DIAGNOSTICO DE LA CONSTRUCCION EN AREQUIPA, RIESGOS Y OPORTUNIDADES

Transcripción

1 DIAGNOSTICO DE LA CONSTRUCCION EN AREQUIPA, RIESGOS Y OPORTUNIDADES ING JORGE IRURI PEREZ Noviembre 211 Seminario: Normatividad y Gestión para Edificaciones Seguras y Saludables

2 Realmente estamos en un boom? En el Perú el déficit habitacional afecta al 25 de hogares y es esencialmente cualitativo. En Lima se encuentra el 25 del déficit total y el 48 del déficit cualitativo. El 66 del déficit total es urbano (1.3 millones de unidades).

3 Realmente estamos en un boom? Lo que ocurre con el volumen de créditos hipotecarios, en relación con el PBI. Cartera Hipotecaria vs PBI (28) Chile Fuente: Titulizadora Peruana Costa Rica México Colombia 3 Perú

4 Programas de financiamiento habitacional Existen programas de financiamiento para vivienda, en función de las condiciones socioeconómicas y el nivel de ingresos de los hogares hogares (3) US$ 3 482/mes Banca Comercial hogares (14) US$ 831/mes hogares (31) US$ 358/mes hogares (34) US$ 27/mes hogares (18) US$ 144/mes Perú Urbano 27, Ipsos Apoyo

5 Crédito Mivivienda En la actualidad, el rango más alto de este segmento (viviendas por encima de US$ 4 ) es atendido mayoritariamente por la banca privada con sus propias líneas. Número de Créditos Mivivienda desembolsados Fuente: Fondo Mivivienda Precio de Viviendas US$ a US$ 61 2 Monto de Financiamiento Incentivo (Premio Buen Pagador) 9 de precio vivienda (mínimo US$ 11 ) US$ 3 45 (flat) Moneda y Tasa En nuevos soles Tasa fija Plazo de crédito Entre 1 y 2 años Plazo de gracia 6 meses (Bien Futuro)

6 Programa Techo Propio En los dos últimos años se ha consolidado el programa. En los dos últimos años se han desembolsado más de 33 mil subsidios (el 79 del total desde el 23) y US$ 16 millones. Bonos Familiares Habitacionales desembolsados Modalidad Fuente: Fondo Mivivienda * al Adquisición de Vivienda Nueva Adquisición de Vivienda Nueva Construcción en sitio 29 propio(*) Mejoramiento de vivienda Modalidad Valor de la Vivienda Adquisición de US$ 6 75 a US$ 14 7 Vivienda Nueva Adquisición de US$ a US$ Vivienda Nueva Construcción en sitio US$ 6 a US$ 14 7 propio Mejoramiento de US$ 2 57 (mínimo) vivienda Valor de laprevio Vivienda Ahorro 3 del valor de vivienda US$ 6 75 a US$ 14 7 (mínimo) 3 del valor de vivienda US$ a US$ (mínimo) Bono Familiar Ahorro Previo Habitacional 3 del valor de vivienda US$ 6 12 (mínimo) 3 del valor de vivienda US$ 3 68 (mínimo) Bono F Habit US$ US$ US$ US$ 6 a US$ 245 (flat) (flat) US$US$ US$ US$ 2 57 US$ 245 (mínimo) (flat) 245 (flat) US$US$ US$

7 Programa Techo Propio El dinamismo en los últimos años, se explica sobre todo por la modalidad construcción en sitio propio, sin crédito hipotecario. La importancia de esta modalidad en el programa contracíclico del gobierno, motivó un crecimiento exponencial de las entidades técnicas que querían trabajar en el Programa. Desembolso de BFH por modalidad, 29 * Adquisición de vivienda Mejoramiento de vivienda Entidades Técnicas inscritas en Techo Propio 2,92 1, Construcción en sitio propio Fuente: Fondo Mivivienda Ene.28 * al Feb.29 May.29 Set.29

8 Condiciones para el desarrollo del MVP 1 Disponibilidad de suelo urbano para vivienda 2 Factibilidad de servicios públicos 3 Competitividad de la producción habitacional 4 Sostenibilidad y extensión de subsidios y créditos 5 Simplificación de procesos administrativos

9 Suelo urbano para vivienda Cuantificación por segmento Los planes urbanos y de zonificación no programan áreas para expansión urbana o densificación. Casi no existen programas de destugurización. El Ministerio de Vivienda promueve transferencias de terrenos a promotores privados para desarrollar proyectos para el MVM. Deben replantearse. Acaba de darse una ley de saneamiento físico legal de predios tugurizados con fines de renovación urbana (Nº 29415). 14

10 Factibilidad de Cuantificación porservicios segmento La práctica totalidad de empresas de servicios de agua y desagüe son municipales (excepto Lima que pertenece al gobierno central). Lo mismo ocurre con las empresas de energía eléctrica en provincias. La gran mayoría de estas empresas tienen dificultades financieras y brindan un servicio deficitario. El modelo de gestión es reactivo y no alineado con planes urbanos. Una parte importante de la inversión la hace el gobierno central.

