Análisis y Comentarios al Decreto con Rango y Fuerza de Ley, de Arrendamientos Inmobiliarios. Víctor Genaro Jansen Ramírez.

Transcripción

1 Análisis y Comentarios al Decreto con Rango y Fuerza de Ley, de Arrendamientos Inmobiliarios Víctor Genaro Jansen Ramírez. Profesor de la Cátedra de Procedimientos Especiales de la facultad de Derecho de la Universidad de Carabobo Investigador adscrito al Centro de Estudios Políticos y Administrativos de la Facultad de Derecho U. C. En el presente estudio efectuaremos un análisis y comentarios de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el objeto de alcanzar la interpretación y aplicación adecuada de la misma. Los comentarios versarán sobre los aspectos de mayor relevancia y de las innovaciones prevista en el referido texto normativo. Materia que regula: La materia que rige este Decreto Ley, es el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos o suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, indistintamente que el arrendamiento o subarrendamiento sea total o solo por partes, todo ello de conformidad a lo pautado en el artículo 1 del Decreto. Condiciones de Regulación: Todo lo relacionado con la regulación de bienes inmuebles se ajustará a las condiciones establecidas en esta Ley. (Art.2). Inmuebles a los cuales no se aplica el presente Decreto - Ley: El artículo 3 especifica cuales inmuebles están fuera del ámbito de aplicación del mismo, expresando taxativamente: a.- Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados b.- Las fincas rurales c.- Los fondos de comercio d.- Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales e.- Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. Inmuebles excluidos de la aplicación de esta Ley a los fines de establecimiento de los cánones arrendaticios: Además de los inmuebles antes mencionados también la Ley señala en su artículo 4 otros bienes inmuebles los cuales no se regirán por esta Ley en lo relacionado a la fijación de cánones de arrendamiento: a.- Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos oficiales que determina expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico - privada. b.- Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de Enero de c.- Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de Unidades

2 Tributarias. En lo que respecta a la categoría de inmuebles incluidos en este literal, se le otorga al Ejecutivo Nacional la potestad de modificar el valor de exención teniendo como argumento motivos de interés público o social, con fundamento al Parágrafo Unico del artículo in comento. Finalmente el legislador en materia de exclusión de esta Ley, solo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, menciona el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral, o de una relación de subordinación existente; haciendo la salvedad que si es aplicable la ley, en el caso de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor renta forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo. Con relación a este artículo es pertinente comentar la evidente intención del legislador de proteger a los trabajadores que ocupen inmuebles con ocasión de la prestación de sus servicios, y al mismo tiempo esta norma persigue fortalecer la protección del salario de los trabajadores al tomar en consideración el monto del canon máximo mensual de arrendamiento en los inmuebles sujetos a regulación, cuando dicho canon sea imputable a la remuneración del trabajador. Viviendas Inhabitables: En el artículo 6, se tipifica como ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales de sanidad y habitabilidad. Hace el legislador especial alusión a los Ranchos. Es un hecho notorio la existencia de ranchos, en las grandes ciudades como es el caso de la Capital de la República, la que conforma los grandes cinturones de miseria y ello genera dada las condiciones infrahumanas en que habitan los ocupantes de dichas " viviendas" enfermedades y riesgos de tragedias sobre todo en las épocas de lluvia a causa de los materiales de mala calidad con lo que son construidos estos ranchos. Además, que el legislador es claro cuando expresa la no-obligación de pago de arrendamiento cuando se trate de esas "viviendas". La vigencia de esta norma trae implícito el desmontaje del monopolio de Arrendadores de Ranchos, que obtienen altos ingresos por esta clase de actividad. Irrenunciabilidad de los derechos establecidos en esta Ley: Cualquier acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos contemplados en esta ley serán nulos (Art.7). En este artículo podemos apreciar el carácter de orden público de las normas que conforman esta ley, por lo tanto no son relajables por acuerdo entre las partes. Esto confirma el carácter tuitivo del Derecho Inquilinario como