Compendio de Riesgos de las Principales Operaciones Bursátiles

Transcripción

1 Índice de Contenidos 1. Introducción 3 2. El concepto de riesgo y los tipos de inversionistas 3 3. Principales riesgos de los mercados y las operaciones bursátiles Riesgos generales 3 Riesgo sistemático 3 Riesgo no sistemático 3 Riesgo País 4 Riesgo de liquidez bursátil 4 Riesgo del emisor 4 Riesgo Precio 5 Riesgo cambiario 5 Riesgo de inflación 6 Riesgo por la concentración de valores 6 Riesgo por inversiones en valores y mercados extranjeros 6 Riesgo de crédito 7 Riesgo de contraparte 7 Riesgo de Mercado 7 Movimientos en el precio de mercado de los valores 7 4. Riesgos específicos de instrumentos bursátiles especializados Riesgos de los reportos tripartitos Riesgo por venta a plazo Riesgo por llamadas a margen Riesgos por renovación Riesgos de los reportos tripartitos apalancados Riesgos de los reportos tripartitos en copropiedad Riesgos de las operaciones (ventas) en corto Riesgos de los Exchange Trade Funds o ETF s 10 ETF s de índices bursátiles: 10 ETF s sectoriales: 10 Otros ETF s: Riesgos de los Hedge Funds Riesgos de las operaciones con derivados 11 Mercados organizados 12 Mercados OTC Riesgos de los contratos de Futuros y Opciones Riesgos de los contratos a plazo (forward) Riesgos de los contratos FRA s Riesgos de los contratos swaps De tipos de interés (swap de vainilla) Swaps de divisas Swaps sobre materias primas 14 1 de 23

2 4.18. Swaps de índices bursátiles Riesgos de los fondos de inversión Riesgo de precio Riesgo de liquidez Riesgo de tasas de interés Riesgo de solvencia Riesgo de tipo de cambio Riesgos de crédito o no pago Riesgos cambiarios Riesgos de las operaciones de reporto tripartito con subyacente de fondos de inversión Inversión o posición vendedor a plazo Endeudamiento o posición comprador a plazo Riesgos operativos Riesgos legales 17 Riesgo por desinscripción del fondo de inversión 17 Riesgo de un ambiente adverso en el mercado bursátil para emitir nuevos títulos de participación en fondos de largo plazo 17 Riesgos por iliquidez de las participaciones Riesgo por inversión en instrumentos de renta variable Riesgo de custodia Riesgos adicionales de los fondos de inversión inmobiliarios 18 Riesgos de tasa de interés y de precio 18 Riesgo de liquidez del Fondo 19 Liquidez bursátil de los títulos de participación 19 Riesgo de siniestralidad 20 Riesgo de desocupación 20 Riesgo de concentración por inmueble 20 Riesgo de concentración por inquilino 20 Riesgo por la adquisición de activos muy especializados o construidos en lugares no aptos 20 Riesgo de administración de los inmuebles 20 Riesgo de estimación del valor de los Inmuebles 21 Riesgo por morosidad de inquilinos 21 Riesgos por variación de la estructura de costos del fondo 21 Riesgo por problemas de inscripción de bienes inmuebles en el Registro Nacional Riesgos de las acciones El riesgo sistemático El riesgo no sistemático Riesgo de crédito y de incumplimiento en el pago Riesgo derivado del tipo de cambio Riesgo de tasa de interés Riesgo vinculado al entorno político Corolario 23 2 de 23

3 1. Introducción Señor inversionista, es su deber y derecho saber que las inversiones que se ejecutan en los mercados bursátiles se hacen por su propia cuenta y riesgo, lo que significa que LAFISE Valores, o cualquier otro Puesto de Bolsa, actuará únicamente como Asesor, de tal forma que será usted quien finalmente decida e instruya la ejecución de las operaciones que en su nombre se procesen. Recuerde que: La calidad de la información con la que usted cuente para tomar sus decisiones de inversión es el determinante fundamental del éxito de las mismas. A diferencia de una inversión bancaria, donde la entidad es la que se encarga de transformar y asumir los riesgos, en las inversiones del mercado de valores es el inversionista el que asume los riesgos inherentes a cada tipo de instrumento. Si existen dos opciones de inversión con igual rentabilidad esperada, es de esperar que el inversionista escoja la opción con menos riesgo, si no lo hace es porque es un jugador compulsivo o amante del riesgo. Tenga presente que toda inversión conlleva una serie de riesgos, que le pueden llevar a experimentar pérdidas patrimoniales por diversas razones. A continuación le brindamos un listado no exhaustivo, con el cual intentamos explicarle de una forma sencilla los principales riesgos que usted podría enfrentar al participar en los mercados bursátiles en general. LAFISE Valores le recomienda leerlo, comprenderlo y finalmente realizar todas las preguntas necesarias a su Asesor o Agente de Bolsa. 2. El concepto de riesgo y los tipos de inversionistas Técnicamente descrito, se podría decir que el riesgo es la probabilidad de que ocurra un evento, cuyas consecuencias sean negativas. En el ámbito de las inversiones, la materialización de esas consecuencias negativas se cuantifican en términos de posibles pérdidas económicas para usted. La posibilidad de que se materialicen esos eventos negativos es medida y a la vez castigada, cuanto mayor sea, y ese castigo se materializa como una tasa de interés más alta, precisamente porque usted como inversionista, al adquirir un título valor con mayor nivel de riesgo, se expone, en mayor medida a la posibilidad de no poder recuperar tanto los rendimientos, como el capital invertido, en los plazos pactados. Pero no todo en cuanto al riesgo es negativo pues, ante la existencia de títulos valores que sean más riesgosos, también se abre una potencial oportunidad de ganancia para aquellos inversionistas que se arriesguen a comprarlos, bajo la convicción de que durante el plazo de inversión no se materializará ningún evento adverso que les haga perder su capital invertido. Pero para ello, hace falta conocer y tener experiencia en analizar las fuerzas que determinan el comportamiento de los mercados, así como la evolución de los precios de los títulos valores. De otra forma, invertir en títulos valores riesgosos y obtener un resultado positivo no sería más que una cuestión de suerte. LAFISE Valores le recomienda valorar su apetito por el riesgo, así como su conocimiento y experiencia sobre el comportamiento de los mercados, eventos económicos locales e internacionales, entorno político y otros, a fin de estimar su habilidad de entender el como y el por qué se producen ganancias o pérdidas cuando se invierte en bolsa. LAFISE Valores le invita a conocer y entender los principales riesgos de los mercados y las operaciones bursátiles, previo a asumir situaciones que potencialmente le pueden hacer ganar, pero también le pueden hacer perder dinero. Seguidamente se presenta un resumen de los principales riesgos de los mercados y las operaciones bursátiles. 3. Principales riesgos de los mercados y las operaciones bursátiles 3.1. Riesgos generales Riesgo sistemático Llamado también riesgo no diversificable o inevitable, es aquel que surge del hecho de que los rendimientos de todos los títulos se ven afectados por factores que les son comunes y que no son propios de la empresa emisora sino que se derivan de eventos de una naturaleza mayor. Tal es el caso de una recesión, una caída generalizada del mercado, una decisión política, etc. Ante una situación de ese tipo, podría resultar de poca o nula importancia invertir en títulos valores emitidos varios emisores, de sectores diferentes, que reaccionen de diferente forma entre sí, pues ante la materialización del riesgo sistemático, el comportamiento de todos los instrumentos financieros es similar y está relacionado entre sí. Riesgo no sistemático Llamado también riesgo diversificable, evitable o idiosincrático, es aquel riesgo propio o específico que depende de las características 3 de 23

4 también específicas de la empresa emisora de un título valor, la naturaleza de su actividad productiva, calidad de la Gerencia, solvencia financiera y otros. Estos factores no necesariamente tienen relación con otras empresas emisoras y por lo tanto la forma adecuada de mitigarlo es distribuir las inversiones entre varios emisores, de sectores diferentes, cuyos títulos valores reaccionen diferente ante la materialización del mismo evento de riesgo en el mercado. Riesgo País Es la sobretasa que paga un país por sus bonos de deuda externa, en relación con la tasa que pagan los bonos del Tesoro de los Estados Unidos de Norteamérica. Es decir, la diferencia entre el rendimiento que paga un título público emitido por el Gobierno de un país como Costa Rica, respecto a un título de características similares emitido por el Tesoro de los Estados Unidos de Norteamérica, por cuanto se estima que estos últimos representan el instrumento financiero más seguro del mundo hasta la fecha. Dado que el riesgo país mide de la percepción de seguridad de la economía de un país, en función de su capacidad y posibilidad de poder pagar las deudas financieras que asuma con los compradores de los bonos de deuda externa, esta se verá directamente influenciada por acontecimientos de carácter político, económico, desastres naturales y otros, que hagan prever un posible incumplimiento cuando se deba pagar esa deuda, ya sea de cupones o de principal. Para medirlo se utiliza un indicador que se conoce como índice de Riesgo País. Este es calculado periódicamente por distintas entidades financieras, generalmente agencias calificadoras internacionales de riesgo. Las más conocidas son Moody s, Standard & Poor s, y J.P. Morgan. Cada una de ellas tiene su propio método, pero usualmente llegan a similares resultados por lo cual sus recomendaciones son razonablemente confiables. Riesgo de liquidez bursátil La liquidez bursátil se refiere al atractivo que posee cada título valor en el mercado, para ser comprado o vendido antes de su fecha de vencimiento. O sea que se trata de la demanda que este tenga al el momento que se haga una oferta de compra / venta en el mercado de valores. El riesgo de liquidez bursátil se materializaría en el momento que un cliente de LAFISE Valores ofrezca comprar o vender títulos con características específicas y a un precio razonado, para los cuales el mercado no sea capaz de hallar una contraparte que posea necesidades exactamente opuestas y de esta forma concretar un intercambio de títulos valores por dinero. Por lo tanto: Si usted es un cliente vendedor que irremediablemente necesita vender un título valor, podría necesitar ofrecer un precio más bajo para incrementar las posibilidades de localizar en el mercado, una contraparte compradora. En contraposición, si usted es un cliente comprador se podría aprovechar de la ocasión para adquirir títulos valores a precios más bajos, siempre y cuando sus expectativas a futuro prevean una mejora en la calificación de este y por ende obtener una ganancia de capital al vender en un plazo futuro. Riesgo del emisor Se refiere principalmente a la posibilidad de que el emisor de un título valor de deuda, no cuente con los recursos suficientes para hacer frente a los pagos de interés o principal, tal como se pactó en un principio, pero en especial al vencimiento de la operación. En términos generales, el riesgo emisor se basa en la capacidad de que los pagos sean realizados en los términos planteados inicialmente. El análisis de este riesgo se enfoca a la situación de la propia empresa, a sus flujos de dinero esperados, a la situación del entorno económico en que se desenvuelve y a las expectativas que determinan su mercado. Comúnmente se asigna la mejor calificación de riesgo emisor, cuando este es el Gobierno, dado que la posibilidad de que no realice un pago oportunamente es considerada como remota. Por tanto, el Gobierno es considerado la institución más sólida en una economía. Posteriormente se clasifican los bancos propiedad del sector público, que se asocian con un nivel de riesgo similar al del Gobierno. Finalmente se identifican las empresas del sector privado, cuya calificación dependerá de ellas mismas, su desempeño, reputación y otros, no dejando de lado que un cambio drástico en el entorno podría modificar el riesgo de la empresa. La normativa de riesgo de Costa Rica clasifica los emisores en diferentes categorías, según su percepción de menor a mayor riesgo, a saber: 1- a. Banco Central y Gobierno de Costa Rica. b. Bancos Estatales, países miembros de la OCDE 1 y Bancos Multilaterales. La OCDE (Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico) f fundada en 1930 y su sede se encuentra en París, Francia. En la OCDE, l representantes de los países miembros se reúnen para intercambiar información armonizar políticas con el objetivo de maximizar su crecimiento económico coadyuvar a su desarrollo y al de los países no miembros. Está integrada por l siguientes países: Alemania, Austria, Bélgica, Canadá, Dinamarca, España, Estad Unidos, Islandia, Italia, Luxemburgo, Noruega, Países Bajos, Portugal, Reino Unid Suecia, Suiza, Turquía, Japón, Finlandia, Australia, Nueva Zelanda, Méxic República Checa, Corea del Sur, Hungría, Polonia y Eslovaquia. 4 de 23