11 Productividadpor habitacional Cuantificación segmento En el sector inmobiliario hay un gran número de empresas, no todas son eficientes. Las entidades técnicas requieren capacitación y asistencia técnica. Existe un uso limitado de tecnologías de construcción industrial. No es obligatoria la normalización de productos y la certificación de servicios. La mano de obra tiene limitaciones y muchas veces es violenta.

12 Sostenibilidad de subsidios y créditos Cuantificación por segmento A pesar de que los montos asignados a subsidios han ido creciendo, todavía no son suficientes. En Colombia, existe una ley (Ley 1114 del 26) que fija un piso para subsidios habitacionales en el presupuesto: 1 millón de SMVL (US$ 3 millones, aproximadamente). En Chile, desde 1978, el monto de subsidios está entre.6 a 1.5 del PBI (equivaldría a US$ millones). Chile: Compromisos de subsidios 29 Modalidad de subsidios Adquisición de vivienda nueva Ampliación y rehabilitación vivienda Total de subidios Fuente: MINVU No de Monto subsidios (millón US$) de monto

13 Sostenibilidad de subsidios y créditos Cuantificación por segmento Existen dudas sobre rentabilidad e impacto de los subsidios entre quienes evalúan las inversiones públicas. Monto de subsidios es insuficiente para proyectos de destugurización. El gobierno ha dispuesto que gobiernos regionales puedan otorgar subsidios habitacionales (por dos años). Se ha creado un programa de vivienda en el área rural, con un subsidio directo igual al del área urbana. El mercado secundario de hipotecas es precario, lo que impide que se traigan más recursos para créditos hipotecarios. Programas de ahorro previo son poco difundidos, dificultando el acceso a familias que no cuentan con ingresos informales. Participación de IFIs en créditos para vivienda social es muy pequeña.

14 Simplificación administrativa Cuantificación por segmento Los procedimientos de licencias son engorrosos, caros y lentos. El gobierno ha promovido la Ley No 299 pero ha encontrado oposición en las municipalidades y en los colegios profesionales. El Tribunal Constitucional la han declarado constitucional y el congreso ha efectuado modificaciones (Ley No 29476). También se presentan problemas en los registros públicos, con el Instituto Nacional de Cultura y con los Estudios de impacto ambiental. E v a lu a c ió n c o m p a r a t iv a d e p r o c e d im ie n t o s s o b r e p e r m is o s d e c o n s t r u c c ió n # P a ís R a n k in g N ú m e ro d e p ro c e d im ie n to s P la z o ( d ía s ) C o sto ( in g re s o p - c ) 1 M é x ic o C o lo m b ia C h ile Ecuador P a ra g u a y V e n e z u e la B o liv ia B ra s il P e rú U ru g u a y A rg e n tin a Fuente: Doing Business 29. IFC-Banco Mundial

15 DISTRIBUCION DE LA ACTIVIDAD EDIFICADORA SEGÚN DESTINOS 211 DESTINO Vivienda LocalesComerciales Oficinas Otrosdestinos Total 211 M2 41,53 63,456 23, ,68 611,

16 OFERTA TOTAL DE EDIFICACIONES SEGÚN DESTINOS 211 DESTINO Vivienda Locales Comerciales Oficinas Otros destinos Total 211 M2 15, , , , ,449 1.

17 OFERTA DE VIVIENDA TIPO DE VIVIENDA OFERTA INMEDIATA Unidades Casas OFERTA FUTURA Unidades Departamentos TOTAL OFERTA TOTAL Unidades

18 OFERTA TOTAL DE VIVIENDA PRECIO DE LA VIVIENDA (US$DOLARES) Hasta 4, Más de 5 TOTAL Unidades OFERTA TOTAL m

19 VIVIENDAS VENDIDAS VIVIENDAS VENDIDAS TIPO DE VIVIENDA UNIDADES Casas Departamentos , Total

20 VIVIENDAS VENDIDAS SEGÚN PRECIO DE VENTA PRECIO DE LA VIVIENDA (US$DOLARES) Hasta 4, Más de 5 TOTAL Unidades ,246 OFERTA TOTAL m , , , , , , , , , , , , ,

21 VIVIENDAS VENDIDAS SEGÚN SECTOR URBANO VIVIENDAS VENDIDAS SECTOR URBANO Unidades m2 1. Arequipa , Alto Selva Alegre , Bustamante y Rivero , Cayma , Cerro Colorado , , Miraflores , Sachaca , Socabaya , , , Characato 7. Jacobo Hunter 8. Mariano Melgar 12. Yanahuara TOTAL 1.

22 OFERTA DE VIVIENDA SEGÚN SECTOR URBANO SECTOR URBANO OFERTA TOTAL VIVIENDA Unidades m2 1. Arequipa , Alto Selva Alegre , Bustamante y Rivero , Cayma , Cerro Colorado , Characato , Miraflores , Paucarpata Sachaca , Socabaya , , , Jacobo Hunter 8. Mariano Melgar 13. Yanahuara TOTAL 1.

