Mercado Inmobiliario en Estados Unidos y Chile: Análisis y Proyecciones. Felipe Morandé Lavín Enero 2008

Transcripción

1 Mercado Inmobiliario en Estados Unidos y Chile: Análisis y Proyecciones Felipe Morandé Lavín Enero 2008

2 Mercado Inmobiliario: Estados Unidos

3 Aumentos de precios previos a la crisis: Fenómeno global y sin precedentes

4 Precios en el mercado inmobiliario y precios de acciones en EEUU

5 Valorización sin fundamentos?

6 Valorización sin fundamentos? Evolución histórica

7 Retroalimentación en el mercado inmobiliario

8 Deuda hipotecaria como % del PIB

9 Razón Deuda/Ingreso de los hogares

10 Securitización Deudas hipotecarias son securitizadas. Éstas son compradas por inversionistas del mundo entero.

11 Préstamos hipotecarios subprime 900 Miles de millones de dólares Fuente: Bloomberg

12 Qué provoca el fin del boom? Proceso de aumento de tasas de interés a partir de fines de Re-evaluación del riesgo.

13 Ventas de viviendas nuevas En miles Unidades vendidas Variación anual En % 400 EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASON Fuente: US Department of Commerce.

14 Velocidad de ventas viviendas nuevas (inverso) Meses EFMAMJ J ASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ J ASON Fuente: US Department of Commerce.

15 Ventas de viviendas usadas 7,5 20 En millones 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 Unidades vendidas Variación anual En % 4,0-25 EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASON Fuente: US Department of Commerce.

16 Velocidad de ventas viviendas usadas (inverso) 12,0 10,0 8,0 7,3 7,3 7,4 7,3 6,6 6,6 6,8 7,4 8,4 8,8 9,1 9,5 9,6 10,4 10,7 10,3 Meses 6,0 4,0 2,0 0,0 A S O N D E F M A M J J A S O N Fuente: NAR. 2007

17 Permisos e inicios de viviendas Miles de viviendas Inicios de viviendas Viviendas autorizadas EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASON Fuente: Elaboración propia en base al U.S. Census Bureau.

18 Indice de confianza de los constructores EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASOND Fuente: Elaboración propia en base a NAHB.

19 Morosidad de préstamos hipotecarios

20 Precios de viviendas: recién comienzan a caer en 2007

21 Proyecciones de precios Variación en 12 meses

22 Proyecciones de precios Si no hay recesión: -Nacional: 15% -California, Florida, Arizona, Nevada: 30% Si hay recesión: -Nacional: 30% -Bubble regions: 40-50%

23 Efectos en el sector construcción Inversión Residencial Empleo sectorial Industrias relacionadas

24 Efectos sobre el consumo Consumo ( ) motor del crecimiento de US. Representa 70% del PIB. Sustentado por tasas bajas y precios de viviendas altos.

25 Efectos financieros Pérdidas estimadas alcanzan hoy US$400 mil millones. Equivalente a 2,5% de la capitalización bursátil de US. Un mal día en la bolsa.

26 Leverage (apalancamiento) Pero no es como una pérdida accionaria. Instituciones que poseen las deudas hipotecarias están apalancadas. Apalancamiento generalizado (private equity).

27 Incertidumbre Valorización incierta Complejidad de los instrumentos Pérdidas no asumidas

28 Efecto multiplicador acelerador financiero Algunos bancos están sufriendo pérdidas importantes. Ajustan sus balances a precios de mercado. Pero han aparecido inversionistas externos comprando participación en bancos de inversión.

29 Efectos macro? Desaceleración en el consumo y la inversión Aumento del desempleo Dólar más depreciado Más exportaciones y menos importaciones Contagio a otros países

30 Pero las políticas macro pueden mitigar Política monetaria más expansiva y provisión de liquidez. Programa de auxilio fiscal a los deudores sub prime

31 Efectos en Chile Financieros (efectos en tasas de interés y la bolsa). Reales: desaceleración de US y el Mundo.

32 Mercado Inmobiliario: Chile

33 Actividad económica 9,0 variación en 12 meses, % 7,0 5,0 3,0 1,0 Original Desestacionalizado Tendencia ciclo EFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASON ,63

