Reporte inmobiliario OFICINAS PRIME Lima, T

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David Salazar Parra
hace 6 años
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1 Reporte inmobiliario OFICINAS PRIME Lima, T

Cómo medimos el mercado? Lima posee varias aglomeraciones de edificios corporativos, las cuales trascienden, en algunos casos, las fronteras de los distritos.

Los ejes corporativos de Lima donde existen edificios prime son: Términos clave del informe: - Stock (m 2 ) - Absorción (m 2 ) - Vacancia (m 2 ) - Tasa de vacancia (%) - Precio de lista o de salida

2 Cómo medimos el mercado? Lima posee varias aglomeraciones de edificios corporativos, las cuales trascienden, en algunos casos, las fronteras de los distritos. A cada aglomeración la denominamos eje corporativo, debido a que cada una posee una dinámica inmobiliaria particular a su ubicación. Los ejes corporativos de Lima donde existen edificios prime son: Términos clave del informe: - Stock (m 2 ) - Absorción (m 2 ) - Vacancia (m 2 ) - Tasa de vacancia (%) - Precio de lista o de salida (USD/m 2 ) Qué es un edificio de oficinas prime? Magdalena San Borja Surco - La Molina Es aquel que se encuentra frente a una avenida o calle principal que permita su exposición. Su infraestructura y áreas comunes son de alta calidad, usualmente por encima de la norma. En principio, está orientado a satisfacer las necesidades de empresas que demandan áreas extensas. San Isidro Empresarial San Isidro Financiero Miraflores Edificios en operación

El mercado de oficinas prime en cifras San Isidro Financiero San

Stock: 922,156 m 2 26% En construcción: 262,561 m 2 21% 2% 6% 14% 8%

78% Precio promedio de alquiler: $ 17.09/m 2 Tasa de vacancia: 26.

67/m 2 $18.10/m 2 $18.00/m 2 $16.33/m 2 $15.82/m 2 70.

3 El mercado de oficinas prime en cifras San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores Surco - La Molina San Borja Magdalena Stock: 922,156 m 2 26% En construcción: 262,561 m 2 21% 2% 6% 14% 8% 9% 11% 9% 14% 45% 35% 4.35% 9.02% 21.17% 22.78% Precio promedio de alquiler: $ 17.09/m 2 Tasa de vacancia: 26.88% 35.01% $20.33/m 2 $2,373/m 2 $2,350/m 2 $2,252/m 2 $1,843/m 2 $18.67/m 2 $18.10/m 2 $18.00/m 2 $16.33/m 2 $15.82/m % Precio promedio de venta: $ 2,111/m 2 No se registraron oficinas prime en venta en San Borja ni San Isidro Empresarial

4 Lo más destacado del trimestre Luego de 8 trimestres continuos al alza, la tasa de vacancia disminuyó. Los precios de venta y alquiler se mantuvieron estables respecto al 2T-2016 Post-elecciones, se reactivaron los alquileres de oficinas. Ya se ha entregado el 89% de la nueva oferta prevista para el 2016: 195,000 m 2 La demanda se concentró en Surco y Magdalena.

Nuevas entregas Magdalena Se entregaron 3 nuevos

Ingresaron con una ocupación promedio de usuarios

Javier Prado San Isidro Empresarial Basadre Las

5 Nuevas entregas Magdalena Se entregaron 3 nuevos edificios que suman 51,306 m 2 de área útil de oficinas. Ingresaron con una ocupación promedio de usuarios finales de 22%. Av. Javier Prado San Isidro Empresarial Basadre Las Palmeras En lo que va del 2016, ya se han entregado Av. Arequipa 174,635 m 2 (10 edificios). Prevemos que durante el 4T-2016 ingresen Prisma Business Tower Av. José Pardo Miraflores 21,000 m 2 adicionales. Lit - One 3

Evolución de la absorción neta (m 2 ) Demanda 9% La ocupación neta del trimestre fue de 39,195 m 2, acumulando un total de 63,935 m 2 en lo que va del 2016.

Distribución de la absorción neta (m 2 ) del 3T-2016 Magdalena y Surco - La Molina fueron los ejes 6% 0% donde se ocuparon más oficinas, durante el 3T-2016.

6 Evolución de la absorción neta (m 2 ) Demanda 9% La ocupación neta del trimestre fue de 39,195 m 2, acumulando un total de 63,935 m 2 en lo que va del Estimamos que el año cierre con una demanda 9% mayor a la del Distribución de la absorción neta (m 2 ) del 3T-2016 Magdalena y Surco - La Molina fueron los ejes 6% 0% donde se ocuparon más oficinas, durante el 3T La razón: precios de alquiler más atractivos que en los otros ejes corporativos. 43% 11% 27% Aceros Arequipa, Securitas, Primax y Ransa son algunas de las empresas que tienen nuevas oficinas de más de 2,000 m 2 13% en los ejes Magdalena y Surco - La Molina. 2

7 Vacancia Evolución de la tasa de vacancia (%) Durante el 3T, la tasa de vacancia disminuyó ligeramente en 0.19%. No obstante, en términos absolutos, la vacancia se Promedio Lima incrementó en 12,110 m 2. Existen 247,896 m 2 disponibles para ocupación inmediata, de los cuales el 56% se concentra en Surco y Magdalena. Prevemos que en durante el 4T la tasa de vacancia continúe disminuyendo hasta 25.7%; pero que en el 2017 sobrepase el 30% debido a los más de 200,000 m 2 en construcción que se entregarán el próximo año.

