Iglesia Pentecostal Unida de Colombia Secretaría General DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO

Transcripción

1 1 Iglesia Pentecostal Unida de Colombia Secretaría General DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO Por JEANNETTE P. MUÑOZ N.

2 2 INTRODUCCION Los inmuebles de la Iglesia forman una parte fundamental de su patrimonio y es por ello que debe existir claridad en la titularidad que se tiene sobre ellos. A lo largo de los años se han adquirido inmuebles que han venido ingresando al patrimonio de la Institución, con una serie de problemas y situaciones a las que hay que ponerle remedio, y a esta conclusión se ha llegado toda vez que el DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO no se ha limitado al archivo de la documentación enviada por los Pastores, si no que se ha dedicado a estudiar los documentos de cada propiedad con el firme propósito de que estén legalmente en orden. En total, hasta el mes de marzo de 2003 se han reportado aproximadamente 1660 propiedades a nombre de la Iglesia, de las cuales un 40% no tienen escritura pública, y de las que tienen escritura pública un 60% presentan alguna situación qué resolver, ya sea porque están a nombre de un tercero, o porque están hipotecadas, o porque no están registradas, etc. Este manual pretende servir de guía no solo a los COORDINADORES DISTRITALES DE INMOBILIARIA, quienes están llamados a atender estas falencias, sino también a todos los pastores en general que deseen legalizar las propiedades que administran o conocer cómo deben llevar a cabo una negociación. El manual es para el servicio de la IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA y por ello contiene las últimas diposiciones del Consistorio de Ancianos en lo que a adquisición de inmuebles se refiere. Le rogamos leer y estudiar detenidamente este manual, en beneficio de la Iglesia Nacional, de su congregación y suyo propio. Cualquier inquietud puede ser aclarada por el Departamento Jurídico e Inmobiliario de la Iglesia. DEPARTAMENTO JURIDICO.

3 3 NEGOCIACION DE UN INMUEBLE 1. ASPECTOS PRELIMINARES EN LA NEGOCIACIÓN DE INMUEBLES. Antes de comprometerse a adquirir un inmueble, es importante verificar algunos aspectos que pueden suministrar información valiosa sobre el bien que será objeto de negociación y que aportan elementos para conocer su situación jurídica, como son el valor comercial, el potencial de desarrollo del mismo y el estudio de títulos correspondiente. La consecución de esta información puede evitar situaciones posteriores de inconformidad que lleven a una de las partes a incumplir el contrato prometido y que generen, como consecuencia, litigios judiciales QUE SE DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR UN INMUEBLE? Primero quiero destacar que estas recomendaciones se encaminan a satisfacer necesidades de la IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA. Para comprar un inmueble se deben tener en cuenta estas recomendaciones : a. Mirar las características del terreno. Existen varias clases de terrenos : arcillas o gredas, arenas, limos, gravas, de relleno, orgánicos. Es conveniente desechar los que sean de relleno y los orgánicos. b. Observar las condiciones topográficas. Es preferible escoger un lote o predio plano, ya que los que tienen inclinación o pendientes fuertes implican mayores costos de adecuación y construcción.

4 4 c. Si es posible hacer un apique (excavar), para determinar el nivel freático, o sea la profundidad a la cual se encuentra el agua subterránea. Los lotes con nivel freático alto, es decir en los que se encuentra agua a poca profundidad, no son aconsejables por el tratamiento que requieren, elevando los costos de adecuación y construcción. d. Asegurarse de que el lote no esté cerca de una quebrada, río o nivel de aguas lluvias, que por crecientes puedan resultar afectados. La distancia mínima está determinada por el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de cada municipio, y estos lotes requieren la construcción de muros de contención y obras de protección que incrementan el valor de los proyectos. e. Tener en cuenta que por el predio no pasen redes de servicios públicos o privados, tales como : eléctricas de alta tensión, hidráulicas públicas, hidrantes, pozos o pilas comunales, canales de riego. f. Consultar ante el Departamento de Planeación o la Alcaldía, sobre la viabilidad del proyecto y descartar la posibilidad de que el predio sea objeto de construcción de vías o se encuentre dentro de zonas verdes o comunales, según el programa de desarrollo respectivo. g. Consultar la disponibilidad de los servicios públicos y fundamentales, vale decir, los de agua, luz, alcantarillado, gas natural y teléfono. h. Consultar el precio por metro cuadrado en el lugar, zona o sector cercano al inmueble para valorarlo comercialmente, para lo cual se puede buscar la asesoría de un perito avaluador. i. Analizar la ubicación del inmueble dentro de la localidad, ya que hay zonas residenciales, comerciales, industriales, institucionales y mixtas. En lo posible evitar las zonas industriales por los costos, y a toda costa evitar las residenciales ya que en ellas no se permite la construcción de Iglesias. j. Estudiar la proyección del lugar. Factibilidad de progreso y valorización. Las zonas marginales se desarrollan más lentamente. k. Considerar el tamaño de la congregación, su crecimiento y proyección futura para establecer el tamaño del lote que requiere. Por lo general, el área por persona, necesaria para salón de congregación es de 0.75 M2, incluyendo las circulaciones y plataforma.