5 c. Entes supervisados por la SUGEF (Superintendencia General de Entidades Financieras), Bancos Centrales y Gobiernos de países no miembros de la OCDE. d. Entes no supervisados por la SUGEF. e. Participaciones de fondos de inversión financieros y acciones. f. Participaciones de fondos de inversión inmobiliarios. g. Otros. Riesgo Precio Cualquier inversión involucra un riesgo según su tasa de interés. La afirmación anterior se desprende del hecho de que cada decisión de inversión incorpora el costo de oportunidad de acceder a otras alternativas de inversión. Es decir, cuando se adquiere un título valor, el rendimiento o tasa de interés de este debería ser comparado con los rendimientos de las inversiones que se dejaron de adquirir. Este ejercicio es relativamente fácil de realizar si únicamente se compara la inversión realizada con las otras alternativas que se encuentren disponibles en ese mismo momento. Sin embargo, la situación es más complicada que eso cuando se comparan las otras alternativas de inversión que se pueden dar a lo largo del tiempo. Por lo tanto, el riesgo precio está íntimamente ligado con el plazo, debido a que entre mas corto sea el plazo de las inversiones, con mayor rapidez se podría rectificar una mala decisión y adquirir un título valor cuyo rendimiento sea más favorable a nuestros intereses. Se puede decir entonces que un título valor de largo plazo, involucra un riesgo-precio mayor, ya que la posibilidad de rectificar cualquier decisión sin afectar la valuación original del título valor es improbable. Por esta situación, según los intereses del inversionista que prefiere los plazos largos, se han clasificado los bonos de mediano y largo plazo en tres grandes grupos: a. Bonos con tasa de interés fija: Son instrumentos financieros que poseen una tasa de interés que se determina desde el principio. Por tanto, se podría considerar que en un marco de riesgo-tasa, estos son los títulos valores que poseen la calificación más desfavorable, lo que significa que involucran mayor riesgo precio. Esto es así porque la determinación de su rendimiento depende del comportamiento de las tasas en el mercado, donde cualquier evento inesperado puede provocar que estas varíen y por ende la inversión realizada se convierta en una decisión menos favorable que al principio. La condición más importante para que estos títulos valores se desarrollen es la estabilidad y fortaleza de la propia economía; por esto, únicamente en los mercados financieros de los países industrializados han tenido un lugar importante. b. Bonos con tasa de interés variable: Con el fin de minimizar el riesgo de tasa de interés se crearon los títulos valores con rendimiento variable, cuya principal característica es que continuamente se ajustan a los rendimientos del mercado de corto plazo. Sin embargo, esta alternativa de inversión tiene la característica de que se debe pagar una sobretasa con respecto a las tasas de interés de corto plazo. Es decir, que el hecho de comprometer el dinero por un plazo mayor debe estar compensado por una sobretasa, que dependerá de las condiciones del mercado y las posibles fluctuaciones de la misma. Sin embargo, no permitirán haber erradicado el riesgo-precio por completo, aunque se haya resuelto en su mayor parte. c. Bonos indexados: Esta clase de títulos valores de deuda, procuran tomar como ancla alguna variable macroeconómica que le dé la suficiente estabilidad al instrumento. Se pueden entonces observar desde bonos indexados a tasas de inflación y hasta con tipos de cambio. La filosofía principal de los bonos indexados es que, ante el temor de que algún precio crezca demasiado, el valor del capital es protegido indexándolo a alguna de las variables macroeconómicas claves. Con lo anterior, lo que se persigue es diminuir el riesgo-precio sensiblemente. Este tipo de bonos ha tenido su mayor aceptación en mercados emergentes 2, donde las inversiones de largo plazo han estado inhibidas por los temores devaluatorios o crisis inflacionarias. Riesgo cambiario Se conoce como riesgo cambiario o de tipo de cambio, al peligro que existe de que las inversiones que han sido ejecutadas en monedas diferentes a la local, se vean afectadas por el fortalecimiento o debilitamiento de la moneda en la cual se ha realizado la inversión, 2 Se ha considerado que los mercados emergentes son aquellos países que se encuentran en vías de desarrollo. En la actualidad, se consideran emergentes los mercados del sudeste asiático, de Latinoamérica y de países europeos del antiguo bloque comunista. Los 12 grandes mercados emergentes representan el 73% del producto interno bruto del tercer mundo. Estos mercados son: Argentina, Brasil, China, India, Indonesia, México, Polonia, Rusia, Sur África, Corea del Sur, Tailandia y Turquía. 5 de 23

6 obteniendo un efecto negativo o de pérdida, como consecuencia de esos movimientos. Se origina por la decisión de invertir en una moneda o divisa más volátil, en lugar de otra y su materialización conllevaría el riesgo de pérdidas por desvalorización de las inversiones en custodia, que surgiría como producto de movimientos en los tipos de cambio de esas divisas. En otras palabras, la materialización del riesgo cambiario (un movimiento adverso en el tipo de cambio) podría ocasionar para el inversionista una baja en el valor en libros de los títulos valores en moneda extranjera que posea en su custodia. Dicha baja se podría convertir en pérdidas si el inversionista requiere irremediablemente vender alguno o todos esos títulos valores, dado que en la liquidación recibiría una cantidad menor de dinero. Veamos un par de ejemplos: 1. Imagínense adquirir 10,000, en Eurobonos 3 de Brasil en dólares, cuando el tipo de cambio dólar/colón se encuentra a 500 por dólar. Se estaría invirtiendo en este valor realmente un total de US$20, dólares. Ahora imagínese que vende los Eurobonos con una pérdida del un 5%. Sin embargo, en ese mismo período el colón se ha apreciado y cotiza en el mercado a 470 colones por dólar. Usted recibiría solamente 9,500, de la inversión, pero como el colón se ha apreciado, esos 9,500, al tipo de cambio de 470 colones por dólar representan US$20, dólares. Es decir, usted obtendría una plusvalía de US$ dólares, lo que equivale a un 1.06% de su inversión, gracias a la apreciación del colón por un 6%. 2. Contrariamente al ejemplo anterior, podría haberse dado un efecto de revalorización de la inversión por un 5% y aún así perder dinero. Esto sucedería si la cotización del dólar / colón hubiese pasado de 500 a 530 colones por dólar. A la hora de vender recibiría 10,500, colones que al cambiarlos a dólares serían tan sólo US$19, dólares. Es decir, habría perdido US$ dólares, lo que significa una pérdida del -0.94% como efecto de la depreciación del colón por un 6%. Riesgo de inflación Un principio económico indica que para controlar una elevada inflación interna, la autoridad monetaria podría elevar las tasas de interés y de esta forma motivaría al consumidor a ahorrar en vez de gastar. 3 Eurobono: Se trata de un bono emitido en el mercado internacional de capitales, y más concretamente, en cualquier país a excepción de aquel en cuya moneda está expresada dicha emisión. Por ejemplo, un Eurobono de Costa Rica, sería un bono emitido en Costa Rica, en una moneda diferente al colón costarricense. 6 de 23 Se conoce como riesgo de inflación al que existe si esta es elevada, ejerciendo de esta forma presión hacia la alza en las tasas de interés de todos los emisores públicos y privados, lo que incide en un riesgo de insolvencia para aquellos emisores que deben pagar altas sumas por intereses de sus captaciones. Adicionalmente, este riesgo está asociado con la pérdida del poder de compra de los recursos de los inversionistas, que verían reducido el monto a invertir ante una aceleración en el proceso inflacionario de las monedas en las cuales invierte. Riesgo por la concentración de valores Se refiere a la concentración de sus títulos valores en custodia en un determinado sector económico, zona geográfica, moneda o grupo de interés económico. Si el usted como inversionista tiene sus recursos altamente concentrados, incrementará el riesgo de perder ante cualquier evento adverso en alguno de los grupos anteriormente mencionados, repercutiendo instantáneamente en el desempeño global de sus rendimientos obtenidos. Riesgo por inversiones en valores y mercados extranjeros Cuando usted decide invertir su dinero en el sector bursátil, una de las decisiones que debe tomar es precisamente el mercado en el cual prefiere hacerlo. Podría ser en el mercado local a través de la Bolsa Nacional de Valores, o bien en algún mercado que se encuentre ubicado en el extranjero, como por ejemplo la New York Stock Exchange (NYSE por sus siglas en inglés), la bolsa de México, de Brasil, de China, etc. Esta particularidad involucra un riesgo para usted, en el sentido de que cuando se decide invertir en mercados extranjeros se agrega un factor de incertidumbre que podrían introducir elementos propios de los países donde funcionan esos mercados, tales como crisis políticas, cambios en marco normativo o en la situación económica del país en el que se mantienen inversiones, en el tanto que podrían conducir a incumplimientos en el pago o a cambios bruscos en los precios de los valores que usted mantiene en su custodia de valores. Además es necesario considerar que se podrían encontrar sistemas de liquidación y custodia de países con regulaciones poco desarrolladas en esas áreas, lo que le restaría seguridad a la tenencia y pago de las inversiones realizadas en esos países. Por otra parte hay que tomar en cuenta que lo conveniente es que en el mercado internacional participen clientes que posean recursos suficientes y que puedan diversificar el riesgo, ya que los instrumentos que se negocian en estos mercados suelen poseer una mayor volatilidad (individualmente), razón por la cual no es recomendable invertir todos los recursos en un solo tipo de título o emisor.

