Dinámica del mercado de venta de departamentos. 4to. trimestre de Informe de resultados 1143

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1 Dinámica del mercado de venta de departamentos. 4to. trimestre de 2016 Informe de resultados 1143 Mayo de 2017

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3 1143 Resumen ejecutivo En el cuarto trimestre de 2016, el segmento de departamentos a estrenar registró un incremento interanual del 9,6% en el valor promedio del m 2 ofertado para las unidades de 2 ambientes. Por su parte, para las de 3 ambientes la valorización fue levemente superior, del 10,0%. Para los departamentos de 2 ambientes usados, el alza en el valor promedio del m 2 ofertado alcanzó un 7,4% respecto del mismo período de Por el lado de las unidades de 3 ambientes usadas, el crecimiento totalizó el 6,7%. En tanto, el tiempo promedio de publicación de los departamentos en venta a estrenar fue de 248 días. El segmento de los usados mostró un promedio más bajo, de 230 días. Por último, la cantidad de escrituras de compra-venta de inmuebles realizadas entre octubre y diciembre fue de , un 35,1% mayor que en el mismo trimestre de Datos provisorios.

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5 Índice 1 Introducción 5 2 Precio promedio del m Departamentos de 2 ambientes a estrenar Departamentos de 3 ambientes a estrenar Departamentos de 2 ambientes usados Departamentos de 3 ambientes usados 9 3 Tiempo medio de publicación 10 4 Escrituras de compra-venta de inmuebles 12

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7 Dinámica del mercado de venta de departamentos. 4to. trimestre de Introducción Este trabajo presenta el análisis de la oferta de inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires durante el cuarto trimestre de El universo corresponde a los departamentos en venta usados y a estrenar, en base a datos provistos por Argenprop. Entre los indicadores estudiados se encuentran, para las unidades de 2 y 3 ambientes, el valor promedio, tamaño y antigüedad media y la evolución del precio del m 2 (en dólares) por barrio. Para el conjunto total de departamentos en oferta, se incluye el cálculo del tiempo medio de publicación de las propiedades. Finalmente, se presenta la dinámica de las escrituras de compra-venta de inmuebles en la Ciudad, en base a datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. 2. Precio promedio del m 2 En el cuarto trimestre de 2016, se verificó un alza interanual en el valor del m 2 para todos los segmentos analizados. Los incrementos más significativos quedaron en manos de los departamentos a estrenar: en particular los de 3 ambientes (USD 2.922) acumularon un alza del 10,0% y los de 2 ambientes (USD 2.801), del 9,6%. De esta forma, las unidades de 2 ambientes a estrenar se valuaron, en promedio, en USD y las de 3, en USD El conjunto de los departamentos usados mostró precios del m 2 también en alza interanual, con subas del 7,4% para los 2 ambientes (USD 2.452) y del 6,7% para los 3 ambientes (USD 2.360). En promedio, en el cuarto trimestre una unidad de 2 ambientes usada alcanzó un valor de publicación de USD , al tiempo que USD fue el monto medio de una de 3 ambientes. Por su parte, el tamaño promedio de las propiedades se ubicó dentro del parámetro histórico para cada segmento: alcanzó 43 m 2 y 45 m 2 para los 2 ambientes usados y a estrenar, respectivamente. Los departamentos de 3 ambientes usados promediaron 68 m 2, y 72 m 2 los a estrenar. Asimismo, para el conjunto de las propiedades usadas, las unidades de 3 ambientes arrojaron un promedio de 36 años, superando en 7 años la antigüedad de las unidades con un solo dormitorio. Cuadro 2.1 Precio promedio del m 2 (dólares) de departamentos en venta de 2 y 3 ambientes por tipo y variación porcentual interanual; promedios por unidad de tamaño (m 2 ), de antigüedad (años) y de precio (dólares). Ciudad de Buenos Aires. 4to. trimestre de 2016 Departamentos Precio del m 2 Tamaño (m 2 ) Antigüedad (años) Precio por unidad Variación interanual (%) 2 ambientes a estrenar , ambientes a estrenar , ambientes usados , ambientes usados , Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos de Argenprop. Estadísticas económicas Dinámica del mercado de venta de departamentos. 4to. trimestre de