5 5 l. Buscar la asesoría de un Ingeniero o Arquitecto para llevar a término la construcción a efectuar en el lote de terreno, así como buscar personas capacitadas para desempeñar las labores tendientes a la construcción que se desea. m. Construir futurizando, sin asumir compromisos difíciles de cumplir. n. Verificar el estado de cuentas del inmueble, en lo que toca con el pago de impuestos, ya sea el predial, el de valorización, etc., para lo cual puede dirigirse a la Tesorería Distrital o del Circuito respectiva, así como a la Secretaría de Hacienda. IMPORTANTE : es recomendable consultar en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio donde está el lote a adquirir, las exigencias propias de cada lugar para la construcción de una Iglesia, a fin de verificar si el área a negociar es suficiente para la Iglesia. Recordemos que lo ideal es cumplir con todas las exigencias dispuestas en los POT. 2. ESTUDIO DE TÍTULOS. Una medida prudente, antes de efectuar negociación alguna sobre inmuebles, consiste en realizar un estudio de títulos, cuya elaboración se recomienda sea encomendada al DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO de la Iglesia. El estudio de títulos tiene como objeto efectuar un minucioso análisis de los actos que a cualquier título se hayan efectuado sobre el inmueble, y establecer la posible existencia de terceros que eventualmente puedan reclamar algún derecho sobre el mismo. Los documentos requeridos para el estudio de títulos son básicamente: el certificado de libertad y tradición del inmueble cuya fecha de expedición no sea superior a un (1) mes y copia de las escrituras públicas, sentencias y actos que se hayan verificado sobre el inmueble durante los últimos veinte (20) años. Para acelerar la consecución de los documentos y para disminuir los costos, el Departamento Jurídico solicita inicialmente la última escritura pública de propiedad en la que figure el vendedor como dueño del inmueble. Sin embargo, si, tras el

6 6 examen del certificado de libertad se determina la necesidad de examinar otros documentos, así será requerido al pastor interesado. Adicionalmente y por disposición del Consistorio de Ancianos de la Iglesia, se debe solicitar a la Oficina de Planeación Municipal, un CERTIFICADO DE USO O DE UBICACIÓN del inmueble a adquirir, en el que conste que en esa zona donde se encuentra el lote puede funcionar una Iglesia, o que el uso es compatible con el de la zona. Esta certificación debe ser allegada junto con los demás documentos (ver el modelo al final de este manual). 3. PREPARACION DEL CONTRATO. Una vez obtenida la información pertinente sobre el inmueble, de acuerdo con las recomendaciones anteriores y tomada la decisión de adquirir un inmueble para la iglesia, es probable que se requiera de un término para obtener el dinero, programar la entrega del bien y otros aspectos que impiden que se efectúe inmediatamente el contrato de compraventa pero que exigirán la preparación y firma de un contrato preliminar, es decir de un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. La Promesa de Compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a celebrar, en el futuro, con todos sus requisitos legales y formalidades, un contrato de compraventa. Es una forma de contratación muy utilizada en inmobiliaria, que obedece a diversos factores, algunos de tipo financiero, otros de tipo fáctico, como por ejemplo, cuando el precio se pacta en cuotas, dejando la última para la fecha de otorgamiento de la escritura pública junto con la entrega del inmueble CONTENIDO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA :

7 7 La promesa de venta supone que ambos prometientes se obligan mutuamente : el prometiente vendedor a vender, y el prometiente comprador a comprar. Las promesas de compraventa deben hacerse por escrito y contener los siguientes requisitos SIN LOS CUALES CARECERÁ DE VALIDEZ : a. El precio y la forma de pago; b. El inmueble prometido debidamente determinada, es decir, la indicación de sus linderos, ubicación, contenido, y demás circunstancias que identifican el bien prometido en venta; c. Expresar el título por el cuál el prometiente vendedor adquirió el bien que va a vender; d. Indicar la Notaría Pública donde debe firmarse la escritura. La escritura pública se suscribirá en la Notaría que de común acuerdo los contratantes escojan; e. La promesa debe tener un plazo o condición para la firma de la escritura pública, de lo contrario no se podría determinar la fecha en que ha de celebrarse la venta prometida. El plazo puede ser cierto, cuando se indica una fecha u hora exacta, o incierto, último caso como cuando se indica que la escritura pública se suscribirá inmediatamente se haya pagado la última cuota correspondiente al precio del inmueble. Preferiblemente se debe indicar la fecha y la hora exacta; f. Se debe acordar la entrega del inmueble, aunque es usual que celebrada la promesa de venta y pagada una parte del precio, el prometiente vendedor entregue el inmueble prometido al prometiente comprador. En este evento, el comprador simplemente establece una posesión sobre el bien, pues para llegar a ser propietario de éste, hace falta la escritura pública y su inscripción en el registro; g. Se puede pactar una CLAUSULA PENAL, es decir, un valor a manera de indemnización para la otra parte o contratante, en caso de incumplimiento por alguno de ellos. Una vez suscrito el documento de promesa de compraventa, las partes firmantes deben acudir a la Notaría Pública y hacer reconocimiento de firma y del contenido del escrito.

8 8 IMPORTANTE: Una de las funciones del DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO de la Iglesia consiste en elaborar las promesas de venta, por lo que se sugiere solicitar ese servicio, y no pagar a tramitadores CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA : a. Por las dos partes: Las dos partes cumplen con la promesa cuando suscriben la Escritura Pública con el contrato prometido. b. Por parte del Prometiente Vendedor: Si el prometiente comprador incumple con sus obligaciones adquiridas en la promesa, el prometiente vendedor cumple presentándose a la Notaría determinada en la promesa, el día y a la hora acordada. Para dejar clara su capacidad de cumplir se recomienda presentar la minuta de contrato de compraventa prometido (o bien la promesa de venta), un certificado de libertad o folio de matrícula inmobiliaria del inmueble donde conste que es el dueño y puede vender los derechos que prometió transferir, y los paz y salvos por concepto de impuesto predial y de valorización. Si la promesa hacía referencia a otra obligación accesoria a la que se hubiese comprometido, se recomienda acreditar por un medio apropiado que estaba en ese momento en posibilidad de cumplirla (Por ejemplo, si se había comprometido a presentar ese día cancelada una hipoteca que recaía sobre el inmueble, debe exhibir le escritura pública correspondiente que acredita dicha cancelación). c. Por parte del prometiente comprador:si el prometiente vendedor incumple con sus obligaciones adquiridas en la promesa, el prometiente comprador cumple presentándose a la Notaría determinada en la promesa, el día y a la hora acordada. Para dejar clara su capacidad de cumplir se recomienda presentar la minuta del contrato de compraventa prometido (o bien la promesa de venta), la suma de dinero a pagarse como precio, ya sea en efectivo o en cheque de gerencia a nombre del vendedor, o acreditar de cualquier manera su posibilidad de pagar en ese momento el precio pactado en la promesa.