7 Si usted desea invertir en mercados internacionales, debe tener presente que estos se rigen por la normativa propia del país en el cual operan y por lo tanto, no es aplicable a ellos la legislación que regula el mercado costarricense. Las operaciones que se ejecutan bajo esta modalidad, deben ser tramitadas a través de un brocker internacional y usted deberá asumir los riesgos que conlleva dicha práctica. Si desea recibir asesoría por parte de LAFISE Valores, o cualquier corredor de bolsa inscrito en la Bolsa Nacional de Valores, cerciórese de que cuente con las acreditaciones necesarias que le garanticen un entendimiento de las características de estos mercados. Asegúrese de que su Agente Corredor de Bolsa asignado, cuente con los grados de especialización que otorga la Bolsa Nacional de Valores, el cual es un requisito normativo que permite brindar asesoría con un nivel adecuado de calidad, en materia de mercados e instrumentos internacionales. Riesgo de crédito El riesgo de crédito, se puede definir como la pérdida potencial que se puede producir por la falta de pago del emisor de un título valor, o bien porque la calificación crediticia del título o en su defecto del emisor, se ha deteriorado. Lo anterior se explica de la siguiente forma: a. Si el emisor no posee la capacidad económica de cancelar los cupones o el principal, en el momento de su vencimiento, usted como inversionista podría experimentar pérdidas patrimoniales como producto de esto. Estas podrían ser recuperables, sin embargo, el proceso para lograrlo es largo y oneroso. b. Si la calificación de riesgo del emisor o la emisión baja en algún momento de la vigencia del título valor, usted como inversionista podría experimentar pérdidas patrimoniales, si requiere irremediablemente vender dichos títulos valores. Esto por cuanto serán menos atractivos en el mercado, producto de la baja de calificación, afectando directamente su precio de cotización. Riesgo de contraparte El riesgo de contraparte se puede definir como la pérdida que se materializaría por el incumplimiento en el pago de alguna de las contrapartes con las cuales LAFISE Valores ha pactado operaciones bursátiles. Lo anterior se podría producir por problemas que los otros Puestos de Bolsa puedan experimentar en cuanto a iliquidez, insolvencia, incapacidad operativa o actuaciones de su personal que se alejen de las conductas éticas esperadas. En otras palabras, el riesgo de contraparte en operaciones corrientes se materializa en el momento en que otro Puesto de Bolsa, con el cual LAFISE Valores haya pactado una operación bursátil, no hace entrega del título valor o el efectivo correspondiente a la transacción en la fecha de su liquidación. En el mercado costarricense, la Bolsa Nacional de Valores posee mecanismos para la resolución de este tipo de conflictos, llamados: a. Ejecución coactiva (Cumplir el pacto de manera forzosa) o resolución contractual (Deshacer el negocio pactado). Sin embargo, no sucede lo mismo para las operaciones no cumplidas en los mercados internacionales, ya que estos no son alcanzados por la regulación de Sugeval 4 y por tanto el riesgo en estas se ve incrementado. Para estos casos LAFISE Valores trabaja bajo el principio de entrega contra pago, por lo cual el inversionista recuperaría lo invertido. Sin embargo deberá afrontar la posible pérdida por el efecto del diferencial de precios de los títulos valores negociados. Riesgo de Mercado Se entiende por riesgo de mercado la pérdida que puede presentar un título valor o una cartera de títulos valores, por cambios adversos en los factores de riesgo que inciden sobre la valoración de estos. En otras palabras, si se diera un evento económico en el entorno, o estructural organizativo por parte del emisor de un título valor, esto haría que posterior a ser conocido por el mercado, sea interpretado como un factor que incrementaría el riesgo de no pago. Por lo tanto, los inversionistas evitarían adquirir ese tipo de título valor y por consiguiente la escasez de demanda haría que el precio de este se vea ajustado hacia la baja, con el consiguiente efecto de perdidas no realizadas para sus tenedores. Estas pérdidas se materializarían al momento de tener que vender los títulos en cuestión. Estos eventos adversos generalmente se relacionan con: a. Movimientos en las tasas de interés (explicado previamente), b. Movimientos en el tipo de cambio (explicado previamente), c. Movimientos en el precio de mercado de los valores, entre otros. Movimientos en el precio de mercado de los valores El riesgo por movimientos en el precio de mercado de los títulos valores se refiere al atractivo que estos poseen para los posibles compradores en un momento dado y depende de dos factores básicos: 4 Sugeval: Superintendencia General de Valores. Es un órgano de desconcentració máxima adscrito al Banco Central, que actúa como principal regulador, supervisor fiscalizador del mercado de valores costarricense. Es el Encargado de velar por transparencia de los mercados de valores, la formación correcta de los precios ellos, la protección de los inversionistas y la difusión de la información necesar para asegurar la consecución de estos fines. 7 de 23

8 i. De la rentabilidad que exija en cada momento el propio mercado en función a los diferentes plazos negociados. ii. Rating o valoración crediticia que los posibles inversionistas conceden al emisor del título valor o a las condiciones de una emisión en concreto. 4. Riesgos específicos de instrumentos bursátiles especializados Adicional a los riesgos descritos previamente, existen instrumentos bursátiles que poseen asimismo características de riesgo específicas que debería ser conocidas y entendidas por usted como inversionista. Sin que sea una lista exhaustiva, seguidamente se detallan los riesgos que tienen más relación con las operaciones de compra venta que usted puede pactar a través de LAFISE Valores: 4.1. Riesgos de los reportos tripartitos Las operaciones de reporto tripartito son aquellas mediante las cuales las partes contratantes acuerdan la compra / venta de títulos valores y su devolución, más un cargo por financiamiento al tenedor original del título, una vez cumplido el plazo pactado. Es algo así como un préstamo de corto plazo, cuya garantía es un título valor que el deudor cede temporalmente para que este sea mantenido en un fideicomiso administrado por la Bolsa Nacional de Valores, el cual garantiza el pago voluntario o forzoso al finalizar el pacto. Su cumplimiento tiene dos tiempos para las partes contratantes, a saber una compra / venta de contado o a hoy y una compra / venta al final del plazo. Asimismo, como en todo financiamiento, el deudor no puede acceder al 100% de este, teniendo que reservar un porcentaje del valor de mercado del título sobre el cual no podrá obtener financiamiento. La Bolsa Nacional de Valores, establece ese porcentaje mediante una tabla que pondera la calidad del emisor y los días que le restan al título valor para su vencimiento. El reporto tripartito, por su naturaleza conlleva una serie de riesgos que varían según la posición que tenga el cliente en el pacto (Comprador o vendedor a plazo), cuya materialización podría resultar en una potencial pérdida patrimonial. Estos son: a. Riesgo por venta a plazo. b. Riesgo por llamadas a márgen. c. Riesgo por renovación. d. Riesgo de reportos tripartitos apalancados. e. Riesgo de reportos tripartitos en co-propiedad Riesgo por venta a plazo Se presenta cuando en una operación de reporto tripartito, donde el cliente de LAFISE Valores participa en la posición vendedor a plazo (el que presta temporalmente el dinero), enfrenta la posibilidad de que su contraparte (el que recibe temporalmente el dinero), no cancele la deuda contraída en la fecha pactada. En estos casos, se presentará lo que se conoce como una incidencia por incumplimiento de efectivo por parte del cliente que tiene la posición comprador a plazo. El mecanismo de resolución que la Bolsa Nacional de Valores aplica para estos casos, requiere ejecutar el remate del título valor que se encuentra en el fideicomiso como garantía del reporto tripartito. Ese remate se hace al valor de mercado y con el producto de esa venta se cubre el pago total o parcial de la deuda. Si usted ocupa la posición vendedor a plazo (El que presta los fondos) correrá el riesgo de que la venta del título en garantía no genere los suficientes fondos para cubrir la totalidad de la deuda y sus intereses, con lo cual usted tendría que asumir una pérdida por la cantidad de dinero que no se pueda recuperar Riesgo por llamadas a margen El reporto tripartito, como mecanismo de financiamiento, conlleva en si, el aporte de una garantía por parte del deudor, que será una porción sobre el valor de mercado del titulo valor, que podrá ser utilizada como parte de la base para calcular el monto a financiar. El valor de mercado del título valor que garantiza el reporto tripartito podría aumentar o disminuir, según el precio que este posea, siendo posible una baja o alza en la calidad que el mencionado mercado perciba para este, como producto de eventos relacionados con la economía, la situación política, la calificación de riesgo de la emisión, características internas del emisor, etc. En caso de materializarse una baja en la calidad del título valor, a tal magnitud que se consuma la garantía del reporto tripartito, este quedará sub-garantizado, lo que provocaría que la Bolsa Nacional de Valores utilice el mecanismo conocido como llamada a margen, con el fin de que la contraparte deudora haga un aporte en valores (De la misma clase o bonos de deuda con Garantía Soberana) o efectivo, a efectos de mantener las condiciones originalmente pactadas. El riesgo de incumplimiento de una llamada a margen se presenta cuando la contraparte deudora en el pacto (comprador a plazo) carece de valores o efectivo para cubrir dicha llamada a margen, obligando a que se active el mecanismo de resolución que consistiría en el remate del título valor que se encuentra como garantía, con lo cual se debería cubrir la totalidad o parte de la deuda contraída. 8 de 23 Si usted posee la posición compradora a plazo podría experimentar pérdidas hasta por el 100% del valor del título valor que funge como