Derecho Social y justifica la aseveración de que la existencia de los denominados Derechos Sociales permite que la igualdad ante la Ley no sea una ficción. Definiciones: El legislador a los fines de una mayor inteligencia de esta ley en su artículo 8 define: a) Viviendas urbanas o suburbanas, b) Organismos de Inquilinato, y c) Cláusula Penal Arrendaticia. Competencia Exclusiva Inquilinaria y Delegación de Competencia: Esta norma expresa que la Función Administrativa Inquilinaria es Competencia Exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional y al usar la expresión facultativa " podrá ", prevé la Delegación de esa competencia que detenta el Ejecutivo Nacional a las Alcaldías, y también le otorga a las mismas (Alcaldías) el derecho a percibir lo pagado por concepto de multa por parte de quienes hayan infringido esta Ley. Pero en lo atinente al Area Metropolitana de Caracas, afirma que son indelegables estas funciones administrativas, ya que su ejercicio es competencia expresa del Ministerio de Infraestructura. Competencia Judicial: El artículo 10 especifica los órganos jurisdiccionales competentes y textualmente reza: " La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas corresponde a

3 los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativa en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria." Interesados: La Ley en el artículo 11 define quienes son interesados en lo que respecta al Procedimiento Administrativo: a) El propietario b) El arrendador y el arrendatario c) El subarrendador y el subarrendatario d) El usufructuante y el usufructuario e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble o la exención de tal regulación. En este último literal el legislador acoge el concepto de Interesados contenido en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Agrega el legislador, incluye en igual categoría de interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores. (Parágrafo Unico del artículo 11). Obligación de los Propietarios y Administradores con relación al inmueble arrendado: Se impone en el artículo 12 a los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento la obligación de mantener el inmueble arrendado en buen estado de mantenimiento y conservación y consecuencia los obliga también a la contratación de personal especializado para cumplir con la precitada obligación. El incumplimiento de esta obligación de buen estado y conservación del inmueble objeto de arrendamiento será regida por las disposiciones del Código Civil, demás leyes u Ordenanzas aplicables, sin embargo, se exime al propietario de realizar reparaciones que se produzcan a consecuencia de daños maliciosos de los arrendatarios. Prohibición de pagar canon de arrendamiento superior al fijado, ni primas por concepto de cesión, traspaso o arrendamiento o venta de punto: Si bien es cierto que en la redacción del artículo 13 de la Ley se establece una innovación, con su inclusión en este texto legal se persigue evitar que en la práctica se sigan dando los cobros superiores a los cánones fijados por el órgano administrativo competente, la exigencia de pago de elevadas suma de dinero con ocasión de traspasos, arrendamientos o ventas de punto o el condicionamiento de la realización de arrendamiento a la adquisición de bienes muebles. El contenido de este artículo verifica nuestro comentario, al decir textualmente: " El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar." Ajuste del Canon de Arrendamiento Mensual cuando las partes no hayan pactado cláusula de Valor a los fines de actualización periódica: De la lectura de esta norma (art.14) podemos

4 apreciar que en el caso de que las partes no hayan acordado en el Contrato la Actualización Periódica del monto a pagar por canon de arrendamiento mensual, bien sea que se trate de Contratos a Tiempo Determinado o a Tiempo Indeterminado, siempre y cuando el inmueble objeto del contrato se encuentre exento de regulación, el ajuste se efectuará anualmente de conformidad al Indice de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela, " acumulado para ese mismo periodo", en el caso de que las partes no se hayan puesto de acuerdo sobre el monto del canon. El no acuerdo de las partes sería la causa que provoca la aplicación de esta norma, que supedita el ajuste al comportamiento de la Economía del país, del cual los expertos del Banco Central extraen todas las variables que son de utilidad para determinar el Indice General de Precios al Consumidor. La inflación es una variable que va depender mucho del estudio adecuado de las magnitudes complejas que evalúa la Macroeconomía y de las relaciones de producción y consumo que son atribuibles a la Microeconomía, amen de las decisiones que en el ámbito político causen un incremento