INFORME DE AVALÚO OFICINA NOMBRE PROPIETARIO (S) UBICACIÓN DEL BIEN

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1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 DIRECCIÓN DE LOGÍSTICA DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, EX-DEUDOR Céd. Jurídica BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 01 - SAN JOSE 15 - MONTES DE OCA 01 - SAN PEDRO MONTERREY UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Monterrey, San Pedro, Montes de Oca, de la esquina noreste de la Fundación Costa Rica-Canadá, 50 metros este, 100 norte y 7,50 metros al este, mano izquierda, frente al costado norte de Super Cheap. Inscripción de Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas la Finca Porcentaje: REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA SJ ,00% Según el Registro y el Plano 332,16 m2 332,16 m2 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,64 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,64 VALOR EN LETRAS: CIENTO OCHO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO COLONES CON 64/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses Liquidez del bien Media MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A: ,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA: SÍ Avalúo con carácter de actualización para venta. Salvo los detalles de mantenimiento, no se observaron afectaciones físicas en el bien por lo que no existe impedimento para recomendar la finca sujeta como garantía. Muy buena ubicación, disponibilidad de todos los servicios OBSERVACIONES públicosy cercanía a importantes centros poblacionales del cantón de Montes de Oca como el mismo Monterrey, Lourdes, San Pedro, GENERALES Vargas Araya, Sabanilla y el mismo Curridabat. Importante su deseabilidad por la cercanía a universidades públicas y privadas como Universidad de Costa Rica, Universidad Estatal a Distancia, Universidad Latina y Universidad Fidélitas. Nombre del perito: René Cruz Sandoval Tipo de profesional: Ing. Agrónomo Número de registro: 1582 Emp. Nombre de la empresa: Firma del perito Identificación N : Proyectos Cruzber S.A Nombre y firma representante legal de la empresa: René Cruz Sandoval Fecha inspección: 23 enero 2017 Fecha informe: 24 enero 2017 Números telefónicos para contacto: / / Correo electrónico / Dirección WEB: cruzber@ice.co.cr

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , , ,00 Área 332,16 m2 225,77 0, ,49 1, ,24 1, ,00 0,8855 0,7500 Nivel 0,50 0,50 1,0000 0,00 0,9851 0,50 1,0000 0,00 0,9851 0,9851 Frente 13,24 10,00 1,0000 9,00 1, ,35 1,0000 8,00 1,0000 1,0000 Forma R R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 1,0000 Pendiente 0 2 1, , , ,1368 1,0000 Ubicación Medianero Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 0,8803 Servicios , , , ,0000 1,1275 Servicios , , , ,0000 1,6161 Tipo de Vía 3 1 0, , , ,0667 0,8238 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,8294 1,2152 1,1045 1,0578 Valores Homologados , , , ,41 DESCRIPCIÓN Forma Valor conclusivo Factor secciones FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,8500 Área afectada 67,52 m2 Parte posterior casi triangular 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor ajustado / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9695 Área 332,16 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 Tipo propiedad Lote VALOR TOTAL DEL TERRENO ,64 NORTE: SUR: ESTE: OESTE: LINDEROS ACTUALES SUCESIÓN JORGE LUIS CARVAJAL CONSTRUIDO CALLE PÚBLICA, FRENTE DE 13,24 METROS ASFALTADA MARIO ROJAS SEQUEIRA CONSTRUIDO VIRGINIA DUBONT y OTRO EN PARTE CONSTRUIDO COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 (frente) (frente) N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Urbanización El Cedral, Monterrey, San Pedro de Montes de Oca, de la escuela Monterrey, 200 metros este y 25 sur, lote y casa de 225,77 m2, a /m2, ajuste IPC a hoy a /m2, a Carlos Montenegro Urbanización Kezia, San Pedro, Montes de Oca, de la bomba gasolinera (entrada a urbanización Carmiol), 200 metros (una cuadra) al sur, 50 este y 50 norte, lote y casa de 520,49 m2 a /m2, ajuste IPC a hoy a /m2, a Lester E. Norton Ch.-BNCR Urbanización Kezia, San Pedro, Montes de Oca, de la bomba gasolinera (entrada a urbanización Carmiol), 200 metros (una cuadra) al sur y 350 este, lote y casa de 379,24 m2, a /m2, ajuste IPC a hoy a /m2, a William Bolaños Q.-BNCR. Mapa de Valores Base (DGT) al 2014, zona homogénea U23 (Monterrey), lotes de 180 m2 a /m2, ajuste IPC a hoy a /m2. Base de Datos 08/04/2010 Coordenadas Este Norte Base de Datos 05/04/2011 Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos 23/01/2017 Coordenadas Base de Datos Coordenadas Este Este Norte Norte 14/01/2015