9 garantía, dado que el precio de este podría eventualmente llegar a ser cero. Si usted posee la posición vendedora a plazo podría experimentar pérdidas hasta por el monto que, luego del remate de la garantía, quede sin cubrir. Este podría eventualmente ser hasta por el 100% de lo que usted haya aportado en la operación Riesgos por renovación Una particularidad que poseen las operaciones de reporto tripartito, es la posibilidad de que el inversionista que participa como comprador a plazo, renueve consecutivamente la operación, utilizando para ello la misma garantía, pactando una nueva operación de reporto tripartito (Se conoce como renovación), siempre y cuando encuentre en el mercado alguna contraparte que se esté anuente a aceptar dichas condiciones. El riesgo de renovación se materializaría en el momento que una operación de reporto tripartito, en posición comprador a plazo venza y las condiciones de mercado no ofrezcan una contraparte para ejecutar la renovación. Para esos casos lo que procedería es el remate del título valor que se mantiene en garantía, cuyo producto serviría para cancelar parte de la deuda contraída. Si usted posee la posición comprador a plazo, podría experimentar pérdidas hasta por el 100% del monto que haya aportado en la operación, o bien en caso de que exista un remanente de la deuda no cubierto Riesgos de los reportos tripartitos apalancados El reporto tripartito apalancado es una modalidad de producto bursátil que le permite a un inversionista adquirir, títulos valores, cuyo valor facial puede ser varias veces mayor al capital invertido. Para ello el inversionista debe aportar de sus propios recursos, el monto de la garantía que solicita la Bolsa Nacional de Valores para este tipo de operaciones y el resto es financiado por medio de una operación de reporto tripartito, para la cual operará como garantía el mismo título valor adquirido. El riesgo para el inversionista que utilice este tipo de producto bursátil se centra en que podría perder hasta un monto varias veces mayor al originalmente invertido en caso de que se produzca una fluctuación en la calidad del título valor, de tal forma que se deteriore la percepción que el mercado tenga de este y por ende su valor, a tal magnitud que se consuma totalmente la garantía aportada y más Riesgos de los reportos tripartitos en copropiedad El mercado de valores de Costa Rica, permite la posibilidad de que un inversionista participe en una operación de reporto tripartito, en conjunto con otros inversionistas. Esta son las llamadas operaciones en co propiedad. De tal situación se desprende el hecho de que si usted decide participar en un reporto tripartito en co-propiedad, exista la posibilidad de que haya otros inversionistas que posean una porción mayor o menor a la suya. Es muy importante que el Puesto de Bolsa, a través de su Agente Corredor de Bolsa o Asesor de Inversión, le indique oportunamente que usted podría participar en una operación e co propiedad, en cuyo caso, su aceptación implicaría asumir el riesgo eventual de no recuperar su principal y de adeudar una suma mayor a la invertida en caso de incumplimiento de alguno de los co inversionistas en el reporto, por cuanto no es posible separar su participación individual sobre el valor del reporto. Si usted participa como co inversionista en un reporto tripartito cuya posición es reportado (Comprador a plazo), la participación mayoritaria en este tipo de operaciones conllevaría un riesgo mayor de incumplimiento, ocasionado por eventuales situaciones de insolvencia o de liquidez temporal de los otros co inversionistas. Por otra parte, si usted participa en un reporto tripartito en co propiedad sobre un mismo valor físico o un macrotítulo que posea un valor mínimo no divisible, y su participación es inferior a este, no será factible realizar venta de posiciones parciales, en caso de que usted así lo requiera Riesgos de las operaciones (ventas) en corto La operación (venta) en corto consiste en la venta de un título valor que no se posee al momento de la negociación, por lo cual es necesario comprarlo posteriormente para cumplir su liquidación. La apuesta en este tipo de operación consiste en vender hoy, un título valor a un precio, con la expectativa de que este (el precio) tienda a la baja en el futuro, de tal forma que se pueda adquirir más barato para que al momento de la liquidación final el efecto del diferencial de precios produzca una ganancia a favor del inversionista. El riesgo de estas operaciones, se materializa cuando luego de la venta, el precio del título valor se incrementa a tal punto que al llegar el momento de la compra, este es mayor, generando una pérdida para el inversionista, contrario a lo que se supone debería suceder. 9 de 23

10 Las ventas en corto no se permiten en el Mercado de Valores Costarricense 5, sin embargo, en los mercados en que éstas existen, contribuyen a controlar movimientos especulativos y excesivos al alza, pues cuando el precio de un valor sube mucho, aparecen los vendedores en corto, que tienen la expectativa de que el precio se regrese y puedan comprar más tarde y a precio más bajo. El exceso de oferta hace que el precio baje. El riesgo de estas operaciones es prácticamente ilimitado y no así su rendimiento, pues el precio del título valor puede seguir subiendo y teóricamente no tiene límite. Mientras el vendedor en corto no compre el título valor y el precio siga subiendo, su potencial de pérdida será cada vez mayor. Si usted toma la decisión de invertir sus recursos en operaciones de venta en corto, debe tener presente que está apostando a una desmejora en el precio del título valor subyacente. Esto significa que deberá monitorear constantemente la evolución de dicho precio, dado que en el momento en que este se incremente, usted experimentará flujos de dinero adversos que dependiendo de su magnitud podrían inclusive representar pérdidas patrimoniales. Por tanto es recomendable que su Agente Corredor de Bolsa asignado, reciba la instrucción de cerrar la posición en el momento justo, para asegurar ganancias de capital o bien minimizar la posibilidad de experimentar pérdidas Riesgos de los Exchange Trade Funds o ETF s Los ETF s o Fondos Cotizados en Bolsa, son fondos de inversión que replican o se indexan a la evolución de un determinado índice de referencia (ya sea de renta fija, renta variable, materias primas, etc), y en ocasiones un sector o una canasta de acciones. Los ETF s se negocian en mercados bursátiles electrónicos en tiempo real, al igual que cualquier otro título valor cotizado. Se trata de un producto que reúne la diversificación de un fondo (ya que está compuesto por todos los valores del índice que replica) y la flexibilidad de la acción porque lo que se negocia son participaciones. De esta forma, si se invierte por ejemplo en el ETF que replica el comportamiento del índice S&P500, automáticamente se estaría invirtiendo en un activo financiero (participación), compuesto por acciones de distintos sectores económicos (Financiera, Energética, Tecnológica, Servicios, etc) Algunos de los ETF s más negociados son: ETF s de índices bursátiles: a. SPY. Este fondo replica el comportamiento del índice S&P500. b. QQQ. Este fondo replica el comportamiento del índice NASDAQ 100. c. DIA. Este fondo replica el comportamiento del índice Dow Jones. d. VXX. Este fondo replica la compra de los futuros sobre volatilidad del S&P500 a corto plazo. Es inverso al índice y corresponde al 200% del inverso del rendimiento diario del índice. ETF s sectoriales: a. XFL. Sector financiero. Este fondo invierte al menos el 95% de su capital en empresas del sector financiero. b. XLE. Este fondo invierte su capital en empresas del sector energético, que cotizan en Bolsa. Incluye empresas de sectores tales como: Petróleo, Gas, Equipos de energía, otros. c. IYR. Este fondo replica el comportamiento del Real State Index. El índice subyacente mide el desempeño del sector inmobiliario de los Estados Unidos. d. XLY. Este fondo invierte al menos el 95% de su capital en empresas de sectores tales como medios de comunicación, ventas al por menor, hoteles, restaurantes, automóviles, entre otros. Otros ETF s: a. FAS. Este fondo replica los resultados diarios de inversión de 300% sobre el comportamiento de los precios del índice Russell b. FAZ. Este fondo replica inversamente los resultados diarios de inversión de 300% sobre el comportamiento de los precios del índice Russell c. TNA. Este fondo replica los resultados diarios de inversión de 300% sobre el comportamiento de los precios del índice Russell Tenga presente que LAFISE Securities, es una entidad separada de LAFISE Valores, aunque ambas pertenecen al mismo Grupo Financiero. 6 Esta opera en un mercado internacional, en el cual sí es posible realizar El índice Russell es un índice ponderado de las acciones negociadas en l ventas en corto. Por lo tanto, es recomendable que usted conozca mercados NYSE, AMEX y NASDAQ. El índice representa una base d suficientemente los riesgos que estas operaciones conllevan si en algún compañías, divididas de la siguiente forma: El Russell 1000 es momento toma la decisión de participar en ellas. índice de las 1000 corporaciones más grandes de EUA; el Russell 2000 es 10 de 23

11 d. IWM. Este fondo invierte al menos el 90% del capital en valores que componen el índice Russell e. EEM. Este fondo replica el comportamiento del MSCI Emerging Markets. f. EWZ. Este fondo replica el comportamiento del MSCI Brasil. Los riesgos de las inversiones en ETF s son los mismos que surgen de las inversiones en los mercados secundarios de acciones, bonos, materias primas o divisas. Por tanto, estos productos de inversión son dirigidos a inversionistas agresivos, que están dispuestos a asumir los riesgos habituales en la evolución de estos mercados. Aunque hay que tomar en consideración que al tratarse de un fondo, su cartera está hasta cierto punto diversificada y esto podría reducir en alguna medida dichos riesgos. Usted como inversionista debería solicitar a su Agente de Bolsa o Asesor de inversiones el prospecto del ETF en el que usted pretende participar y conocer y entender los riesgos particulares que son divulgados en este Riesgos de los Hedge Funds Un Hedge Fund es una sociedad privada con un número limitado de participantes, en la cual el gestor suele poseer una participación significativa en el capital social. Su rentabilidad esta ligada al buen gobierno del gestor, que suele usar diferentes tácticas, aunque la más usada es long-short (comprar lo que cree que va a subir, y vender lo que cree que va a bajar) con diferentes productos, opciones, derivados, etc, usando a veces diferentes grados de apalancamiento. Los inversionistas basan su beneficio en la fé en el gestor, que esta vinculado personalmente, ya que en este recae totalmente la responsabilidad, debido al carácter secreto y privado que la normativa le da a los Hedge Funds. En definitiva, debido a su complejidad, a su riesgo elevado (pueden endeudarse hasta 5 veces su valor), a la exigencia de un monto mínimo para participar y sus elevadas comisiones, suelen ser un producto recomendado solamente para inversionistas con alto poder adquisitivo, que desean obtener moderados beneficios cuando el mercado se desplome, y altos cuando no. La mayoría de los Hedge Funds comparten las siguientes características: 11 de 23 Son sociedades privadas con un reducido número de partícipes: En virtud del reducido número de inversionistas, la normativa de los países donde son acogidos suele conceder amplias libertades a los gestores del patrimonio para operar en mercados e instrumentos de elevado riesgo. El motivo es que el mismo Derecho Público que vela por proteger los intereses de amplios colectivos de inversionistas, no encuentra motivos para limitar el campo de actuación de entidades con tan escasos participantes. El gestor tiene una significativa participación personal en el capital social: Esta característica es más práctica que teórica. Al verse desprotegidos por la legislación financiera, los inversionistas suelen exigir al gestor que aporte una notable parte de los fondos, de modo que todos conjuntamente (gestores e inversionistas) se moverán por los mismos criterios de rendimiento ajustado al riesgo. Al poner en línea el sistema de incentivos de ambos, gestores e inversionistas, se pretende evitar la aparición de comportamientos estratégicos de una parte contra la otra. Es libre de operar en una amplia variedad de mercados y de utilizar estrategias mercado-neutrales mediante diferentes grados de apalancamiento, dado que el gestor disfruta de amplias libertades por ambos lados, el legal y el estatutario. Parece evidente que un gestor con la posibilidad de operar en prácticamente todos los posibles instrumentos y mercados debería obtener mayores rendimientos netos en relación con el riesgo asumido, respecto de otros gestores con capacidades mucho más restringidas. Por las razones decritas, invertir en Hedge Funds, al igual que hacerlo en acciones o bonos u otros activos con rendimiento incierto, supone asumir un riesgo elevado. Los Hedge Funds, son fondos de gestión alternativa o también conocidos como de alto riesgo, ya que su gestión y administración incurre en la compra de títulos valores con gran rentabilidad, pero que a su vez conllevan por lo general un alto grado de riesgo Riesgos de las operaciones con derivados Un instrumento derivado es un contrato bursátil cuyo valor proviene de algún activo subyacente (mercancías básicas, acciones, índices accionarios, tasas de interés, divisas). Estos se llevan a cabo, ya sea en mercados organizados, o bien en mercados Over The Counter u OTC 7. 7 OTC. Over The Counter. Son mercados de instrumentos financier (acciones, bonos, derivados, etc), cuyas negociaciones se realizan fuera d ámbito de las Bolsas de Valores formales, como NYSE, AMEX, BNV, et índice de las siguientes 2000 más grandes; el Russell 3000 es el índice de las Las negociaciones se realizan mediante market makers, es decir, empres siguientes 3000 más grandes. que poseen los activos financieros que se intercambian en el mercado OTC establecen un precio de bid y ask. Participar en el mercado OTC pued

