REIT: alternativa global de inversión al ladrillo. tradicional. Urquijo Opinión N de abril 2007 Nota de opinión de mercados de Banco Urquijo

Transcripción

1 N de abril 2007 Nota de opinión de mercados de Banco Urquijo Real Estate Investment Trust: REITs.. Pàg. 5 global de inversión al Son muchos los análisis que nos advierten que el en España, sobre todo el sector residencial, ha "tocado techo". Crece así la necesidad de buscar s de inversión. Los REITs, sociedades de inversión cuyos activos son inmuebles que generan rentas, proporcionan numerosas ventajas frente al, ya que ofrecen una mayor liquidez y transparencia, así como un grado de diversificación muy elevado. También ofrecen ventajas frente a los fondos de inversión inmobiliaria: beneficios fiscales y mayor estabilidad y rentabilidad de los ingresos para el. Cotizan en mercados organizados y están muy extendidos en países como EEUU, Australia o Japón. La reciente incorporación de Reino Unido y Alemania augura una fuerte expansión en Europa en los próximos años. El español tiene acceso a ellos en los mercados extranjeros, y de forma más sencilla, a través de fondos de inversión especializados en REITs, que se comercializan en España. 1

2 Real Estate Investment Trust Los REITs (Real Estate Investment Trust), se aprobaron en el congreso de EE.UU en 1960, con el propósito de acercar al pequeño a las inversiones a gran escala en bienes inmuebles. Se convierten así en vehículos de inversión transparentes, ya que la mayoría de ellos cotizan como acciones en los mercados de valores, y con importantes ventajas fiscales. Son compañías que invierten el capital de sus es en la compra y explotación de propiedades inmobiliarias que producen renta (equity REIT), o en la financiación de bienes inmuebles, (mortgage REIT). Su principal diferencia con otros fondos inmobiliarios cotizados es su obligación de repartir al menos un 90% de sus beneficios en forma de dividendos y su ventaja fiscal, que trata de evitar la doble imposición al final. Es precisamente esta ventaja fiscal, impedir la doble imposición, la que dificulta la entrada de este producto en muchos países, cuyos gobiernos tienen miedo a perder el control sobre sus impuestos. No obstante, existen ya 18 países en los que cotizan los REITs, con EEUU, Australia y Holanda como pioneros, y en Europa se encuentran actualmente en expansión. En Francia se aprobaron en 2003, mientras que en Alemania, Reino Unido lo acaban de hacer. España es uno de los países que todavía no ha desarrollado normativa sobre los REITs, pero el tiene acceso a los REITs cotizados en el resto del mundo. Muchas entidades comercializan fondos globales de REITs, proporcionando así una mayor diversificación. Alta rentabilidad y beneficios fiscales: Como hemos visto, uno de los requisitos mínimos de los REITs, y donde reside una de sus principales ventajas, es que deben distribuir anualmente al menos un 90% de su renta imponible a los accionistas en forma de dividendos. Por ello, los dividendos percibidos son muy estables y elevados, y no es difícil encontrar REITs con yields del 10-12%. Además, los REITs se deducen fiscalmente los dividendos pagados a sus es en un 100%. Así, los es únicamente pagan impuestos por los dividendos que perciben y por las plusvalías que han podido generar en la venta de los REITs, evitando la doble imposición. El objetivo es que la inversión en un REIT tenga la misma carga fiscal que la soportada por un en la inversión directa. Una política de dividendos estable, unida a una financiación conservadora de los REITs, protege a sus es de grandes fluctuaciones en su rentabilidad. Los REITs se financian generalmente en un 50% vía capital propio y otro 50% vía financiación ajena, mientras que en las compañías inmobiliarias generalmente el ratio de financiación se eleva hasta el 60% de media. De esta manera, se exponen 2

