Mercado Hipotecario en España

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1 Área de Negocio Hipotecario División Banca Comercial Mercado Hipotecario en España Evolución histórica. Expectativas Salvador de Bahía (Brasil), 8 de Noviembre de 2007 Nombre del país

2 Banco Santander, S.A. y (nombre de la sociedad) advierten que esta presentación contiene manifestaciones sobre previsiones y estimaciones. Dichas previsiones y estimaciones están incluidas en diversos apartados de este documento e incluyen, entre otras, comentarios sobre el desarrollo de negocios futuros y rentabilidades futuras. Mientras estas previsiones y estimaciones representan nuestros juicios sobre expectativas futuras de negocios, puede que determinados riesgos, incertidumbres y otros factores relevantes ocasionen que los resultados sean materialmente diferentes a lo esperado. Entre estos factores se incluyen, (1) situación del mercado, factores macroeconómicos, directrices regulatorias y gubernamentales, (2) movimientos en los mercados bursátiles nacionales e internacionales, tipos de cambio y tipos de interés, (3) presiones competitivas, (4) desarrollos tecnológicos, (5) cambios en la posición financiera o de valor crediticio de nuestros clientes, deudores o contrapartes. Los factores de riesgo y otros factores fundamentales que hemos indicado podrían afectar adversamente a nuestro negocio y al comportamiento y resultados descritos y contenidos en nuestros informes pasados, o en los que presentaremos en el futuro, incluyendo aquéllos remitidos a las entidades reguladoras y supervisoras, incluida la Securities Exchange Commission de los Estados Unidos de América. Nota.- la información contenida en esta publicación no está auditada. No obstante, la elaboración de las cuentas consolidadas se ha establecido sobre principios y criterios contables generalmente aceptados.

3 3 EL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL ES UNA HISTORIA DE ÉXITO EN TRES ETAPAS MUY DIFERENCIADAS Años 80 s (81) Creación del Mercado Años 90 s (96) Consolidación del Mercado Años 00 s (07) Hacia una nueva Evolución SIEMPRE SOPORTADO EN LAS MISMAS PALANCAS Marco jurídico eficaz Desarrollo económico sostenido Fortaleza del sistema financiero Empresariado solvente IMPLICACIÓN DE LO PÚBLICO Y LO PRIVADO

4 4 AÑOS 80 s CREACIÓN DEL MERCADO ENTORNO MACROECONÓMICO Pactos de la Moncloa Tipo de interés 16,0 % Tasa de paro 15,0 % P.I.B. - 0,1% Inflación 14,5% (*) Banco de España, I.N.E. PROMULGACIÓN DE LA LEY 2/81 DE REGULACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO - Creación de un Mercado Finalista Se crean Entidades Especializadas - Sociedades de Crédito Hipotecario - Sociedades de Tasación Se define la actividad crediticia Se crean mecanismos de refinanciación - Cédulas, bonos y Participaciones hipotecarias - Fondo de Regulación SE CREA LA ASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA

5 5 EN ESTOS PRIMEROS AÑOS SE VAN SENTANDO LAS BASES DE LA ACTIVIDAD Se financia el 80% del valor inmobiliario Se alargan los plazos de financianciación (hasta 15 años) Se desembolsa el dinero en la firma SE ESPECIALIZA LA ACTIVIDAD SE DINAMIZA EL MERCADO CON LA APARICIÓN DE NUEVOS COMPETIDORES

6 6 MIENTRAS TANTO EN EL MERCADO SE PRODUCEN HECHOS RELEVANTES Planes de Vivienda El papel de la vivienda protegida Su carácter contracíclico Introducción de los Tipos Variables Fuerte aumento de la Demanda - Respuesta ante la falta de inmuebles en alquiler Fuerte escalada de precios

7 El INICIO DE LOS 90 s CONLLEVA UNA IMPORTANTE CRISIS CON UNA FUERTE INVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO 7 Tipo de interés 10,4% Tasa de paro 23,8% P.I.B. -1,0% Inflación 4,6% Déficit 6,2% (*) Banco de España, I.N.E. Año 93 Cae la actividad Escasa alternativa a la Inversión Empiezan las llamadas Guerras hipotecarias Nuevo impulso a la vivienda protegida Decretos año 91: Se crean las V.P.T. Programa 1 er acceso para jóvenes Se relanzan las ctas. Ahorro/viviendas Subvenciones promotor en alquiler Aumento convenios con MOPT

8 A PARTIR DE ESTOS AÑOS SE EMPIEZA A PERCIBIR UN CLARO CAMBIO EN EL MODELO. 8 Pasamos de un modelo de crédito finalista a otro de compensación por negocios inducidos. El cliente en el centro de la relación bancaria y la hipoteca como instrumento de captación y vehículo de venta cruzada. Para entonces la hipoteca es un instrumento crediticio conocido, en su entorno jurídico estable, sin barreras tecnológicas y, por tanto, un mercado preparado para el despegue. HAY QUE HACER HIPOTECAS PARA CRECER EN BANCA COMERCIAL

