valorcomercial a v a l ú o s s a d e c v C E R T I F I C A D O 29/07/2016

Transcripción

1 Folio Banco Regional De Monterrey, S.a. H1034/2016 P. 1 de 7 Institución Folio De Valuador: Banca Múltiple Folio Interno: SÍNTESIS DEL AVALÚO Clave del Avalúo: Fecha del Avalúo: Clave del Controlador: Clave del Valuador Profesional: Clave de la entidad que otorga el crédito: Propósito del avalúo: Originación Tipo de inmueble a valuar: Terreno Calle y número: Circuito Del Parque # 103 Lt. 12 Mza. 129 Colonia: Fraccionamiento Las Riberas del Pitic Sección Villa del Parque Código postal: Clave Delegación o municipio INEGI: 030, Hermosillo Clave Entidad Federativa INEGI: 26, Sonora Número de cuenta predial: Proximidad urbana: Periférica Nivel de Infraestructura urbana: Nivel 3 Clase del inmueble: Residencial útil remanente: Meses Año de terminación de la obra: 2016 es rentables generales: 1 es rentables: 1 de terreno: m 2 construida: 0 m 2 accesoria: 0 m 2 vendible: m 2 Valor comparativo de mercado: Valor físico del terreno: Valor físico de la construcción: $ Valor físico de inst. y elementos comunes.: $284, Importe del valor concluido: $1,409,00 Número de recámaras: 0 Número de b: 0 Número de medios b: 0 Número de niveles de la unidad valuada: 0 Número de espacios de estacionamiento: 0 Suministro telefónico: Existe Nivel de equipamiento urbano: Nivel 1 Elevador: No Georeferencia: Longitud: Latitud: Altitud: 230 mts. Fachada Principal Entorno Croquis

2 P. 2 de 7 1. DATOS GENERALES 1.2. Nombre UV Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V Clave de la UV Fecha del Avalúo 1.5. Nombre Controlador Arq. Carlos Zavala Andrade 1.6. Clave Controlador SHF Fecha del Caducidad 29/01/ Nombre VP Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández 1.8. Clave VP SHF Propósito Tipo de inmueble Calle y número Circuito Del Parque # 103 Lt. 12 Mza Nombre del conjunto Colonia Fraccionamiento Las Riberas del Pitic Sección Villa del Parque C.P Delegación o municipio Hermosillo ( 030 ) Entidad Federativa Sonora ( 26 ) Longitud Latitud Altitud Régimen de propiedad Cuenta Predial Número del conjunto Infonavit Clave de entidad otorgante Nombre del constructor Nombre del solicitante Escobar Caballero José Juventino Nombre del propietario Misión Veintiuno S.A. de C.V. 2. CARACTERÍSTICAS URBANAS 2.1. Nivel de infraestructura Nivel Agua potable Con suministro al 2.3. Drenaje Con conexión al 2.4. Electrificación red subterránea, Existe 2.5. Alumbrado subterráneo inmueble inmueble público 2.6. Vialidades Asfalto 2.7. Teléfono red subterránea Existe 2.8. Señalización Existe 2.9. Transporte Urbano a una distancia de 2000 mts. Suburbano a una Vigilancia Autónoma privada distancia de 2000 mts Nivel de equipamiento Nivel Clasificación de la zona Habitacional de primer orden Ref. de proximidad urbana Periférica Construcción predominante Clave Clase General Inmueble Zona: 6, Niveles zona: 2, Clave Uso Construccion: 1, Indice de Saturacion de Zona: 10 %, Clave densidad poblacioon: 3, Clave nivel socio ecomonico de la zona: 6 3. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE Vías de acceso Por Blvd. Enrique Mazón López de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por Calle Salamanca de Segundo orden y de Baja intensidad vehicular Croquis de localización 3.2. Fachada 3.3. Uso de suelo Clasificación: Habitacional; Tipo: En desarrollo a mediano plazo; Según: lo observado en la zona Servidumbres y/o restricciones Las señaladas en el reglamento interno del conjunto 3.5. de las construcciones y uso actual Inmueble desocupado; Lote de terreno urbano actualmente sin construir, cuenta con un frente, orientado al noreste con Circuito del Parque. Se trata de un terreno sensiblemente plano y de configuración irregular. Existen lotes dentro de este Fraccionamiento Residencial que cuentan con dos o tres frentes, la manzana 129 no cuenta con este plus recámaras B /2 b estacionamientos Elevador No 3.6. es rentables generales es rentables del inmueble Estructura Acabados Espacio arquitectónico Pisos Muros Plafones Recamara Estancia comedor B Cocina Patio de servicio Estacionamiento Fachada Escalera Hidráulico sanitarias Eléctricas Carpintería Herrería

