrínsecas e intrínsecas, ya que servirán de base para ser comparadas con los inmuebles testigos. El mercado de viviendas de primera residencia viene determinado por: - La escasez de suelo urbano o urbanizable. - El crecimiento significativo de la población, entre la que destaca la inmigración, y el tipo dominante de ocupación laboral. - El grado de consolidación edificatorio del entorno. - El nivel de renta medio. - La actuación del suelo como elemento altamente inflacionista en el proceso de construcción. - La existencia de promociones de bajo coste que permita cubrir los sectores con nivel de renta más bajos. - Los tipos de interés bajos, que permiten activar el mercado inmobiliario. Las variables más representativas que influyen en la determinación del valor del objeto de tasación dependerán de éste. Así, por ejemplo, las cualidades extrínsecas que influyen en el valor de un solar, son las siguientes: - Nivel socioeconómico - Distancia a centro - Ancho de calle - Carácter de calle - Calidad de la urbanización - Nivel de la urbanización - Nivel de ocupación - Categoría comercial de la calle - Localización - Calidad del stock edificado - Comunicaciones - Equipamientos deportivos/escolares - Equipamiento social y asistencial - Zonas verdes y espacios libres - Distancia a centro de compras - Proximidad de aparcamiento Por tal motivo, resulta imprescindible que los testigos elegidos estén en un entorno próximo, de forma que todos ellos posean las mismas cualidades externas. Una vez que se han elegido los testigos comparables, algunos profesionales suelen utilizar una tabla similar a la indicada a continuación, donde se recoge la homogeneización de los testigos en función de las características que tienen los bienes inmuebles que influyen en la valoración, obteniéndose el valor medio del producto inmobiliario: Resumen de datos de la información de mercado Comparación y homogeneización Conciliación de valores (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (14) (15) Características de los testigos, comparación de éstos con respecto al inmueble objeto de tasación, valor homogeneizado de los mismos, y valor medio ponderado de la muestra en función del peso de cada testigo. Media aritmética (13) 100% Media ponderada (16) La tabla está dividida en tres bloques, el primero contiene un resumen de la información de mercado con datos tales como descripción y localización del testigo, fuente de información, superficie construida, precio de venta y valor unitario; en el segundo bloque se realiza la comparación y homogeneización de los testigos en función de su similitud con el inmueble objeto de valoración; y en el tercer bloque se efectúa la conciliación de valores y la obtención del valor de repercusión medio ponderado del inmueble. Pág. 5

6 La descripción de cada apartado es la siguiente: Bloque 1 (1) Testigos comparables. Cuanto más extensa sea la muestra utilizada, más representativo será el valor medio de repercusión del inmueble que se obtenga de la zona. Como mínimo la muestra debe constar de seis testigos. Los testigos elegidos deberán estar en una ubicación próxima de forma que todos tengan las mismas cualidades extrínsecas. Por otra parte, se deberá comparar inmuebles de la misma naturaleza; es decir, no es conveniente elegir testigos de viviendas que incluyan trastero y garaje, si el objeto de tasación es exclusivamente una vivienda, ya que, aunque se disminuya del testigo el precio correspondiente al trastero y garaje, la dispersión del valor que se obtenga puede ser considerable. Ni que decir tiene que no son comparables diferentes tipos de inmuebles entre sí, tales como viviendas con oficinas, o locales comerciales, o naves industriales, etc. Asimismo la superficie de los testigos y la antigüedad deberán ser similares, evitando comparar inmuebles de grandes superficies con otros de superficie reducida, o inmuebles de reciente construcción con otros de elevada antigüedad. (2) Descripción resumida del testigo. En esta columna se expresará una síntesis de las características más relevantes de cada testigo, indicando p.e. la planta que ocupa en el edificio, y la altura de éste, antigüedad, conservación, nº dormitorios, etc. (3) Localización. Se indicará sucintamente el emplazamiento y la ubicación del inmueble para que no haya dudas en la identificación, como mínimo se expresarán, los siguientes datos: calle, número