Estudio del mercado de inmuebles vacacionales en Mallorca. Resultados

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1 Estudio del mercado de inmuebles vacacionales en Mallorca Resultados Contratante: Porta Mallorquina Real Estate S.L. Periodo: Enero 2015 Atractivos paisajes o fotografías de fincas imponentes, chalets lujosos y modernos penthouses en el corazón de Palma, hacen que invertir en inmuebles vacacionales en Mallorca también se vea atractivo desde el punto de vista económico. No obstante, las consideraciones de rentabilidad son también decisivas para los inversionistas. Por eso es muy importante tener información de la estructura del mercado y de la recuperabilidad de su inversión. Vale la pena en la actualidad pagar el alto sobreprecio por ubicaciones especiales o bonitas vistas al mar? Qué tan seguras son las oportunidades de venta y qué tan alta es la oferta de otros vendedores en el futuro? Un primer paso en el análisis de los componentes estructurales de fondo es el siguiente estudio del STI Center for Real Estate Studies, donde se presentan las propiedades diferenciadas según la región y el equipamiento estándar en términos de precio y cantidad. Objeto y finalidad del estudio El presente estudio investiga el mercado para la compra de propiedades en Mallorca, con el objetivo de proporcionar una perspectiva lo más representativa posible del nivel y estructura de las ofertas existentes de inmuebles vacacionales. Para ello se analiza tanto la oferta cuantitativa (cantidad de propiedades) como también la oferta cualitativa (ubicación, equipamiento, vistas al mar), para poder finalmente clasificar los diferentes niveles de precios determinados. Se debe tomar en cuenta que la oferta netamente cuantitativa de propiedades puede estar ligeramente sobrevalorada si se totalizan los indicadores aproximados de distintos agentes inmobiliarios. En el mercado multi-agentes de Mallorca, puede pasar que el mismo inmueble sea manejado por varios agentes e incluso con diferentes informaciones. Para descartar este efecto distorsionador, se juntaron y compararon los datos de propiedades de las agencias inmobiliarias que dominan el mercado, corrigiendo los valores inverosímiles y cálculos duplicados (ver el anexo de bases de datos). Después de la corrección de los valores estadísticos discordantes, se produce un conjunto de datos con propiedades, cuyos estándares de equipamiento se tratan en la próxima sección. Macro-localización e infraestructura en Mallorca Mallorca es el centro y a su vez la más grande de las Islas Baleares. Con alrededor de metros cuadrados, Mallorca es seis veces más grande que su vecina Ibiza. Por su ubicación geográfica al oeste del mediterráneo, Mallorca se alcanza fácilmente desde Alemania con una duración aceptable en vuelos de menos de tres horas y de esa forma se ha convertido en un centro de operaciones de media distancia para compañías aéreas internacionales. La economía depende del turismo, especialmente por el clima mediterráneo. También en los meses de invierno la temperatura media alcanza aproximadamente 10 grados, mientras que CRES/Porta Mallorquina Pagina 1/13

2 en los meses de verano no son raras las temperaturas máximas de más de 30 grados. Atraídos por el buen clima y el paisaje polifacético, unos 10 millones de turistas visitan la isla anualmente. 23% de ellos son alemanes, seguidos por los británicos con un buen 21%. De los 560 kilómetros de línea costera, al menos 50 Km califican como playa y ofrecen espacio suficiente para los vacacionistas, incluso en temporada alta. Pero de ninguna manera es Mallorca únicamente conocida como destino para el turismo de masas y vacaciones en la playa. También deportes como el senderismo y el golf (24 campos) atraen a un público muy amplio. Los reglamentos restrictivos de construcción benefician el valor intrínseco de las propiedades existentes y protegen la naturaleza. Volumen del mercado, ubicación y equipamiento En Mallorca están a la venta a comienzos de 2015 alrededor de 4000 propiedades de diferentes categorías. La siguiente proyección muestra que la cantidad de inmuebles se distribuye de manera completamente desigual y no corresponde a la superficie de las regiones. Más de la mitad de las ofertas se concentran en las tres regiones top: suroeste, norte y alrededores de Palma con 28%, 13% y 12%. Aquí destaca especialmente el suroeste, una región relativamente pequeña donde se ofrecen más de un cuarto de todas las propiedades. En comparación se encuentra la región de gran superficie sureste, en el último lugar de la lista. Con 6%, en esta región hay apenas a un poco más de la vigésima parte. Como era de esperarse, en la isla hay un estándar relativamente alto. 10% de todas las propiedades se sitúan en el segmento de lujo, y también las propiedades de alta categoría constituyen más de un tercio con 36%. Sólo la vigésima parte de los inmuebles se incluyen en el nivel de equipamiento simple. CRES/Porta Mallorquina Pagina 2/13