8 Evolución del precio de alquiler (USD/m 2 ) Precios El precio promedio de alquiler se mantuvo constante respecto al 2T. Este fue de USD 17.09/m 2. Promedio Lima Lo mismo sucedió con el precio de venta de oficinas en construcción. Se mantuvo sobre los USD 2,111/m 2. Precios de alquiler (USD/m 2 ) por eje corporativo Estimamos que los precios de venta y alquiler continúen estables en lo que resta del Para el 2017, por el contexto de vacancia al alza, prevemos que se retomen los ajustes a la baja.

Tendencias Qué sucede con el precio de los estacionamientos? Durante los últimos 2 años, los precios de las oficinas no han parado de caer trimestre a trimestre.

.. El precio de alquiler de una cochera simple se ha mantenido entre USD 160 y USD 180; y el de venta, entre USD 18,000 y USD 20,000. Por qué?

La mayoría de empresas que arrienda una oficina usualmente busca tomar más estacionamientos de los que dicta la norma municipal (aprox. 1 cada 40 m 2 de área útil de oficina).

9 Tendencias Qué sucede con el precio de los estacionamientos? Durante los últimos 2 años, los precios de las oficinas no han parado de caer trimestre a trimestre. Pensaríamos que lo mismo ha sucedido con el precio de los estacionamientos, pero no ha sido así... El precio de alquiler de una cochera simple se ha mantenido entre USD 160 y USD 180; y el de venta, entre USD 18,000 y USD 20,000. Por qué? Porque existe escasez de estacionamientos en un mundo con sobreoferta de oficinas. La mayoría de empresas que arrienda una oficina usualmente busca tomar más estacionamientos de los que dicta la norma municipal (aprox. 1 cada 40 m 2 de área útil de oficina). Este deseo suele terminar siendo infructuoso, debido a que la mayoría de edificios corporativos tienen la cantidad exacta (o un poco más) de estacionamientos que manda la norma. Que en los nuevos edificios se construyan más estacionamientos No es así de sencillo. El costo de hacer un sótano adicional crece de forma exponencial, por lo que termina siendo no rentable, además de menos funcional. En Lima, la mayoría de edificios prime tienen entre 5 y 10 sótanos de estacionamientos. Imagínense que ir a la oficina signifique dar hasta 20 vueltas diarias a los sótanos. Eso ya no es prime. Cómo solucionar el déficit de estacionamientos? Siguiendo el ejemplo de las grandes capitales, la receta no va por construir más estacionamientos. Hacerlo, promueve que más personas manejen, el tráfico se intensifica, y el déficit de cocheras se mantiene. Por el contrario, lo que se pretende es desincentivar el uso del auto. Cómo? Con sistemas de transporte público masivo que conecten diferentes partes de la ciudad, densificando las áreas de oficinas con edificios residenciales o de uso mixto, y promoviendo el transporte alternativo (bicicleta, auto compartido).

10 Conclusiones Los resultados del 3T-2016 fueron favorables: se recuperó la demanda, no disminuyeron los precios de alquiler y venta, y no se incrementó la tasa de vacancia. Ciclo del mercado prime de Lima Para el 4T-2016, prevemos que se repita un escenario similar de estabilidad, debido a que se reducirán las nuevas entregas (hasta 21,000 m 2 en Magdalena, de no existir retrasos en obras), generando una menor presión sobre los precios y la vacancia en la mayoría de ejes. No olvidemos que el mercado se encuentra en la fase de declive Expansión Vacancia a la baja Nuevas construcciones Sobreoferta Vacancia al alza Nuevas construcciones 2014 (sobreoferta acompañada de la entrega de muchos metros cuadrados), la cual se extendería hasta el próximo año. Existen más de ,000 m 2 en construcción previstos a ingresar durante el Como resultado, retomarán su curso las presiones al alza sobre la vacan- 20? 2015 cia, y a la baja sobre los precios. Prevemos que las luces de la recuperación empiecen a brillar a partir del Recordemos que un proyecto de oficinas en Lima, se materializa en un promedio de 2 a 3 años; y en lo que va del año sólo uno ha iniciado obras. Es por ello, que vemos poca probabilidad de que las entregas de nuevas oficinas superen los 70,000 m 2 el Ahora, la velocidad en la que el mercado prime se recupere, dependerá del 2019 Recuperación Vacancia a la baja Sin nuevas construcciones Declive Vacancia al alza Entrega de muchos m 2 comportamiento que siga la demanda.

11 BINSWANGER PERÚ Consultoría Inmobiliaria - Gerencia de Proyecto - Facility & Property Management - Asesoría Valuatoria Av. Las Orquídeas 585, Oficina 301 San Isidro, Lima - Perú T: (51 1) Informe desarrollado por George Limache glimache@cbb.com.pe Síguenos en LinkedIn: Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.

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