Accesibilidad a la Vivienda. Situación del Mercado Inmobiliario e Hipotecario.

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1 Accesibilidad a la Vivienda. Situación del Mercado Inmobiliario e Hipotecario. José Luis Escrivá Economista Jefe del Grupo BBVA Febrero de 2005 BBVA, Febrero Índice La expansión inmobiliaria Sostenibilidad Conclusiones BBVA, Febrero

2 La expansión inmobiliaria La expansión del mercado inmobiliario ha venido explicada por: Aumento del empleo e incremento de la renta real de las familias Mejora en las condiciones financieras Integración en la UEM Inmigración BBVA, Febrero En la última década, la capacidad de financiación de las familias ha mejorado significativamente. /m2 Accesibilidad a la Vivienda. Capacidad de Compra 2.000, , ,0 500,0 0,0 Precio Vivienda Mercado Capacidad con 1 salario La capacidad de financiación de los españoles ha sido creciente desde el año y se encuentra en máximos históricos en la actualidad Fuente: BBVA BBVA, Febrero

3 El mayor empleo femenino y juvenil ha aumentado la renta real de las familias 40 El incremento del empleo femenino y juvenil ha favorecido el aumento del número de ocupados por hogar. En conjunto, se ha producido un significativo incremento de la renta real de los hogares españoles. Tasa de empleo femenino 1,5 Ocupados por hogar 35 1,4 30 1,3 1,2 25 1, , Fuente: INE BBVA, Febrero El incremento de renta familiar permite que la vivienda continúe siendo accesible /m , , , ,0 800,0 400,0 0, Accesibilidad a la Vivienda. Capacidad de Compra Precio Vivienda Mercado Capacidad con Ingresos Ponderados Capacidad con 1 salario En términos de ingresos ponderados (1,45 salarios por hogar), la capacidad de compra de los hogares continúa superando el precio de la vivienda media en el mercado. Fuente: BBVA BBVA, Febrero

4 A ello ha contribuido el significativo descenso del coste de la financiación... Mercado Hipotecario. Tipos de interés y y plazos de de amortización 20% 15% 10% 5% 5% 0% 0% Fuente: BBVA BBVA y BE BE Nominal (izq) Años Amortización (dcha) El proceso de integración en el área euro ha supuesto un significativo descenso de los tipos de interés en España, tanto desde la vertiente nominal como desde la real. Los plazos de amortización se han alargado hasta los 25 años. BBVA, Febrero que se ha traducido en menores cuotas mensuales... Las condiciones de financiación han mejorado significativamente en los últimos años Menores dificultades para afrontar las cuotas hipotecarias Condiciones de Financiación Tipos de Plazo Cuota por Precio Interés Medio Millón/mes Vivienda (%) Años /mes (100 m 2 ) ,0% ,5% BBVA, Febrero

5 ... y también la fuerte entrada de inmigrantes Desde mediados de los años 90, la población extranjera oficial residente en España se ha cuadruplicado. El total de la població n extranjera representa casi el 6% del total de la población Cifras oficiales de población inmigrante en España Nivel acumulado, izqda. Flujo anual, dcha Fuente: INE, proyecciones de población BBVA, Febrero Todo ello ha llevado a un intenso aumento en el número de viviendas demandadas Transacciones de Vivienda y Tipos de Interés Fuente: BE. y estimación BBVA Tipos Hipotecarios (Escala inversa) Transacciones ,0% 6,0% 9,0% 12,0% 15,0% 18,0% Las transacciones de viviendas han superado el millón de unidades al año desde comienzos de la presenta década. En estos últimos cinco años, la demanda residencial, tanto nacional como extranjera, ha duplicado la media de los últimos 20 años BBVA, Febrero