o descenso de la misma. La fijación en el contenido de los Contratos de Arrendamiento de una Cláusula que prevea la Actualización periódica del Canon Mensual de Arrendamiento, pudiere afectar o favorecer a las partes contratantes, dado que el cumplimiento o no de las Leyes Económicas de la manera esperada rige el optimo social, la elevación de la calidad de vida y la inflación. Prohibición de Subarrendar: Se considera como nulo el subarrendamiento celebrado sin la autorización expresa y por escrito por parte del arrendador. El incumplimiento por parte del arrendatario a lo pautado en el artículo 15 de la Ley, además de las sanciones correspondientes por la violación, el arrendador podrá invocar este incumplimiento como causal de resolución del contrato o solicitar el desalojo. Carácter de oferta pública de los avisos de prensa en los cuales se ofrezcan inmuebles para ser arrendados: En la redacción del artículo 16 se configura una garantía para quien aspire a ser arrendatario, dado que los avisos de prensa al otorgársele, el carácter de oferta pública limita la voluntad del arrendador o de cualquier otra persona natural o jurídica que promocione un inmueble para ser arrendado, por lo tanto indefectiblemente se deberán respetar las condiciones de la oferta y ésta no podrá ser revocada sino está fundada en justa causa. Prohibición de utilizar en los avisos de prensa o en cualquier otro medio de publicidad como requisitos para arrendar condiciones discriminatorias: El legislador en el artículo 17, recoge en su totalidad lo expresado por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, específicamente en el artículo 21, que prohíbe la discriminación en cuanto al sexo, raza o condición social. En el Parágrafo Primero se permite efectuar los señalamientos necesarios cuando el inmueble a arrendar estuviere destinado a tener como arrendatarios a personas de avanzada edad. En Parágrafo Segundo, se establece la alternativa del pago del canon arrendaticio en moneda nacional, aunque se hubiere pactado en moneda extranjera. Limitación al monto de arrendamiento, cuando se trate de alquiler de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de inmueble arrendado o subarrendado: El legislador en la trascripción del artículo 18, limita a los arrendadores o subarrendadores cuando se trate del supuesto antes señalado a cobrar solo el 25% del alquiler máximo y cuyo monto comprenderá los gastos correspondientes a los costos de servicios y mantenimiento y otros gastos similares.

5 Igual limitación se establece en el Artículo 19 de esta Ley, para el caso de edificaciones sujetas a regulación que consten de unidades independientemente consideradas, indistintamente del uso que se les diere y que no estuvieren sujetas al Régimen de Propiedad Horizontal, pero a diferencia del artículo anterior se establece la posibilidad de que las partes contratantes fijen el monto, pero respetando que dicho monto no exceda del 25% del canon de arrendamiento. Cambio de propietario durante la vigencia de la relación arrendaticia: En el artículo 20, se aprecia claramente la intención del legislador de proteger los intereses del arrendatario durante la vida de la relación arrendaticia, aún en el supuesto de haberse realizado la venta del inmueble objeto de arrendamiento, obligando en los términos del mencionado artículo al nuevo propietario " a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados." Y la protección no se limita exclusivamente a la vigencia de la relación arrendador - arrendatario, sino que también se extiende tal protección hasta la terminación de la relación al expresarse textualmente también: " cualquier acción relativa a la terminación de la relación arrendaticia, solo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley: " Facultad del arrendador de exigir garantías: En el artículo 21, se le otorga al Arrendador la facultad de pedir al Arrendatario garantías que aseguren las obligaciones adquiridas por el mismo. Estas garantías pueden ser reales o personales. En la práctica se exige depósito o fianza, que por lo general son tres (3) meses de depósito o fianza otorgada por persona natural de reconocida solvencia o por persona jurídica con solvencia económica, en este último caso existen empresas que se tienen como objeto social otorgamiento de fianzas. El Legislador mantiene el criterio de la anterior legislación de la materia de no poder exigirse ambas garantías para respaldar las obligaciones del arrendatario. Fijación de limite máximo con respecto al depósito como garantía otorgada por el arrendatario y generación de intereses al favor del mismo: Esta es una de las tantas innovaciones de este Decreto Ley, ya que al revisar el artículo 22, no permite que se materialice la exigencia de una hipergarantía, en razón de que el arrendador solo podrá exigir como máximo cuatro (4) meses de depósito, y en el artículo 23 fija la obligación del arrendador sea éste persona natural o jurídica de " colocar dicha suma en cuenta de ahorro en un ente regido por la Ley General de Bancos y otras instituciones financieras. Los intereses que se produzcan corresponden al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía," El incumplimiento de la obligación del arrendador con relación a la colocación de la cantidad recibida en depósito, tal como lo prevé el artículo 23, genera como sanción para él, de pagar al arrendatario los intereses calculados " a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela." (Art.24). Así mismo, se fija el lapso dentro del cual el arrendador deberá reintegrar la cantidad dada en depósito por el arrendatario más los intereses generados, esto es, sesenta (60) días calendarios (continuos) siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, de conformidad a lo pautado al artículo 25, estableciendo como condición para el reintegro, la solvencia por parte del arrendatario en las obligaciones adquiridas con respecto al arrendador. Pero en caso de negativa por parte del arrendador a efectuar el reintegro, en el mencionado lapso, queda abierta la posibilidad para el arrendatario de acudir a la vía jurisdiccional, para incoar la acción que

6 permita proteger sus intereses lesionados, haciendo uso del Procedimiento Breve (Instancia Unica) establecido en nuestro Código de Procedimiento Civil (Art.26). Restricción del atraso en el pago del canon de arrendamiento: Se prevé el cobro de intereses de mora cuando el arrendatario no cumpla con la obligación del pago del canon en la fecha pactada, sin embargo, estos intereses no podrán exceder de la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras de acuerdo a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo dispuesto en el artículo 27 del decreto comentado. Establecimiento de Cláusulas Penales cuando se trate de entrega de inmuebles: En el artículo 28, se confirma lo que en la practica se da, en la redacción de contratos de arrendamiento, cuando se incluyen en el contenido de los mismos cláusulas penales, que las más de las veces, producen la calificación del cuerpo del contrato como Leonino. Esta inclusión innovadora en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, legitima lo en realidad se ha efectuado durante toda la vida de la normativa vigente en el país hasta la fecha, en lo que a este aspecto concierne. Fijación de cánones de arrendamiento: Esta es otra de las innovaciones que se establece en esta Ley, al fundamentar la fijación de los cánones de arrendamiento en el criterio de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, expresado de manera porcentual, tomando como base las unidades tributarias. La lectura del artículo 29, nos otorga una idea clara de dichos porcentajes, la cual sin duda alguna se explica pos sí sola, con el único comentario de la facultad dada al Ejecutivo Nacional de modificar los porcentajes de rentabilidad señalados en ese artículo, sustentando estos cambios en motivos que obedezcan al interés público o social de acuerdo a lo previsto en el Parágrafo Unico de la norma analizada. En el artículo 30 se establecen los factores a tomarse en consideración para determinar el valor del inmueble, los cuales deben ser adoptados para tal fin por el organismo competente para fijar el canon arrendaticio. Y el Parágrafo Unico de ese mismo artículo, contempla que en el caso de los inmuebles incluidos en el Régimen de Propiedad Horizontal para la fijación de su renta máxima mensual, " se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal." Monto máximo del arrendamiento de bienes muebles y accesorios, cuando se trate de vivienda sujeta a regulación (Art.31): También esta es otra de las innovaciones de esta Ley, que permite fijar a las partes contratantes el quantum del arrendamiento de bienes muebles y accesorios, pero limitando dicha cantidad al 2% mensual, " calculado sobre el valor por unidad de los mismos." Además de consagrar al final del artículo 31 que en ningún caso el alquiler de los bienes muebles podrá ser superior al 30% del monto del canon fijado al inmueble. Supuestos en los cuales serán revisados los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2: La norma que comprende el artículo 32, establece de manera taxativa los supuestos en los cuales el organismo encargado de efectuar la regulación de alquiler puede revisar los montos fijados. En el encabezamiento de este artículo se visualiza que la revisión la puede realizar el ente competente a petición de cualesquiera de los interesados. Igualmente fija el lapso dentro del cual los interesados pueden solicitar la revisión y concede a los organismos administrativos competentes la potestad de actuar de oficio para iniciar el procedimiento administrativo correspondiente, fundamentado para ello en la finalidad de " mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias." Procedimiento Judicial: En el artículo 33 se establece a este Decreto como Fuente de Derecho para toda la tramitación y sustanciación de las demandas relativas a la materia arrendaticia de

