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1 INFORME TÉCNICO REFERIDO AL RECURSO DE PROTECCIÓN INTERPUESTO POR LA EMPRESA PASMAR S.A. EN CONTRA DE LA D.O.M. DE CASTRO (ROL CORTE APELACIONES PUERTO MONTT), EN LO QUE CONCIERNE A LA DETERMINACIÓN DE LA ALTURA DE EDIFICACIÓN PARA UN PROYECTO (MALL DE CASTRO) QUE CONTEMPLA UNA EDIFICACIÓN AISLADA POR SOBRE LA ALTURA MÁXIMA DE LA EDIFICACIÓN CONTINUA EN UN TERRENO INCLINADO, A LA LUZ DE LA LEY Y ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES Y LA ORDENANZA LOCAL DEL PLAN REGULADOR DE LA CIUDAD DE CASTRO. A. PLANTEAMIENTO DEL CASO. 1. La Sociedad Pasmar S.A. ha concurrido ante la I. Corte de Apelaciones de Puerto Montt interponiendo acción de protección en contra de la Directora de Obras de la I. Municipalidad de Castro (Causa rol Nº ). 2. La empresa recurrente señala que la Directora de Obras de la I. Municipalidad de Castro ha realizado una interpretación que implica alterar la forma de medir la altura de la edificación continua y aislada de la construcción del Centro Comercial Mall de Castro. 3. Expresa que el edificio se encuentra en un terreno inclinado. Ante tal circunstancia, la empresa señala que la edificación continua debe de medirse desde el nivel promedio. La D.O.M. expresa que dicha medición debe de hacerse desde la línea natural del terreno. B. DEFINICIONES LEGALES. Para poder hacer la correcta determinación para el caso, es necesario revisar las definiciones establecidas en la OGUC sobre esta materia. 1. ALTURA DE EDIFICACIÓN : la distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo. (artículo OGUC) 2. EDIFICACIÓN CONTINUA : la emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial. (artículo OGUC) 3. EDIFICACIÓN AISLADA : la separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamientos que se determinen en el instrumento de planificación territorial o, en su defecto, las que establece la presente Ordenanza. (artículo OGUC) 4. ADOSAMIENTO : como una norma complementaria de los tres tipos de agrupamiento (Edificación aislada, pareada y continua), se entenderá por Adosamiento, la edificación no subterránea que se ubica contigua a los 1

2 deslindes, o bien aquella inscrita en la envolvente que describe los puntos que se señalan a continuación: 1. La longitud del adosamiento no podrá exceder del 40% de la longitud total del deslinde común con el vecino. Cuando la edificación existente sea pareada o continua, a la longitud total de dicho deslinde debe descontarse el tramo ocupado por la parte pareada o continua. El adosamiento no podrá en ningún caso ocupar el antejardín. El Plan Regulador Comunal podrá determinar la distancia mínima de los adosamientos respecto de la línea de edificación. El porcentaje de adosamiento podrá excederse, tanto para construcciones nuevas como para regularizaciones, con autorización expresa del propietario del predio vecino, suscrita ante Notario. No obstante, cuando el adosamiento coincida con una edificación existente aprobada con mayor porcentaje de adosamiento, se podrá contemplar una mayor longitud, siempre que no sobrepase la edificación vecina existente. 2. La altura del adosamiento en el deslinde no sobrepasará los 3,5 m. No obstante, cuando el adosamiento coincida con una edificación existente aprobada, de mayor altura, ubicada en el predio vecino a partir del deslinde común, se podrá contemplar una mayor altura para dicho adosamiento, siempre que no sobrepase la de la edificación vecina existente 3. Las alturas se medirán desde el nivel del suelo natural. Si el nivel de los predios fuere inclinado, la altura máxima permitida deberá medirse desde el punto promedio entre aquellos en que los extremos de la construcción que se adosa corten al deslinde a nivel del terreno natural. Si los predios no se encontraren en un mismo plano, la altura máxima permitida se medirá desde el punto que fije la diferencia media de altura entre los predios. (Artículo OGUC) 5. SUELO NATURAL : estado natural del terreno anterior a cualquier modificación artificial. (artículo OGUC) 6. RETRANQUEO : escalonamiento vertical que adopta la fachada de un edificio hacia el interior del predio. (artículo OGUC) 7. RASANTE : recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificación. (artículo OGUC). C. SOBRE LA MEDICIÓN DE LAS ALTURAS DE LA EDIFICACIÓN CONTINUA. Como expresa el Capítulo 6 del Título 2 de la OGUC, las normas sobre agrupamiento de los edificios estarán destinadas a definir las alternativas de emplazamiento de éstos dentro de un predio. 2