9 9 d. Acta de Comparecencia: En cualquiera de los dos casos anteriores el compareciente en disposición de cumplir suscribirá con el Notario un acta donde declare su posibilidad y su intención de cumplir. El Notario dará fe de las circunstancias que le puedan constar como del hecho de que el comprador llevó el dinero con qué pagar el precio, y demás. Los documentos que no sean de utilidad inmediata para el compareciente se pueden protocolizar con la acta de comparecencia. Bajo ninguna circunstancia un Notario podrá negarse a otorgar la escritura de comparecencia alegando imposibilidad de cumplir por el compareciente o nulidad de la promesa. El Notario deberá dejar constancia de todas las circunstancias que rodeen la comparecencia de quien pretende cumplirlas que, de ser del caso, serán de utilidad para el Juez. El acta de comparecencia le dará al cumplido un buen elemento probatorio de su actitud de cumplimiento por si la requiere en el futuro ante un Juez, caso en el cual podrá pedir además del cumplimiento o resolución del contrato, a su gusto, la indemnización de los perjuicios que se haya causado con el incumplimiento de la otra parte. Lo anterior no quiere decir que el acta de comparecencia sea la única forma de probar la actitud y posibilidad de cumplir, pero, es prudente advertir que, la práctica judicial ha demostrado la dificultad de hacerlo sin ella. 4. CONTRATO DE COMPRAVENTA. Es la transferencia que alguien hace de un bien a otra persona, a cambio de una suma de dinero, en forma definitiva. Consiste en trasladar a otro la propiedad de un bien o inmueble. La compraventa es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a transmitir a otra, cualquier derecho patrimonial o conjunto de derechos. Pueden venderse todas las cosas y todos los derechos que pueden ser objeto de tráfico: las cosas muebles, inmuebles, un conjunto de cosas, todo un patrimonio, una herencia, un establecimiento comercial o una empresa de negocios como un todo, un crédito, etc. La compraventa constituye la obligación del vendedor de dar al comprador una cosa y la obligación del comprador de pagar en dinero el valor o precio de la cosa que recibe.

10 PERSONAS CAPACES PARA COMPRAR O VENDER. Son capaces las personas que se pueden obligar por sí mismas y sin el consentimiento y autorización de otra persona. Hablamos de los mayores de edad. Los incapaces absolutos, como son los dementes, impúberes y sordomudos que no pueden darse a entender por escrito, tienen incapacidad legal y no pueden celebrar un contrato de compraventa INCAPACIDADES ESPECIALES. En general, son capaces de celebrar un contrato de compraventa todas las personas que pueden ejercer sus derechos. Pero la ley ha establecido ciertas incapacidades especiales para la venta o la compra, no en relación con la incapacidad general para el ejercicio de los derechos, sino en razón de vínculos familiares, o en razón del cargo que ejercen ciertas personas : a. Las ventas entre padres e hijos de familia no son válidas. El hijo de familia es el menor que no ha alcanzado la edad de los 18 años y no ha contraído matrimonio, y por ello todavía se encuentra sometido a la potestad de sus padres, lo que quiere decir que si el hijo es mayor de edad sí es válida la venta b. Hay incapacidad para comprar en razón de ciertos cargos : - No pueden comprar directamente, ni por interpuesta persona, los guardadores, síndicos, secuestres o albaceas, personas éstas que tienen bajo su administración bienes ajenos; - A los administradores de establecimientos públicos se les prohibe comprar los bienes que se les haya ordenado vender, o vender los que se les haya ordenado comprar; - No puede comprar para sí el bien o bienes que el mandante le ha autorizado vender al mandatario, salvo autorización especial.

11 OTRAS LIMITACIONES PARA LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES: La Ley prohibe la transferencia de propiedad raíz a gobiernos extranjeros, salvo cuando se trate de la instalación o construcción de sus sedes diplomáticas. También existe una prohibición para adjudicar bienes baldíos costeros o limítrofes a los extranjeros. También es importante mencionar que la Constitución Política autoriza al Congreso de la República para someter a condiciones especiales la enajenación de bienes inmuebles en el archipiélago de San Andrés y providencia con el fin de proteger la identidad cultural de las comunidades nativas y preservar el ambiente y los recursos naturales del archipiélago ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. Los elementos esenciales del contrato de compraventa son la COSA VENDIDA y el PRECIO. La cosa vendida constituye el objeto de la obligación del vendedor, y el precio en dinero constituye el objeto de la obligación del comprador REQUISITOS PARA QUE UNA COSA PUEDA SER VENDIDA a. Que exista o que se espera que llegue a existir como cuando se compra un apartamento del cual sólo se tienen los planos para su construcción. b. Que sea susceptible de ser vendida, es decir, que no esté prohibida su venta. Esta prohibida la venta de : - Las cosas que no se encuentran en el comercio, como los bienes fiscales (bienes que pertenecen al Estado) y los bienes de uso público, o los que se encuentran embargados por decreto judicial.