8 2.1 Departamentos de 2 ambientes a estrenar El valor promedio del m 2 de los departamentos a estrenar de 2 ambientes de la Ciudad fue de USD 2.801, en el cuarto trimestre de Por barrio 2, Recoleta (USD 3.720), Palermo (USD 3.540) y Belgrano (USD 3.321) fueron los más caros. Los menores precios se registraron en Villa Santa Rita (USD 1.930), Parque Avellaneda (USD 1.986) y Floresta (USD 2.027); en tanto que Villa Urquiza (USD 2.735) y Villa Crespo (USD 2.824) fueron los barrios con valores cercanos al promedio del segmento. En relación con el cuarto trimestre de 2015, los mayores incrementos se dieron en Villa Pueyrredón (24,2%), San 2 El análisis de precio por barrio se presenta solo en los casos en que la oferta alcanza un requerimiento mínimo de registros. Telmo (21,8%), Vélez Sarsfield (20,6%), Coghlan (18,6%) y Recoleta (15,7%). Por el contrario, Barracas (-10,4%), Constitución (-9,9%) y Villa Santa Rita (-9,8%) registraron las caídas de precio más significativas 3. 3 Las variaciones del precio del m 2 por barrio están explicadas por una variedad de fenómenos que actúan en forma interrelacionada y que determinan variaciones en magnitudes que pueden diferir por mucho de la marcha del promedio general. Entre ellos se encuentra la localización geoespacial de las unidades en los diferentes momentos estudiados, con períodos de mayor concentración de las publicaciones en enclaves espacialmente más valorizados al interior de un mismo barrio (por cercanía a servicios claves como el subte; o a barrios del eje norte -como Palermo, Colegiales, Recoleta-) que determinan oscilaciones en el precio del m 2. Asimismo, podría verificarse una mayor volatilidad en el precio de los departamentos del segmento a estrenar, porque en muchas oportunidades el precio de compra está reflejando un valor de entrada financiado a través de un pozo. Si bien se extreman los mecanismos metodológicos para descartar estos registros, no es posible identificarlos en todos los casos. Cuadro 2.2 Precio promedio del m 2 (dólares) de departamentos en venta de 2 ambientes a estrenar por barrio y variación porcentual interanual. Barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. 4to. trimestre. Años 2015/2016 Barrio 4to. trimestre de to. trimestre de 2016 Variación interanual (%) Promedio Ciudad ,6 Almagro ,1 Balvanera ,7 Barracas ,4 Belgrano ,9 Boca ,7 Boedo ,9 Caballito ,6 Chacarita ,0 Coghlan ,6 Colegiales ,1 Constitución ,9 Flores ,8 Floresta ,9 Liniers ,6 Mataderos ,1 Monte Castro ,3 Montserrat ,2 Núñez ,0 Palermo ,2 Parque Avellaneda ,3 Parque Chacabuco ,5 Parque Chas ,7 Parque Patricios ,6 Recoleta ,7 Saavedra ,3 San Telmo ,8 Vélez Sarsfield ,6 Villa Crespo ,0 Villa del Parque ,3 Continúa 6 Dirección General de Estadística y Censos GCBA

9 Cuadro 2.2 Continuación Barrio 4to. trimestre de to. trimestre de 2016 Variación interanual (%) Villa Gral. Mitre ,3 Villa Luro ,1 Villa Ortúzar ,9 Villa Pueyrredón ,2 Villa Santa Rita ,8 Villa Urquiza ,9 Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos de Argenprop. 2.2 Departamentos de 3 ambientes a estrenar Los departamentos en venta a estrenar de 3 ambientes mostraron un valor de USD por m 2, en promedio. Con registros muy superiores se ubicaron los barrios de Palermo (USD 3.778), Belgrano (USD 3.568) y Recoleta (USD 3.363). Chacarita y Villa Crespo exhibieron precios cercanos al promedio del segmento (USD y USD 2.898, respectivamente); mientras que los valores más bajos se dieron en Balvanera (USD 2.008), Floresta (USD 2.052) y Parque Patricios (USD 2.080). En un marco de aumentos interanuales generalizados, se destacaron las subas de Saavedra (22,3%), Belgrano (18,2%), Mataderos (18,0%) y Recoleta (16,3%). Únicamente en Villa Devoto (-11,8%) y en Monte Castro (-2,8%) se verificaron caídas del precio del m 2. Cuadro 2.3 Precio promedio del m 2 (dólares) de departamentos en venta de 3 ambientes a estrenar por barrio y variación porcentual interanual. Barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. 4to. trimestre. Años 2015/2016 Barrio 4to. trimestre de to. trimestre de 2016 Variación interanual (%) Promedio Ciudad ,0 Almagro ,6 Balvanera ,8 Barracas ,2 Belgrano ,2 Boedo ,9 Caballito ,4 Chacarita ,7 Coghlan ,1 Colegiales ,7 Flores ,1 Floresta ,8 Liniers ,1 Mataderos ,0 Monte Castro ,8 Núñez ,6 Palermo ,4 Parque Chacabuco ,8 Parque Patricios ,8 Recoleta ,3 Saavedra ,3 Villa Crespo ,4 Villa del Parque ,1 Villa Devoto ,8 Villa Gral. Mitre ,3 Villa Luro ,9 Villa Santa Rita ,5 Villa Urquiza ,9 Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos de Argenprop. Estadísticas económicas Dinámica del mercado de venta de departamentos. 4to. trimestre de