3 de forma más moderada a la variación de los tipos de interés. Además gran parte de las rentas que perciben los REITs están indexadas a la inflación (ej. alquileres), por lo que disminuye el efecto perverso que ésta produce en los ingresos. En el siguiente cuadro vemos cómo las rentabilidades obtenidas en los últimos años en los índices REITs han sido muy superiores a las obtenidas en los índices bursátiles. Cuadro 1: Rentabilidades Índices REIT, Índices Bursátiles últimos 10 años Mundial EEUU Europa Asia World, EEUU MSCI Europa, MSCI STOXX, La naturaleza de las Índice / Año REIT Index REIT Index REIT Index REIT Index cesiones bursátiles MSCI Index Index Index Asia/Pacific ,41 6,79 7,01-0,99-12,54 6,68-6,31 La limitada entidad de ,04 14,14-1,38 - sus detonantes Pàg. 2-15,91-12,03-19,76-25, ,82 4,67 30,44 39,86-18,98-22,71-17,96-8, ,84 35,97 42,38 Los fundamentos no apoyan la profundidad 30,85 34,63 de las cesiones... 29,11 39,43 39, ,60 32,42 52,10 36,82 15,75 10,71 21,23 19,52 Pàgs. 3 y ,84 12,32 4,68 6,89 12,20 5,72 10,32 23,64 Ante el riesgo qué ,57 36,56 70,46 sectores elegir? 3 2,58, 6 y 7 22,36 15,32 34,13 12,31 Fuente: JCF ,00 3,18 1,27 22,65 2,58 1,03 3,92 4,18 Datos en porcentaje Fuente: Reuters Ecowin Diversificación: El tipo de bien inmueble en el que invierten los REITs es muy variado, desde centros comerciales, campos de golf, hoteles, oficinas, hospitales, residencias o apartamentos. Algunos REITs se especializan en sectores, o también pueden hacerlo en países o regiones concretas. Eligiendo un REIT, o conjunto de REITs adecuado, evitamos exponernos completamente a un sector o país determinado (por ejemplo, actual crisis residencial en EE.UU), beneficiándonos así de la diversificación. Permite además al pequeño adentrarse en sectores o países de los que no tiene un conocimiento profundo y aprovechar oportunidades de inversión en mercados en expansión gracias a los conocimientos de los gestores de los REITs. Esta es una cuestión especialmente interesante ahora que el mercado inmobiliario español parece haber tocado techo y otras oportunidades se podrían abrir en el exterior. (Ej. Alquiler de oficinas en Londres, París o Estocolmo). Existe una correlación relativamente baja entre la evolución de los REITs y la del resto de valores, lo que le aporta un valor adicional frente a productos como la renta fija o variable. El mercado financiero es cada vez más global y la correlación que existe entre las distintas bolsas es muy alta, por lo que la diversificación geográfica tiene cada vez menos sentido para el. Los mercados inmobiliarios tienden a seguir factores locales más que tendencias globales, lo que disminuye su exposición a esta "globalización" de los mercados. La baja exposición a la volatilidad de los mercados de los REITs, su alta diversificación y rentabilidad, elevan considerablemente el ratio Sharpe (rentabilidad/riesgo) de las carteras que introducen estos valores en sus inversiones. 3

4 En el siguiente gráfico vemos que la rentabilidad de los REITs no sigue una correlación directa con el índice bursátil y cómo se convierte en una opción interesante en época de "vacas flacas" de la Bolsa al ejercer de cierto "colchón" en las caídas de la bolsa: Gráfico 1 Fuente: Reuters Ecowin Liquidez y transparencia: La mayoría de los REITs cotizan, lo que convierte al REIT en un producto transparente y mucho más líquido que cualquier inversión en bienes inmuebles. La mayoría de ellos cotizan como acciones en mercados organizados y su funcionamiento es el de cualquier acción. Tienen obligación de dar precio diario, por lo que cualquier fondo o SICAV podría incluirlo en sus carteras. Muchos es particulares invierten de forma individual directamente en REITs, aunque lo normal es hacerlo a través de fondos de REITs, incrementando su ventaja de diversificación. Los REITs tienen obligación, como cualquier sociedad anónima de presentar sus cuentas ante los organismos competentes, y aquellos que cotizan también ante las autoridades reguladoras del mercado. Esto proporciona una transparencia importante, ya que además muchas casas de bolsa siguen estos valores y emiten informes al respecto. Los analistas valoran los fundamentales de estas compañías como en cualquier acción, aunque los datos a tener en cuenta en un REIT son distintos a los de una acción. La evolución de estos valores se publica al igual que ocurre en el resto de valores cotizados, y existen diversas páginas de Internet donde seguir los precios tanto de los REITs de forma individual, como de los fondos de REITs del mercado. (ej. 4