3 Es especialmente en el equipamiento donde se muestran las tendencias regionales. Así, la sección de lujo más grande con un 16% se encuentra en el sureste, donde se ofrecen relativamente pocos inmuebles (231). Una proporción mayor al promedio de propiedades con calidad baja a media se encuentra en el norte y en el noroeste. Estos dos niveles de calidad conforman aquí más de dos tercios y ofrecen a los inversionistas posibilidades de incursionar en el mercado a un bajo costo. CRES/Porta Mallorquina Pagina 3/13

4 Oferta de mercado según las características del equipamiento Nivel de precios Los precios se diversifican en las diferentes regiones, pero también se diferencian claramente dentro de las regiones según el equipamiento y las cualidades especiales del inmueble. CRES/Porta Mallorquina Pagina 4/13

5 Con unos 5040, el precio promedio por metro cuadrado es más de dos tercios más caro en el suroeste que en el sur, donde se producen precios promedios de Además del suroeste, Palma y sus alrededores también están entre las regiones top. Aquí hay precios promedio en el rango de 4110 a Pero el resto de los segmentos de precios mostrados desde (equipamiento simple) hasta (equipamiento de lujo) muestra que incluso en las regiones top existen posibilidades para una ganga y que al mismo tiempo en las regiones más baratas se pueden encontrar propiedades especiales de valor mucho más alto. También se puede estar satisfecho en el suroeste con un equipamiento simple, llegando a un precio promedio de 318 por metro cuadrado. En el noroeste se debe gastar para esto unos 320 más por cada metro cuadrado. Las propiedades destacadas de una región son normalmente el doble de caras que el estándar de equipamiento simple. Esto se muestra especialmente en las 4 regiones top. Aquí el precio de entrada asciende de 2510 por metro cuadrado en los alrededores de Palma CRES/Porta Mallorquina Pagina 5/13

6 hasta 7170 por metro cuadrado en el suroeste. Para los inversionistas, este fuerte sobreprecio podría ser interesante en inversiones de alta calidad, sobretodo porque también se encuentra en otras regiones. En el norte, comparativamente más barato, el precio promedio se eleva de 2660 en inversiones simples a 5800 en inversiones lujosas, lo que representa una diferencia de precio de 120%. Cuánto cuestan las vistas al mar? Sobre todo en el contexto de las inversiones en inmuebles vacacionales, las vistas al mar representan una característica especial. Cuánto gastan actualmente los inversionistas en vistas al mar? La siguiente tabla indica en dos columnas los precios promedios ordenados según propiedades con y sin vistas al mar. Precios por vistas al mar Se muestra que las vistas al mar pueden justificar un aumento de más de 20% en el precio. Por ejemplo, en Palma se paga un promedio de 4030 por metro cuadrado en propiedades sin vistas al mar, mientras que los inversores gastan un promedio de 5170 por vistas al mar. Aún más grande es la diferencia porcentual en la región top del noroeste, pero también en la región más económica del norte. En ambas regiones la diferencia está alrededor de los 1200 por metro cuadrado. Comparando los precios promedio en propiedades con y sin vistas al mar, se alcanzan diferencias máximas de hasta 53% en el noroeste, mientras que en los alrededores de Palma o en el noreste sólo se ahorra entre 16% y 18%. CRES/Porta Mallorquina Pagina 6/13

7 Perspectiva de inversión precios según la categoría de la propiedad Desde la perspectiva de inversión también se analiza la subdivisión según la categoría de las propiedades, ya que aquí se muestran tendencias opuestas en el mercado. Fundamentalmente, rige el principio de que la superficie de terreno construida debería ser más cara que la superficie sin construir, debido a los altos gastos materiales. La siguiente tabla muestra este efecto particularmente evidente entre las dos últimas columnas, a través de la comparación de propiedades con superficies de 1001 m² hasta m² y propiedades con terrenos más grandes. Los precios promedios por metro cuadrado en propiedades con terrenos más grandes son siempre menores a aquellos precios de propiedades con terrenos más pequeños. Por qué no se ven estos efectos en las ubicaciones top y en comparación con apartamentos y propiedades con terrenos de menos de 1000 m²? En las ubicaciones top, el mercado para estas categorías es un poco más líquido y cuenta con una oferta mínima. Aquí los efectos especiales y los precios de aficionados podrían tener una fuerte influencia en el promedio. Allí se encuentran también más propiedades con estándares más altos de equipamiento en proporción y comparación a otras categorías. En los terrenos grandes no existen las casas adosadas, mientras que son precisamente los adosados y apartamentos los que tienen efectos de distribución de precios debido a la infraestructura de uso comunitario, y desde la perspectiva del usuario no tienen la misma autonomía que un inmueble independiente. Ambos efectos justifican la diferencia en los precios promedio de las dos categorías y explican finalmente la tendencia de la tabla, la cual presenta línea a línea de izquierda a derecha precios ascendentes y luego descendentes en las regiones correspondientes. CRES/Porta Mallorquina Pagina 7/13