3 P. 3 de 7 4. ENFOQUE FÍSICO 4.1 Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto) Ubicación de la oferta Precio de Oferta Sup. Terreno Sup. const. Fuente / Antecedente / Teléfono Edi 1 Edimburgo S/N,Residencial Bretaña,Hermosillo $1,443, Feb - 16 rentoyvendocasas.com mbu Iztac 2 Iztacihuatl,Cumbres Residencial,Hermosillo $1,200, Feb - 16 Mario Flores ihua Los 3 Los Santos,Los Santos Residencial,Hermosillo $1,396, Feb - 16 rentoyvendocasas.com Sant Priv 4 Privada San Lucio,Los Santos,Hermosillo $1,193, Feb - 16 Ing. Jóse Antonio Preciado Velarde ada Tabla de homologación de comparables y terreno y/o calculo del enfoque residual estático. b Pagos ( ) Valor Unitario es de Homologacion Valor unitario Fzo Fub Ffr Ffo Fus Fto Fsu Fco Fre Edi $4, $3, mbu Iztac $3, $3, ihua Los $3, $3, Sant Priv $3, $2, ada del Lote Tipo m2 Valor unitario promedio( ) $3, Valor aplicado por m 2 $3, Terreno en estudio Fracción Valor Unitario es de Homologacion m 2 zona Ubicacion Frente Forma F.R. Valor Unitario Valor Parcial $3, $3,13 1 Fecha Totales m² Justificación de Valor A 4.3 Construcciones Clasificación de las construcciones Clase general del inmueble Residencial Estado de conservación No Aplica Calidad de proyecto No aplica de las construcciones útil remanente Número de niveles Nivel en edificio (condominio) Grado de terminación de la obra 0% Grado y avance de las 100% Construcciones en estudio Áreas Privativas Tipo m 2 V.R. Neto construcciones $ $? $ $ $ $ $ $??? $ $ $ $ Totales m² $ Áreas Comunes Tipo m 2 V.R. Neto construcciones Valor B $

4 P. 4 de Obras complementarias, instalaciones y accesorios Obras complementarias (Privativas) Obras complementarias (Comunes) Área común correspondiente Instalaciones especiales (Privativas) Instalaciones especiales (Comunes) Elementos accesorios (Privativas) Elementos accesorios (Comunes) Valor Físico A + B + C + D Valor D OC $3, % 1 $284, Valor C $284, $1,693, ENFOQUE DE MERCADO 5.1 Información de mercado. Comparables de inmuebles en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto) V1 V2 V3 V4 V5 V6 Ubicación de la oferta (comparables) Conservación Fecha Teléfono (Lada) Fuente / Antecedente

