Ing. Víctor Guzmán Fajardo

Transcripción

1 VALUACIÓN COMERCIAL DEL AREA DE UN PREDIO RUSTICO AFECTADO POR EL DERECHO DE VIA DEL PROYECTO DE REHABILITACION Y MEJORAMIENTO DE LA CARRETERA TARAPOTO JUANJUÍ, TRAMO CASPIZAPA-JUANJUI Ing. Víctor Guzmán Fajardo

2 UBICACIÓN: EL ÁREA AFECTADA SE ENCUENTRA OCUPADA POR EL DERECHO DE VIA DE LA CARRETERA TARAPOTO JUANJUÍ TRAMO CASPIZAPA-JUANJUÍ PROGRESIVA : KM SECTOR : SAN JUAN DISTRITO : SACANCHE PROVINCIA : HUALLAGA DEPARTAMENTO : SAN MARTIN

3 TIPO DE PREDIO: El predio con área afectada es rústico por estar ubicado en zona rural no habilitada como urbana, dedicado a uso agrícola. Comprende su ecosistema, el terreno, el agua, la edificación destinada a vivienda, las especies frutícolas permanentes, etc.

4 Esta situado en la Ceja de Selva de la Región Selva. Como se sabe el país se divide en tres grandes regiones: la Costa (11% de la superficie total) la Sierra (27%); y la Selva (62% de la superficie total del país).

5 ECOLOGÍA: Según el Mapa Ecológico del Perú, se ubica en la Zona de Vida bosque seco Tropical (bs-t), donde la biotemperatura media anual máxima es de 25.1º C y la media anual mínima de 23.9º C. El promedio máximo de Precipitación total por año es de 1,391 milímetros. Se caracteriza por la presencia de cactus del género Cereus y otras especies vegetales de los Géneros Acacia y Prosopis. En los bosques se hallan especies importantes como cedro, ishpingo, quinilla; palmeras shapaja, yarina, huicungo, ponas, aguaje. etc.

6 La Zona de Vida bosque seco Tropical (bs-t), presenta condiciones muy favorables para el desarrollo de una actividad agropecuaria intensa. Los terrenos agrícolas requieren de riego suplementario para la obtención rendimientos económicos productivos con especies adaptadas.

7 La Clasificación de las tierras por Capacidad de Uso Mayor La Finalidad de ésta clasificación en su primera versión fue poder contar con un sistema práctico que establezca la aptitud o capacidad máxima de las tierras para su adecuado aprovechamiento y su utilización previa a los estudios detallados y semidetallados de suelos para permitir los terrenos sean ocupados de modo mas o menos ordenado y no explotación de áreas no favorables a la agricultura, buscando con ello la defensa de la cuencas hidrográficas y la biodiversidad. Comprende los Grupos, Clases y sub.-clases

8 El Grupo comprende las tierras que presentan características y cualidades similares en aptitud natural para la producción sostenible o para su adecuado manejo para no causar daños en la cuenca hídrica y sobre todo a la biodiversidad, lo conforman las aptas para cultivos en limpio (A), cultivos permanentes (C), pastos (P), producción forestal y protección (X).

9 La Clase, dentro de cada grupo, reúne las unidades de suelos de acuerdo con sus características agrológicas, se define como la síntesis de propiedades de fertilidad, condiciones físicas, relaciones suelo-agua, las características de relieve y climáticas dominantes y representa la potencialidad del suelo para producir plantas específicas o secuencias de ellas bajo un definido conjunto de prácticas de manejo. Para cada Grupo el Sistema establece tres clases: Alta, media y baja.

10 La subclase es determinada en función a los factores limitantes, riesgos y condiciones especiales que restringen o definen el uso de las tierras. Reconoce seis tipos de limitaciones fundamentales y tres especiales. Las fundamentales son: por suelo, sales, topografíariesgo de erosión, drenaje, inundación y clima. Las especiales: Uso temporal, terraza o andenería y riego permanente o suplementario.

11 En las valorizaciones de predios rústicos los peritos deben ceñirse a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. Primeramente identifican, la Región y Zona de Vida, en que se encuentra el predio, luego indican los grupos de tierras del Reglamento de Clasificación de Tierras por Capacidad de Uso Mayor, si éstas son aptas para Cultivos en Limpio, cultivos permanentes, pastos naturales, para producción forestal o protección; y, en la aptas para cultivos en limpio, según las características extrínsecas e intrínsecas de cada uno los suelos que la conforman establecen, de conformidad con el Reglamento de Tasaciones del Perú, las respectivas categorías. En pastos naturales determinan cada categoría acorde con la soportabilidad ganadera.