12 Dentro de los productos derivados más conocidos, están los siguientes: Mercados organizados a. Contratos de Futuros. b. Contratos de Opciones Mercados OTC a. Contratos a plazo o Forward-Forward. b. Contratos FRAs c. Contratos Swaps Los futuros y las opciones pertenecen al mismo tipo de instrumentos financieros debido a los parecidos que existen entre ellos. Sin embargo, desde el punto de vista de su rendimiento son totalmente diferentes, y también se dirigen a inversionistas que poseen formas muy distintas de operar. Las opciones y los futuros son ambos instrumentos financieros que se ejecutan en una fecha en el futuro. Las opciones están basadas en el activo subyacente y tienen un precio de ejercicio y un precio de expiración. El inversionista recibe el derecho de comprar o vender el activo subyacente a un precio predeterminado antes de la fecha que ha sido acordada por ambas partes, aunque no tiene la obligación de comprarlo. Un comprador que cree que el precio del activo subyacente va a subir, intentará comprarlo con una opción call a un precio menor después de haber pagado un precio por el derecho. Una opción put da al inversionista el derecho, pero no la obligación, de vender el activo subyacente al precio acordado en la fecha de expiración o antes de la misma. Un contrato de futuros no es tan flexible como un contrato de opciones, puesto que requiere que el inversionista compre o venda, según se haya acordado en las condiciones del contrato, si la posición no se ha compensado antes de su expiración. Los futuros conllevan un riesgo ilimitado, mientras que las opciones tienden a limitar el riesgo de las posiciones. El inversionista en opciones tiene el derecho, pero no la obligación, de negociar la opción, mientras que el inversionista en futuros tiene la obligación de ejecutarlo de acuerdo con las condiciones del contrato. La forma de limitar este riesgo para un vendedor de futuros u opciones es realizar una compra de una opción call. Con ello el riesgo quedaría ser una oportunidad para inversionistas muy informados y conocedores, pero limitado al nivel deseado. tiene un alto grado de riesgo. Las empresas que cotizan en los mercados OTC suelen ser empresas que no cumplen con los requisitos para cotizar en una bolsa de valores o de comercio. Generalmente suelen ser empresas La desventaja es que esto tiene un costo financiero y si el futuro u pequeñas y existe menor transparencia, por lo que se restringe el acceso a opción baja como había previsto el inversionista, la rentabilidad inversionistas que son capaces de entender los riesgos y protegerse ante obtenida sería menor a la que habría obtenido si únicamente hubiera ellos. 12 de 23 Una opción no está ligada directamente al activo subyacente, al contrario que un contrato de futuros, que está ligado al valor del producto. El pago es otro aspecto que diferencia a las opciones y a los futuros. Un contrato de futuros no requiere un pago por adelantado u otro tipo de costo, mientras que la opción se compra mediante el pago de una prima inicial. Las opciones pueden ser ejecutadas en cualquier momento durante su vigencia o al final, en la fecha de expiración. En un contrato de futuros, el inversionista debe esperar hasta la finalización del contrato, la fecha de entrega, en la que tiene la obligación de hacer el pago y retirar el activo Riesgos de los contratos de Futuros y Opciones Un comprador de futuros u opciones puede controlar perfectamente el riesgo que corre a través del apalancamiento. Pero los riesgos del vendedor no son tan fáciles de controlar y en principio son ilimitados. Para poder delimitar los riesgos a un nivel conocido y que dejen de ser ilimitados lo que se acostumbra es que el vendedor combine su posición, con opciones o con el activo subyacente (acciones, materias primas, etc.) En el caso del vendedor, este se encontraría en la misma situación que el comprador solo en caso de quiebra del emisor del subyacente. Pero la gran diferencia es que es casi imposible que una empresa sólida quiebre y sus acciones lleguen a valer cero, caso contrario sucede en cuanto al alza, dado que es relativamente fácil que en algún momento estas suban de precio. Si la cotización del futuro u opción se mueve de una forma ordenada, el brocker debería cerrar la posición cuando la cuenta llegue a cero. Con esto se limitaría la pérdida máxima al capital total disponible (que ya es bastante). Pero si se produce algún movimiento brusco, como los provocados por una OPA, la cotización del futuro u opción puede dar un salto muy grande sin posibilidad física de limitar las pérdidas al capital disponible. Esto provocaría pérdidas superiores al dinero que realmente se tiene y crearía una deuda que el inversionista tendría que pagar.

13 vendido el contrato de futuro. Lo anterior debido al costo de la opción call Riesgos de los contratos a plazo (forward) Un contrato a plazo o forward es cualquiera cuya liquidación se difiere hasta una fecha posterior estipulada en el mismo. Las transacciones forward son uno de los instrumentos derivados más habituales en todo tipo de actividades financieras. Consiste en contratos de opciones que se negocian libremente entre las partes y que no están registrados ni son fiscalizados por ninguna bolsa de valores, por cuanto estos contratos se realizan en la modalidad OTC. Aún cuando en estas operaciones no existe una cámara de compensación o Bolsa de Valores, que triangule la obligación y compense a las partes, las operaciones OTC se rigen por un contrato marco (Master Agreement), en donde las partes (Normalmente una de ellas es una institución financiera) deben cumplir con ciertos requisitos y provisiones que reducen la posibilidad de incumplimiento. No obstante lo anterior, existen riesgos que usted como inversionista debe tomar en consideración: a. Riesgo contraparte: Es el riesgo de que se presente un incumplimiento en el pago por parte de la persona (física o jurídica), que posea la punta opuesta en el mencionado contrato (Compra o venta). Tal situación vuelve a la figura aún más compleja, ya que por ser una operación fuera de bolsa, muchas obligaciones y contingencias no se registran contablemente en ninguna parte de los estados financieros y por lo tanto, no se lleva control sobre ellas. b. Riesgo crediticio: Este lo corren mayormente, aquellos inversionistas cuya contraparte tiene la obligación de venta de un call y no tienen el activo. Teóricamente, no existe límite para el incremento en el precio de un activo y este podría subir indefinidamente. Si no se cuenta con el activo, la parte obligada a la venta tendrá que comprarlo, muchas veces pagando un precio muy alto, para luego venderlo al precio de ejercicio y así cumplir con su obligación como contraparte del call. c. Riesgo de precio: El segundo riesgo crediticio es aquel en el cual se tiene la obligación de compra de un activo (uncovered put). Este riesgo está limitado al precio de ejercicio del put, ya que en el peor de los casos, el activo adquirido valdrá cero y la parte obligada se liberará pagando el precio de ejercicio establecido en la opción. d. Riesgo de tasa de interés: Este se presenta cuando ocurren fluctuaciones en las tasas de interés, afectando el costo final de las transacciones. e. Riesgo de tipo de cambio: Este se presenta cuando ocurren fluctuaciones en los tipos de cambio para opciones que se hacen en monedas diferentes a la local Riesgos de los contratos FRA s Los contratos FRA (Floating Rate Agreement o Acuerdo sobre Tasas de Interés), son un instrumento de cobertura importante ante situaciones de mercado a corto plazo. Estos, aunque prácticos, no dejan de ser contratos, lo cual obliga a ambas partes a hacer frente a los pagos correspondientes. Sin embargo, para aquellas situaciones de mercado en las cuales la volatilidad de las tasas de interés es alta, pueden ayudar a la gestión de la tesorería de aquellas empresas que deben hacer frente a pagos próximos y por tanto precisan de una cobertura de riesgos en operaciones no superiores al año, como por ejemplo el pago de cupones sobre sus obligaciones, descuento de facturas, crédito a corto plazo o un depósito a plazo, entre otros. Es usual que los contratos FRA posean un elevado nivel de apalancamiento, lo que hace que este tipo de instrumentos posean un gran atractivo como operaciones de cobertura y especulación sobre la evolución futura de las tasas de interés aunque no exento de un cierto grado de riesgo, dado que a pesar de que su operativa es aparentemente sencilla, el conocimiento que se debe tener sobre la variable que se va a cubrir (evolución de las tasas de interés en el corto plazo) debe ser amplio. Los FRA son instrumentos OTC y por lo tanto no se negocian en mercados organizados. Se crearon con la intención de cubrir riesgos de financiación ante las oscilaciones de las tasas de interés, en aquellos casos en que una empresa decide endeudarse con tasas de interés variables en el corto plazo. Por tanto, si usted toma la decisión de acceder a este tipo de cobertura, debe saber que por tratarse de un contrato fuera de los mercados organizados, no es sujeto de la fiscalización y regulación que dichos mercados otorgan a las operaciones que se ejecutan en ellos. Por tanto, las condiciones deberán ser pactadas directamente por las partes y la responsabilidad sobre el cumplimiento, así como el riesgo de no pago por la contraparte deberá ser asumida por el inversionista Riesgos de los contratos swaps Un swap es un contrato por el cual dos partes se comprometen a intercambiar una serie de flujos de dinero en una fecha futura. Dichos flujos pueden provenir ya sea de los tipos de interés a corto plazo, el valor de un índice bursátil o cualquier otra variable. Es utilizado para reducir el costo y el riesgo de financiación de una empresa o para superar las barreras de los mercados financieros. 13 de 23