8 Resumen de precios-m² por región según tipo de propiedad y tamaño del terreno Sobre todo en las ubicaciones top del suroeste, los inversionistas están listos para pagar por propiedades representativas altas sumas de dinero que son incluso mayores al promedio en esta zona. Así, las zonas en la primera línea del mar y en sitios y municipios conocidos sirven como modelo para la formación de precios de este tipo de inmuebles. En el grupo destacado de las propiedades más costosas, sobresalen de forma clara los tres municipios Portals Nous, Port Andratx y Son Vida en cuanto a precio por metro cuadrado, de modo que que éstos se consideran especialmente valiosos. Si los precios y la demanda en estos lugares se mantienen altos y estables, los inversionistas pueden encontrar inversiones de valor fijo con liquidez más alta para los precios máximos actuales en estas ubicaciones. Para las diferentes categorías, se encuentra una selección de las ofertas destacadas actuales en la siguiente tabla. CRES/Porta Mallorquina Pagina 8/13

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10 Conclusión: Mallorca sigue siendo atractiva desde la perspectiva del inversionista. Observando de cerca las diferentes regiones, niveles de precio y equipamiento, se ofrecen las más diversas posibildiades para montos de inversión grandes y pequeños. No son una sorpresa los altos precios y sobreprecios por vistas al mar en las regiones más conocidas como Palma y todo el suroeste. Aunque si se mira bien, todavía se pueden encontrar aquí propiedades individuales a precios económicos de entrada, como de igual forma son posibles inversiones con precios extremadamente altos. Por ejemplo, el noreste se encuentra en el campo medio de los precios, aunque justamente se encuentra aquí la segunda porción más alta de inmuebles de lujo. Aquí también juega un papel crucial el análisis de la antigüedad del inmueble. Las propiedades que fueron edificadas recientemente tienen una tendencia a estar construidas con una calidad más alta. En este caso las regiones con inmuebles más antiguos aparecen con precios menores. En el fondo, las consideraciones adicionales de inversión definen el tema de la estabilidad del valor, y estas dependen por un lado de la propiedad individual y por otro lado siguen la tendencia general del desarrollo económico. Éste a su vez está dominado fuertemente por el turismo y por ello sigue el desarrollo económico del país de origen de los turistas (Alemania y Reino Unido) así como las condiciones locales previas. Información de los datos Bases de datos y periodo de estudio Para el análisis estaban disponibles alrededor de 6000 propiedades individuales (ningún terreno), que estaban enlistadas en las páginas web de las cuatro empresas inmobiliarias dominantes en el mercado: Porta Mallorquina, Engel & Völkers, First Mallorca y Minker & Partner. La recolección de datos fue llevada a cabo desde hasta a nivel de propiedades individuales. De eso se deduce que con estos datos se registraron entre 85% y 90% de las ofertas inmobiliarias que existen actualmente en Mallorca, por lo que la investigación representa un reflejo neutral del mercado en general. División regional Orientados a una delimitación regional con derechos de comercialización y a la comparabilidad de datos del contratante, las propiedades incluidas se dividieron en nueve regiones. Los nombres de las regiones son: Norte, Noreste, Noroeste, Palma, Alrededores de Palma, Sur, Sureste, Suroeste, Centro. Estándar de equipamiento CRES/Porta Mallorquina Pagina 10/13