12 Las Categorías de las tierras aptas para cultivos en limpio, según el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú son: a) Primera categoría, son las tierras que tienen mayor capacidad para producir rendimientos económicos buenos y muy buenos, aplicando nivel tecnológico medio, en razón de no presentar restricciones para el normal desarrollo de gran número de cultivos rentables adaptados al medio físico y biológico imperantes

13 Los suelos son de textura media, estructura granular, consistencia friable, muy profundos, pendiente nivel o casi a nivel, con muy ligera pedregosidad superficial, reacción (ph) neutro o ligeramente ácido o ligeramente alcalino, no precisan drenaje artificial, no salinos o levemente salinos, cuyas sales solubles pueden ser fácilmente eliminadas mediante lavaje de suelos; presentan nula o mínima erosión y normal a alto contenido de materia orgánica.

14 b) Segunda Categoría, son las tierras arables, con menores aptitudes para la agricultura que las de Clase Primera; de allí que, su capacidad productiva es algo inferior que aquellas, por presentar algunas no serias restricciones para el normal desarrollo de los cultivos rentables, adaptados al medio físico y biológico imperantes. Requieren de moderadas prácticas de conservación y de manejo para su mejoramiento y evitar su deterioro.

15 Los suelos poseen textura ligeramente gruesa, ligeramente pesada o moderadamente fina, estructura en bloques angulares o subangulares finos y medios, consistencia firme, pendiente levemente inclinada, buena profundidad efectiva, poca pedregosidad, muy bajos niveles tanto de acidez como alcalinidad, drenaje moderado, leve salinidad, erosión tenue y medianamente dotados de materia orgánica. Estas tierras con aplicación de nivel tecnológico medio a cultivos adaptados, producen frecuentes buenos rendimientos.

16 c) Tercera categoría, son tierras arables, con menor aptitud para la agricultura que las de clases Primera y Segunda, desde que, su capacidad productiva es menor por causa de algunas serias restricciones para el normal desarrollo de cultivos rentables, adaptados al medio físico y biológico imperantes. Requieren de prácticas especiales de conservación generalmente onerosas.

17 Los suelos pueden ser de textura muy pesada, estructura prismática o piramidal, que requieren fuertes incorporaciones de materia orgánica; consistencia muy friable o muy firme; mediana profundidad y drenaje algo imperfecto. La pendiente, salinidad y pedregosidad superficial, son moderadas así como la erosión y acidez o alcalinidad. El contenido de materia orgánica es bajo.

18 d) Cuarta categoría, se considera las tierras arables con algunas serias deficiencias permanentes y otras susceptibles de ser corregidas a altos costos; sin embargo, de ser adecuadamente trabajadas con cultivos adaptados producen ingresos que justifican su explotación. Los suelos son superficiales o muy superficiales, pendiente fuertemente inclinada hasta algo empinada, fuerte a muy fuerte pedregosidad superficial, marcada acidez o alcalinidad, drenaje pobre, altamente salinos, severa erosión y pobre nivel de materia orgánica.

19 Que Valor se ha encomendado determinar? LA VALORIZACIÓN ENCOMENDADA FUE ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL. Se recuerda que los valores frecuentes en predios rústicos son: Valor reglamentario Valor de realización Valor afectivo Valor de remate Valor según rentabilidad agrícola y/o ganadera Valor de servidumbres y usufructos

20 En el área afectada del predio motivo de valorización se determinó el valor comercial del terreno, una edificación destinada a vivienda y de plantaciones frutícolas Permanentes. Valorización del terreno En la valorización del terreno afectado por el derecho de vía de la carretera Tarapoto-Juanjuí, se encontró que éste ha sido modificado por las obras de la carretera; sin embargo, por el área que lo circunda se deduce que su pendiente fue moderada, textura franco arcillosa con presencia de pedregosidad y relieve algo ondulado por lo que se calificó de tercera categoría.

21 Área ocupada por el derecho de vía de la Carretera Tarapoto - Juanjuí

22 Valor Comercial del terreno según Estudio de Mercado En la labor de establecer el valor comercial de los terrenos en la zona Capiszapa-Juanjuí, se comprobó en los Registros de la propiedad Inmueble de Juanjuí que la mayoría de predios rústicos Inscritos de la zona han sido adquiridos al haber transcurrido el plazo fijado por el artículo 23 del Decreto Legislativo 667, modificado por la Ley Nº Es decir, no ha existido operación de compra-venta.