6 ...y de los precios En los últimos años, en las economías occidentales, aumentos en la renta real de los hogares han tenido un reflejo equivalente en los precios residenciales, que han aumentado más donde más ha aumentado la renta Reino Unido % variación precio real de la vivienda ( ) Italia Japón Alemania Países Bajos Francia España 0,50 1,20 1,90 2,60 3,30 Fuente: BBVA % variación renta disponible real ( ) BBVA, Febrero que se han situado en la media europea Los precios de la vivienda en España han convergido a la media europea mucho más rápido que la renta 100% Precios de las viviendas y PIB per capita. Relación España/Europa PIB per capita 75% 50% Precios Vivienda 25% Fuente: BBVA BBVA, Febrero

7 Índice La expansión inmobiliaria sostenibilidad Conclusiones BBVA, Febrero qué factores sostendrán estos niveles en el largo plazo? Fuerte crecimiento de la formación de hogares: Nacionales (baby-boom y menor tamaño familiar). Inmigración Demanda de segunda residencia: costa e interior Residentes España como la Florida Europea Turismo (inversión) Mayor riqueza y renta de las familias: mayor consumo de vivienda BBVA, Febrero

8 La formación de hogares se mantendrá fuerte en los próximos años La producción de viviendas estructural se puede cuantificar en el entorno de las viviendas/año Formación Hogares. Flujo Anual. Supuestos de inmigración media anual Media Anual Del total de nuevas viviendas, el 80% se destinaría a viviendas principales y el 20% a segundas residencias. La afluencia de emigrantes será decisiva en este proceso Fuente:BBVA BBVA, Febrero Más renta, más vivienda El consumo de vivienda está relacionado con el nivel de renta de los hogares. El consumo de metros cuadrados por hogar en España es uno de los menores de Europa. La convergencia real llevará a un mayor consumo de vivienda per capita. Renta Renta per capita y consumo de vivienda Europa = 100 Grecia Holanda Francia Italia Alemanía Reino Unido España Portugal Dinamarca M2 Vivienda BBVA, Febrero

9 y en el corto plazo...? Existen elementos que moderarán la demanda llevando a los precios a crecer a ritmos similares a la inflación en 2006: Se están alargando los plazos de venta de las viviendas Se modera el ritmo de entrada de la inversión extranjera El potencial alza de los tipos afectará tanto a la demanda de crédito como al coste de oportunidad de la inversión. La saneada situación patrimonial de las familias limita los potenciales efectos negativos de una ralentización de este mercado BBVA, Febrero Los flujos de inversión extranjera se están moderando Inversión Extranjera en Inmuebles Millones de Euros La inversión extranjera en inmuebles se ha multiplicado por 8 en los últimos 10 años, alcanzando el equivalente al 1% del PIB BBVA, Febrero

10 Aumenta la rentabilidad de las inversiones alternativas Rentabilidad anual del Alquiler y los Fondos de inversión (%) Alquiler Fondos Las rentabilidades de inversiones alternativas están siendo superiores a la del alquiler de vivienda Fuente: BE, Por primera vez en los últimos cinco años la rentabilidad de la bolsa ha sido similar a las revalorizaciones de la vivienda BBVA, Febrero Los precios de las viviendas alcanzarán un nuevo equilibrio En el medio plazo, los precios de las viviendas se ajustarán paulatinamente a su nuevo nivel de equilibrio. BBVA, Febrero

11 Las previsiones indican una moderación ordenada de los precios 30,0% 20,0% 10,0% Precios de las Viviendas e IPC. Tasas de variación anual Las previsiones apuntan a una moderación paulatina hacia tasas más de acorde con el IPC. 0,0% -10,0% mar-88 mar-89 mar-90 mar-91 mar-92 mar-93 mar-94 mar-95 mar-96 mar-97 mar-98 mar-99 mar-00 mar-01 mar-02 mar-03 mar-04 mar-05 mar-06 Los ajustes más intensos serán en la viviendas usadas y zonas turísticas. Fuente: INE, Mº Fomento y BBVA BBVA, Febrero La situación patrimonial de las familias es muy sólida Durante la última década los niveles de endeudamiento de las familias han convergido con los de la UEM como consecuencia de la homogeneización de las condiciones financieras. Aún así, la situación patrimonial de las familias es muy sólida. La distribución de la deuda de las familias sugiere una solvente situación patrimonial, lo que limita los potenciales efectos negativos de una ralentización de este mercado. BBVA, Febrero