12 12 - Las cosas en que no es posible el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador. En otras palabras, se supone que la compraventa debe realizar la traslación del derecho de propiedad del vendedor al comprador, lo que implica, en primer lugar, que el comprador no sea dueño de la cosa y adquiera el dominio por la compra; y en segundo lugar, que el vendedor sea el dueño de la cosa u otra persona. Tenemos entonces que la venta de cosa propia no vale. - Que la cosa sea determinada o determinable, lo que implica que una persona no puede vender su patrimonio en forma abstracta, sino que debe singularizarlo, o especificar los bienes que integran su patrimonio. Además, debe señalarse exactamente la cosa vendida en el momento del contrato, en forma que no pueda confundirse con otra DETERMINACIÓN DEL BIEN EN LA VENTA DE INMUEBLES : Para que la venta sea válida las partes deben estar totalmente de acuerdo en el bien objeto de la compraventa y así debe decirse en la escritura pública para que el traspaso de la propiedad pueda efectuarse. La identificación de los inmuebles se hace por su ubicación territorial, su nombre (cuando es predio rural) o su dirección (cuando es predio urbano), sus linderos, su cabida y cualquier otra circunstancia que ayude a diferenciarlo de otros inmuebles. Un inmueble que forme parte de una propiedad horizontal, tendrá dos tipos de alinderación para su determinación : Los linderos generales que identifican la construcción o predio donde se encuentra construido y la alinderación especial que lo singulariza y diferencia con relación a las otras propiedades individuales de la propiedad horizontal SANCIÓN POR MALA IDENTIFICACIÓN : Un inmueble incorrectamente identificado o identificado deficientemente en la escritura de compraventa no será inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva por no corresponder con el bien identificado en el Folio de

13 13 Matrícula pertinente. Este tipo de error en la identificación del inmueble se puede corregir otorgando una escritura pública aclaratoria en la que se logre la plena determinación del bien enajenado. Hecha la corrección por las mismas personas que suscribieron el acto aclarado y con sus mismas formalidades, la compraventa aclarada deberá ser inscrita por el Registrador de Instrumentos Públicos FORMAS DE VENDER EL INMUEBLE : a. Un inmueble puede venderse en atención a su CABIDA o como CUERPO CIERTO. b. La venta por CABIDA sólo es posible cuando se trate de la enajenación de predios rurales o rústicos, y su utilización es cada día más escasa. Su incidencia radica en el número de las unidades superficiarias (metros, fanegadas, hectáreas, etc.). Si la cabida real es mayor o menor variará el precio. c. La venta como CUERPO CIERTO es hoy en día la más utilizada. En este evento el inmueble vendido se entenderá perfectamente identificado y no habrá lugar a compensaciones por las diferencias que resulten entre el área declarada y la real CASOS ESPECIALES DE COMPRAVENTA EN ATENCIÓN A SU OBJETO: Atendiendo aspectos particulares del inmueble objeto de la compraventa, se presentan algunos casos que merecen comentarse, como son la venta de cosa futura, la venta de cosa ajena y la venta de cuota proindiviso. a. Venta de cosa futura : Puede venderse un inmueble que no existe pero que se espera que exista. En este caso, la venta se entenderá hecha bajo condición suspensiva. Si un inmueble que no existe pero se espera que exista se vende bajo

14 14 la modalidad de cosa futura, se requerirá que el inmueble pueda ser determinado e identificado y la venta y el consecuente traslado de la propiedad quedarán sujetas a una condición suspensiva : que el inmueble llegue a existir. La venta se reputará efectuada desde el momento en que se cumpla la condición. b. Venta de cosa ajena : El Colombia la venta de cosa ajena vale. Entender la anterior afirmación resulta fácil si se recuerda que la venta no transfiere la propiedad, sino que crea la obligación de transferirla. Una persona puede obligarse a transferir algo que aún no es suyo pero que espera adquirirlo para transferirlo al comprador. Si no logra adquirir la propiedad de lo que vendió, la consecuencia obvia es que no va a poder cumplir la obligación adquirida en el contrato de compraventa. Ese incumplimiento le va a acarrear consecuencias, que pueden ser la terminación del contrato del contrato por incumplimiento o su ejecución forzada, en ambos casos con indemnización de perjuicios. c. Venta de cuota proindiviso : Si un inmueble pertenece en común y proindiviso a dos o más personas, sin que medie entre ellas contrato de sociedad, cada una podrá enajenar su cuota, aún sin el consentimiento de las otras EL PRECIO. El precio es el dinero que el comprador da al vendedor, por el bien vendido. Puede consistir en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa. El precio debe ser CIERTO, lo que significa que debe ser determinado, o por lo menos determinable. Si el precio no se determina en una cantidad de dinero cierta y precisa, o cuando no se señalan las bases con arreglo a las cuales pueda llegar a saberse cuál es la cantidad, no hay contrato, pues no se sabe cuál es la suma que el comprador debe pagar por el bien vendido, ni lo que el vendedor puede exigir por concepto del precio. El precio debe ser JUSTO, lo que significa que su cuantía no debe ser inferior a la mitad del justo valor del bien que se compra, porque se incurre en lo que se conoce como LESION ENORME, que se presenta cuando un inmueble se ha vendido por un precio inferior a la mitad de su precio real, o superior al doble de su precio, como cuando un inmueble que vale $ ,oo se vende por $ , o por $ ,oo. La valoración del justo precio para determinar la existencia de la