23 PRECIO PROMEDIO DE LA VIVIENDA TIPO DE VIVIENDA PRECIO PROMEDIO DE LA VIVIENDA (us$ DOLARES) TOTAL POR M2 Casas 32, Departamentos 57,48 563

24 ESTRUCTURA DE LA OFERTA TOTAL DE CASAS SECTOR URBANO UNIDADES PRECIO MEDIO PRECIO POR M2 AREA (US$ DOLARES) PROMEDIO m2 (US$ DOLARES) 1. Arequipa 3 133, , ,31 4. Cayma 37 19, Characato 131 2, Miraflores 1 57, Sachaca 5 144, , Yanahuara 3 26, 198 1, , Bustamante y Rivero TOTAL

25 ESTRUCTURA DELA OFERTA TOTAL DEDEPARTAMENTOS SECTOR URBANO 1. Arequipa 2. Alto Selva Alegre 3. Bustamante y Rivero 4. Cayma 5. Cerro Colorado 6. Jacobo D. Hunter 7. Mariano Melgar 8. Miraflores 9. Paucarpata 1. Sachaca 11. Socabaya 12. Yanahuara TOTAL UNIDADES PRECIO MEDIO AREA PRECIO POR M2 (US$ DOLARES) PROMEDIO m2 (US$ DOLARES) , ,153 71,1 54,993 7, 111,569 57,

26 CARACTERISTICAS DE EDIFICIOS MULTIFAMILIARES Para febrero 211, el de los multifamiliares ofrecidos en la provincia son ofrecidos con cuatro departamentos. El 64.2 de los departamentos ofrecidos cuentan con tres dormitorios y el de éstos se ofrecen con dos baños. El 31.5 de las edificaciones multifamiliares cuentan con dormitorio para servicio. El de las viviendas se localizan predominantemente en avenida de poco tráfico, el en condominio y el 6.47 de las viviendas frente a parque.

27 ASPECTOS CUALITATIVOS DE LA VIVIENDA La proporción de unidades de vivienda en oferta registrada en febrero de 211 en la provincia de Arequipa que emplean ladrillo y concreto como material predominante para las paredes de las construcciones asciende a El cemento es más empleado para los pisos en un 55.67, seguido de la cerámica con el El material más utilizado para los techos de las viviendas en oferta es el ladrillo y concreto con el Estacionamientos techados; se localizan en Cerro Colorado 822 unidades (84.83), seguido de Yanahuara con 91 unidades (9.39). Estacionamientos no techados en venta: Miraflores con 2 unidades. En precio estan en el rango de US$2 1 a 3

28 DEMANDA EFECTIVA La demanda efectiva está compuesta por aquellos hogares no propietarios con intención de adquirir o construir una vivienda nueva en los siguientes veinticuatro meses. La demanda efectiva asciende a hogares. DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA DEMANDA EFECTIVA ESTRATO SOCIOECONOMICO Nº MEDIO ,55. MEDIO BAJO 3.5 7,487. MEDIO ALTO ,588. TOTAL 1 24, MEDIO MEDIO BAJO MEDIO ALTO

29 Se concentra en los rangos inferiores de precio de la vivienda, los rangos inferiores a US$12, concentran el 75.4 de la demanda efectiva DEMANDA EFECTIVA POR RANGO DE PRECIOS (UNIDADES) PRECIOS EN DOLARES DEMANDA EFECTIVA UNIDADES HASTA MAS DE DEMANDA HASTA TOTAL MAS DE

30 La demanda insatisfecha del mercado se establece con base en la relación que existe entre el número de hogares demandantes de vivienda y las unidades habitacionales en el mercado (oferta inmediata) DISTRIBUCION DE LA DEMANDA INSATISFECHA PRECIO DE LA DEMANDA OFERTA DEMANDA PARTICIPACION VIVIENDAEN US$ EFECTIVA INMEDIATA INSATISFECHA POR RANGO HOGARES VIVIENDAS HOGARES HASTA MAS DE TOTAL

31 La siguiente tabla presenta las principales preferencias de la demanda efectiva, resaltando aquella por el distrito de José Luis Bustamante y Rivero, con un de preferencia. DISTRITOS DE PREFERENCIA DISTRITOS Jose L. Bustamante y Rivero Cayma Sachaca Arequipa Cerro Colorado Paucarpata Alto Selva Alegre Socabaya Tiabaya Jacobo D. Hunter Mariano Melgar Yanahuara Miraflores Uchumayo Otros TOTAL PARTICIPACIÓN

32 REFERENCIAS El mercado de las Edificaciones Urbanas en la Provincia de Arequipa. Cámara Peruana de la Construcción Instituto de la Construcción y el Desarrollo ICD 211 Indicadores del desempeño de la Construcción. Apoyo Consultoría Ing Guido Valdivia, Consultor CAPECO Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento Muchas Gracias