7 inmuebles urbanos y suburbanos, las cuales deberán regirse por las disposiciones aquí contenidas y consagra como procedimiento judicial exclusivo para demandar el Procedimiento Breve. Causales por las cuales se puede demandar el Desalojo: Este supuesto se refiere a las demandas por desalojo, cuando se refiera contratos de arrendamiento, sean de naturaleza verbal o escrita y a tiempo indeterminado, a tenor de lo señalado en el artículo 34 de este Decreto. Las causales enunciadas en esta norma son de carácter taxativo; a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c.- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación. d.- En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e.- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f.- Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal como Reglamento Interno. g.- Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. El Parágrafo Primero de esta norma consagra que en los casos de declararse con lugar la demanda de desalojo de conformidad a las causales b y c, estos es: b.- En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c.- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación, se concederá un plazo improrrogable al arrendatario de seis (6) meses para la entrega del inmueble, contados a partir de la notificación de la Sentencia definitivamente firme. En el Parágrafo Segundo, se hace mención a la posibilidad de que el arrendador pueda ejercer las acciones judiciales correspondientes por causales distintas a las contempladas en esta norma. Contestación de la Demanda: Se establece en el artículo 35, que el accionado en la oportunidad procesal de la contestación de la demanda, deberá de manera conjunta oponer cuestiones previas y. las defensas de fondo, haciendo la salvedad de que las cuestiones previas serán decididas en la sentencia definitiva. También faculta al demandado para que en esa misma oportunidad pueda reconvenir, siempre y cuando el Tribunal que conoce de la causa tenga competencia por la cuantía.

8 Carencia de Recurso con relación a Sentencia de Segunda Instancia, cuando se refiera a los supuestos contenidos en los artículos 34 de este Decreto, ya comentados con antelación, de conformidad a lo contemplado en el artículo 36 ejusdem. Preponderancia de los Principios de Celeridad y Economía Procesal: Lo expedito de este procedimiento judicial lo podemos confirmar al revisar el contenido del artículo 37, que expresa: " Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada en Segunda Instancia Juez remitirá los autos al tribunal de la Causa." La Prorroga Legal: Con la instauración de la prórroga legal, prevista en el artículo 38 de este Decreto, se sustituye el Derecho Preferente que de manera constante era ejercido por los arrendatarios ante el organismo administrativo competente, en los casos de tratarse de Contratos de Arrendamiento a Tiempo Determinado. El Derecho Preferente a continuar ocupando el inmueble arrendado, fue cediendo espacio de manera paulatina en el ámbito del Derecho Inquilinario, y muestra de ello, es en la actualidad que los arrendatarios de locales comerciales no pueden hacer uso del mismo, gracias a la Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de fecha 07 de Agosto de 1.997, con Ponencia de la Dra. Hildegard Rondán de Sansó que expresa la noaplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas a los inmuebles destinados a actividades comerciales o industriales. La norma comentada (Art.38), hace mención a la prórroga obligatoria para el arrendador y facultativa (potestativa) para el arrendatario, con fundamento a las reglas que a continuación se especifican: a.- cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b.- cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c.- cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d.- cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Es necesario, y de carácter relevante mencionar que en este mismo artículo también se prevé que las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento se mantendrán incólumes a excepción del canon de arrendamiento, que podrá variar como resultado de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes si el inmueble arrendado estuviere exento de regulación. Es indudable que la creación de la prórroga legal con fundamento a las reglas enuncias anteriormente son la expresión del carácter social del Derecho Inquilinario, buscando tutelar los derechos del arrendatario frente al arrendador de manera equilibrada. Ahora bien, no obstante lo afirmado, el legislador, en el artículo 38, señala en el artículo 39, que la prórroga opera de pleno derecho, y que el vencimiento de dicha prórroga marca el nacimiento del derecho del arrendador a exigir al arrendatario el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado. Pudiendo en caso de negativa el arrendador, solicitar el secuestro del inmueble ante el Juez. La prórroga legal operará para el arrendatario, siempre y cuando, llegado el momento de expiración del lapso pactado para la vigencia del contrato, éste haya cumplido con todas las obligaciones contractuales o legales, de acuerdo a la letra del artículo 40 del Decreto. Finalmente, se establece que durante la vigencia de la prórroga no se permitirá demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, a tenor de lo pautado

9 en el artículo 41 de este Decreto, más si permite el ejercicio de demandas por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. La Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio: En los artículos 42 al 50 del Decreto, se hace referencia de manera pormenorizada a estas dos figuras jurídicas que contienen derechos propios del arrendatario. Incluyendo desde su definición (Artículos 42 y 43), hasta las condiciones para su ejercicio y el procedimiento a seguir en cada caso. Consignación Arrendaticia: Este otro derecho que también en la actualidad posee el arrendatario de efectuar la consignación del canon de arrendamiento vencida, ante la negativa del arrendador a recibirla. El artículo 51 de este Decreto hace mención a que no solo podrá realizar la consignación el arrendatario sino cualquier persona identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario. Agregando, asimismo, que el Tribunal Competente para recibir la consignación, es el Tribunal de Municipio de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble. Por último, en este artículo se conserva el lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento para efectuar la consignación. El legislador en el artículo 52, reitera una situación que se da en la práctica jurídica de manera cotidiana, esto es, la facultad del arrendatario de retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler. En este caso nos referimos al supuesto de que exista en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia. El Procedimiento para efectuar la Consignación se encuentra establecido en los artículos 53 al 57 de esta Ley. El Reintegro: Otro de los aspectos significativos de esta Ley, es el relacionado con el reintegro, como figura jurídica que permite al arrendatario exigir al arrendador la devolución de la cantidad pagada en exceso por concepto de canon arrendaticio, cuando la misma supere el canon máximo fijado, ya que cuando hablamos de reintegro, estamos haciendo alusión a inmuebles sometidos a regulación. La definición del reintegro la apreciamos al revisar el artículo 58. En las disposiciones comprendidas en los artículos 59 al 64, se indican las personas obligadas a reintegrar (arrendador o preceptor), la responsabilidad solidaria a reintegrar cuando sea varios los propietarios del inmueble (solidaridad de los propietarios frente al arrendatario), el lapso durante el cual se causan los sobre alquileres, los tribunales competentes para ejercer la acción, el lapso de prescripción, y la compensación con alquileres. Procedimiento Administrativo: Todos los asuntos que surjan con ocasión de la competencia delegada al organismo regular, se regirán por el procedimiento pautado en el Decreto Ley, que es objeto de estos comentarios. Su secuencia y lapsos los encontramos en los artículos 65 al 76. Inicio del procedimiento: ( artículo 66). Como todo procedimiento administrativo se caracteriza por la formalidad escrita de la solicitud realizada ante la administración. En el caso que nos ocupa, el interesado presentará al ente administrativo competente solicitud escrita y dentro de los tres días hábiles siguientes a su presentación, la misma será admitida. Cuando el legislador categoriza a los días como hábiles, acoge el criterio de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que también al mencionar lapsos los indica como hábiles. Igualmente el legislador adopta para la solicitud el criterio previsto en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, con respecto a los recursos que en Sede Administrativa interponen los interesados en lo atinente a las observaciones que hace la Administración al existir defectos u

10 omisiones; concediéndole al interesado quince días para subsanar o corregir según sea el caso, pero los días se cuenta como calendarios (continuos). Notificación de los Interesados: Una vez admitida la solicitud se procederá a la notificación de los interesados, fijando como término para su comparecencia el tercer día hábil siguiente a la notificación, todo de conformidad al artículo 66 del Decreto. El momento de la comparecencia de los interesados es la oportunidad de que efectúen sus alegatos y defensas. (Artículos 67 y 68). Lapso Probatorio: Por ser lo expedito y lo sumario otros de los rasgos que caracterizan al procedimiento en Sede Administrativa, el lapso probatorio es de diez (10) días hábiles, para la promoción y evacuación de pruebas, siendo admisibles únicamente las de naturaleza instrumental. Excepcionalmente deja a la discrecionalidad de la autoridad la posibilidad de admitir otras pruebas. (Artículo 69). Lapso para determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios: En el supuesto indicado el lapso será de 30 días calendarios, pudiendo extenderse éste sustentado en razones de importancia. (Artículo 70). Decisión: La Autoridad Administrativa dictará su decisión dentro del lapso de 10 días hábiles contados a partir de aquel en se haya determinado el valor del inmueble. (Artículo 71). Notificación de la Decisión: Al hablar el legislador de la forma de efectuar la notificación de la decisión, toma íntegramente, el criterio adoptado en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos vigente, contenido en los artículos 73 y siguientes de dicha Ley, por tratarse de actos administrativos de efectos particulares, con sólo algunas variaciones, que se evidencian al leer los artículos 72 al 74 de este Decreto Ley. Agotamiento de la vía administrativa: Las decisiones dictadas por el organismo regulador, agota la vía administrativa, es decir, que esas decisiones causan estado, en consecuencia, los interesados quedan en libertad de acudir a la vía contencioso administrativa a atacar el acto administrativo con el que está en desacuerdo. (Artículo 75). Finalmente en el artículo 76, se establece el carácter supletorio de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y del Código de Procedimiento Civil. Contencioso Administrativo Inquilinario: En los artículos 77 al 81, el legislador hace referencia a los siguientes aspectos: lapso para interposición del Recurso Contencioso Administrativo, Tribunales competentes para conocer dicho recurso, sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contras los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento, acumulación de procesos cuando exista incoado más de un recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo y suspensión de los efectos del acto. Sanciones: De los artículos 82 al 87, se establecen las multas a imponer por parte de los organismos administrativos competentes. El monto de las multas será calculado basándose en unidades tributarias, no pudiendo superar las 420 unidades, y se tomará en consideración para la imposición de las mismas: la gravedad de la falta y el mérito de las circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto. Igualmente prevé la notificación de la multa al infractor, hecha a través de Resolución acompañada de la Planilla respectiva y será en principio realizada en forma personal, en caso contrario, se procederá a notificar de conformidad al artículo 73 de este Decreto. Para los casos de reincidencia se aplicará el doble de la multa impuesta con anterioridad y por último se refiere al lapso de prescripción para aplicar la sanción. Disposiciones Transitorias: De los artículos 88 al 91, se establece lo siguiente: la tramitación de los procedimientos en curso, aún estando en vigencia este decreto por las disposiciones mediante las cuales se iniciaron; la declaración de interés social de algunos proyectos de construcción cuyo objeto sea la edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos; la

11 gratuidad de las actuaciones judiciales relativas a la materia de este decreto; señala el lapso otorgado a los arrendadores para cumplir con lo previsto en el artículo 23 de este Decreto en lo relativo a las garantías otorgadas y la regulación de las consignaciones arrendaticias a partir de la entrada en vigencia de este Decreto, en cuanto la normativa que rige éstas le sea aplicable. Disposiciones Finales: En los artículos 92 y 93 que comprenden las Disposiciones Finales, se prevé la creación de oficinas especiales con el objetivo de prestar asistencia legal y gratuita a las personas que carezcan de medios económicos suficientes para hacer valer la defensa de sus derechos e intereses de conformidad a los procedimientos aquí establecidos y describe taxativamente las Leyes, Decretos y Resoluciones derogadas-en materia arrendaticia.