5 P. 5 de Análisis por homologación V1 V2 V3 V4 V5 V6 Precio de Venta Área del Sujeto m 2 Terreno Construcción Resultado directo de la investigación de inmuebles comparables Promedio Diferencial físico vs mercado % máximo mínimo Ver Anexo para la justificación de los factores aplicados en la homologación. Valor Unitario ($ / m 2 ) Valores VUT VUC Fic Sup. Zona Ubic Con. $? 1.00 $? 1.00 $? 1.00 $? 1.00 $? 1.00 $? 1.00 Monto unitario aplicable: vendible: Valor comparativo de mercado FNeg Fre Valor unitario $ $ $ Resultado del análisis de comparación para inmuebles similares Promedio máximo $ mínimo $ m2 6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS R1 R2 R3 R4 1 2 VC = PMT [1 - (1 + i) -n ] 7. CONCLUSIONES i Ubicación de la oferta (comparables) Estimación de renta de acuerdo al referencia de inmuebles similares rentable Renta unit/m 2 de construcción de accesoria 7.2 Valor concluido $ renta mensual bruta Deducciones mensuales estimadas PMT renta neta mensual Tasa de capitalización mensual útil remanente en meses Renta mensual Construcción Unitario Fuente / Antecedente / Teléfono Renta mensual $ $ $ $ 3.70% Valor comparativo de mercado 0 Deducciones mensuales Porcentaje de desocupación (Vacíos) Impuesto Predial Conservación y mantenimiento: Administración Seguros Otros Suma Valor Físico $1,693, Valor de capitalización de rentas: Valor Destructible $511, Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor de mercado en números redondos. Porcentaje Importe del valor concluido: $1,409,00 con letra: Son: Un Millón Cuatrocientos Nueve Mil Pesos 00/100 M.N. Importe cobrado al cliente por el presente avalúo: $3, mas IVA El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 7, así mismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la de Valuación VALUADOR PROFESIONAL Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández Cédulas Licenciatura/Postgrado: / Clave del Valuador Profesional SHF: No. serie certificado: 317F86047DB5DAD3 Cadena de validación (Base 64): oqnoegaldzxjnizotqukec3fzxqc49c1yih2lbp/hcgj9eaadtyvvtds40jou0zcgsg6y +MFmH75QbU5Mxo6T6/94ZYfN1xqlqPskTRccK0oL/W4oWVYpYvBS1s2Yvyx7uEftBZ60M60HiVB mklx0w7yhaywm6sivbgwbkeisj8un3d1dz+8ue+is7fe3o6+yolpxxqi6vmrqnvk +ubvdnz8gr4cf4t6pztb3iamtwlg+ljr5g +b7doj9stchuolqennfya/nooqlcgjkjnbkvizc6pcupv91rchj2hamwawlwy27evndtxq7wyvfik ufpmojsisqpupgyqk2+qfyw== CONTROLADOR Arq. Carlos Zavala Andrade Cédulas Licenciatura/Postgrado: / Clave del Controlador SHF: No. serie certificado: 4CC4EC1543D10662 Cadena de validación (Base 64): CBGT1uXAO1DjJTnLS221qiDGwIsfPAWHnt6ptxSnrRMjdAqJIN0QqUpjhnv1LtARjvDxPnxiv dnpggytna0wgh +JspmQYMUCD6rQmka7T/BwFgABsojvqVu1B0mYgMivUBiVfUXOL2Q4T9VL6A +9hxayhbk/Fr+2 +F05udEjaU2FJfnp5XTCLVk6r9VFacWjFdydr2aJ1fT9O1v7ZIqyZ66my3lskadbTSyyPsaQN WDN5zXEglpn2q3WKNVzOsqD/WHtTLaaikoFWRXD5wD3sag5tOtZz8E449kPrWd

6 P. 6 de Reporte fotográfico 11 Interior 03 Entorno (2) 04 Interior 05 Vista desde interior 7.4. Colindancias Número de Escritura: Fecha: 24 de Noviembre de 2015 Notario: Lic. Salvador Antonio Corral Martinez Número de Notaria: 28 Al Noreste en: 0 m y colinda con nicho transformador Al Noreste en: m y colinda con Circuito del parque Al Suroeste en: m y colinda con Instituto Irlandés Al Sureste en: m y colinda con clave catastral Al Noroeste en: m y colinda con clave catastral Al Noroeste en: m y colinda con nicho transformador Frente del lote: mts Declaraciones y advertencias 06 Vista hacia el Noreste 02 Entorno Declaraciones: Se comprobó la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección,coincida con los datos descritos en su documentación.; La documentación proporcionada indica que el inmueble en estudio cuenta con una superficie total de m² del cual le corresponden m² de área común y m² de superficie privativa, contando con un indiviso de 0.665% sobre las áreas comunes.; se comprobó la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección,coincida con los datos descritos en su documentación; 7.6. Croquis del inmueble

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