5 Mercado en crecimiento: En EEUU, Australia y Japón, fundamentalmente, los REIT han servido para dinamizar, flexibilizar y profesionalizar el sector inmobiliario, canalizando el ahorro hacía el sector, proceso que se está viendo poco a poco en Europa. La reciente incorporación en los dos principales mercados europeos, Alemania y Reino Unido, supondrá un acercamiento importante para el europeo. La favorable evolución de los fondos de pensiones también supondrá un revulsivo para los REITs, al ser un producto muy utilizado en sus carteras, gracias a la estabilidad de las rentas que genera y su alto ratio Sharpe (rentabilidad/riesgo). En un entorno de tipos de interés bajos, las inversiones es en renta fija han perdido cierto interés, incrementándose la demanda de activos que generen rentas estables, pero más elevadas, como los inmuebles. Según estimaciones de Fidelity, esta industria crecerá a razón del 10% en los próximos 5 años. El mayor potencial de crecimiento lo establecen en Japón, Alemania y Reino Unido. Países cuyas economías se encuentran actualmente en expansión como son México, India, China o Brasil, están considerando introducir este producto en sus mercados. : Cualquier tiene acceso a los REITs, ya que no existe una inversión mínima para comprarlos, y la mayoría cotizan en mercados organizados. Esto les proporciona una gran transparencia y liquidez, al estar sujetos a las obligaciones que los organismos reguladores del mercado marquen, como en cualquier otro tipo de acción cotizada. Están obligados a dar precio todos los días, lo que favorece su entrada en Fondos de Inversión y en SICAVs. Consideramos que los REITs son especialmente interesantes como instrumentos de diversificación en las carteras de inversión, por su baja correlación con la renta fija y variable, y por el amplio campo que abarcan dentro de la explotación inmobiliaria. Tratando de mejorar la gran ventaja de diversificación que nos ofrecen los REITs, invertiríamos en ellos a través de fondos especializados en REITs, aprovechando el conocimiento sectorial y por regiones de sus gestores. El horizonte temporal de la inversión que nos marcaríamos sería el largo plazo. Por la naturaleza de las rentas que generan en su negocio (alquileres, en muchos casos) y su política de retribución al accionista (al menos un 90% de sus beneficios), la rentabilidad percibida por el es muy estable. Esto convierte a los REITs en productos refugio de las volatilidades de las bolsas, y elevan de forma considerable el ratio rentabilidad/riesgo de la inversión. 5

6 Pensamos que es un momento interesante para invertir en estos valores, ya que el mercado de los REITs se encuentra en expansión, con aún mucho potencial de titulización de propiedades inmobiliarias y todavía podemos encontrar muchas oportunidades de negocio. Las perspectivas en el mercado inmobiliario desde un punto de vista global todavía son halagüeñas, con una economía en crecimiento y una favorable correlación demanda-oferta. Las mejores predicciones las encontramos para el sector de oficinas, especialmente en los centros financieros de las mayores ciudades, y no tanto en el sector residencial, fundamentalmente en EE.UU y España. Muchos países, como España, no contemplan aún incorporar los REITs en sus bolsas de valores, lo que supone ahora mismo un inconveniente, ya que se reduce el campo de acción de los REITs y se pueden perder oportunidades de negocio en mercados interesantes actualmente. No obstante, para el español, cuyo sector residencial, como hemos dicho, parece haber tocado techo, se abren oportunidades interesantes a través de los REITs en mercados en expansión, como el de oficinas de las grandes ciudades europeas. La información contenida en este documento ha sido obtenida de fuentes fiables, pero no garantizamos su exactitud ni veracidad. Este documento no es una oferta ni solicitud para comprar o vender valores y/o activos financieros y la opinión expresada en él puede variar sin previo aviso. BANCO URQUIJO SABADELL BANCA PRIVADA, S.A. no se hace responsable del uso que se haga de esta información. 2007, BANCO URQUIJO SABADELL BANCA PRIVADA, S.A. Red de oficinas de Banco Urquijo: Barcelona Bilbao Castellón La Coruña Madrid Marbella Palma de Mallorca Pamplona San Sebastián Sevilla Valencia Valladolid Zaragona