11 Con base en la información textual de la propiedad dada por el ofertante y el material fotográfico disponible, las propiedades registradas se ordenaron en cuatro estándares de equipamiento (simple, medio, alta categoría, de lujo). En caso de duda, se le dio prioridad a las imágenes de las propiedad por encima de las formulaciones textuales muy positivas. Las bases para la clasificación fueron los costos de edificación normales tomados en la tasación inmobiliaria de propiedades residenciales. Superficie declarada El concepto de superficie total o de superficie construida no está definido de forma homogénea. Esto depende especialmente de la práctica local normal, en España todas las superficies edificadas incluyendo sótanos, balcones o terrazas entran en la superficie construida. En aquellos datos dudosos o casos problemáticos se realizaron consultas telefónicas a los vendedores correspondientes con el fin de corregir los datos para el análisis respectivo. Control de calidad En la recolección de datos, se observó cada propiedad individualmente para registrar la información de los sitios web de los distintos ofertantes a nivel de comparabilidad y para comprobar la plausabilidad. Por ejemplo, llamaba la atención que se registraban propiedades con vistas al mar en la región central de la isla. Dichos datos fueron eliminados o se enviaron a la versión corregida de la base de datos. Las propiedades que estaban enlistadas con informaciones totalmente inverosímiles fueron eliminadas por completo de la base de datos. Las propiedades que eran manejadas por varios comerciales se incluyeron solamente una vez en la base de datos, para evitar que se contabilizara dos veces. En estos duplicados se podía llegar a declaraciones contradictorias de los diferentes vendedores. También en esos casos se llevaron a cabo correcciones de forma individual. Para facilitar la comparabilidad con la práctica normal de valoración de propiedades que pueden ser evaluadas de forma confiable (las cuales también se examinaron), se excluyeron del presente estudio aquellas propiedades que sólo habían sido fotografiadas desde el exterior. En estos casos no fue posible obtener una declaración fiable del equipamiento. Con el uso de estos inmuebles pudo haber ocurrido una distorsión de los resultados. Según la práctica estadística actual para el cálculo del promedio y tasa de aumento, se eliminaron todos los valores extremos cuya irregularidad era tan grande que aparecían menos del 5% de las veces en una típica prueba de azar, según la probabibilidad estadística. Clasificación de las propiedades En las páginas web de cada uno de los ofertantes también había clasificaciones de los diferentes tipos de propiedades, pero a veces estaban llenas de valores inverosímiles. Por ejemplo, se encuentran terrenos en los resultados de búsqueda de apartamentos o viceversa. Además, la clasificación de los registros puede ser diferente entre los diferentes CRES/Porta Mallorquina Pagina 11/13

12 agentes inmobiliarios, de modo que se decidió hacer una clasificación propia según apartamentos y con diferentes tamaños de terreno para el presente estudio. Duplicados En Mallorca domina el llamado sistema multi-agente, en el que un inmueble a menudo es ofrecido por varios agentes inmobiliarios. Por eso, las propiedades que eran manejadas por diferentes vendedores con precios idénticos o ligeramente diferentes se examinaron muy detalladamente. Cuando se trataba aparentemente de la misma propiedad, se eliminaba el segundo registro. Además del precio, también se llevaron a cabo comparaciones individuales en regiones o datos parciales con sólo una cantidad mínima de propiedades, independientemente de la información del precio. Firma La recopilación, control de calidad y cálculo de los datos de la investigación se realizaron sin ninguna participación o ponderación especial de las propiedades del contratante. Friburgo, enero de 2015 Director científico Prof. Dr. Marco Wölfe Información de CRES El CRES (Center for Real Estate Studies) es uno de los institutos líderes para estudios duales y a tiempo parcial en el área inmobiliaria. Fue instaurado en la Universidad Steinbeis (SHB) por iniciativa de la Deutschen Inmmobilien-Akademie (Academia inmobiliaria alemana - DIA). Además de una licenciatura dual y paralela a la práctica de la profesion en el área inmobiliaria / bienes raíces, se ofrecen estudios de máster a tiempo parcial. Otro enfoque del CRES está representado por la investigación científica. Aquí se investigan problemas actuales relevantes en la práctica con instrumentos y métodos científicos, por un lado para transferir conocimientos prácticos y por otro lado para seguir desarrollando y mantener siempre actualizado el contenido del programa de estudios. Información de Porta Mallorquina Porta Mallorquina Real Estate S.L. fue fundada en 2005 y desde 2008 es la franquicia principal de la alemana Porta Mondial AG. Junto con su sociedad filial Porta Holiday, Porta CRES/Porta Mallorquina Pagina 12/13

13 Mallorquina es la primera agencia inmobiliaria en toda la isla en ofrecer al mismo tiempo compra, alquiler a largo plazo y alquiler vacacional. Con ocho ubicaciones en Mallorca y un portafolio de más de 2000 inmuebles, Porta Mallorquina se cuenta entre las empresas de bienes raíces más grandes de la isla. Con hasta visitas por mes, el sitio web en cuatro idiomas portamallorquina.com es una de las páginas web más populares para inmuebles en Mallorca. Porta Mallorquina concede licencias de franquicia a empresarios inmobiliarios autónomos en Mallorca. CRES/Porta Mallorquina Pagina 13/13