10 2.3 Departamentos de 2 ambientes usados El valor promedio del m 2 de los departamentos de 2 ambientes usados en la Ciudad fue de USD Muy por encima de ese precio se ubicaron los barrios de Puerto Madero (USD 5.655), Palermo (USD 3.132), Recoleta (USD 3.106) y Colegiales (USD 2.962). Por su parte, Villa Urquiza y Caballito exhibieron precios cercanos a la media de la Ciudad (USD y USD 2.406, respectivamente); mientras que los menores valores del m 2 se registraron en Nueva Pompeya (USD 1.591), La Boca (USD 1.595) y Villa Lugano (USD 1.608). En cuanto a la dinámica interanual, se destacan las subas de Colegiales (17,4%), Boedo (15,4%), Saavedra (13,3%) y Belgrano (12,9%). En el otro extremo, en Montserrat (-3,3%) y Paternal (-1,0%) se registraron las únicas caídas del segmento. Cuadro 2.4 Precio promedio del m 2 (dólares) de departamentos en venta de 2 ambientes usados por barrio y variación porcentual interanual. Barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. 4to. trimestre. Años 2015/2016 Barrio 4to. trimestre de to. trimestre de 2016 Variación interanual (%) Promedio Ciudad ,4 Agronomía ,4 Almagro ,5 Balvanera ,1 Barracas ,7 Belgrano ,9 Boca ,9 Boedo ,4 Caballito ,0 Chacarita ,0 Coghlan ,1 Colegiales ,4 Constitución ,3 Flores ,4 Floresta ,8 Liniers ,9 Mataderos ,6 Monte Castro ,4 Montserrat ,3 Nueva Pompeya ,2 Núñez ,5 Palermo ,8 Parque Avellaneda ,6 Parque Chacabuco ,8 Parque Chas ,3 Parque Patricios ,9 Paternal ,0 Puerto Madero ,8 Recoleta ,9 Retiro ,9 Saavedra ,3 San Cristóbal ,4 San Nicolás ,4 San Telmo ,6 Vélez Sarsfield ,3 Versalles ,6 Villa Crespo ,3 Villa del Parque ,5 Continúa 8 Dirección General de Estadística y Censos GCBA

11 Cuadro 2.4 Continuación Barrio 4to. trimestre de to. trimestre de 2016 Variación interanual (%) Villa Devoto ,1 Villa Gral. Mitre ,7 Villa Lugano ,0 Villa Luro ,1 Villa Ortúzar ,4 Villa Pueyrredón ,4 Villa Real ,1 Villa Santa Rita ,3 Villa Urquiza ,5 Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos de Argenprop. 2.4 Departamentos de 3 ambientes usados Para los departamentos de 3 ambientes usados en el cuarto trimestre de 2016, la Ciudad mostró un valor de referencia promedio de USD por m 2. Comparativamente, Puerto Madero (USD 5.682), Palermo (USD 3.039) y Núñez (USD 2.893) fueron los barrios con los precios del m 2 más elevados. Con los valores más bajos se ubicaron Villa Lugano (USD 1.050), Nueva Pompeya (USD 1.450) y La Boca (USD 1.489). En tanto, Saavedra (USD 2.426) y Caballito (USD 2.336) mostraron precios por m 2 que se ubicaron en torno al promedio del segmento. En la comparación interanual sobresale el caso de Boedo con el aumento más significativo (21,0%). También hubo alzas destacables en Puerto Madero (14,0%), Núñez y Villa Ortúzar (13,0%, en ambos casos) y Coghlan (12,9%). En contraposición, se registraron caídas del precio por m 2 en algunos barrios, siendo las más sobresalientes las de Parque Chas y Villa Luro (-8,5% y -4,1%, respectivamente). Cuadro 2.5 Precio promedio del m 2 (dólares) de departamentos en venta de 3 ambientes usados por barrio y variación porcentual interanual. Barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. 4to. trimestre. Años 2015/2016 Barrio 4to. trimestre de to. trimestre de 2016 Variación interanual (%) Promedio Ciudad ,7 Agronomía ,1 Almagro ,1 Balvanera ,5 Barracas ,7 Belgrano ,1 Boca ,1 Boedo ,0 Caballito ,0 Chacarita ,6 Coghlan ,9 Colegiales ,6 Constitución ,8 Flores ,0 Floresta ,5 Liniers ,1 Mataderos ,8 Monte Castro ,7 Continúa Estadísticas económicas Dinámica del mercado de venta de departamentos. 4to. trimestre de