12 El crédito a la adquisición de vivienda ha crecido un 19% de media en los últimos 10 años (% de variación interanual) dic-97 Crecimiento del crédito gestionado sep-98 jun-99 mar-00 Crédito al sector privado Crédito hipotecario Crédito a la adquisición de viviendas Fuente: Banco de España dic-00 sep-01 jun-02 mar-03 dic-03 sep-04 A lo largo de el crédito para adquisición de vivienda se ha disparado hasta tasas de crecimiento por encima del 20%. El crédito a promotor se ha mostrado aún más dinámico, con tasas del 40%, lo que llevará a más hipotecas en el corto y medio plazo. BBVA, Febrero Incrementando el endeudamiento de las familias de manera notable (% del PIB) Fuente: FHE Deuda para adquisición de vivienda Países Bajos media 2003 media Reino Unido Alemania Portugal Suecia Irlanda España Bélgica Francia Italia La financiación hipotecaria ha avanzado mucho en España en los últimos años, pero aún se mantiene por debajo de la media europea, que es equivalente al 45% del PIB. BBVA, Febrero

13 Aún así, la situación patrimonial agregada de las familias es muy fuerte 450 Situación patrimonial de los hogares españoles 475 (% del PIB) Riqueza inmobiliaria de los hogares Crédito para adquisición de viviendas Riqueza financiera neta BBVA, Febrero limita los potenciales problemas de solvencia a un porcentaje de familias muy pequeño 14,4 millones de hogares 43,6% tiene alguna deuda 7,5% (3% del total) tiene una carga financiera superior al 40% de su renta La deuda de ese colectivo no representa ni el 5% de la deuda total de las familias Además, la mayor parte de esa deuda está garantizada BBVA, Febrero

14 Además, la distribución de la deuda y la carga financiera Mediana de la carga financiera de los hogares con deudas pendientes (según percentil de renta) 32 (%) Total Menor de 20 Entre 20 y 40 Entre 40 y 60 Entre 60 y 80 Entre 80 y 90 Entre 90 y Fuente: BE Pagos por deudas/ renta del hogar Deuda/ Riqueza bruta del hogar La carga financiera media se encuentra en niveles reducidos, por lo que el riesgo de tipos de interés se concentra en un pequeño colectivo, especialmente de rentas bajas. BBVA, Febrero limita los potenciales problemas de solvencia a un porcentaje de familias muy pequeño Fuente: BE 30 Carga financiera de los hogares con deudas pendientes (según percentil de renta) 15 5 Porcentaje de hogares con ratios 4 superiores a 40% 2 1 Total Menor de 20 Entre 20 y 40 Entre 40 y 60 Entre 60 y 80 Entre 80 y 90 Entre 90 y Porcentaje de hogares con ratios 9 superiores a 75% 4 4 Menos de un 5% del saldo de la deuda total de las familias se encontraría en manos de hogares con una carga financiera superior al 40%. BBVA, Febrero

15 Índice La expansión inmobiliaria Sostenibilidad Conclusiones BBVA, Febrero Conclusiones La fuerte expansión de la vivienda experimentada en la última década ha sido consecuencia de una serie de shocks de demanda socio-demográficos, económicos y financieros. Existen fundamentos para esperar que algunos de estos factores persistan en el medio plazo No obstante, existe señales que anticipan una moderación del mercado en el corto plazo que llevarán a una desaceleración ordenada de los precios La distribución de la deuda de las familias sugiere una solvente situación patrimonial, lo que limita los potenciales efectos negativos de una ralentización de este mercado. BBVA, Febrero

16 Accesibilidad a la Vivienda. Situación del Mercado Inmobiliario e Hipotecario. José Luis Escrivá Economista Jefe del Grupo BBVA Febrero de 2005 BBVA, Febrero

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