9 A PARTIR DEL AÑO 96 SE INICIA UN NUEVO CICLO RESIDENCIAL COINCIDIENDO CON UN PERÍODO EN EL QUE SE DEBEN CUMPLIR LOS CRITERIOS DE CONVERGENCIA EN LA UNIÓN EUROPEA Tipo de interés 7% Tasa de paro 17,3% P.I.B. 2,4% Inflación 3,6% Deuda/P.I.B. 62,7% Déficit/P.I.B. 6,5% (*) Banco de España, I.N.E. Tipo de interés 3,4% Tasa de paro 8,3% P.I.B. 3,9% Inflación 3,5% Deuda/P.I.B. 39,9% Déficit/P.I.B. -1,8% 2006 Se consolida la situación económica. Bajan los tipos de interés Se genera empleo y, sobre todo 9 HAY UN GRAN EMBOLSAMIENTO DE DEMANDA INSATISFECHA DEL CICLO ANTERIOR, QUE APROVECHANDO LA SITUACIÓN ECONÓMICA SALE AL MERCADO Y PRESIONA FUERTEMENTE LOS PRECIOS

10 10 TASA DE PARO ,00% 20,00% 21,60% 21,6% 13,4% 10,6% 8,7% 8,3% 15,00% 10,00% 13,40% 10,60% 8,70% 8,30% 5,00% 0,00% ,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 4,80% Euribor 3,30% 2,80% 2,30% 3,44% 2,80% 2,30% TIPOS DE INTERÉS ,8% 3,3% 2,8% 2,3% 2,3% 2,8% 3,4% SE INVIERTE LA TENDENCIA

11 CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO 11 AÑO TIPO (*) PLAZO CUOTA (**) , ,3 3,35 3,66 3, , , , , (*) Media de Entidades (**) Mes/ MEJORA DE LA OFERTA CREDITICIA

12 PRECIO DE LA VIVIENDA % /m % % % 100% 115% 165% 265% 308% 344% % 115% IMPORTE MEDIO HIPOTECA % 309% 313% % % 99% % 272% % % % 99% UNA EVOLUCIÓN SIMILAR

13 13. MEJORANDO LA ACTIVIDAD FINANCIERA SIN PÉRDIDA DE CALIDAD EN EL CONJUNTO DE LA CARTERA CREDITICIA.. CUADRO DEL PORCENTAJE DE FINANCIACIÓN Hasta 80% 97,3 89,7 83,0 83,0 82,4 80,3 74,2 73,4 > 80% 2,7 10,3 17,0 17,0 17,6 19,7 25,8 26,6 12,4 14,8 14,9 >90% TASA DE ESFUERZO Aparecen los seguros hipotecarios Hasta 30% 70,06 74,2 71,3 72,9 71,1 58,0 55,3 48,3 > 30% 29,94 25,8 17,5 16,5 17,1 22,2 24,0 29,1 > 40% *** *** 11,2 10,6 11,8 19,8 20,7 22,6

14 DESPUÉS DE ESTE PERÍODO. 14 Crecen espectacularmente los balances crediticios de las entidades. Hay un aumento considerable de la riqueza inmobiliaria. Aumenta la carga financiera de las familias

15 RELACIÓN HIPOTECA / C.O.S.R. 15 AÑO SALDOS VARIACIÓN ,5% ,2% ,9% ,1% ,3% ,3% ,2% (MM..) % CAJAS 27,30% BANCOS 17,84% ,5% 19,2% 20,9% 24,1% 24,3% 25,3% 23,2% % 46% 60,7% 60,0% CAJAS 71,1% BANCOS 52,5%

16 EVOLUCIÓN DE LA RIQUEZA NETA PARA DISTINTOS PAÍSES DE LA OCDE % sobre RBD Italia España UK Irlanda Francia Australia Japón N. Zelanda Canada Alemania EEUU Dinamarca Paises Bajos Suecia Finlandia Fuente: OCDE

17 DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE LAS VIVIENDAS PRINCIPALES, SEGÚN RÉGIMEN DE TENECIA 17 Periodo En Propiedad En Alquiler En Cesión y otras formas Parque de Viviendas número ,1 20,8 6, ,3 15, ,2 11,4 6,5 6, ,3 9,1 4, Fuente: INE, Censos y Encuesta Continua de Presupuestos Familiares para 2005

18 PORCENTAJE DE OCUPACIÓN DE VIVIENDA EN PROPIEDAD (actualizado en 2005) Media UE25: 65,0% ES IT IR PT GR UK BE LU SF AT FR NL DK SE DE Fuente: Federación Hipotecaria Europea

19 EVOLUCIÓN DEL ENDEUDAMIENTO FAMILIAR Endeudamiento y Carga Financiera % RBD 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 Carga financiera Total Carga Financiera por intereses Deuda Total (eje secundario) % RBD 125,0 115,0 105,0 95,0 85,0 75,0 65,0 55,0 45,0 19 mar-96 sep-96 mar-97 sep-97 mar-98 sep-98 mar-99 sep-99 mar-00 sep-00 mar-01 sep-01 mar-02 sep-02 mar-03 sep-03 mar-04 sep-04 mar-05 sep-05 mar-06 sep-06 Fuente: Banco de España

