ESTUDIO INMOBILIARIO SOBRE EL PRIMER CROWDFUNDING INMOBILIARIO Y FACILITY RENTING CORP HABITACIONAL EN CHILE

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1 ESTUDIO INMOBILIARIO SOBRE EL PRIMER CROWDFUNDING INMOBILIARIO Y FACILITY RENTING CORP HABITACIONAL EN CHILE INVIERTA EN APART HOTEL CON LA MÁXIMA RENTABILIDAD CHILE - PERÚ - COLOMBIA

2 GONZALO JIMÉNEZ COCQ VICEPRESIDENTE COLEGIO FACILITY MANAGEMENT DE CHILE DIRECTOR ACADÉMICO DPA FACILITY MANAGEMENT, UST FACILITY MANAGEMENT UNIVERSIDAD ADOLFO IBÁÑEZ DIRECTOR INMOBILIARIO FACILITYRENT.COM INTRODUCCIÓN: El objetivo del presente estudio inmobiliario, desarrollado por FACILITYRENT.COM, perteneciente al COLEGIO FACILITY MANAGEMENT (Colegiofm.com), tiene como misión identificar un nuevo instrumento financiero de gestión de activos inmobiliarios único en el mercado nacional, siendo más eficiente, ordenado y rentable, que presenta el primer CROWDFUNDING INMOBILIARIO Y FACILITY RENTING CORP HABITACIONAL EN CHILE, donde detallaremos los conceptos de Crowdfunding, Asset Management, Desarrollo de la primera cadena de apart hotel Facility Management en Chile. 1.- CONCEPTO DE CROWDFUNDING INMOBILIARIO: Antes de leer este estudio inmobiliario, recomendamos que comience a leer el ESTUDIO INMOBILIARIO SOBRE EL PROBLEMA DEL RETING O ARRIENDO HABITACIONAL MENSUAL DE DEPARTAMENTOS, para que entienda la actual tendencia que operan los diferentes actores nacionales del mercado de inversiones inmobiliarias, la importancia y cambio de paradigmas que desarrolla esta innovadora herramienta de agrupación de inversionistas hormigas y por otro lado, el gran aporte que ofrece una mayor eficiencia y eficacia en aumentar los ratios de ventas por parte de las inmobiliarias que se enfocan a vender edificios a este nicho de mercado, cuya innovación se llama CROWDFUNDING INMOBILIARIO, implementado formalmente por el Colegio Facility Management de Chile. Se destaca que conceptos como asset management, facility management, serán muy reiterativos en este nuevo modelo inmobiliario, por otro lado, se abre una nueva oportunidad, una vez operativo el edificio apart hotel, de vender el edificio a un fondo de inversión privado, rentabilizando mayormente la inversión inicial, considerando que el activo se paga en cinco años en promedio, dada la mayor recaudación mensual, con el concepto de adquirir una habitación en la primera red de apart hotel.