15 15 lesión enorme la hará un perito experto en propiedad inmobiliaria, designado por un Juez. El precio debe ser SERIO. Es irrisorio cuando entre él y el valor del bien, existe una manifiesta desproporción, tanto que a simple vista el precio aparece como ridículo. El precio debe ser REAL, es decir, debe estipularse con la intención de ser exigido por el vendedor al comprador. Para evitar inconvenientes jurídicos por la indeterminación del precio, se recomienda que cuando se vendan dos o más inmuebles en un sólo contrato, vale decir en una sola escritura, se determine claramente cual es el precio de cada uno de ellos. Es muy común ver escrituras de compraventa que involucran dos inmuebles en las cuales las partes pactan un precio global para los dos sin determinar el precio de cada uno de ellos. Las ventas así realizadas corren el riesgo de enfrentar problemas jurídicos por indeterminación del precio de cada una de las cosas vendidas OBLIGACIONES DEL VENDEDOR CON RESPECTO AL COMPRADOR. a. El vendedor se obliga a transmitir el dominio o propiedad de la cosa vendida. La transmisión de la propiedad o dominio se realiza mediante la entrega material de la cosa si se trata de muebles, o mediante la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos si se trata de inmuebles. Cuando se ha firmado la escritura de venta del inmueble por los contratantes y el Notario, ha concluido el contrato y de él han surgido las obligaciones respectivas. Se debe hacer entonces la TRADICION, que es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas al otro. En los inmuebles no es suficiente con que el vendedor entregue materialmente el inmueble al comprador, si no que para que el comprador pueda ser propietario del bien inmueble, la copia de la escritura pública se debe registrar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y así se ha efectuado la tradición. b. Continuando con las obligaciones del vendedor, éste no sólo está obligado a procurar la propiedad al comprador, sino que debe además suministrarla total y libre de todo vicio o gravamen. Si se compra un inmueble, pero el vendedor es

16 16 titular únicamente de seis décimas, ha incumplido la obligación de transmitir todo el derecho. Lo mismo sucede si el vendedor es apenas usufructuario, o el predio se encuentra gravado con una servidumbre a favor de otro predio, o con una hipoteca, etc. Si el vendedor no transmite la propiedad, o no la transmite en forma total y libre, el comprador tiene derecho a RESOLVER el contrato. Resolver un contrato es darlo por terminado y hacer que las cosas vuelvan a su estado inicial, es decir que el vendedor devuelva el dinero y el comprador devuelva el bien. c. Hay ocasiones en que no siempre es posible que los compradores sepan con seguridad si el vendedor cumplió o no con su obligación de transferir el dominio sin vicios, pues existen propiedades dudosas en el sentido que no se sabe con certeza quién es su titular. Aquí surge otra obligación del vendedor hacia el comprador y es el denominado SANEAMIENTO POR EVICCION. La palabra evicción significa que alguien es despojado de la posesión de un bien en virtud de una sentencia judicial. Esto indica que al comprador le es arrebatado el bien por decisión de un Juez, proferido dentro de un proceso promovido por el verdadero propietario del bien, y, como es natural, el verdadero propietario es el que triunfa por cuanto el vendedor vendió al comprador cosa ajena. El saneamiento por evicción tiene como finalidad entonces : - Proteger al comprador contra perturbaciones de terceros que aleguen derechos sobre la cosa; - Indemnizar al comprador por los perjuicios sufridos, en el caso en que el vendedor no lo proteja y ocurra la evicción. En el primer caso, el comprador protege al vendedor haciéndose parte en el proceso que provocó el verdadero dueño y defendiendo el derecho transmitido al comprador. Es necesario distinguir la clase de evicción que se produjo : - En caso de evicción total, es decir cuando el comprador es despojado de todo el bien, el contrato se resuelve automáticamente, lo que indica que se termina y el vendedor está obligado a indemnizar todos los perjuicios que ocasionó el comprador por el mal cumplimiento del contrato.

17 17 - En caso de evicción parcial, es decir cuando el comprador es despojado de parte del bien, puede darse por terminada la venta cuando se presume que el vendedor no habría comprado el bien de haber sabido tal vicio; o la indemnización de perjuicios, evento en el que no habría resolución en caso de no ser de tanta importancia la parte de la cual se despojó al comprador, o también cuando el comprador decide sostener el contrato, exigiendo sólo la indemnización de perjuicios MOMENTO EN QUE EL VENDEDOR DEBE ENTREGAR MATERIALMENTE LA COSA VENDIDA AL COMPRADOR : Celebrada la venta de un inmueble por escritura pública, e inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el vendedor debe hacer entrega material del mismo al comprador. Esta entrega puede hacerse antes o después de la inscripción de la escritura pública en el registro, y puede consistir : a. En la entrega de las llaves o simplemente poniendo al comprador en posesión del inmueble b. Por la cesión del contrato de arrendamiento que tenga celebrado el vendedor con un tercero. c. Por cualquier otro medio que permita al comprador la posesión del inmueble. En el caso en el que el vendedor incumpla su obligación de entregar el bien, se resuelve el contrato de compraventa EL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS.

18 18 El saneamiento de los vicios redhibitorios tiene relación con la calidad de la cosa vendida que debe servir para su natural destinación y ser idónea para su uso normal, es decir que el bien no debe estar afectado por vicios ocultos. Se trata de vicios que el vendedor sabía que sufría el bien, los cuales hacen desmerecer su valor, y por eso decide ocultar su existencia. Estos vicios deben existir al tiempo de la venta. En relación con los inmuebles, el vicio debe apreciarse en el momento en que se hace la tradición del dominio al comprador, vale decir, aquél en que se registra la respectiva escritura pública. Además, el vicio debe ser tal que la cosa no sirva para su uso natural, o solo sirva imperfectamente, de manera que se puede presumir que conociéndolos el comprador, no la hubiera comprado o la hubiera comprado por menos valor. El vicio debe ser oculto, es decir, que el vendedor no debe haberlo manifestado y ser tal que el comprador no haya podido fácilmente conocerlo en razón de su profesión u oficio. Constituye un vicio redhibitorio la compra de una casa que presenta el aspecto de estar bien construida, en forma que no es posible sospechar su mala construcción, la mala calidad de sus materiales, ni el peligro que existe al habitar en ella ACCIONES QUE PUEDE EJERCER EL COMPRADOR ANTE LOS VICIOS REDHIBITORIOS El comprador tiene dos acciones : - LA ACCION REDHIBITORIA, que tiene por objeto resolver la venta, es decir que el comprador debe restituir la cosa con sus frutos al vendedor, y éste devolver al comprador el precio con los intereses legales. - LA ACCION ESTIMATORIA, que sin resolver el contrato persigue únicamente la reducción del precio. Se puede ejercer la acción redhibitoria, respecto de las cosas muebles, hasta antes de cumplirse seis meses, y en relación con los inmuebles, hasta antes de un año,