20 ESTAMOS EN 2007, A LAS PUERTAS DE UN CAMBIO DE CICLO 20 Tipo de interés 4,6% Tasa de paro 8,6% P.I.B. 3,8% Inflación 3,6% (2,7% Prev) Banco de España, I.N.E. Los balances crediticios debemos reponerlos Otras actividades A la riqueza inmobiliaria debemos darle liquidez Otros mercados Al endeudamiento de las familias debemos darle soluciones AL MERCADO HIPOTECARIO HAY QUE DARLE OTRAS SALIDAS

21 21 EXPECTATIVAS DEL MERCADO Hacia una clara desaceleración del Mercado Residencial Descenso importante del ritmo de ventas Aumento del precio de las viviendas Subida de los tipos de interés Con la previsión de nuevas viviendas no se cubren las cancelaciones anticipadas de los balances!! EL MERCADO HIPOTECARIO GRADUALMENTE MÁS SEPARADO DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA

22 VIDA ÚTIL DE UN INMUEBLE vs. ENDEUDAMIENTO 22 VALOR INMUEBLE 100% ENDEUDAMIENTO HIPOTECARIO COMPRA * Crédito Promotor * Altos L.T.V. s RIQUEZA INMOBILIARIA * Seguros Financieros CONSUMO * Refinanciación * Home Equity RIQUEZA INMOBILIARIA PENSIÓN * Rentas Vitalicias PRÉSTAMO MEDIO 0% 25 a 45/50 a 60/65 a >85 a

23 EL NIVEL DE ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS Y LA EVOLUCIÓN AL ALZA DE LOS TIPOS DE INTERÉS NOS OBLIGARÁN A ENTRAR EN UN PROCESO DE AJUSTE EN LAS FINANCIACIONES TASA DE MOROSIDAD S2007 0,41 0,35 0,29 0,37 0,41 0,51 0,55 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0, , S 2007 Renegociaciones crediticias con modificaciones Importes Plazos Tipos de interés, etc.

24 POR TANTO, EL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL ESTÁ EN UN PUNTO DE INFLEXIÓN 24 Por agotamiento del modelo tradicional de financiación Por una evolución descendente del Mercado Inmobiliario El mercado ha crecido mucho pero de una manera unidireccional Acompañando al mercado inmobiliario En compra de 1ª vivienda Tipos variables Modelo excesivamente competitivo TENEMOS UNA SATURACIÓN DEL MODELO DE CRECIMIENTO

25 ES NECESARIO ACTUAR SOBRE LAS PALANCAS DE CRECIMIENTO 25 ANTES AHORA MARCO JURÍDICO Eficaz Insuficiente DESARROLLO ECONÓMICO Sostenido Debilitándose SISTEMA FINANCIERO Fuerte Diversificándose EMPRESARIADO Solvente Reorientando estrategias IMPLICACIÓN DE LO PÚBLICO Y LO PRIVADO

26 EN ESTE PUNTO ESTAMOS PRÓXIMOS A PROMULGAR UNA LEY DE REFORMA DE LA 2/81 DE REGULACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO 26 Reforma que afecta a: LA LEGISLACIÓN FINANCIERA - Instrumentos de refinanciación - Riesgos de tipo de interés LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA - Desarrollo de nuevos productos - Movilización del Patrimonio

27 REFORMA DEL MERCADO Ley de Modificación de la 2/81 Principales Apartados I 27 Mejora en los mecanismos de transparencia - Habilita al Mº de Economía para nueva O.M. de Transparencia Modificación del régimen de compensación por subrogación y cancelación anticipada - Compensación por desistimiento 0,5% del capital amortizado - Compensación por tipo de interés Reducción de costes arancelarios - Derechos como documentos sin cuantía - Reducción del 90% Flexibilización del mercado - Hipoteca global o flotante - Se amplía el concepto de novación : Alterar el plazo Alterar el tipo de interés Alterar sistema de liquidación Alterar el principal, etc.

28 REFORMA DEL MERCADO Principales Apartados II 28 Independencia de las Sociedades de Tasación - Constitución de una Comisión Técnica - Reglamento interno sobre incompatibilidades - Régimen de participación significativa - Régimen sancionador Mecanismos de Refinanciación - Se potencia el Bono hipotecario - Activos de sustitución para emisiones Riesgo de liquidez Riesgo de tipo de interés Cancelación anticipada en bonos y células Hipoteca Inversa - Rentas sobre una propiedad inmueble - Para mayores de 65 años - Vitalicia - Garantía del inmueble hasta el fallecimiento - Bonificaciones fiscales, etc

29 29 EN DEFINITIVA, Estamos en el empeño de seguir mejorando la accesibilidad a la vivienda y la mejora en el Mercado Crediticio, que nos permita mejorar las condiciones de desarrollo de la industria inmobiliaria y de la hipotecaria. Porque ofrecer más vivienda con mejores condiciones crediticias no solo está en el camino de satisfacer necesidades sociales básicas, sino también contribuir a desarrollar un sector básico de la economía generador de empleo y rentas, en definitiva RIQUEZA

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