y distrito postal. (4) Fuente de información. En este apartado se indicará el origen de la información: particular, agencia inmobiliaria, portal de internet, etc., indicando dirección y teléfono para posibilitar su comprobación. (5) Superficie. Se expresará la superficie en metros cuadrados, indicando si la superficie es construida con elementos comunes o superficie útil. Todos los testigos deben referirse al mismo tipo de superficie para posibilitar su comparación. (6) Precio. En esta columna se indicará el precio de transmisión en el supuesto que se conozca, o bien el precio de la oferta corregido, deduciendo los gastos de comisión o de comercialización en el supuesto de que el inmueble no lo oferte un particular; también se deducirá la diferencia que previsiblemente exista entre la oferta y la demanda cuando se trate de mercado de segunda mano. Si el precio indicado es el de la oferta sin correcciones, la primera variable que hay que tener en cuenta es la comercialización. (7) Valor unitario. Expresado en euros/m² construidos. Será el resultado de dividir el precio del inmueble expresado en euros entre la superficie del mismo. Bloque 2 (8) Variables. Se considerarán las variables que influyan en la valoración, entre las que cabe citar: antigüedad, conservación del inmueble, calidad de la construcción, equipamiento, nº de baños, calefacción y refrigeración centralizada, etc. (9) Variable comparación. En esta columna se expresará la relación que existe entre el testigo y el inmueble que se valora, tomando a éste como referencia, discriminando la comparación de la siguiente forma: mucho mejor (MM), mejor (M), igual (=), peor (P), mucho peor (MP). (10) Variable corrección. En esta columna se aplica la corrección correspondiente en porcentaje (%), o en valor unitario ( /m²c), siguiendo el mismo criterio en toda la columna, precedido del signo (-) si el testigo es mejor o mucho mejor que el inmueble objeto de tasación y Pág. 6

7 del signo (+) si la variable del testigo es peor o mucho peor que el inmueble que se valora. Para ello se pueden tomar como referencia los siguientes valores que deberán justificarse en cada caso: MM (-8%); M (-3%/-5%); = (0%); P (3%/5%); MP (8%). (11) Total correcciones. Es el resultado se sumar todas las correcciones de cada testigo, en función de las variables consideradas. (12) Valor homogeneizado. Expresado en /m²construido, se obtiene al aplicar a cada testigo el porcentaje total de las correcciones inherentes al mismo. (13) Media aritmética. Resultado obtenido al dividir el sumatorio del valor homogeneizado de todos los testigos entre el número de éstos. Bloque 3 (14) Ponderación. En esta columna se indicará el peso porcentual que tiene cada testigo en el total del valor de repercusión del inmueble objeto de tasación. (15) Peso relativo de cada testigo. Es el resultado de aplicar al valor homogeneizado de cada testigo la ponderación estimada en función de la fiabilidad de la fuente y demás características con respecto al inmueble objeto de tasación. Se expresará en /m²c. (16) Media ponderada. Indica el valor de repercusión del inmueble objeto de tasación expresado en /m² construido. Se obtiene al sumar los pesos relativos de cada testigo. MÉTODO RESIDUAL Es una técnica analítica especialmente diseñada para determinar el valor del suelo, tanto de terrenos urbanos como urbanizables, estén o no edificados. También se utiliza en edificios en proyecto o rehabilitación, incluso, en el caso de que las obras estén paralizadas. La justificación teórica del método residual se basa en la aplicación de dos de los principios reconocidos usualmente en la valoración inmobiliaria: el principio del valor residual y el principio de mayor y mejor uso. - Principio del valor residual.- Según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. - Principio de mayor y mejor uso.- Según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor. El método residual consiste básicamente en obtener, en primer lugar, el valor de venta de cada producto inmobiliario (residencial, comercial, oficina, plaza de aparcamiento, trastero, etc.) que se pueda materializar en el suelo objeto de valoración, de acuerdo con la edificabilidad que otorgue al mismo el planeamiento general, atendiendo a su mayor y mejor uso cumpliéndose así la máxima del urbanismo de que el uso de mayor valor económico desplaza al resto de los usos compatibles, para posteriormente, deducir de dicho valor de venta los siguientes conceptos: el coste total correspondiente a la construcción de la edificación real o potencial, los gastos imputables a la promoción y el beneficio de la promoción, obteniendo como residuo el valor del suelo. En definitiva, podemos decir que el método residual es un procedimiento de análisis de inversiones, que en función de la consideración o no del factor tiempo transcurrido, tiene la siguiente denominación: - Método residual estático.- Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales, en el que no se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde la fecha de la valoración hasta la finalización de la edificación. Se estima que el plazo para comenzar la edificación o rehabilitación no es superior a 1 año. Pág. 7

8 - Método residual dinámico.- Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados, en el que se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde la fecha de la valoración hasta la conclusión de la edificación. a) Método residual estático Para calcular el valor de mercado del inmueble, en el caso que nos ocupa del suelo, aplicamos la fórmula general de la promoción inmobiliaria, que se puede describir de la siguiente forma: Donde, VV = VR + GS + CC + HF + GF + GP + GFI + GC + BP (1) VV = Valor en venta del producto inmobiliario. VR = Valor del suelo. GS = Gastos inherentes al suelo. CC = Coste de ejecución por contrata de la construcción. HF = Honorarios facultativos asociados a la construcción. GF = Gastos fiscales que gravan la construcción. GP = Gastos de promoción asociados a la construcción y al suelo. GFI = Gastos financieros considerados en la promoción. GC = Gastos de comercialización. BP = Beneficio de la promoción El valor del suelo (VR) se calcula como residuo de la expresión VR = VV (GS + CC + HF + GF + GP + GFI + GC + BP) Partiendo de la expresión (1) y teniendo en cuenta que: ΣCi = GS + CC + HF + GF + GP + GFI + GC BP = Beneficio de la promoción que se puede expresar como un porcentaje respecto al valor de venta del producto inmobiliario (BP = b x VV) Despejando el valor del suelo, y sustituyendo VR por F, y VV por VM obtenemos la fórmula adoptada por la normativa hipotecaria para cada uno de los usos considerados: es decir: F = VM b x VM ΣCi F = VM x (1-b) ΣCi (2) Orden/ECO/805/2003 Donde, F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar, teniendo en cuenta la superficie de cada uso considerado: F = Σ (Fi x Si) VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado, en función de los usos considerados. b = Margen o beneficio del promotor en tanto por uno. Será función de los usos considerados. ΣCi = Cada uno de los pagos necesarios considerados. Según la normativa catastral la expresión (2) es similar a la siguiente: Donde, VV = 1,4 x (VR + VC) x Fl VV = Valor en venta del producto inmobiliario, en euros por metros cuadrado construido. VR = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado construido. VC = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado construido, en el que se incluye el coste de ejecución por contrata, más los honorarios profesionales que intervienen en la construcción, más los impuestos que gravan la misma (Circular 8.04/1990 de 26 de febrero del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria). Pág. 8

9 Fl = Factor de localización que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliario análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. b) Método residual dinámico El valor del inmueble objeto de tasación calculado por el método residual dinámico, se obtendrá mediante la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y pagos, a los que se aplicará el tipo de actualización fijado, de acuerdo con la siguiente fórmula: En donde, F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. EJ = Importe de los cobros previstos en el momento J. SK = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros. tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS Es una técnica analítica que se utiliza para determinar el valor de un inmueble en función de las rentas previsibles que es capaz de generar en el futuro. Este método tiene su fundamento en el principio de anticipación, según el cual, el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica, es función de las expectativas de renta que, previsiblemente, proporcionará