19 19 contados los dos términos desde la entrega material de la cosa al comprador. Es decir que si transcurrido el tiempo no se ejerció la acción redhibitoria para dar por terminado el contrato, ya no se podrá intentar (Art del Código Civil). Se puede ejercer la acción estimatoria, respecto de bienes muebles, hasta antes de cumplirse un año; y para inmuebles hasta antes de 18 meses, contados desde la entrega material del bien LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. a. Pagar el precio. El precio debe pagarse en el lugar y tiempo de la entrega. Si en la escritura pública de venta se expresa haberse pagado el precio, es ésta prueba suficiente del pago. Si el comprador incumple, el vendedor puede exigir ejecutivamente el precio o la inmediata restitución de la cosa vendida, con indemnización de los perjuicios (a través de un proceso judicial). Dentro del contrato de compraventa, las partes pueden anexar una cláusula denominada PACTO COMISORIO, en virtud del cual se estipula expresamente que no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta (Art del Código Civil). b. Recibir el bien comprado en el tiempo y lugar convenido SOLEMNIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA REQUISITOS PARA SU VALIDEZ : El contrato de compraventa de inmuebles es solemne, es decir, para su validez requiere el cumplimiento de unas formalidades que consagra la ley.

20 20 La venta y en general todos los actos que afecten el dominio de bienes inmuebles requieren para su validez que se otorguen por escritura pública. La falta de cumplimiento de este requisito, genera la nulidad del acto DOCUMENTOS QUE DEBEN PRESENTARSE Y PROTOCOLIZARSE CON LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA : a. Paz y Salvo Predial: Debe ser solicitado por el vendedor en la Tesorería Municipal, Secretaría de Hacienda o en las dependencias autorizadas para expedirlo. b. Caso especial de Santafé de Bogotá D.C.: En la ciudad de Santafé de Bogotá en lugar del paz y salvo predial se debe presentar la declaración y pago del autoavalúo. c. Recibo de pago de la contribución de valorización por beneficio general (paz y salvo de valorización) : Este documento es exigido en algunos lugares. Por ello habrá que hacer la averiguación pertinente en la Notaría. Debe ser solicitado por el vendedor en la Tesorería Municipal, Secretaría de Hacienda o en las dependencias autorizadas para expedirlo. d. Identificación : Documento de identificación del compareciente, bien sea persona natural o jurídica (nombre completo, clase y número de cédula o tarjeta). e. Certificado de existencia y representación legal : Cuando se actúa en nombre y representación de una persona jurídica, como lo es la IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA, debe allegarse el documento que acredite la representación. Igualmente si la Iglesia está adquiriendo un bien de propiedad de otra persona jurídica. En el caso de la Iglesia, ésta debe anexar la constancia de la Personería Jurídica Especial; Para las sociedades comerciales, éstas deben acompañar certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio. Tratándose de sociedades civiles o de entidades sin ánimo de lucro deben anexar el certificado de existencia y representación o el documento idóneo que haga sus veces, expesiso por la Cámara de Comercio o la Gobernación o la Alcaldía, este

21 21 último para el caso de Bogotá. La fecha de expedición del certificado de existencia y representación legal no puede exceder de 90 días. f. En caso de representación: Cuando se actúe a través de apoderado, si el poder consta en documento privado ( poder especial) y se otorgó dentro del país, debe estar debidamente reconocido, tanto el contenido como la firma de quien lo suscribió, por Juez o Notario. Cuando el Pastor vaya a suscribir alguna Escritura Pública a nombre de la Iglesia, debe haber diligenciado previamente el otorgamiento del poder especial respectivo por parte del Representante Legal de la institución. g. Trámites ante la Oficina de Catastro: Aún cuando existe una interrelación entre la Oficina de Registro y Catastro, se presentan casos en que la información no es actualizada en Catastro. Por ello, es importante averiguar si se han actualizado los datos en esta oficina y si no está actualizado entonces es necesario entregar una copia de la escritura pública correspondiente a la Oficina de Catastro, para que se tomen las anotaciones del caso, como por ejemplo, el cambio del nombre del propietario, un desenglobe y demás mutaciones catastrales. 5. EL REGISTRO PÚBLICO. Es un servicio público que consiste en anotar, en una hoja o folio de matrícula, los datos más importantes de los actos, contratos o providencias (pronunciamientos de un Juez) sujetas a registro y de los que dispongan su cancelación, con el fin de que cualquier persona interesada conozca en todo momento el estado jurídico de los bienes inmuebles matriculados Son dos los objetivos básicos del registro de la propiedad inmobiliaria : a. Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces; b. Dar publicidad a los actos y contratos que trasladan o mudan el dominio de los mismos bienes raíces o le imponen gravámenes o limitaciones, poniendo al alcance de todos el estado jurídico de la propiedad inmueble, única manera de que surtan efectos respecto de terceros.

22 ACTOS SUJETOS A REGISTRO. Está sujeto a registro todo acto, contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción de dominio u otro derecho principal o accesorio sobre bienes raíces; y los actos, contratos y providencias que dispongan la cancelación de las anteriores inscripciones TIEMPO PARA REGISTRAR. Los actos sujetos a registro pueden inscribirse EN CUALQUIER MOMENTO, pero si dentro de los dos (2) meses desde su expedición en el país, o tres (3) meses sin han sido expedidos en el exterior, no se han inscrito, la extemporaneidad en el registro causará intereses de mora por mes o fracción. Cuando se pretende inscribir una hipoteca o un patrimonio de familia, sólo se cuentan con 90 días hábiles siguientes a la expedición del acto para el registro. Transcurrido el término se inadmitirá la inscripción, y la hipoteca o el patrimonio de familia carecerá de validez por lo que habrá que volver a iniciar el trámite LUGAR DONDE DEBE HACERSE EL REGISTRO. Los actos jurídicos realizados sobre un inmueble deben inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar donde se encuentra ubicado dicho inmueble PAGOS QUE DEBE ASUMIR QUIEN PRETENDE REGISTRAR.