12 Cuadro 2.5 Continuación Barrio 4to. trimestre de to. trimestre de 2016 Variación interanual (%) Montserrat ,3 Nueva Pompeya ,6 Núñez ,0 Palermo ,5 Parque Avellaneda ,9 Parque Chacabuco ,1 Parque Chas ,5 Parque Patricios ,6 Paternal ,0 Puerto Madero ,0 Recoleta ,6 Retiro ,6 Saavedra ,0 San Cristóbal ,3 San Nicolás ,6 San Telmo ,5 Vélez Sarsfield ,0 Versalles ,5 Villa Crespo ,6 Villa del Parque ,3 Villa Devoto ,1 Villa Gral. Mitre ,4 Villa Lugano ,2 Villa Luro ,1 Villa Ortúzar ,0 Villa Pueyrredón ,5 Villa Real ,6 Villa Riachuelo ,9 Villa Santa Rita ,3 Villa Urquiza ,0 Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos de Argenprop. 3. Tiempo medio de publicación En este apartado se presenta el cálculo de los días de permanencia en oferta de los departamentos en venta, en relación con su fecha inicial de publicación. Para ello, se consideró el stock de unidades publicadas al cierre del mes de octubre de El tiempo promedio de publicación de los departamentos en venta a estrenar fue de 248 días. El segmento de los usados mostró una media de 230 días. En ambos casos, el tiempo de publicación de las unidades a estrenar y usadas se redujo 62 días, en relación con el mismo período de Lo anterior estaría indicando una recuperación del sector a partir de una mayor rotación de las unidades publicadas. 10 Dirección General de Estadística y Censos GCBA

13 Gráfico 3.1 Tiempo promedio de publicación (días) de departamentos en venta por tipo. Ciudad de Buenos Aires. 4to. trimestre de 2014/4to. trimestre de Días 0 4to. trim 1er. 2do. 3er. 4to. trim 1er. 2do. 3er. 4to. trim A estrenar Usados Nota: a partir del tercer trimestre de 2016 los datos refieren al stock del primer mes del período, en lugar del último. Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos de Argenprop. Una mirada por comuna permitió identificar algunas particularidades para los departamentos a estrenar. En el caso de las Comunas 10 (Floresta, Monte Castro, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real) y 7 (Flores y Parque Chacabuco) las ofertas estuvieron publicadas 92 y 79 días más que el promedio del distrito, respectivamente. En tanto, las Comunas 9 (Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) y 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya) le siguieron con lapsos superiores a la media. En el otro extremo, el mercado de unidades a estrenar fue más dinámico en las Comunas 1 (Constitución, Montserrat, Puerto Madero, Retiro, San Nicolás y San Telmo) y 2 (Recoleta), con permanencias menores. Los departamentos usados, por su parte, permanecieron publicados relativamente más tiempo en el sur de la Ciudad: Comunas 4, 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati) y 9. Las Comunas 13 (Belgrano, Colegiales, Núñez), 2 (Recoleta) y 14 (Palermo), en oposición, mostraron los tiempos medios de permanencia en oferta más acotados. Cuadro 3.1 Tiempo medio de publicación (días) de departamentos por comuna según tipo. Ciudad de Buenos Aires. 4to. trimestre de 2016 Comuna A estrenar Usados (días) Promedio Ciudad Comuna Comuna Comuna Comuna Comuna Comuna Comuna Comuna 8 /// 287 Comuna Comuna Comuna Comuna Comuna Comuna Comuna Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos de Argenprop. Estadísticas económicas Dinámica del mercado de venta de departamentos. 4to. trimestre de

14 4. Escrituras de compra-venta de inmuebles La cantidad de escrituras de compra-venta de inmuebles realizadas entre octubre y diciembre de 2016 fue de , un 35,1% mayor que en el mismo período del año anterior. Esta variación interanual fue la más alta desde mediados de 2015, cuando el indicador comenzó a presentar valores positivos sostenidos trimestre a trimestre. Así, la cantidad de escrituras realizadas en la Ciudad alcanzó el registro más alto de los últimos 5 años con lo que, en el período estudiado, se afianzó su recuperación. No obstante, aún dista del máximo histórico de la serie para ese mismo parcial (2007; escrituras). Gráfico 4.1 Escrituras de compra-venta de inmuebles y variación porcentual interanual. Ciudad de Buenos Aires. 4to. trimestre de 2011/4to. trimestre de ,1 Cantidad de escrituras -1, ,7-19, , ,7-3, , , ,3-2, ,5 16,9 7, ,9 13,8 13, Variación interanual (%) -36,7-36,1-41,2-32,2 0 4to. 1er. 2do. 3er. 4to. 1er. 2do. 3er. 4to. 1er. 2do. 3er. 4to. 1er. 2do. 3er. 4to. 1er. 2do. 3er. 4to Cantidad de escrituras de compra-venta Variación interanual Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. También es posible acceder a información estadística sobre la Ciudad de Buenos Aires en Para consultas diríjase al Departamento Documentación y Atención al Usuario a cdocumentacion@estadisticaciudad.gob.ar