3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño SÍ Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 6,02 m Cordón SÍ Acera SÍ 1,65 metros ACCESO A LA FINCA Calle pública Página: 3 DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Varios Clase social Media Alumbrado SÍ CNFL Jardines y Parques SÍ a 250 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ CNFL Transporte Público SÍ a 100 m Densidad poblacional Alta Agua Potable SÍ AyA Edificios Comerciales SÍ a 1 m Actividad del lugar Vivienda Señal celular SÍ Varios Recolección de basura SÍ a 1 m TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 50 m Comercio y servicios. Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 13,24 m Nivel sobre calle: 0,50 m Fondo promedio: 26,06 m Pendiente % 0 Relación: 1,97 Tipo de vía: 3 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Medianero Explotación Residencial -0,0255-0,03 =k1 Vista: Normal 5 1 RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca No Distancia Topografía Plana Pendiente 0,00 m Ascendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 100,00% NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 19-ene-17 No hay. AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES OBSERVACIONES Amplio lote de terreno, plano, ligeramente sobre el nivel de la calle asfaltada, de forma regular en un 80% en la sección frontal, localizada en un barrio del distrito de San Pedro del cantón de Montes de Oca, específicamente Monterrey, muy cercana a Universidad Latina (menos de un kilómetro y menos de 2 km de Universidad de Costa Rica), zona bastante exclusiva tanto para profesores de esos centros de educación superior como para familias de estudiantes que adquieren casas por la cercanía y accesos. Por su cercanía a San Pedro y Curridabat, todos los servicios públicos (agua potable, corriente eléctrica, alumbrado público, tendido telefónico fijo, red de televisión por cable e internet) y las facilidades comunales a no más de 500 metros (centro comunal a 50 metros, escuela a 200 metros, colegio de Monterrey, Vargas Araya, etc. y privados, una amplia gama), EBAIS, centro de nutrición, destacamento de la guardia civil, centros comerciales, servicio interurbano de autobuses. Al frente supermercado. A 500 metros, Lourdes, Universidad Latina y Universidad Fidélitas. A menos de 4 km de Mall San Pedro y toda la parte comercial de la ciudad. Muy cercana a otras zonas atractivas como Curridabat, Sabanilla, Zapote y el mismo Guadalupe. Muy cercana a la carretera de circunvalación, lo que le confiere la posibilidad de diversos accesos a la capital. El entorno de casas de muy buena calidad, para clase media baja a a media y diversas urbanizaciones de muy buena calidad. Servicio interurbano de buses. El terreno es utilizado por una construcción de concreto a un nivel y un anexo e en el segundo nivel en paredes livianas.

4 ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Casa de habitación 1er nivel (VC03) 113, B 0,8438 0, ,00 49, ,00 Anexo primer nivel mixto (VC01) 30, I 0,8050 0, ,00 37, ,00 Terraza posterior 50% VC03 28, B 0,8438 0, ,00 49, ,00 Anexo posterior (liviano)-vc01 15, B 0,8050 0, ,00 39, ,00 Cochera 80% VC03 48, B 0,8915 0, ,00 52, ,00 Segundo nivel VC01 65, I 0,8512 0, ,00 39, ,00 TOTAL 299, ,00 Página: 4 Forma de explotación OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 TOTAL Forma de explotación MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 TOTAL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL ,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN

5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Concreto a un nivel. Paredes livianas 2do nivel. Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: - Nombre del Profesional Responsable de la obra: No aplica Nombre del Desarrollador: No aplica Número de Contrato CFIA: No aplica Número permiso construcción: No aplica Documentos de construcción adicionales: No aplica Página: 5 Propiedad utilizada por: Propietario Nombre Banco Nacional de Costa Rica Vigencia del contrato de arrendamiento: No aplica Área construcción principal: 299,00 m2 Porcentaje de cobertura: 90,02% Año de construcción: 2002 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC03 NÚMERO DE NIVELES: 2 Primer nivel. Estructura Se presume mampostería integral. Sistema eléctrico: Bloques de concreto, repello fino, pintadas, con rodapié de madera. Entubado Conduit SI TOTAL Paredes Piezas contiguas en parte de madera, forro interno de "gypsum". La Porcentaje 100% pared externa a área de cocina son perfiles cuadriculados en madera Caja breaker SI y vidrio muy elegantes. Interruptor Fusible Entrepiso Perfiles metálicos. Estado General Regular Techos Cubierta Entrepiso y cerchas de madera. Entrepiso y láminas de hierro galvanizado, pintadas, regular. Gas LP No Ubicación Cielos "Gypsum", tablilla de madera en cochera. Tablilla de madera biselada en anexo. Estado Físico y Mantenimiento: Pisos Cerámica de buena calidad. Tabloncillo de madera en anexo. Paredes Bueno Cielos Bueno Murete y rejas. Fuertes columnas de concreto sustentan 2 amplios Pisos Bueno Cubierta Regular portones eléctricos tipo americano y peatonal. Cochera para 3 Fachada vehículos. Sobre paños de concreto, 2 ventanales de madera cuadriculados (tipo francés). Venanales abatibles y fijos en anexo lateral. Puerta de madera ornamental. Cochera para 3 vehículos, amplia sala, 4 habitaciones, una con baño Aposentos privado, un baño completo compartido, cocina-comedor con 2 muebles enchapados (hay que restaurar), terraza posterior. En anexo lateral, 2 habitaciones y un baño completo. Baños Otros Tres baños completos. No hay. Red de agua caliente No hay. Tanque captación de agua Sí hay. Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Leve Pisos Ninguno DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 2 Segundo nivel. Estructura Perfiles metálicos. Sistema eléctrico: Paredes De "gypsum" a doble forro, pintado, regular estado. Entubado Conduit SI TOTAL Entrepiso Perfiles metálicos y forro fibrocemento de 22 mm. Porcentaje 100% Techos Perfiles metálicos. Caja breaker SI Cubierta Lámina HG n 28, con canoas, cumbreras y bajantes. Interruptor Fusible Cielos Parcial en fibrocemento. Estado General Regular Pisos Parcial en cerámica. Parte solamente el entrepiso. Fachada Muy sencilla. Solo acceso por gradas metálicas. Gas LP No Ubicación Aposentos Gradas de acceso, 2 habiaciones y medio baño. Baños Medio baño. Estado Físico y Mantenimiento: Otros No hay. Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente No hay. Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua Sí hay. Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Importante Paredes Leve Pisos Importante Cielos Leve Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS En la parte posterior existe una pequeña construcción recostada a la tapia en paredes livianas de unos 15 m2 que aparenta ser un apartemento con cocineta y un baño completo. Etapas % de avance PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN (No aplica) Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES Fuerte construcción de concreto, originalmente a un nivel, destacando paredes de importante altura (3,0 metros), con una amplia cochera y todas los espacios para una familia de importante tamaño (4 habitaciones, 2 baños completos, amplia área social que incluye sala, cocina-comedor con 2 muebles de cocina enchapados, que hay que reparar). Posteriormente se amplio un área importante con 2 habitaciones y un baño completo por la parte lateral oeste (parte de paredes externas de madera y piso de madera). Por la parte posterior, una pequeña habitación con baño privado y espacio para cocineta. Y luego, sobre parte de cocina y terraza, se construyó un anexo (segundo nivel), en paredes livianas para 2 habitaciones y medio baño. En general la construcción, aparte del segundo nivel que habría que concluir (colocar enchape de piso en una sección, reparar paredes y mantenimiento general), está en buen estado. Si falta mucho mantenimiento: pintura, reparar puertas y gavetas de muebles de cocina y sobre todo, el tendido eléctrico y el cableado. Los centros de carga. Actualmente no tiene agua potable ni corriente eléctrica pues están desconectados.