23 23 a. Un impuesto departamental de registro y anotación (a favor de la Beneficencia de Cundinamarca en Santafé de Bogotá y municipios aledaños, o de Rentas Departamentales para el departamento de Antioquia, o al Hospital Regional o la Caja Agraria en otros lugares del país, etc.). b. Un impuesto de Registro, cuya tarifa oscila entre el 0.5 y el 1% EL REGISTRO DE UNA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA. Para su registro se requiere : a. La Escritura Pública para registrar; b. Copia especial y auténtica de dicha escritura con destino al archivo de la oficina de registro; c. Copia especial y auténtica de dicha escritura con destino a la Oficina de Catastro; d. Comprobantes del pago de los impuestos referidos en el acápite anterior PROCEDIMIENTO A SEGUIR EN CASO DE NEGATIVA EN INSCRIBIR UNA ESCRITURA, POR PARTE DE LA OFICINA DE REGISTRO. Al ser el registro de instrumentos públicos un servicio público, el registrador un funcionario público y sus actos de naturaleza administrativa, el procedimiento de registro es de carácter administrativo especial. A partir del momento en que se solicita la inscripción de un documento, la Oficina de Registro tiene tres días hábiles para registrarlo. Cuando la Oficina de Registro se niega a inscribir el documento, debe manifestar los fundamentos de su negativa mediante un acto administrativo que se notifica al solicitante. El solicitante cuenta únicamente con cinco (5) días hábiles para interponer el recurso de reposición, contados a partir del día en que se notificó. Por ello es muy importante que quien solicita el registro de un documento esté pendiente del pronunciamiento emitido por la oficina de registro y en el evento en que ésta se niegue a llevar a cabo

24 24 el registro, debe avisar de manera inmediata sobre el particular para poder impugnar oportunamente la decisión. Así mismo es procedente adelantar el trámite de revocatoria directa EL FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA. Como ya es sabido, los actos jurídicos realizados sobre inmuebles además de celebrarse por escritura pública deben inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente. Cada inmueble debe tener un folio de matrícula inmobiliaria en la oficina de registro que le corresponda por su ubicación territorial, de tal manera que consultando el respectivo folio de matrícula cualquier persona pueda enterarse de la situación jurídica del inmueble. En dicho folio se inscribirán todos los actos que impliquen modos de adquisición, gravámenes, limitaciones o afectaciones del dominio, medidas cautelares y títulos de tenencia o arrendamiento, constituidas por escritura pública. A cada inmueble le corresponde un folio de matrícula inmobiliaria. Actualmente algunas oficinas de registro utilizan el folio tradicional, y otras el folio magnético que es el más reciente DESCRIPCIÓN Y CONTENIDO DEL FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA TRADICIONAL (VER EL MODELO AL FINAL DE ESTE MANUAL) : a. Número de matrícula : En la parte superior derecha de la cara principal del folio, se anota el número de identificación, el cual individualiza el inmueble y está conformado por diez dígitos, los tres primeros corresponden al círculo de registro al cual pertenece el bien; por ejemplo, si el inmueble está ubicado en Santafé de Bogotá la matrícula empezará por 050 que es el código asignado. Los siete dígitos

25 25 restantes corresponden a la sucesión en que se vayan abriendo los respectivos folios. b. Hoja No. y cédula catastral : En la parte inferior de la casilla destinada al número de matrícula, se encuentra el número de la hoja y la cédula catastral; a la derecha de esta casilla se encuentra otra designada para anotar el código catastral antiguo. c. Número de serie : Todo folio trae preimpreso un número de serie que permite diferenciarlo de los demás, como medida de seguridad de las inscripciones. d. Ubicación del inmueble : Esta se encuentra en la parte superior izquierda y está conformada por seis casillas consecutivas y sus respectivos códigos. Son éstas : oficina de registro, departamento, municipio, vereda, tipo de predio rural o urbano y su nombre o dirección. e. Apertura y fundamento : En la parte superior izquierda del folio se encuentran también los actos que permiten conocer la fecha de apertura del folio y el fundamento que se tuvo para abrirlo. En este espacio, entonces, encontraremos las siguientes casillas : fecha de apertura del folio; documentos que se tuvieron como fundamento, su fecha y número de radicación y las matrículas con base en las cuales se abrió; en el caso de la división de un lote, en éste último espacio se encontrará anotado el folio de matrícula inmobiliaria del predio en mayor extensión. f. Descripción cabida y linderos del inmueble : En la casilla central del folio se encontrará la descripción del inmueble con indicación de su cabida y linderos expresados en el sistema métrico decimal. g. Matrículas abiertas con base en la presente : En la parte inferior del anverso del folio se encuentran unas casillas en las cuales se anotan las matrículas abiertas en casos de segregación o propiedad horizontal. h. Registros propiamente dichos : En el cuerpo del documento se encontrarán los registros efectuados bajo ese folio de matrícula, cuya información se expresa en el contenido de cinco columnas principales con sus correspondientes subdivisiones. Estas columnas principales son: documento que se registra, clase de registro, valor del acto, naturaleza jurídica del acto, personas que intervienen en el acto y su identificación. A continuación se indicará la información que contiene cada una de estas columnas :