34 Indice bursátil Índice de Precios Selectivo de las Acciones (IPSA ) /ene 10/ene 18/ene 26/ene 3/feb 11/feb 19/feb 27/feb 7/mar 15/mar 23/mar 31/mar 8/abr 16/abr 24/abr 2/may 10/may 18/may 26/may 3/jun 11/jun 19/jun 27/jun 5/jul 13/jul 21/jul 29/jul 6/ago 14/ago 22/ago 30/ago 7/sep 15/sep 23/sep 1/oct 9/oct 17/oct 25/oct 2/nov 10/nov 18/nov 26/nov 4/dic 12/dic 20/dic 28/dic

35 Desempleo EVOLUCIÓN DE LA TASA DE DESEMPLEO En % 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 Serie original Serie desestacionalizada EFMAMJ JASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASON Fuente: INE y elaboración propia.

36 Salarios % 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 REMUNERACIONES REALES (variación en 12 meses) EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASON Fuente: INE.

37 Ingresos En % 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 VARIACIÓN EN 12 MESES E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N Fuente: Elaboración propia en base a INE.

38 Inflación En % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% INFLACIÓN EFECTIVA Y SUBYACENTE VARIACIÓN EN 12 MESES IPC IPCX EFMAMJ JASONDEFMAMJJASONDEFMAMJ JASOND Fuente: INE

39 Tasas de interés reales de largo plazo 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 BCU5 BCU10 TIR-LH 15 EFMAMJ J AS ON DEFMAMJ J AS O NDEFMAMJ J AS ONDEF MAMJ J A S ONDE Fuentes: FED, ABIF, JP Mor gan y Banco Centr al de Chile.

40 Efectos sobre los créditos hipotecarios Inflación elevada provoca alza sostenida en UF y aumentos en precios de vivienda. Tasas de interés han afectado marginalmente tasas hipotecarias. Mayores exigencias a sujetos de crédito (mayor tasa de rechazo).

41 Expectativas del comprador de viviendas % que dice "Buen momento" Diría usted que actualmente estamos en un buen momento o un mal momento para comprar vivienda? 44 EFMAMJ JASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ JASON Elaboración propia en base a datos Adimark

42 Ventas a nivel nacional Nº de Viviendas Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic

43 Velocidad de ventas país EVOLUCIÓN MESES PARA AGOTAR STOCK VIVIENDAS A NIVEL NACIONAL (SERIE ORIGINAL) ,6 Meses EFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASON Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

44 Ventas Gran Santiago Unidades Original Desestacionalizada Tendencia Ciclo EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASON Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

45 Ventas Acumuladas Enero - Noviembre Viviendas Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

46 CChC y Collect CChC Collect Viviendas Fuente: CChC y Collect.

47 Velocidad de ventas Gran Santiago Meses Original Desestacionalizada Tendencia ciclo EFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASON Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

48 Velocidad de ventas Gran Santiago Meses , Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

49 Stock Gran Santiago Unidades Original Desestacionalizada Tendencia Ciclo EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASON Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

50 Permisos y ventas PERMISOS Y VENTAS INMOBILIARIOS (variación en 12 meses) Permisos Ventas % EFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASO Fuente: Cámara Chilena de las Construcción.

51 Proyección de ventas 2007: (-9,0%) 2008: ( 2,8%) Proyecciones Departamentos Casas

52 Proyección de ventas 2007: (-9,0%) 2008: ( 2,8%) Unidades Proyección de ventas inmobiliarias Gran Santiago E F M A M J J A S O N D Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

53 MUCHAS GRACIAS

54 Permisos y ventas 100,0 80,0 60,0 PERMISOS Y VENTAS INMOBILIARIAS (variación en 12 meses) Permisos Ventas 40,0 % 20,0 0,0-20,0-40,0 EFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASONDEFMAMJJASO Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

55 Tasas de interés nominales de corto plazo TP M nominal TAB 90 nominal TAB 180 nominal TAB 360 nominal EFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJ JASONDEFMAMJJASONDE Fuente: Banco Central de Chile

56 Dinámica de los precios

57 Permisos de Edificación Viviendas Original Desestacionalizada Tendencia Ciclo EFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASONDEFMAMJ J ASO Fuente: Elaboración propia en base a INE.