14 4.15. De tipos de interés (swap de vainilla) Es un contrato mediante el cual una parte de la transacción se compromete a pagar a la otra parte un tipo de interés fijado por adelantado sobre un valor nominal también fijado por adelantado, y la segunda parte se compromete a pagar a la primera un tipo de interés variable sobre el mismo valor nominal. El único intercambio que se realiza son los pagos de interés del capital, al tiempo que los pagos correspondientes a los capitales no participan en la transacción Swaps de divisas Es una variante del swap de tipo de interés, en que el valor nominal sobre el que se paga el tipo de interés fijo y el valor nominal sobre el que se paga el tipo de interés variable son de dos monedas distintas. La forma tradicional del swap de tipo de cambio, generalmente denota una combinación de una compra (venta) en el mercado al contado spot y una venta (compra) compensatoria para la misma parte en el mercado a plazo forward, pero este puede a veces referirse a transacciones compensatorias a diferentes vencimientos o combinaciones de ambos Swaps sobre materias primas Tras la aparición de estos swaps, ha sido posible separar el riesgo de precio de mercado del riesgo de crédito, y convertir a un productor de materias primas en una simple fábrica que procesa materiales sin tomar riesgo de precio Swaps de índices bursátiles El mercado de los swaps sobre índices bursátiles permite intercambiar el rendimiento del mercado de dinero por el rendimiento de un mercado bursátil. Ahora bien, si usted toma la decisión de invertir sus recursos en la adquisición de un swap, será importante que previamente conozca los siguientes riesgos: a. Riesgo diferencial: Si se cubre un swap con un bono, y se presenta un cambio en el diferencial del swap con respecto al bono se puede ocasionar una pérdida patrimonial o una utilidad en la rentabilidad del swap, según la dirección que tenga el cambio (Alza o baja). b. Riesgo de base: Cuando se cubre un swap con un contrato a futuro y existe una diferencia entre la tasa de referencia y la tasa implícita en el contrato a futuro, se originaría una pérdida patrimonial o una utilidad, según sea la dirección que tenga la diferencia (Alza o baja). c. Riesgo de crédito: Será la probabilidad de que la contraparte no cumpla con sus obligaciones, generando una pérdida patrimonial. d. Riesgo de reinversión: Es derivado del riesgo de crédito, cuando se dan cambios en las fechas de pago, es necesario reinvertir en cada fecha de renovación. e. Riesgo de tipo de cambio: Si se produce una fluctuación positiva de la(s) moneda(s) que se va(n) a liquidar cuando se realice la transacción (compra o venta), es decir, si al final de la operación comercial tienen que pagar más de su propia moneda (o cualquier otra) para adquirir la misma cantidad de la divisa que se acordó en el contrato. Lo que afecta el costo final de las transacciones, generando una pérdida patrimonial. 1.5 Riesgos de las notas estructuradas. Las notas estructuradas son obligaciones que incorporan un componente derivado. Se trata de títulos de deuda que dan acceso al inversionista a rendimientos superiores a los de obligaciones tradicionales similares, siempre que se cumplan ciertas condiciones del subyacente. Las notas estructuradas con capital garantizado ofrecen al inversionista la recuperación del 100% del capital invertido al vencimiento, condición sujeta al desempeño crediticio del emisor de la nota, más un cupón que depende de las condiciones establecidas en los términos de la nota relacionados con el activo subyacente. Estos activos pueden ser tipos de cambio, tasas de interés, índices bursátiles, acciones y otros. Puede conformarse por una canasta de activos que determinará el rendimiento obtenido por la inversión. El plazo de la emisión de las notas estructuradas puede extenderse desde un mes hasta varios años y algunas pueden tener opciones de redención anticipada. Los montos mínimos de inversión generalmente inician con US$ 50, Algunos ejemplos de notas estructuradas son: a. Bull o Bear: El rendimiento de la nota proviene del alza o baja, respectivamente, del valor del subyacente. b. Range: El rendimiento se obtiene si el valor del subyacente se encuentra dentro de uno o varios rangos establecidos. c. Range Accrual: La nota ganará intereses dependiendo de la cantidad de días que la cotización del activo subyacente se mantenga en un rango definido o en que se cumpla una condición dada. d. Credit-Linked: El desempeño de esta nota está asociado al riesgo crediticio de los emisores del subyacente. 14 de 23

15 e. Best of: El mejor rendimiento de dos activos preseleccionados determina el rendimiento de la nota. f. Reverse-convertible: El rendimiento de la nota está sujeto al comportamiento del precio de la acción de una o varias empresas o ETF s. En caso de que el precio de estos activos caiga por debajo de un nivel preestablecido, el inversionista no recibe el principal invertido al vencimiento sino que se le entrega una cantidad de acciones similar a las que habría adquirido de acuerdo al precio de cotización inicial de la acción. Este tipo de notas no tienen capital garantizado. Los riesgos específicos de las notas estructuradas, al igual que los instrumentos de deuda, son: a. Riesgo crediticio del emisor: Incrementado por la característica de que el pago del cupón estará asociado al cumplimiento de las condiciones establecidas originalmente en la nota. En algunos casos, si la nota estructurada no cuenta con la condición de capital garantizado, podría presentarse una pérdida del capital invertido. b. Riesgo de liquidez bursátil: En comparación de otros instrumentos, lo que hace que muchas veces la inversión deba conservarse al vencimiento, incrementando el riesgo crediticio de esta. 5. Riesgos de los fondos de inversión Un Fondo de Inversión es un patrimonio formado por el ahorro de un conjunto de inversionistas denominados participantes. Éste es administrado por un experto en materia de inversiones (Normalmente una sociedad administradora). Responde al principio de colectividad es decir, a la unión de esfuerzos para obtener beneficios o rendimientos que en forma individual serían difíciles de alcanzar en el mercado de valores. Los fondos de inversión son portafolios conformados por diferentes combinaciones de títulos valores o bienes inmobiliarios, terminados o en etapa de proyecto, de acuerdo con la política de inversión de cada prospecto y que son propiedad de los participantes en el fondo. Sin que la siguiente sea una lista exhaustiva, se enumeran una serie de riesgos relacionados con la actividad de los Fondos de Inversión financieros: 5.1. Riesgo de precio Es la posible disminución del valor de los instrumentos que respaldan al Fondo, producto de la valoración a precios de mercado, que de igual manera afectan el valor de las participaciones del Fondo Riesgo de liquidez Se asocia a la poca o la mucha facilidad con que los activos del fondo pueden convertirse en dinero efectivo Riesgo de tasas de interés Son las posibles disminuciones futuras en las tasas de interés que podrían darse y afectar negativamente los rendimientos, cada vez que se incluya un nuevo título valor a la cartera del fondo, o bien se renegocien obligaciones Riesgo de solvencia Es la imposibilidad del emisor de los títulos que componen el fondo de hacer frente a sus obligaciones, al punto de no operar en el mercado. El valor de los Instrumentos de Deuda depende de la capacidad esperada del emisor para cubrir sus obligaciones. Por tanto, en la medida que la capacidad de pago del emisor disminuya, se verá reflejado en una minusvalía en el valor de los Instrumentos de Deuda que haya emitido, llegando incluso a perder completamente el valor si la empresa se declara insolvente Riesgo de tipo de cambio Es el riesgo de que la moneda en que están realizadas las inversiones del Fondo se deprecie frente a otras monedas y los inversionistas pierdan parte de sus ahorros expresados en esas monedas. Además existen otros riesgos según la naturaleza del Fondo y ellos son descritos en el prospecto respectivo Riesgos de crédito o no pago Es el riesgo de que un emisor público o privado deje de pagar sus obligaciones o que la negociación de sus valores sea suspendida. El incumplimiento de pago por parte de un emisor, así como el no pago de intereses, principal de la inversión o ambos, afectaría la rentabilidad de la inversión en el Fondo, a través de una disminución del factor de crecimiento en el precio de la participación o por medio de una disminución en el precio de ésta. En función del momento en que tenga lugar la venta de las participaciones por parte del inversionista, podría darse una pérdida de una parte del principal invertido Riesgos cambiarios Es la probabilidad de que el precio de la moneda extranjera fluctúe en función de las condiciones macroeconómicas del país, así como la evolución de la economía internacional. 15 de 23