en el futuro. Es decir, tomando como punto de partida las rentas que originará el inmueble a lo largo de su vida útil, se determinará el valor actual del inmueble. Nos podemos encontrar que en diversas normas se alude a este método bajo la denominación de método de capitalización, prestándose a equivocación, ya que, en realidad, según se ha dicho anteriormente, se trata de un procedimiento que sirve para actualizar rentas futuras, reales o previsibles, y no para capitalizar las presentes. El método de actualización de rentas será aplicable para la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas, siendo también de aplicación para la valoración de los derechos reales, a excepción de las opciones de compra, tales como: - El derecho de superficie. - La concesión administrativa. - La servidumbre. - La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación. - Limitaciones de dominio. - Tiempo compartido sobre inmuebles. - Compromisos de compra a plazos. El valor de actualización responde a la siguiente fórmula matemática: En donde, VA = Valor actual. EJ = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J. SK = Importe de los pagos previstos en el momento K. Pág. 9

10 tj = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente EJ. tk = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente SK. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. n = Números de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados. En el caso particular de explotación agraria y renta anual constante tenemos la siguiente expresión: INGRESOS GASTOS = RENTA + BENEFICIO Si tenemos en cuenta que los gastos (G) los podemos desglosar en gastos necesarios para la explotación (GE) y gastos propios de la tierra (GT), y que el beneficio empresarial (BE) es un porcentaje del beneficio bruto de explotación (BBE), y que a partir de estos dos últimos se obtiene el beneficio bruto de la tierra (BBT), entonces la renta neta de la tierra se obtendrá de la siguiente forma: Siendo, Rn = (1 p) x (IP GE) - GT Rn = Renta neta potencial. IP = Ingresos potenciales o reales. Dependerá de la producción que tenga cada cultivo o actividad de la finca. GE = Gastos necesarios para la explotación. Entre los gastos se tiene en cuenta el impuesto sobre actividades económicas. Se excluyen los impuestos no deducibles tales como IRPF, IVA ó el impuesto de sociedades. GT = Gastos propios de la tierra. Entre ellos, se encuentra el impuesto de bienes inmuebles de naturaleza rústica y los tributos devengados. p = Porcentaje, en tanto por uno, establecido para el beneficio empresarial sobre el beneficio bruto de la explotación. El beneficio del empresario agrícola se puede considerar similar al de otras actividades que, como valor medio, puede estimarse entre el 10 y el 15%. El esquema seguido ha sido el siguiente: MÉTODO DEL ANÁLISIS CUALITATIVO El método del análisis cualitativo, desarrollado por el profesor Eduardo Salinas Damián, director durante años de la Unidad de Estudio y Formación en Valor de la Propiedad de la Universidad Politécnica de Valencia, y utilizado por la Sociedad Española de Valoradores, Propiedad y Patrimonio, consiste en determinar, de una forma objetiva, el valor de tasación de un bien inmueble, en función de las cualidades de valor que posee en particular cada objeto de tasación. Pág. 10

11 Este método de valoración lo podemos encontrar descrito con suficiente amplitud en la publicación Tasación de Inmuebles, cuyo autor es Eduardo Salinas Damián (1994, última impresión 2010). Según se ha indicado anteriormente, el DRAE define la palabra valor como: «Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente». En el campo de la valoración, conviene matizar y profundizar en esta definición, así podemos definir el valor como el grado de estimación en que se tiene un objeto según su MÉRITO UTILIDAD VENTAJAS - AFECTOS. Es decir, al observar un objeto de tasación, será necesario determinar todas y cada una de las cualidades cuantificables que reconozcamos y diferenciemos, estableciendo su pertenencia a las cualidades que definen el valor, clasificadas según su mérito, utilidad y ventajas. Las cualidades afectivas se caracterizan por su subjetividad, no siendo posible su cuantificación y, por lo tanto, no las deberemos considerar en ningún caso, ya que debido al componente afectivo, para algunas personas esa cualidad afectiva valdrá mucho