23 Para el barrio de La Victoria del distrito de Juanjuí, provincia de Mariscal Cáceres se encontró una Minuta de Compra- Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un terreno rústico en la cual consta que ¼ de hectárea (2,500 m2) con plantación de naranjos se tranzó en S/ 10, es decir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos que una hectárea plantación modelo de naranjos, de 10 años independientemente del suelo en la zona vale $ 12,630.00, cifra que se ajusta 10% por estado de conservación en la plantación existente, resulta que el valor del terreno es de $ 14, $ 11, =$ 2,817.40; vale decir, $ 3,000.00

24 El señor Adolfo Maldonado López, destacado agricultor de Bellavista nos manifestó que los mejores terrenos, situados en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego considerados en la zona como de primera categoría se cotizan entre 4,000 y 5,000 dólares la hectárea.

25 En la Agencia Agraria de Juanjuí el Director Ing. Miguel Urguía Saavedra expresó que los terrenos agrícolas con pendiente pronunciada de difícil acceso al riego, en la zona de interés se cotizan en Un mil dólares la hectárea. En la Oficina Registral de Juanjuí, se observó inscrito un predio rústico de hectáreas ubicado en el distrito de Juanjuí, provincia de Mariscal Cáceres; adquirido por la suma de $ 7, o sea $ /hectárea. Valor que se consideró ajeno a la realidad.

26 Por éstas razones se determinó que el terreno rústico a valorizar situado en terraza alta con pendiente moderada con fácil acceso al riego con aguas de quebradas, que es inferior a los considerados de primera categoría, puede valorizarse en 3,000 dólares por hectárea; y aquellos de pendiente pronunciada con acceso al riego en 1,000 dólares por hectárea.

27 Valorización de la edificación destinada a vivienda La edificación es de una sola planta, destinada a vivienda, en buen estado de conservación con área techada de m2 y antigüedad estimada en 20 años. Características constructivas: Muros y columnas de quincha, techo de hojas de palma, piso de tierra compacta, puertas y ventanas de madera corriente, revestimiento de barro, baño no hay, Inst. eléctricas y sanitarias no hay.

28 Cuadro de valorización vivienda afectada

29 ESPECIES FRUTICOLAS AFECTADAS: Las especies frutícolas afectadas y número y edades estimadas son: NARANJOS 30 de 10 años COCOTERO 01 de 10 años LIMONES 02 de 10 años NONI 20 de 2 años PALTO 01 de 4 años ZAPOTE 01 de 5 años

30 El valor de las especies frutícolas permanentes, se fijó base a respectivas rentabilidades de plantaciones modelo con rendimientos promedio potenciales del nivel nacional y precios en chacra recabados de la Oficina Nacional de Información del Ministerio de Agricultura.

31 Ficha Técnica de Cocotero COCO Nombre Científico: Cocus nucifera Familia: Palmaceae Variedad: Gigantes y Enanas Período Vegetativo: 4-5 años Vida útil: años. Requerimiento de Suelo: Franco arenoso, franco arcilloso. / ph: Epocas de Siembra: Todo el año Epoca de Cosecha: Todo el año Clima: Tropical Temperatura: Temperatura máxima 38 ºC Temperatura mínima 15 ºC temperatura óptima ºC Jornales (No/Ha): Instalación: / Mantenimiento y Cosecha: Rendimientos (TM/Ha): Rendimientos Regionales 23.5 Rendimientos Nacionales Rendimientos Potenciales ( cocos por planta) Costo Producción (USA $/Ha): Instalación: Mantenimiento y Cosecha: 1,000-1,200 Mercados demandantes: Mercado Nacional Piura, La Libertad y Lima Mercado Internacional Unión Europea (Aceite de coco) Manejo Técnico: Semilla (Kg/Ha): ; Distanciamiento (mts): Entre surcos 7-9 y entre plantas 7-9 Fertilizantes: Nitrógeno (N). (Kg/Ha): 200 Fosforo (P). (Kg/Ha): 150 Potasio (K). (Kg/Ha): 100 Módulo de Riego (m3 / Ha): 8,000-10,000 Frecuencia de Riego: Principales Plagas: Gorgojo de la palmera, Suri, Queresas. Principales Enfermedades: Pudrición de la palmera, Anillo rojo. Uso: Industria: aceitero / Consumo directo: refrescos

32 Valorización frutales Juanjuí

33 COCOTEROS DE 10 AÑOS

34 NARANJOS DE 10 AÑOS

35 NARANJO DE 10 AÑOS

36 VALOR COMERCIAL DE LA SECCION DEL PREDIO (VC): El Valor Comercial de sección del predio (VC), es igual a la suma del Valor del terreno (VT), más el valor de la edificación (VE), más el valor de las especies permanentes (VEP). VC = VT + VE + VEP

37 Muchas Gracias