16 Cuando dichas fluctuaciones, temporales o permanentes, se manifiestan con carácter adverso, es posible que generen efectos económicos negativos sobre los agentes económicos, incluyendo el Fondo. A finales del 2006, el Banco Central de Costa Rica varió el régimen cambiario en nuestro país, abandonando el esquema de mini devaluaciones, para adoptar lo que se conoce como bandas cambiarias, cuya característica principal es que permite al tipo de cambio fluctuar libremente dentro de límites establecidos por el propio Banco Central. En caso de que, las condiciones del mercado provoquen una evolución en el tipo de cambio de tal magnitud que exceda al alza o baja, el nivel de las bandas cambiarias, la autoridad monetaria (Banco Central de Costa Rica), este accionará el mecanismo que ha definido para controlarlo, que consiste en intervenir directamente mediante la compra o venta de divisas a precios más altos o bajos, según la necesidad, con el objetivo de presionar el precio promedio hasta ubicarlo dentro de los límites descritos previamente. Por tanto, si la moneda funcional del Fondo en la cual usted ha invertido sus recursos, es el dólar estadounidense, los activos que este administra se deberán expresar en dicha moneda a nivel de balances. Esto representaría un riesgo, siempre y cuando la SAFI 8 deba suscribir obligaciones en monedas distintas a la funcional. Lo anterior por cuanto mantener activos y pasivos registrados en diferentes monedas genera la incertidumbre de que los resultados económicos se vean afectados positiva o negativamente por el comportamiento del tipo de cambio a largo plazo Riesgos de las operaciones de reporto tripartito con subyacente de fondos de inversión Los Fondos de Inversión, recurren al mecanismo de reportos tripartitos como una opción de inversión en el corto plazo, pero también como una opción de financiamiento Inversión o posición vendedor a plazo Esta situación activa el riesgo de incumplimiento de pago por la contraparte compradora a plazo. En caso de materializarse dicho riesgo, aún cuando existe una garantía solidaria por parte del puesto de bolsa contraparte en la operación de reporto tripartito, el sistema bursátil procederá en primera instancia a liquidar los títulos subyacentes en dicha operación mediante un procedimiento debidamente reglamentado por la Bolsa Nacional de Valores. Si por alguna razón el producto de la venta de los títulos no es suficiente para cancelar el principal y los rendimientos pactados, el Fondo deberá asumir como pérdida la diferencia no cubierta, afectando directamente el valor de los títulos de participación en el mercado secundario Endeudamiento o posición comprador a plazo Cuando el Fondo de Inversión recurre al mecanismo de reportos tripartitos como una opción de endeudamiento de corto plazo, este asumiría fundamentalmente el riesgo de renovación y de tasa de interés. Sobre el riesgo de renovación, este fue explicado en un apartado previo y consiste básicamente en la posibilidad de que al vencimiento del pacto, el reporto tripartito no pueda ser renovado en el mercado bursátil, teniendo como consecuencia, la necesidad de enfrentar los procesos de ejecución forzosa previstos en las reglas vigentes en el mercado bursátil. La ejecución forzosa de los títulos podría tener como consecuencia que el Fondo de Inversión incurra en pérdidas económicas que deterioren el valor del título de participación. En cuanto al riesgo de tasa de interés, este consiste en que se requiera modificar de forma adversa las condiciones en cuanto a tasa de interés pagada, al momento de la renovación del pacto. Esta situación se podría dar si al momento del vencimiento del pacto las tasas de interés del mercado han incrementado, lo que generaría asimismo un incremento en el costo financiero a asumir por parte del Fondo de Inversión, produciendo una baja temporal en sus ingresos netos y en su capacidad para distribuir rendimientos respecto a los niveles observados en períodos de tasas de interés bajas, lo que afectaría directamente el valor de los títulos de participación Riesgos operativos Se refiere al riesgo relacionado con los procesos operativos y la plataforma tecnológica que la sociedad administradora utiliza para gestionar el fondo. En ese sentido la sociedad está expuesta, entre otros a los siguientes riesgos: a. Fallas en sus mecanismos de control interno ante errores, fraudes u omisiones de su personal. b. Interrupciones, fallas u obsolescencia de los sistemas informáticos 8 SAFI: Sociedad Administradora de Fondos de Inversión. Es la entidad que que utiliza para la administración de sus activos y expedientes de tiene como función principal administrar todos y cada uno de los fondos de clientes. inversión que posee. 16 de 23

17 c. Inconvenientes en la coordinación y seguimiento de la labor de los distintos participantes involucrados en el desarrollo y la administración de la cartera inmobiliaria y de valores. d. Fallas temporales o por fallas permanentes en la plataforma tecnológica y sus respaldos. e. Gestión inapropiada de los activos del fondo, lo que podría resultar en medidas sancionatorias de parte de las entidades reguladoras, y en consecuencia deteriorar los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas Riesgos legales Toda sociedad que realiza actividades de comercio en general puede o no estar sujeta a procesos o demandas judiciales en función de las consecuencias de sus actos y obligaciones. La SAFI, cuyo objeto social esta orientado únicamente a la compra, arriendo y administración de inmuebles por cuenta del Fondo de Inversión, podrá verse obligada a iniciar procesos judiciales en contra de los arrendatarios por el incumplimiento de las normas estipuladas en los contratos, e inevitablemente estará siempre expuesta a ser sujeto de contra demandas interpuestas por los arrendatarios por las mismas causas, lo que de cierta forma podría puede afectar el rendimiento esperado del Fondo y desde esa perspectiva se vea afectada la capacidad del Fondo para distribuir rendimientos competitivos en el largo plazo. A su vez, la SAFI no esta exenta de enfrentar procesos administrativos en su contra, en razón de la supervisión de que es objeto por parte de SUGEVAL o de la administración tributaria y municipal, en caso de que se identifiquen posibles incumplimientos de normas de carácter reglamentaria o legal. Todas estas, de materializarse se convertirían en pérdidas, que asimismo afectarían a la baja el valor del título de participación. Riesgo por desinscripción del fondo de inversión Riesgo de un ambiente adverso en el mercado bursátil para emitir nuevos títulos de participación en fondos de largo plazo Un Fondo de Inversión de largo plazo, que depende únicamente de su capacidad para levantar capital, emitiendo en cada caso que requiera nuevos títulos de participación en el mercado bursátil por la cuantía necesaria para materializar sus planes de inversión o bien de su capacidad para endeudarse de conformidad con la regulación vigente en la materia, podría enfrentar un ambiente adverso respecto a la industria inmobiliaria o respecto a la industria de fondos de inversión. Esta situación podría impactar negativamente en la habilidad y efectividad en que los títulos de participación sean colocados entre inversionistas en el mercado bursátil o bien en su condición de sujeto de crédito para contraer nuevas obligaciones con acreedores bancarios y retrasar e incluso impedir la materialización de nuevas adquisiciones. En consecuencia, el proceso de crecimiento y diversificación del portafolio de inversiones inmobiliarias podría limitarse por períodos prolongados de tiempo y por ende, el crecimiento de los ingresos netos de operación y los rendimientos netos distribuidos a los inversionistas dependerán de la capacidad que tengan los activos que ya forman parte del portafolio de inversiones inmobiliarias del Fondo de Inversión para generar flujos netos de efectivo. De igual forma, si el fondo no logra colocar su emisión en un plazo máximo de tres años, este deberá proceder a reducir el monto autorizado. Riesgos por iliquidez de las participaciones Una vez que un inversionista realiza una inversión en un Fondo de Inversión cerrado, aparte de cartera inmobiliaria, si este desea retirar su inversión deberá vender sus participaciones en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores, pudiendo esto representar el riesgo de que no existan compradores para el momento y precio en que se desee concretar la transacción. Ante un incumplimiento de los parámetros de activo neto mínimo o el numero mínimo de inversionistas y dada la magnitud del incumplimiento, SUGEVAL podría ordenar la desinscripción del Fondo del Registro Nacional de Valores e Intermediarios, lo cual es un proceso complejo que podría afectar la rentabilidad de las inversiones del Fondo, sobre todo en aquellos casos en donde se deben vender activos, siempre que estos se liquiden a precios inferiores a su valor en libros. Asimismo, la Asamblea de Inversionistas puede tomar la decisión de desinscribir el Fondo por diferentes razones. Esta situación igualmente podría afectar la rentabilidad de los inversionistas del Fondo, en caso de que se acordase liquidar los activos a precios inferiores a su valor en libros con el fin de ejecutar un cierre de operaciones del Fondo en cuestión, en forma acelerada. 17 de 23 Asimismo, los rendimientos del fondo dependerán del impacto que eventualmente puedan tener los riesgos asociados a la cartera de activos inmobiliarios y a la cartera de activos financieros. La inversión se puede ver afectada cuando el inversionista no logre vender sus participaciones en el precio esperado y deba vender con un descuento o pérdida, o cuando las inversiones no logren alcanzar un nivel de rendimiento aceptable para este tipo de fondo e incluso incurra en pérdidas en el valor de su participación.

18 5.1. Riesgo por inversión en instrumentos de renta variable Dentro de las distintas opciones de inversión en valores disponibles para integrar la cartera financiera del Fondo de Inversión, de conformidad con los límites y normas vigentes, además de los instrumentos de deuda de tasa de interés fija, es posible identificar las acciones o los títulos de deuda de tasa de interés variable o ajustable. Las técnicas de valuación generalmente aceptadas para la estimación de un precio para dichos instrumentos de inversión demandan el uso de supuestos sobre el comportamiento de los flujos de efectivos que se espera generen en el largo plazo, su patrón de pago, así como la tasa de costo de oportunidad empleada para descontar los flujos esperados. En consecuencia, existe una probabilidad real de que el comportamiento de los flujos de efectivo en cuanto a su cuantía como patrón de pago no se comporten de la manera en que se estimaron a la fecha en que se efectúo la valoración para fundamentar la compra de los instrumentos para la cartera de inversión, ya que los mismos dependen del desempeño real de la empresa en el largo plazo y existe la posibilidad de que estos valores no generen los dividendos esperados. Dado que la normativa vigente exige la valoración a precios de mercado de la cartera financiera del Fondo, diariamente, cualquier cambio o deterioro de la cotización de los instrumentos que compongan la cartera financiera del Fondo se registrará con la misma periodicidad y podrá tener una incidencia positiva, negativa o nula en el precio del título de participación a una fecha determinada Riesgo de custodia Según la normativa vigente, se entiende por custodia el servicio que presta una entidad autorizada al Fondo de Inversión, para el cuidado y conservación de valores y el efectivo relacionado con estos, con la obligación de devolver al titular, valores del mismo emisor, de la misma especie y las mismas características de los que le fueron entregados para su custodia. No obstante lo anterior, la existencia de entidades de custodia no garantiza la integridad del fondo, ya que el custodio se limita a recibir y girar los recursos del fondo, correspondientes a la liquidación de operaciones con valores, debidamente aceptadas por la entidad gestora, así como por las órdenes de recepción y entrega de efectivo giradas por la entidad gestora, esto por cuanto es la sociedad administradora de fondos de inversión la responsable de llevar los registros actualizados de los saldos de los clientes así como de la ejecutoria del flujo de efectivo del fondo y de la titularidad de las participaciones. Por otro lado, cabe la posibilidad de que el custodio entre en proceso de quiebra y liquidación, lo que puede congelar temporalmente el efectivo y los valores del Fondo mientras este demuestre su titularidad en los procesos administrativos y judiciales sobrevivientes, lo cual impediría al Fondo continuar en forma normal sus operaciones, así como atender oportunamente a acreedores como proveedores Riesgos adicionales de los fondos de inversión inmobiliarios En adición a los Fondos de Inversión financieros, existe una modalidad cuya naturaleza se enfoca principalmente en administrar activos inmobiliarios con el fin de entregarlos en arrendamiento. La siguiente lista, no exhaustiva, enumera una serie de riesgos relacionados con la actividad de los Fondos de Inversión Inmobiliarios: Riesgos de tasa de interés y de precio El riesgo de tasa de interés, así como su efecto en el precio de los títulos valores que conforman la cartera activa del fondo de inversión, así como de las obligaciones que el fondo posea, puede materializarse mediante cuatro mecanismos de transmisión: Un incremento en la las tasas de interés de mercado: a. Generaría un crecimiento en el gasto financiero en que incurre el Fondo, lo que podría generar una baja temporal en los ingresos netos y en la capacidad para distribuir rendimientos respecto a los niveles que se obtuvo en períodos de bajas tasas de interés. Una menor capacidad para distribuir rendimientos en relación con los costos de oportunidad que enfrenta el inversionista en el mercado generará una pérdida del atractivo relativo del instrumento. Dicha pérdida del atractivo relativo del instrumento se corregiría mediante una reducción el precio de las participaciones en el mercado secundario, lo que afectaría inmediatamente el valor el patrimonio que el inversionista tenga en dichas participaciones, generando pérdidas no materializadas que se concretarán si el inversionista tiene la necesidad de venderlas. b. Generaría un aumento en la tasa de costo de capital promedio ponderada empleada para efectuar las valoraciones financieras que los fondos inmobiliarios deben realizar anualmente, o en la fecha de adquisición del activo inmobiliario, para reflejar en libros su valor razonable, en concordancia con la normativa vigente. Por tanto, en caso de que un inmueble o conjunto de inmuebles del portafolio de inversiones del Fondo se encuentren registrado a su valor financiero, un incremento significativo en la tasa de costo de capital promedio ponderado podría producir una reducción en el valor en libros de dichos activo o activos, lo que produciría una minusvalía que debe registrarse en el período fiscal en que esta se materializa. 18 de 23