26 26 i. Documento que se registra : En primer lugar, se indica el número de la anotación, puesto que las inscripciones se realizan siguiendo un estricto orden numérico ascendiente; a continuación se señala el día, mes y año de la anotación. Después se encontrarán los datos correspondientes al acto que se registra, su naturaleza y número, así como el día, mes y año de su celebración o expedición, la oficina de origen, la ciudad y el número de radicación. j. Clase de Registro : En esta parte se indicará con una X en la columna correspondiente si el registro es definitivo, provisional, errado o si confirma, anula o corrige una anotación anterior. k. Valor del acto : Se indica el valor o la cuantía expresada en pesos o moneda corriente del acto que se registra. l. Naturaleza Jurídica del Acto : Se inicia con una columna denominada código, que identifica cada una de las operaciones registradas de acuerdo con una codificación elaborada por las oficinas de registro, posteriormente se encuentra la calificación del acto, se indicará en la columna correspondiente si se trata de un modo de adquirir, de un gravamen, de una limitación, de una medida cautelar, de tenencia, de una falsa tradición o de la cancelación de una anotación. En la última división de esta columna se encontrará la especificación del acto, es decir si se trata de una compraventa, embargo, hipoteca y demás. m. Personas que intervienen en el acto : La información en esta parte contenida permite conocer el nombre y documento de identificación de los intervinientes en el acto que se registra. Con una X, en la columna correspondiente se señala la persona propietaria del inmueble DESCRIPCIÓN Y CONTENIDO DEL FOLIO MAGNÉTICO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA (VER EL MODELO AL FINAL DE ESTE MANUAL) : El folio magnético de matrícula inmobiliaria contiene cinco recuadros, que registran la información del folio así : el primero contiene la información básica del predio (Número de matrícula, círculo registral, Departamento, código catastral, etc.); el segundo, la dirección del inmueble; el tercero, los datos complementarios del

27 27 inmueble (descripción y complementación); el cuarto, el número de matrícula de las segregaciones; y el quinto contendrá las anotaciones. Como puede observarse el contenido es el mismo del descrito anteriormente, lo que cambia básicamente es su presentación LA FALSA TRADICIÓN : Teniendo en cuenta lo determinante que es el registro del título para la verificación de la tradición de los inmuebles, vale la pena hacer alguna claridad sobre el concepto de falsa tradición, figura por la cual el registrador de instrumentos públicos inscribe un título bajo esta denominación al considerar que el título contiene algunos vicios o defectos. El Decreto 1250 de 1.970, el cual determina la conformación del llamado folio de matrícula inmobiliaria, indica que habrá una sexta columna donde se inscribirán los títulos que conlleven la llamada falsa tradición, tales como la enajenación de cosa ajena o la transferencia del derecho incompleto o sin antecedente propio. La falsa tradición en principio no transfiere el dominio pero podría, subsanados los errores encontrados por el registrador, convertirse en una tradición sana que produzca el efecto de transferir el dominio, razón por la cual no procede la negación de la inscripción. Además da la oportunidad a quien figure como dueño del inmueble de enterarse de las pretensiones que tengan terceros sobre su inmueble. Ejemplo típico de la falsa tradición es la venta de cosa ajena o la venta de derechos herenciales, que no producen la transferencia del derecho de dominio o propiedad, puesto que nadie puede transferir más derechos de los que tiene. 6. TRIBUTOS. Son diversos los tributos, medidas y mecanismos de orden nacional, departamental y municipal que gravan en forma directa o indirecta la propiedad raíz, su comercialización y posesión. El cuadro siguiente resume estas medidas.

28 28 Obligaciones con efectos fiscales Tributos Clases Impuestos, tasas, contribuciones del orden Nacional, departamental, municipal y distrital Medidas complementarias Ajustes por inflación Mecanismos de recaudo Retención en la fuente Impuesto de Renta Impuesto de timbre 6.1. CONCEPTO DE TRIBUTOS. Los tributos son las prestaciones en dinero que el Estado, en ejercicio de su poder de imperio, exige con el objeto de obtener recursos para el cumplimiento de sus fines. Los tributos se clasifican en : Impuestos, tasas y contribuciones IMPUESTOS : Los impuestos son tributos cuya obligación tiene como hecho generador una situación independiente de toda actividad estatal relativa al contribuyente. En el grupo de impuestos que afectan la posesión y comercialización de la propiedad raíz se distinguen tres clases, de acuerdo con las entidades a las cuales compete su recaudo y administración : impuestos nacionales, impuestos departamentales e impuestos municipales o distritales TASAS : Las tasas son tributos cuya obligación tiene como hecho generador la prestación efectiva y potencial de un servicio público individualizado en el contribuyente. Es

29 29 decir, que la tasa sólo se genera en la medida en que el particular demande el servicio gravado. Las tasas también son de orden nacional, departamental o municipal CONTRIBUCIONES : Son obligaciones fiscales que recaen sobre las propiedades raíces que se benefician con la ejecución de obras de interés público que ejecuten la Nación, los departamentos, los municipios, los distritos o cualquier otra entidad de derecho público y que beneficien a la propiedad inmueble GRAVÁMENES EN EL ÁMBITO NACIONAL. En el ámbito nacional los tributos, medidas y mecanismos que afectan la propiedad raíz se concretan en los siguientes : Enajenación o comercialización de la propiedad raíz Impuesto de Renta Impuesto de ganancias ocasionales Impuesto de timbre nacional Posesión de la Propiedad Raíz Renta presuntiva Ajustes por inflación IVA (Servicios Inmobiliarios) Retención en la fuente en el impuesto Contribución de valorización de renta Derechos de Registro y Anotación 1. TRIBUTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Derechos notariales Y AFINES TRIBUTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y AFINES. La celebración de un contrato de compraventa genera obligaciones de carácter tributario, cuyos aspectos generales se presentan a continuación: