Documento de Estrategia : MRA mar escenario del Mercado inmobiliario

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1 Documento de Estrategia : MRA mar 2009 UNA CRISIS ECONÓMICA GLOBAL: escenario del Mercado inmobiliario 1

2 situación: El mercado ha cambiado de forma radical El cambio tiene carácter estructural El sector tiene dificultades para adaptarse con rapidez Los integrantes del sector son muchos y muy relevantes en su volumen: el volumen de hipotecas en España se sitúa muy próximo al PIB del país: Millones (asociación hipotecaria española) 2

3 agentes afectados y problemas Consumidor Final: Indecisión ante la situación del mercado: Dificultad para obtener financiación Precios elevados Incertidumbre en los tipos de interés Incertidumbre en el mercado laboral: Todavía el descenso de precios no es significativo especialmente en vivienda usada 3

4 Evolución del precio de la vivienda Precio de la vivienda sobre la renta bruta anual disponible de los hogares Vivienda libre VPO ,43 3,37 7,72 7, ,97 6,34 5,55 4,84 4,28 4 3,8 3,55 3, ,3 3, PTI de la VPO en el año 2007: similar al de la vivienda libre en el año Fuentes: Ministerio de Vivienda, AHE. 4

5 Evolución del precio de la vivienda Evolución Precio vivienda y suelo AÑO 2000 AÑO PRECIO x 2,73 VECES % 45% SUELO x 6,2 VECES Fuentes: Ministerio de Vivienda, AHE. Elaboración propia 5

6 Ejemplo del precio que el cliente puede pagar Hogar 1 : /brutos mes (aprox. 6,5 veces IPREM) RENTA ANUAL BRUTA DISPONIBLE: RATIO DE CRISIS : 4,5X ? Precio asumible: 90m2/2.000 m2000 m2 Fuentes: MRA 6

7 agentes afectados y problemas Entidades Financieras: Restricción en la financiación a promotores y particulares Encarecimiento de la financiación Paralización de la financiación de nuevos proyectos La financiación es escasa y cara, se dirige al proceso final de la promoción y edificación, y siempre y cuando se asegure un alto nivel de ventas del proyecto. 7

8 agentes afectados y problemas Administración pública: Disminución i ió de los ingresos por impuestos Disminución en los ingresos por licencias Imposibilidad de hacer líquidas las cesiones de viviendas 8

9 agentes afectados y problemas Promotor: No tiene clientes para sus viviendas: ii viviendas construidas sin vender, y suelo financiado para más de 5 Millones. Cuántas viviendas ii se van a consumir al año? No tiene dinero para urbanizar ni para nuevos proyectos Etá Está sobrehipotecado: Durante el boom, incluso los suelos baratos se han refinanciado para nuevas inversiones o para el mantenimiento i t de las estructuras. t No tiene Vivienda Protegida porque está en manos de la Administración 9

10 agentes afectados y problemas Balance del Promotor: Maduración media del suelo 8 años Fondos propios Inferiores al 10% SUELO L/P DEUDA C/P Poca Suelos financiados profesionalidad: d los PROMOCIÓN con cuentas de costes no importan crédito de circulante 10

11 cómo se ha visto afectada la vivienda? Viviendas grandes Edificios grandes Urbanizaciones caras Construcción cara Los sectores se han planificado en la opulencia, con costos muy altos de infraestructuras, alejando el precio de la vivienda de las posibilidades del consumidor 11

12 UNA CRISIS ECONÓMICA GLOBAL: el mercado inmobiliario que viene 12

13 Tendencia y evolución de los agentes 1. Consumidor Final: Dificultad en la toma de decisiones: Nadie quiere equivocarse. Seguirá bajando? Esperar? Confusión y falta de seguridad d que anula la decisión ió del dlcliente Menor capacidad de endeudamiento: Hipotecas de menor importe más acordes con la capacidad financiera de las familias Nuevos canales de compra: Internet, Empresas públicas Nuevos prescriptores: No se fían del mercado : La administración y las entidades financieras serán los prescriptores del sistema inmobiliario, porque en definitiva van a dirigir la demanda a través de la vivienda protegida y de las viviendas de su propiedad 13

14 Tendencia y evolución de los agentes 2. Entidades Financieras: Graves problemas derivados de la morosidad y la absorción de activos inmobiliarios: Sólo el volúmen de crédito en manos de promotores es de MM, los fondos propios del sistema bancario español se sitúan en torno a Alejamiento de su negocio Bancos o Promotores? Las experiencias en crisis anteriores de los bancos creando estructuras para gestionar activos inmobiliarios no fueron fructíferas. En la crisis actual el volúmen es inmensamente superior a las anteriores crisis. Algunos Bancos como Santander (Altamira) o Popular (Aliseda) ya han comenzado este proceso Inevitable proceso de ajuste en el nº de entidades y su presencia: La apertura de nuevas sucursales bancarias en España ha sido de unas en los últimos 4 años. Esto nos sitúa a la cabeza de nº de sucursales por habitante ( 96 sucursales/ personas). La competencia entre ellas ha sido uno de los detonantes del boom. 14

15 Tendencia y evolución de los agentes 3. Administración Pública: Intervención del mercado: Creciente presencia de la Vivienda Protegida. Sectores con un 50% de vivienda protegida y sistema de adjudicación público. El ciudadano pierde la libertad de decisión? Rescate de las entidades d a través de la compra de activos: Dada la evolución en la morosidad, y su comparación con los recursos propios de la banca, es probable que la administración tenga que acudir a intervenciones muy superiores a las que estamos viviendo hoy. Por tanto la administración también será un gran propietario p de suelo. Revisión del sistema de financiación municipal: Se reduce sensiblemente la capacidad de obtener financiación municipal gracias a la expansión inmobiliaria. Los municipios deberán ajustar sus presupuestos y buscar fuentes alternativas de obtención de ingresos Rigidez y lentitud de la Administración en la adaptación a las nuevas condiciones de mercado 15

16 El urbanismo que viene aplicar criterios de austeridad al territorio Urbanismo más eficiente Aprovechar y optimizar i las inversiones realizadas (urbanizaciones, infraestructuras) Acercar el producto al cliente actual: más VPO, vivienda libre más barata Es previsible que tarden en desarrollarse nuevos sectores, previsiblemente se optimizarán los actuales 16

17 Tendencia y evolución de los agentes 4. Promotores: El promotor no tiene que ser un acumulador de materia prima: En el pasado empresas más fuertes eran las que más suelo tenían. Se va a volver a entender el suelo como materia prima y no como principal objeto del negocio El promotor es un desarrollador de negocio y un gestor de activos : El principal valor es entender al cliente, adaptar la vivienda, crear procesos eficientes, producto competitivo, precio razonable, en definitiva acomodarse a los criterios de un mercado normalizado y no especulativo El conocimiento principal ventaja competitiva: Estructura flexible y muy profesionalizada: empresas orientadas a la creación de valor, criterios de sostenibilidad, empresarial y ambiental 17

18 Tendencia y evolución de los agentes inversión gestión desarrollo Desarrollo de vehículos de inversión especializados: MARC1: Inversión en promoción de vivienda protegida Gestión de promociones propias: Gestión de activos para clientes institucionales: Cajas, Bancos, Ayuntamientos Análisis, diseño y ejecución de proyectos inmobiliarios complejos: Rehabilitación urbana de MAIA 18

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