y para otras poco, a pesar de que el precio del objeto en ambos casos sea el mismo. Un caso especial de lo anteriormente dicho es la expropiación, que considera un componente afectivo premio de afección fijado en un 5% del valor del bien expropiado, y cuyo significado es precisamente el afecto del expropiado a la cosa que se le despoja en razón de la utilidad pública y del interés social. En el resto de los supuestos, para valorar el componente afectivo hay que recurrir al circuito de la subasta. Una vez definidas las cualidades de valor (intrínsecas y extrínsecas) de cada objeto de valoración, se parametrizan las mismas y a continuación se aplican las ecuaciones de cálculo. Antes de concluir, conviene que nos detengamos en la definición de valor de mercado según la Orden ECO/805/2003: Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Vemos que se trata de una definición excesivamente condicional y ambigua, que no ha funcionado en absoluto en los últimos años, ya que bajo esa definición se ha incorporado al valor de los inmuebles el componente especulativo que hoy en día nadie pone en duda. Frente a esa definición, nos encontramos con el concepto expresado por el profesor Eduardo Salinas: Los métodos de valoración actuales no tienen en cuenta la capacidad de adquisición de las personas. Si no existe un mercado para la adquisición de los bienes, las entidades bancarias conceden préstamos imposibles de devolver, causa principal de la crisis actual. Mercado no es adquirir por capricho sino el grupo de personas que tienen suficiente solidez económica para poder afrontar la compra. Así las cosas, sería más correcto de hablar del valor real de los bienes inmuebles, que por analogía con la definición de valor dada por el DRAE se podría concretar de la siguiente forma: conjunto de cualidades parametrizadas que poseen los bienes inmuebles, sin incluir los componentes afectivos y/o especulativos, en función de las cuales se establece la correspondiente equivalencia económica del bien. Por último, nos tenemos que preguntar: Qué ha sucedido en los últimos años en el sector inmobiliario y, más concretamente, en el ámbito de la valoración inmobiliaria? Si nos atenemos a las diversas publicaciones e informes que aparecen en la actualidad, entre las que se encuentran entidades tales como el Banco de España, sociedades de tasación, bancos, consultoras, y otros colectivos, resulta que se ha estado tasando los bienes inmuebles por un Pág. 11

12 precio muy superior al valor real de los mismos, y hoy en día nadie pone en duda la existencia de la burbuja inmobiliaria y la sobrevaloración de la vivienda en los últimos años, hecho que está teniendo una incidencia catastrófica en la economía del País. Esta circunstancia no es nueva, ya que a pesar del tiempo transcurrido (más de 60 años), aún continúa vigente la afirmación de McMichael (1949:23), que decía: «La propiedad inmobiliaria se relaciona estrechamente con el crédito. [ ] y una hipoteca sólo es una promesa de abonar un determinado importe de dinero en una fecha establecida. Si no se concediera crédito en forma de hipoteca, la demanda de propiedades inmobiliarias sería muy inferior de lo que es, pues no cabe duda de que la falta de bonos hipotecarios restringe severamente el mercado. Por lo tanto, es fácil comprender que el préstamo hipotecario estimula la demanda y provoca el alza de los precios. Pero debe entenderse también que un exceso de crédito excesivos préstamos hipotecarios estimula la demanda hasta un punto en que los precios resultan fabulosos y trae como resultado un colapso». Por todo ello, cabría hacerse las siguientes preguntas: Alguien se ha planteado el pedir responsabilidades a las entidades que operan en el sector inmobiliario con incidencia en la valoración de los inmuebles? ó Se ha puesto en entredicho los métodos de valoración de bienes inmuebles contenidos en la Orden/ECO/805/2003?; ya que una de dos, o bien dichos métodos no han funcionado correctamente, incorporando un valor especulativo inaceptable, o bien se ha alterado conscientemente el precio de las cosas. La respuesta es sencilla: no se tiene noticias de ello. (Conferencia pronunciada por D. Felipe de Lama Santos en la Fundación FIDAS, organizada por la Agrupación de Arquitectos de la Administración Pública del Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla, el dia 17 de enero de 2011) Pág. 12