3 Complementariamente, entendemos que con esta nueva arquitectura de servicios inmobiliarios, orientados al facility management, que complementan la estructura arquitectónica de un edificio, dará pie, para que personas de tercera edad o profesionales jóvenes, prefieran comprar estos activos, para habitar en ellos, evitando el problema de limpieza diaria, producto que cada día, las asesoras del hogar son un recurso humano escaso y caro, ya que estos activos inmobiliarios vienen complementado con servicios de mucamas, lavado y planchado de ropa, desayunos, almuerzos y cenas, junto con servicios de spa en su mismo hogar, darán una mayor calidad de vida, minimizando los actuales problemas que conllevan este tipo de personas, que actualmente habitan en un departamento tradicional. A modo de simplificar el entendimiento ante los inversionistas hormigas, para que puedan comprender con este paper, que hoy existe una nueva plataforma de gestión de inversión inmobiliaria en Chile, la cual, comenzaremos a definir el CROWDFUNDING, que es una metodología que opera fuertemente en países europeos y en EEUU, que permite democratiza y acceder a cualquier persona natural, que tenga una pequeña capacidad de ahorro, traspasarlo en 24 meses, a una inversión inicial, para ingresar al mercado de inversiones inmobiliarias corporativas, a modo de comprar con varios inversionistas hormigas, edificios completos como apart hotel, dado que anteriormente, el mercado chileno estaba fuertemente dividido en: I.- FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS O COMPAÑIAS DE SEGUROS: Este nicho, posee el alcance inmediato de adquirir edificios completos, con una alta capacidad de invertir grandes cantidades de dineros, a modo de rentabilizar su inversión a través del Asset Management. II.- INVERSIONISTAS HORMIGAS: Este grupo de compradores, accedían al mercado de las inversiones, en forma muy limitada y marginal, dada la baja capacidad de inversión que posee este actor, donde hasta este período, solo accedía a comprar activos inmobiliarios (departamentos) individuales, en forma separada en un edificio habitacional, mezclada con la compra de personas que compran departamentos para vivienda, sin el conocimiento del modelo comercial del renting, que en la mayoría de los casos, chocan con los intereses individualizados y a su vez, los que optaban por operar como apart hotel, en un escenario irregular, exponiéndose inminentemente a multas y cierres, quedándose con departamentos solo con el modelo tradicional de arriendo mensual, cuyo margen de utilidad es negativo, entre el diferencial del arriendo, el dividendo bancario y los elementos negativos de egresos que se identificaron en el estudio del mercado del problema que presenta el renting tradicional, que esta publicado como ESTUDIO INMOBILIARIO SOBRE EL PROBLEMA DEL RETING O ARRIENDO HABITACIONAL MENSUAL DE DEPARTAMENTOS.

4 El modelo crowdfunding inicial, que proponemos en forma innovadora en Chile, se basa en generar valor mayor a un departamento habitacional para arriendo mensual. Es importante destacar que el crowdfunding en bienes raíces, tiene participantes claves: 1) FACILITYRENT.COM empresa promotora inmobiliaria, que identifica una oportunidad para los inversionistas hormigas. A este actor lo llamamos el Developer. Es importante destacar que el proyecto inmobiliario está en una etapa transparente, que es la anterior a la etapa en blanco, donde el diseño completo del edificio, es para iniciar formalmente un apart hotel, cumpliendo todos los requerimientos arquitectónicos y legales 2) Un grupo de individuos o inversionistas hormigas, a quienes les gusta el proyecto y desean invertir en él. A estos individuos los llamamos el Crowd. En esta etapa, los inversionistas hormigas firman las compraventa directamente con la inmobiliaria que está vendiendo su proyecto, con nuestra metodología facility management, cuyo plazo de pago de pie, puede llegar hasta 24 meses, con la correspondiente póliza de seguro en compra en verde, que indica la ley chilena. 3) Greenbildingmanager.com, se encarga de la administración comercial y del property mensual de la inversión, lo cual incluye la contabilidad completa y los reportes financieros. En general, trae un nivel adicional de transparencia a la transacción. A esta compañía la llamamos la Fiduciaria. En esta etapa, pasamos a la concepción principal de nuestro modelo, identificando el Asset Management, donde las actuales empresas que ofrecen inversión en departamentos, a través de una administración simple de arriendos, que generalmente es desarrollado por corredores de propiedades, no manejan e interactúan con el Facility Management, dado que no es de conocimiento masivo, ya que conlleva altos conocimientos financieros, operacionales, dirección estratégica, dirección del RRHH, y clienting

5 El concepto de Asset Management, bajo el presente modelo de FACILITYRENT.COM, considera la gestión de los activos inmobiliarios, identificados como bienes raíces, cuyo objetivo de la gestión de activos está presente en el manejo de la cartera de inversiones de los clientes teniendo la consideración de su situación de riesgo. En resumen, hoy existen edificios de oficinas que generan grandes utilidades a sus inversionistas corporativos, inalcanzables para los inversionistas hormigas, ya que era impensable comprar edificios completos, mayor a 200 unidades de departamentos, cuyo valor total en algunos casos superan los US$ dólares, hoy el proceso de inversión de este tipo de edificios es bastante sencillo con FACILITYRENT.COM, a través de reunir a inversionistas hormigas, a modo que su utilidad sea hasta tres veces más alta que la compra de un tradicional departamento, en un edificio habitacional, y que garantice una operación legal completa, basados en cumplir la nueva reforma tributaria y los correspondientes permisos municipales y de salud. Debemos destacar que este modelo en Chile, es altamente utilizado en los edificios corporativos de oficinas, donde existen fondos de inversión que compran edificios corporativos, y que a su vez, existen operadores inmobiliarios que se focalizan en la colocación y administración de arriendos de oficinas, con el fin de optimizar los flujos financieros mensuales de estos activos inmobiliarios, a modo de ofrecer este edificio completo a fondos de inversión inmobiliarios nacionales e internacionales o compañías de seguros, a modo de adquirir un buen calce entre los compromisos que tiene la compañía de largo plazo en UF y los ingresos que la compañía se genera con esa inversión.