6 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Fundación Costa Rica-Canadá a 150 metros. Calles de Monterrey. Entorno residencial-comercial. Otra calle en las cercanías. Demarcación de lugares del entorno. Otra demarcación en las cercanías de propiedad sujeta. Iglesia de Lourdes a menos de 1,0 km. Escuela de Monterrey a menos de 500 metros. Centro muy cercano con disponibilidad de cajero automático. FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Archivo dañado. DGT

7 ANEXO FOTOGRÁFICO Página: 7 Establecimiento al costado sur de propiedad sujeta (Super Cheap). Frente y colindancias de la propiedad sujeta. Detalle interno: Portones americanos eléctricos en cochera. Vista de cochera hacia fachada interna. Sala muy amplia. Habitaciones. Habitaciones y baño privado.

8 ANEXO FOTOGRÁFICO Página: 8 Habitaciones. Fachada de sección de paredes livianas (parcial). Cielo raso de cochera. Habitaciones con paredes livianas parcial. Piso de tabloncillo de madera (2 habitaciones). Baño completo para 2 habitaciones. Detalle de cocina con muebles enchapados. Deben repararse gavinetes. Panel externo cuadriculado a cocina muy elegante. Área de terraza.

9 ANEXO FOTOGRÁFICO Página: 9 Anexo para una persona en paredes livianas recostado a tapia. Incluye espacio cocineta y baño completo. Segundo nivel, 2 habitaciones en paredes livianas, una con piso de cerámica. Otra solo entrepiso de fibrocemento. Toma de datos. Parte de área libre posterior y ajustado valor por forma. Parte de centros de carga. Se notan muchas deficientes en cableado y entubado.

10 ANEXO FOTOGRÁFICO Página: 10 Estudios de registro y plano. Plano catastrado.

11 Memoria de cálculo Página 11 FRENTE Frente Si F ls < F lt F f = (F ls /F lt ) (1/2) Si F ls > F lt F f = (F ls /F lt ) (1/3) Ubicación Vista NIVEL F n = e ((k1 x Nls) - (k2 x Nlt)) K1 Ls; K2 Lt Bajo Nivel k= -0,05 // Sobre Nivel k= -0,03 // Nivel de vía K= 0 Manzanero 1 Sobresaliente 1,2 PENDIENTE F pe = e ((P - P ) / 78) lt ls Cabecero 2 Agradable 1,1 TIPO DE VÍA F tv = e ((Vft - Vfs) * 0,0646 Vfs Tipo Vía finca sujeto Vft Tipo Vía finca tipo Esquinero 3 Normal 1 SERVICIOS 1 F S1 = e ((S1ls-S1lt)*0,03) Medianero dos frente 4 Regular 0,9 SERVICIOS 2 F S1 = e ((S2ls-S2lt)*0,03) Medianero 5 Desagradable 0,8 UBICACIÓN F u = e ((k*(ulv-5)) Ulv = ubicación lote sujeto; 5 = ubicación lote tipo; k= constante (Comercial= -0,111; Residencial= -0,0255) Callejón lateral 6 EXTENSIÓN F e = 0,25 (A lt /A ls ) + 0,75 Callejón fondo 7 Servidumbre 8 # Referencia Contacto Teléfono Área Frente Nivel sobre calle (m) REFERENCIAS UTILIZADAS PARA LA VALORACIÓN Terrenos Pendiente (%) Tipo de vía S1 S2 Ubicación Vista Precio comparable /m2 Precio comparable total 1 225,77 10,00 0, Medianero , , ,49 9,00 0, Medianero , , ,24 13,35 0, Medianero , , ,00 8,00 0, Medianero , , ,00 0,00 0, ,00 0,00 0 Comentarios Código vista FACTORES DE TERRENO Ref 1 Ref 2 Ref 3 Ref 4 Ref 5 Alfa y Beta Ref 1 Alfa y Beta Ref 2 Alfa y Beta Ref 3 Alfa y Beta Ref 4 Lote a Valorar Frente 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Nivel sobre calle 1,0000 0,9851 1,0000 0,9851 0,9851 Pendiente 1,0260 1,0129 1,0000 1,1368 1,0000 Tipo de Vía 0,8788 1,0667 1,0667 1,0667 0,8238 Servicios 1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1275 Servicios 2 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,6161 Ubicación 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8803 Extensión 0,9199 1,1417 1,0354 0,8855 0,7500 0,8804 1,1598 1,0447 0,8169 Factor 0,8294 1,2152 1,1045 1,0578 0,9763 Valor m , , , ,40 0,00 Valor del terreno (Sin 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 factores exceso de fondo o

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