3 Es así como se distinguen tres tipos de agrupamiento de las edificaciones: aislada, pareada y continua. Para los efectos de este informe técnico, interesa determinar la forma en que se mide la altura de la edificación para las edificaciones continuas.. Como se ha señalado, la edificación continua es aquella que ocupa todo el frente del predio y está emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial. En el caso del Plan Regulador Comunal de Castro (PRC), la altura establecida para la llamada placa continua es de 10 metros. Por otra parte, el PRC establece para usos de suelo no residenciales, un coeficiente de ocupación del suelo de 1, es decir, se permite ocupar la totalidad de la superficie del terreno con una edificación continua, hasta una altura de 10m. Si un proyecto de edificación pretende una altura mayor a dichos 10 metros, debe aplicar una separación de la edificación de los deslindes prediales. Es lo que se llama la Edificación Aislada sobre continuidad, la que debe estar emplazada, por lo menos, a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamientos fijadas. Para este caso, el PRC indica que son las establecidas en la OGUC. En tal sentido, las edificaciones aisladas sobre la edificación continua deberán cumplir los distanciamientos a los deslindes señalados en el artículo de la OGUC, debiendo respetar las rasantes que se indican en dicha norma, salvo que se acojan al procedimiento y condiciones que establece el artículo sobre estudio de sombras. Las normas de distanciamiento y rasantes contenidas en el artículo ya citado, se aplicarán en forma simultánea y regirán para las edificaciones aisladas, las partes aisladas de edificaciones pareadas y las que se construyan en sectores en que el Instrumento de Planificación Territorial permita edificación aislada por sobre la altura máxima de la edificación continua, como es este caso. Fuente: Circular Nº 264/ DDU 109, pág. 3 3

4 Para el caso que se informa, el dueño del proyecto Mall de Castro se ha acogido a la excepción establecida en el artículo por las cuales, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente las rasantes establecidas en el artículo siempre que la sombra del 4

5 edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan las condiciones que señalan los artículos siguientes, como es la del artículo Como expresa la norma del artículo citado, las edificaciones aisladas que se acojan al artículo , como es el caso del Mall de Castro, además deberán cumplir a partir de los 10,5 m de altura, con un distanciamiento hacia los predios vecinos no inferior a 1/4 de la altura total de la edificación, al tratarse de edificaciones ubicadas en la Región de Los Lagos, conforme a la tabla de rasantes inserta en el inciso sexto del artículo de la OGUC. En tal sentido, en el caso de la edificación aislada por sobre la edificación continua, la altura total de la edificación para aplicar dicho distanciamiento, se medirá a partir de la altura máxima permitida para la edificación continua. La medición de la altura de la edificación continua se realiza desde el suelo natural, es decir, el correspondiente al estado natural del terreno anterior a cualquier modificación artificial. Para el caso del Mall de Castro, ese suelo natural está dado por el suelo de las calles Ramírez y Serrano. Esta altura máxima, por lo tanto, queda representada por un plano paralelo a la superficie del terreno en los términos señalados, por lo que no aplica ningún cálculo de promedio a su determinación. 5

6 D. SOBRE LA MEDICIÓN DE LAS ALTURAS DEL ADOSAMIENTO. Se habla de Adosamiento en aquellos casos en que la edificación se ubica contigua a los deslindes comunes con el o los vecino(s) del inmueble. Es decir, las normas sobre Adosamiento de la OGUC se aplican para aquellas construcciones que se edificarán en forma inmediata y lindante a los inmuebles vecinos, y se estará al hecho de existir o no edificaciones en dichos inmuebles contiguos para la determinación de las alturas de Adosamiento. 6

7 Para dichos casos la OGUC ha diferenciado si el nivel de los predios vecinos son o no inclinados. Si el nivel del suelo no es inclinado, se medirá desde el nivel natural del suelo. Por el contrario, si el nivel de los predios fuere inclinado, la altura máxima que se establece en el mismo artículo ya citado, se medirá desde el punto promedio entre aquellos en que los extremos de la construcción que se adosa corten al desnivel a nivel del terreno natural. Luego agrega si los predios no se encontraren en un mismo plano, la altura máxima permitida se medirá desde el punto que fije la diferencia media de altura entre los predios En el caso que los terrenos no se encuentren en un mismo plano, la altura máxima permitida se medirá desde el punto que fije la diferencia media de altura entre los predios. 7

8 E. CONCLUSIÓN A la luz de todos los antecedentes y hechos aquí expuestos, y para la determinación de la altura de edificación para un proyecto de edificación aislada por sobre la altura máxima de la edificación continua, acogido a la excepción del artículo de la OGUC, como es el Mall de Castro, la medición de la altura de la edificación continua debe hacerse desde la línea natural del terreno o suelo natural, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial. No corresponde aplicar para este caso las formas de medición establecidas en las normas sobre adosamiento, por cuanto aquí se trata de una edificación continua y no de un adosamiento. Por último, es importante precisar que el proyecto que se presenta a evaluación por la empresa Pasmar S.A. ante la DOM de Castro, constituye un nuevo predio, distinto a los presentados en los permisos de edificación 108/2008 y 309/2011, con dimensiones, deslindes y características diferentes que constituyen un nuevo proyecto a ejecutarse en un nuevo predio, que requiere necesariamente solicitar un nuevo permiso de edificación. En tal 8

9 sentido, debe ceñirse a lo señalado Circular Ord. Nº de 3 de Diciembre de 2007, dictada por la División de Desarrollo Urbano, DDU - Específica Nº95/2007, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Es todo cuanto se informa. Comité Técnico Delegación Zonal Chiloé CA Arq. SEBASTIAN GRAY AVINS Presidente Nacional COLEGIO DE ARQUITECTOS DE CHILE Santiago, 12 de junio de

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