El Mercado Inmobiliario en Europa (El Internet, Protección al Consumidor y la Regulación de la Unión Europea) Un Reportaje por: Neil Ebsworth

Transcripción

1 El Mercado Inmobiliario en Europa (El Internet, Protección al Consumidor y la Regulación de la Unión Europea) Un Reportaje por: Neil Ebsworth Tabla de Contenidos 1. Introducción 2. El Internet i. Su Influencia en el Mercado ii. Motores de Búsqueda iii. Sitios Web de Compañías Individuales iv. Palabras Claves y Resultados de la Búsqueda v. El Predominio de los Sitios Publicitarios 3. Conclusiones 4. Protección al Consumidor y Regulación de la Unión Europea 5. Los Problemas i. Conflicto de Interés ii. Educación e Inscripción 6. Conclusiones 7. La Solución Ideal 8. AMLA- La unión de ideas a través del océano.

2 1.Introducción El Mercado de Bienes Raíces en Europa está cambiando. Este cambio se debe a dos factores que no provienen de la industria inmobiliaria. La potencia de estos dos factores es tan fuerte, que su impacto en la Industria Inmobiliaria es inevitable. Estos dos factores representan la tecnología y la presión del consumidor. Para ser aún más precisos, estos factores son el Internet, y la protección al consumidor a través de la regulación. El propósito de este informe es considerar estos dos factores y la forma en que afectan el modo de trabajar de los agentes inmobiliarios en la actualidad, y como en el futuro, los agentes pueden ajustar la manera de ejercer su trabajo para sacar un mayor provecho de la fase cambiante del Mercado. 2.El Internet i. Su influencia en el mercado La mayoría de las personas tienen experiencia con el Internet. En la actualidad, navegar el Web compite con la televisión según el número de horas dedicadas diariamente. Para los negocios de Bienes Raíces, el Internet se ha convertido poco a poco en un instrumento de gran importancia. Hoy en día tener un sitio Web es prácticamente una necesidad. Sin embargo, por razones que explicaré más adelante, la efectividad para atraer clientela de más del 95% de los sitios Web de compañías individuales, es insignificante o inexistente por completo. La mayoría del tráfico que reciben estos sitios Web se logra por otros medios publicitarios, ya sea por periódicos, tarjetas de presentación o como punto de referencia una vez establecido el contacto inicial con un posible cliente. Dicho esto, se espera que en los próximos 5 años, el 80% de todas las transacciones inmobiliarias se inicien a través de contactos vía Internet. ii. Motores de búsqueda Cómo encontramos algo en el Internet? Utilizamos un motor de búsqueda. Este puede ser Google, Yahoo, MSN o cualquier otra compañía pequeña. Estos directorios digitales constituyen el 90% del acceso directo del público a los sitios Web en el Internet. Escriba algunas palabras claves o frases y obtendrá una lista de los sitios Web relacionados.

3 Debe tener en cuenta que el 98% de las personas que buscan un tema, escasamente logran ver los resultados de las primeras cinco páginas en donde por lo general se encuentran los primeros 50 sitios Web. Por lo tanto, es importante que su sitio Web aparezca dentro de las primeras cinco páginas. Para complicar aun más las cosas, también son importantes las palabras claves y frases utilizadas por el público para encontrar un tema. Si esto comienza a confundirlo, la situación se complica aun más cuando examina el criterio que utilizan los motores de búsqueda para clasificar su sitio Web en su directorio. Esto no se realiza manualmente sino por medio de programas de computación llamados web crawlers, y la formula matemática empleada varia sustancialmente de un motor de búsqueda a otro. Sobra decir que esto no constituye un pasatiempo para un agente inmobiliario. Es una industria de miles de millones de dólares / Euros para los profesionales que trabajan tiempo completo en computación. iii. Sitios Web de Compañías Individuales Como mencioné anteriormente, las sitios Web de compañías individuales son ineficaces cuando se trata de atraer posibles clientes. A qué se debe? La respuesta es sencilla. Estos sitios no se encuentran dentro de los primeros 50 lugares en los motores de búsqueda. Google no sitúa a la mayoría. Aquellos sitios que logran una posición lo logran ya sea porque no son lo suficientemente grandes, no tienen suficiente contenido, o simplemente están escritas sin el código que los motores de búsqueda pueden leer para colocarlas en una posición privilegiada para lograr una mayor eficacia. Los sitios publicitarios dominan las principales páginas en los motores de búsqueda. Están diseñadas por los profesionales en computación con el sólo fin de generar ingresos de la publicidad de aquellos agentes que desean ser vistos en el Internet. (A continuación encontrará más información sobre estos sitios.) iv. Palabras Claves y Búsquedas Un agente inmobiliario me comentó recientemente que su sitio Web se encontraba en la posición número 13 en Yahoo, utilizando las palabras claves Propiedad España Javea. Aparentemente esto es un gran logro para una compañía individual, si se tiene en cuenta todo lo que ya he mencionado. Sin embargo, deja de parecer tan prometedor si tenemos en cuenta que estas palabras claves se utilizan apenas 2.1 veces al día. Creo que mi punto esta claro, y si a esto se le suma el hecho de que los primeros veinte términos utilizados por personas que buscan una propiedad en la Costa Blanca, generan más de 2,500 búsquedas diarias.

4 v. Sitios Web Publicitarios Entonces, por qué estos sitios dominan los motores de búsqueda del Internet? 1. Diseño. 2. Tamaño y contenido. 3. SEO,(Optimización en Motores de Búsqueda). Un sitio Web de una compañía individual, no puede de ninguna manera competir con estos sitios que precisamente por estas razones dominan los primeros lugares en los motores de búsqueda. Por supuesto que los agentes inmobiliarios pueden usar publicidad. El costo promedio es de 2,000 Euros al año. Como parte del presupuesto de un agente inmobiliario, esto no parece excesivo. Sin embargo la proliferación de los sitios, combinado con la habilidad de actuar simplemente como carteleras digitales, todavía limitan su efectividad como instrumento para conseguir clientela e ingresos. Conclusiones En los próximos cinco años, para triunfar en la Industria Inmobiliaria, la presencia del Internet será fundamental. Para alcanzar las primeras posiciones en la clasificación de los motores de búsqueda y tener acceso a la base de los posibles clientes, una compañía individual necesitará mucho más que un sitio Web. Acaso un sitio Web publicitario es la respuesta, como ha sido el caso hasta ahora? No. Las razones serán más aparentes después de examinar el segundo factor que está afectando el cambio. 4.Protección al Consumidor y Regulación de la Unión Europea Hay un creciente llamado hacia la regulación de la Industria Inmobiliaria proveniente del único grupo lo suficientemente grande como para instigar el cambio. El Público en general! En Gran Bretaña, la sección comercial de la Oficina de Comercio Justo, está dirigiendo una importante campaña en busca de una regulación más fuerte. (Ver ).

5 En Bruselas, se están dando los primeros pasos para establecer la base de la reforma Europea en general. Las últimas etapas constituyen la ratificación de las Directivas para armonizar la Ley de Contratos a través de la Unión Europea. Toda persona que trabaje en la industria, sabe que el cambio es inevitable. El público que compra y vende Bienes Raíces quiere responsabilidad y acceso a los medios de compensación cuando tienen pruebas de actos de malintencionados. 5. Los Problemas i. Conflictos de Interés Alguna situación en donde una persona tiene obligaciones competitivas profesionales o personales o interés financiero que compromete la ejecución justa de sus deberes. Abogados, Oficiales Públicos, al igual que muchas otras profesiones se atienen a esto. Por lo menos, se le informa a todas la partes y solamente es aceptable cuando todas las partes involucradas están de acuerdo en proseguir. Un agente tiene un conflicto directo de interés, cuando actúa en nombre de un vendedor y comprador en una transacción de propiedad. Esto se conoce como agencia doble y ejerce restricciones sobre el agente en cuanto a sus deberes y representación de los clientes, EN CASO de que acepten que una transacción prosiga bajo sus términos. ( Esto no sucede en la practica Inmobiliaria Europea.) Este es tal vez el asunto más importante que la industria Inmobiliaria debe resolver para obtener el respeto del público hacia los Agentes Inmobiliarios como entidad profesional. ii. Educación e Inscripción Todas las entidades profesionales que manejan transacciones financieras con el público necesitan dos cosas: Inscripción La necesidad de poder identificar una de las partes en caso de una disputa. Educación La necesidad del público por saber que la entidad que eligieron para actuar en su nombre esté calificada para hacerlo. Generalmente, estos dos requisitos están cubiertos por algún tipo de regulación legislativa. Nuevamente, la Industria Inmobiliaria no cumple con estos requisitos.

6 6. Conclusiones Ya viene en camino alguna forma de regulación. Lo más probable es que se presente en forma de una Directiva de la Unión Europea una vez se haya armonizado la ley de contrato a través de la Unión Europea. En cualquier caso, Gran Bretaña, el mercado principal de clientes para las propiedades costeras Españolas, se ha visto forzada hacia una mayor regulación por los mismos clientes que usted espera atraer para que compren en España. Estos clientes utilizarán a los agentes que consideran que pueden cumplir con su necesidad de ofrecerles seguridad financiera y profesional. 7. La Solución Ideal En los próximos años, para continuar teniendo éxito en la Industria Inmobiliaria, usted tendrá que cumplir con ciertos requisitos. Conciencia tecnológica. Necesitará estar presente en el Internet dentro de los sitios Web mejor posicionados en los principales motores de búsqueda. No obstante, pagar publicidad para lograr esta meta no será suficiente. La publicidad unidimensional lo dejará en la misma situación que al resto del mercado. Usted deberá demostrar competencia profesional. Como Agente profesional, satisfacer las necesidades de los clientes lo colocará por encima de aquellos que toman la salida fácil mientras esperan que la Legislación Gubernamental los obligue a cambiar. Esto puede que no suceda sino hasta dentro de cinco años. El cliente necesita esto AHORA MISMO! Ah, también debe sobresalir en su trabajo... La venta de Bienes Raíces!

7 8. AMLA,(La Asociación de Listado Múltiple de Agentes) La Unión de ideas a través del océano. La idea detrás de la AMLA surgió de los antecedentes en los Mercados Inmobiliarios de España y los Estados Unidos. Yo me gradué de la Universidad de Bienes Raíces en Charlestón, Carolina del Sur, en el año 2005, un curso de calificación previa para adquirir la licencia para poder ejercer como Agente Inmobiliario en aquel estado. Esto, en combinación con 15 años de experiencia en la industria de Servicios Financieros de Gran Bretaña y 3 años como Agente en España. Los objetivos de la AMLA s son los siguientes: 1. Ofrecer un Servicio de Listado Múltiple a los Agentes Inmobiliarios Españoles. Más que un sitio Web publicitario, AMLA MLS también ataca la fuente primaria de preocupación pública, o sea, la eliminación de los conflictos de interés. Por naturaleza, satisface todos los requisitos para proporcionar un sitio Web bien posicionado en todos los motores de búsqueda, y en todas las categorías de búsqueda necesarias. 2. Permanecer dentro de los primeros lugares en todos los motores de búsqueda y en todos los campos requeridos. Como objetivo principal, este sitio se encuentra en constante mantenimiento por un equipo de profesionales en Canadá quienes se ocupan de conservarlo dentro de las primeras posiciones. 3. Proporcionar un Código de Practica como declaración del compromiso de la membresía a los estándares profesionales. El Código de Práctica ha sido adaptado del NAEA, (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Gran Bretaña). La mayor parte fue adaptado de la legislación de los Estados Unidos.

8 AMLA también le ofrece a sus miembros los servicios para presentar los sitios Web de las compañías individuales dentro de un sistema que permite una mayor Optimización por Motor de Búsqueda (SEO) bajo nuestra cobertura MLS. (Atención: Al buscar un agente en los Estados Unidos, rara vez encontrará sitios Web publicitarios. Esto se debe a que el 80% de todas las transacciones se llevan a cabo por medio del MLS [Servicio de Listado Múltiple]. Ante esto, el individuo debe utilizar sus propios meritos y habilidades para poder competir en los negocios.) AMLA es el primer sitio Web de su genero en Europa. Responde a las realidades del Mercado cambiante y se ha comprobado que su concepto funciona exitosamente en los mercados que lo utilizan. Más de 1,000,000 de agentes usan este método para realizar sus negocios. El Mercado está cambiando. Únase a nosotros y ayúdenos a lograr el cambio que beneficiará tanto al agente como al cliente. Gracias por tomarse el tiempo para leer este articulo. Sus preguntas, comentarios e ideas serán bienvenidos. Puede comunicarse conmigo en neil@amlaspain.com Neil Ebsworth Asociación de Listado Múltiple de Agentes