19 En caso de que se proceda a registrar contablemente la minusvalía, el valor en libros del título de participación asimismo bajaría. En consecuencia, el mercado bursátil asumiría inmediatamente la materialización de una pérdida del atractivo relativo del Fondo, que se corregirá mediante una reducción en el precio del título de participación en el mercado secundario y por ende en el patrimonio del inversionista, que se materializaría si este requiere vender las participaciones que posee. c. Podría incidir igualmente en el atractivo relativo que ofrecen los rendimientos que ofrece el título de participación de un Fondo de Inversión Inmobiliario respecto a otros instrumentos disponibles en el mercado bursátil, tales como bonos y acciones preferentes, si el ajuste en tasas de interés es relativamente importante y se produce en períodos de tiempo cortos, en cuyo caso, una reducción del precio del título de participación se materializaría en forma inmediata, a efecto de reestablecer su atractivo relativo en función de las condiciones de tasas de interés de mercado vigentes. De igual forma, el riesgo de tasa de interés puede materializarse, debido al efecto que su comportamiento tiene sobre la liquidez en el mercado de capitales y la demanda y desempeño del sector inmobiliario. Dentro de los principales efectos que pueden identificarse destacan que una contracción en la liquidez del mercado financiero puede reducir la oferta de recursos para financiar los planes de inversión inmobiliaria. d. Podría contraer los planes de expansión empresariales y por ende reducir la demanda por espacio de oficinas, lo que a su vez puede deprimir el mercado inmobiliario. Esto podría conducir a un exceso de oferta de bienes inmuebles que reduzcan el valor de las propiedades o bien de los alquileres que pueden cargarse a sus ocupantes, con el consecuente perjuicio a los inversionistas del Fondo. En caso de que un inmueble o conjunto de inmuebles del portafolio de inversiones del Fondo se encuentren registrados a su valor financiero, los fenómenos descritos traerían como consecuencia una reducción en el valor en libros de dichos activos, lo que produciría una minusvalía que debe registrarse en el período fiscal en que esta se materialice. Este registro contable haría que el valor en libros del título de participación baje. En consecuencia, el mercado bursátil reconocería inmediatamente que se materializó una pérdida del atractivo relativo del instrumento, que se corregiría por medio de una reducción el precio del título de participación en el mercado secundario, afectando directamente el patrimonio que el inversionista tenga en dichas participaciones, materializando una pérdida si se requiere vender dichas participaciones. Riesgo de liquidez del Fondo Debido a la frecuencia de pago de rendimientos, un Fondo se podría exponer a la posibilidad de encontrarse en una situación de baja liquidez o falta de inversión de capital de trabajo. Por tanto, en caso de que: a. Sea incapaz de obtener los recursos del mercado bursátil mediante emisiones de títulos de participación. b. No cuente con facilidades crediticias. c. Contando con dichas facilidades, estas no puedan accederse debido a la negativa del intermediario bancario a otorgar su desembolso. Podría encontrarse en incapacidad material para hacer pagos y honrar sus obligaciones con proveedores diversos, lo que imposibilitaría al Fondo a continuar operando en condiciones normales. El incumplimiento de pagos puede traer como consecuencia el inicio por parte de terceros de procesos de cobro ante instancias judiciales contra el Fondo, lo cual lo obligaría a incurrir en gastos adicionales de abogados y pérdidas económicas cuantiosas que afectarían directamente el valor de los títulos de participación del fondo. Liquidez bursátil de los títulos de participación El mercado de títulos de participación de Fondos de Inversión Inmobiliarios en Costa Rica, ha venido desarrollándose gradualmente. Por esta razón, su liquidez ha mejorado sensiblemente a lo largo de los años desde que se introdujo este instrumento en el mercado bursátil local. No obstante lo anterior, en términos comparativos frente a otros instrumentos disponibles en bolsa, tales como pero no limitados a la deuda pública soberana del país, la liquidez bursátil todavía sigue siendo relativamente baja, lo cual gradualmente podría mejorar conforme incremente el volumen de títulos de esta naturaleza en relación con el mercado bursátil en general. Este riesgo puede materializarse en períodos de tiempo prolongados para poder realizar una venta parcial o total en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores, así como en precios de mercado inferiores al valor del activo neto calculado por la sociedad administradora de fondos de inversión de conformidad con la normativa vigente en la materia. 19 de 23

20 Riesgo de siniestralidad Es el riesgo relacionado con eventos tales como: erupción volcánica, inundación, aludes, rayos, terremotos, huracanes, tsunamis, incendios, conmoción civil, huelgas, vandalismo, accidentes con vehículos, caída de aviones y objetos desprendidos desde estos, explosiones, actos terroristas, entre otros. Estos pueden afectar el valor de los fondos de inversión que poseen bienes inmobiliarios. La inversión se puede ver afectada por la pérdida parcial o total del inmueble y por consiguiente, se reduciría su capacidad para generar flujos de ingresos, lo que se traduciría en una disminución o pérdida de los rendimientos o del valor de la participación para los inversionistas durante el plazo en el cual el Fondo procede a reconstruir los inmuebles afectados por los eventos descritos. Riesgo de desocupación La desocupación de inmuebles forma parte de la gama de riesgos que enfrenta un Fondo de Inversión Inmobiliario, que puede materializarse como resultado entre otros factores de períodos prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la demanda por espacio en edificios; fenómenos de oferta significativa del área construida en los segmentos en que ha invertido que provoquen un aumento relevante en la oferta disponible de inmuebles; cambios en la naturaleza de los procesos constructivos que produzcan obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de competitividad en los edificios que formen parte de la cartera de activos en el Fondo; y cambios en las tendencias demográficas e inmobiliarias del país, que trasladen la demanda de espacio en edificios e inmuebles en general a zonas geográficas en donde el Fondo no cuente con activos inmobiliarios. Durante el plazo que la desocupación de los locales se mantenga, el Fondo no percibiría ingresos por alquiler e incurría en gastos de seguros, mantenimiento, seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e impuestos municipales entre otros, lo que produciría una baja temporal en los ingresos netos del Fondo y en su capacidad para distribuir rendimientos. Riesgo de concentración por inmueble La ocurrencia de un siniestro que afecte parcial o totalmente la integridad física de un inmueble de la cartera así como la discontinuidad de la ocupación en arriendo por parte de terceros por periodos prolongados de tiempo, o bien la posibilidad de que segmentos específicos del mercado inmobiliario experimenten ciclos a la baja tanto en precios como en arrendamientos, son eventos que pueden afectar sensiblemente la capacidad que tiene el Fondo para distribuir rendimientos periódicamente y el valor de mercado de los títulos de participación en caso de que el Fondo mantenga una alta concentración de sus activos en uno o muy pocos inmuebles. Riesgo de concentración por inquilino Si los inmuebles del Fondo se encuentran alquilados a un inquilino, o bien a un grupo reducido de inquilinos, o bien a un grupo amplio de inquilinos que se encuentran concentrados en un único sector de actividad o un número muy reducido de sectores de actividad, la presencia de eventos negativos que incidan directamente en la estabilidad financiera de dichos arrendatarios podría motivar procesos de renegociación de los contratos de arrendamiento que reduzcan los ingresos que por dicho concepto perciba el Fondo. Tal situación generaría un atraso en el pago del alquiler, o bien provocaría la desocupación de los mismos, lo que afectaría sensiblemente el flujo de ingresos del Fondo y el precio de la participación, provocando una reducción en los rendimientos distribuidos a los inversionistas. Riesgo por la adquisición de activos muy especializados o construidos en lugares no aptos Dada la discrecionalidad con que cuenta la sociedad administradora de fondos de inversión, existe el riesgo que se seleccione la adquisición de bienes inmuebles que brinden una solución inmobiliaria especializada a determinados inquilinos. En caso de que dichos inmuebles no sean arrendados por el usuario a quien se le brindó la solución, o bien el arrendamiento no se prolongue por el plazo que fuera estimado como periodo de recuperación de la inversión, podría eventualmente presentarse un perjuicio económico relevante para los inversionistas. Riesgo de administración de los inmuebles La administración de las propiedades o inmuebles consiste en el conjunto de acciones planificadas que el Fondo de Inversión debe atender, con el fin de dar cumplimiento a ciertas obligaciones que tiene en su condición de propietario de los activos dados en arriendo, y que se encuentran determinadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, Ley No. 7527, específicamente en su artículo No. 26. Dichas normas legales señalan que el arrendador está obligado a garantizar la legitimidad del derecho para dar en arriendo los bienes de su propiedad; permitir al arrendatario el uso y disfrute del inmueble arrendado por todo el plazo del contrato de arrendamiento; entregar al arrendatario el bien objeto del arrendamiento, sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y muebles no fungibles convenidos en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, según el contrato de arrendamiento firmado, salvo pacto en contrario, y por supuesto, conservar el bien inmueble en buen estado. Una gestión inapropiada de administración de las propiedades que conforman la cartera inmobiliaria del Fondo de Inversión violentaría 20 de 23