6 2.- COMO OPERAN LOS FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS: A modo de establecer con un ejemplo real del Asset Managment en Chile, que hasta el primer semestre del año 2014 estaba enfocado para inversionistas corporativos, la primera inquietud es: Por qué este mercado de edificios con Asset Management seduce a los fondos de inversión inmobiliario?. La respuesta directa es cuando le aseguras a un flujo futuro con un arriendo a largo plazo, a cinco o 10 años, con rentabilidades mayores de UF+10%, no hay nada que pueda competir en este minuto, dado que hay mucha liquidez en el mercado financiero y a los fondos le permite tener otra alternativa de inversión. En el caso de las compañías de seguro, el hecho de tomar posiciones en inversiones inmobiliarias para la renta, responde a una tendencia mundial, la razón es que "si se compra un bien raíz para renta, genera una renta mensual muy estable", por lo que se produce un "buen calce" entre los compromisos que tiene la compañía de largo plazo en UF y los ingresos que la compañía se genera con esa inversión. Esto los lleva a participar activamente en el mercado inmobiliario. Para los fondos, les resulta muy atractivo, pues la rentabilidad "fluctúa entre UF+10% y UF+14% al año, más las eventuales plusvalías que se pueden generar con el activo inmobiliario". 3.- APORTE Y RESPALDO ANTE EL COLEGIO FACILITY MANAGEMENT: Dada la diferenciación que existe entre un modelo tradicional de arriendo versus nuestro innovador modelo de inversión en rentas, que está basado fuertemente en el Facility Management, y que no es un modelo que puede ser desarrollado por las actuales corredoras de propiedades existentes, ingresa el Colegio Facility Management (Colegiofm.com), que agrupa a los mejores profesionales del mercado chileno en gestión de activos inmobiliarios, donde ya han desarrollado este modelo Asset Management en edificios corporativos, que han sido vendidos a fondos de inversión inmobiliarios extranjeros. Complementariamente, la base para ser evaluados positivamente un edificio en un proceso de DUE DILLIGENCE, es el correcto funcionamiento de las maquinarias que componen el edificio, tales como ascensores, sistema de calefacción, bombas, grupo electrógenos, corrientes débiles y estado de las habitaciones que componen el presente edificio, a modo de maximizar la futura venta a una compañía de seguros o fondos de inversión nacional o internacional.

7 4.- GENERACIÓN DE PRIMERA RED DE APART HOTEL EN CHILE: FACILITYRENT.COM, ofrece a los inversionistas hormigas adquirir en forma innovadora en Chile, la compra de HABITACIONES HOTELERAS, en la primera cadena de apart hotel en Chile, cuya rentabilidad es mucho mayor que un departamento habitacional, como se explica en el paper ESTUDIO INMOBILIARIO SOBRE EL PROBLEMA DEL RETING O ARRIENDO HABITACIONAL MENSUAL DE DEPARTAMENTOS, donde en este nuevo escenario ofrecido, la valorización del activo crece rápidamente, caso contrario con lo que se aplica en los departamentos habitacionales, complementado con un mayor ingreso mensual por el pago diario que genera una habitación, superando ampliamente el 7% a 8% que aplica el arriendo mensual. Incluso, supera la rentabilidad que se identifica en los edificios de oficinas, debido que la oferta de edificios corporativos es muy alta y la demanda de arriendo de oficinas es menor a la actual oferta. Complementariamente, la oferta de edificios apart hotel, es una nueva tendencia, y debido a la poca oferta su rentabilidad financiera será mayor, y es un activo muy atractivo para los fondos de inversiones inmobiliarias nacionales e internacionales. 5.- DEMOCRATIZACIÓN DE ACCEDER A NEGOCIO HOTELERO: Como foco diferenciador y posicionarse como el primer player inmobiliario, FACILITYRENT.COM, permite masivamente, el acceso de un inversionista hormiga adquirir un edificio íntegramente como apart hotel, ya que antes era impensable, ya que solo podían acceder los grandes grupos económicos o fondos de inversión, obteniendo grandes rentabilidades, recuperando rápidamente la inversión total del activo adquirido, dado los grandes flujo mensuales que desarrolla este modelo, con respecto a un arriendo tradicional mensual. Por otro lado, iniciativas de habitaciones para personas que habiten los 365 días en este tipos de edificios, estaba solo limitado a un exclusivo grupo de personas, con un alto poder adquisitivos, cuyos activos inmobiliarios desde 1 dormitorio, ubicados en el Hotel Marriott y Hotel W, cuyos precios superan las UF, llegando hasta UF. Nuestro modelo, se establece en una primera etapa en Chile y posteriormente, expandiremos el modelo de inversión a Perú y Colombia, para que nuestros clientes inversionistas hormigas puedan aplicar inversiones inmobiliarias en el exterior, y referente a los valores de ventas, se estima que los valores de las habitaciones fluctuarán en habitaciones One Piece, desde las UF; valores acordes a la nueva reforma tributaria chilena.

8 6.- CASOS ERRONEOS DE ASSET QUE SE HAN IDENTIFICADO EN CHILE: Lamentablemente, producto de una falta de oferta de players inmobiliarios en Chile, que ofrezcan servicios profesionales de crowdfunding a empresas inmobiliarias e inversionistas hormigas, solo se han identificado corredores de propiedades o administradores de edificios, orientados a gestiona cuentas corrientes, por otro lado, están saliendo inmobiliarias que han vendido edificios habitacionales a fondos de inversión, exclusivos para el negocio de renta inmobiliaria, pero sin aplicar servicios de hoteles, replicando los mismos errores del modelo de arriendo de departamentos. UNO DE LOS PRIMEROS EDIFICIOS HABITACIONALES VENDIDO A UNA COMPAÑÍA DE SEGURO EN CHILE, SIN ESTÁNDAR FM. A su vez, se Identifican los siguientes errores: Colocar lienzos de arriendos en el exterior del edificio. Cortinas de colores, afectando las fachadas externas del edificio. Se identifican bicicletas en las terrazas, afectando las fachadas externas del edificio. No aplican contabilidad completa. No reúnen íntegramente a inversionistas hormigas. Producto de la falta de profesionales Facility Management, no aplican una metodología integral y que se explica en el siguiente punto de este documento, donde se diferencia del modelo tradicional de arriendo, versus FACILITYRENT.COM.

9 7.- GENERACIÓN INGRESOS QUE BAJAN COSTOS DE OPERACIÓN: Como expertos en Facility Management en Chile, nos orientamos en trabajar uno de la grandes puntos de diferenciación que tiene el modelo de los edificios FACILITYRENT.COM, asumiendo una tasa de ocupación promedio mensual de un apart hotel en Santiago, que es de un 50%, cuyo valor promedio es de $ diario, para una habitación de un dormitorio, en comparación de un valor promedio mensual en un arriendo oscila en $ mensuales, pero por otro lado, este nuevo modelo desarrolla la autogeneración de ingresos mensuales, que no genera un edificio que posee departamentos para arriendo mensual, a modo de cancelar los costos de funcionamiento mensual del apart hotel completo, reduciendo los gastos que generalmente un edificio habitacional gestiona, aplicando una mayor eficiencia financiera el activo inmobiliario y por consiguiente una mayor rentabilidad. Destacamos que los ingresos, pueden representar un importante porcentaje, que vienen generados por ventas en restaurant, lavado, planchado, cafetería, bar, servicio a la habitación y comunicación. Estos ingresos son mensuales, y descuenta el valor en los costos de mantenimientos de las maquinarias, consumos eléctricos, gas y agua, por otro lado, para aplicar mayor eficiencia, el costo de los consumos baja aún más, dado que en todos los edificios FACILITYRENT.COM, opera con empresas ESCO, a modo de aplicar las eficiencias energéticas, y bajar un 60% en electricidad y 30% en gas.

10 8.- DIFERENCIAS ENTRE UN ASSET MANAGEMENT V/S RENTIG: Con el objetivo de identificar las diferencias del nuevo modelo Asset Management habitacional, que operan los edificios de la cadena FACILITYENT.COM, versus el modelo tradicional renting que opera comercialmente por corredores de propiedades, a través de administraciones de arriendos, MODELO FACILITYRENT.COM: MODELO TRADICIONAL RENTING: Orientado a comprar un edificio completo. Orientado a comprar departamentos. Edificio 100% apart hotel. Edificio habitacional con restricción legal. Modelo enfocado al Facility Management. Modelo enfocado al corretaje de propiedades tradicional. Respaldo Colegio Facility Management de Chile. Empresas corredoras de propiedades. Modelo exclusivo de compra de activos. Modelo tradicional de compra de activos. Modelo de compra para personas naturales. Modelo de compra para personas naturales. Opción inmediata para aumentar jubilación o renta Opción a largo plazo para aumentar la jubilación mensual. mensual. 100% activo inmobiliario heredable. 100% activo inmobiliario heredable. Canal de ventas para inmobiliarias, que legaliza los apart hotel, a modo de atraer inversionistas hormigas. Canal de ventas para inmobiliarias, orientado solo para arriendo convencional. Venta en transparente (proyecto) y blanco. Venta en blanco y verde. Inversionista hormiga hace la compraventa directamente con una inmobiliaria. Inversionista hormiga hace la compraventa directamente con una inmobiliaria. Pie 10%, pagadero en 24 meses. Pie 10% según fecha entrega. Se tramita el crédito hipotecario. Se tramita el crédito hipotecario. Modelo más eficiente ante la nueva reforma tributaria. Modelo tradicional. Se adquiere una habitación de hotel. Se adquiere un departamento. Arriendo diario. Arriendo mensual. Recuperación valor activo 5 años. Recuperación valor activo 15 a 20 años Se rentabiliza hasta un 300% versus un arriendo mensual, generando una importante utilidad mensual. Ingreso por arriendo cancela el dividendo y se ajusta casi cero la utilidad mensual. Ganancia inicial del valor del activo, es hasta un 30% ante entrega de la habitación. Ganancia inicial del valo del activo, es hasta un 15% ante entrega del departamento. Incluye servicio de recepción inicial de la habitación ante No incluye o es opcional. garantías de postventa. Incluye servicio de administración postventa mensual de la habitación ante ley Activo con características constructiva de habitación de Activo departamento tradicional constructivo. hotel. Espacios comunes de hotel. Espacios comunes convencionales. Opera con el property oficial del Colegio Facility Opera con un administrador de edificios tradicional. Management en Chile. Servicios de mucamas. Servicio de lavado y planchado de ropa. Servicio de spa a residentes. Servicio de Catering a la habitación o comedor principal. PAC automático de cuentas de consumos. Riesgo de morosidad por no pago arrendatario. PAC automático de gastos comunes. Riesgo de morosidad por no pago arrendatario. Permite adquirir habitaciones en varios edificios de la No ya que solo se adquiere un departamento. cadena apart hotel en Chile y próximamente fuera del país.

11 Asignación de una ejecutiva de cuentas. Contabilidad completa por inversionista. Opcional asesoría tributaria. Administración edificio profesional facility management. Sistema web administración habitación. Sistema web transparencia gastos comunes. Sistema web transparencia postventa habitación. Sistema web transparencia postventa espacios comunes. Sistema web transparencia mantención de maquinarias espacios comunes. Mantención de espacios comunes como hotel Implementación de empresas ESCO, para bajar los consumos electicos y de gas. Auto generación de ingresos para bajar los gastos comunes Mayor valor venta, dado que se vende una habitación con un mayor flujo mensual. Directorio enfocado a rentabilizar el valor del edificio completo. Una vez operativo el apart hotel, este será ofrecido a un fondo de inversión o compañía de seguro, rentabilizando mayormente la inversión. No incluye o es opcional. Administración tradicional. Baja mantención espacios comunes, alto deterioro. Venta tradicional como departamento, expuesto a margen de contribución casi cero. Expuesto a comité de administración que bajen la calidad de mantención del edificio. Venta a personas naturales.