Determinantes del Precio de Viviendas en Chile. Andrés Sagner GIF Banco Central de Chile

Transcripción

1 Determinantes del Precio de Viviendas en Chile Andrés Sagner GIF Banco Central de Chile B A N C O C E N T R A L D E C H I L E 9 de Septiembre de 2010

2 Agenda Motivación y Objetivos Metodología Datos Principales Resultados Conclusiones 2

3 Motivación Durante las últimas dos décadas los precios inmobiliarios de países industrializados han crecido sostenidamente: Ahearne et al. (2005): el precio de viviendas de los 18 principales países desarrollados ha crecido relativo al ingreso personal y al valor de los arriendos. Chile no ha estado al margen de este fenómeno: Parrado, Cox y Fuenzalida (2009): en RM, el precio de viviendas ha crecido en torno al 35% real entre 2002 y

4 Motivación Para el caso de Chile, la carencia de series largas y sistemáticas de precios inmobiliarios ha dificultado el análisis detallado de esta evolución. Lo anterior contrasta con la relevancia de este tópico y sus efectos en la economía: Efectos sobre la estabilidad macroeconómica Efectos sobre la estabilidad financiera Eventual canal de transmisión de la política monetaria 4

5 Objetivos Proporcionar evidencia en un área que hasta la fecha cuenta con aportes restringidos por la disponibilidad de datos: Figueroa y Lever (1992); Desormeaux y Piguillem (2003); Quiroga (2005); Agostini y Palmucci (2008); Parrado, Cox y Fuenzalida (2009). Analizar conjuntamente los determinantes hedónicos y macro-financieros de los precios inmobiliarios. Utilizar una cobertura temporal amplia que permita incluir ciclos económicos expansivos y contractivos. 5

6 Metodología Modelo empírico: ln(p it ) = β 0 + β 1 X i AF + β 2 X i BP + β 3 X i EN + β 4 X it CE + e it P it : precio real de la vivienda i adquirida en el año t X i AF : atributos físicos de la vivienda i X i BP : distancia entre la vivienda i y bienes públicos cercanos X i EN : atributos del entorno de la vivienda i X it CE : variables macro-financieras relevantes para la vivienda i adquirida en el año t 6

7 Metodología Variables Explicativas Atributos físicos y del entorno Teoría de precios hedónicos (Rosen, 1974) Antigüedad Superficie de la propiedad Superficie del terreno Comuna Ingreso promedio de la manzana de influencia Subsidio de Renovación Urbana 7

8 Metodología Variables Explicativas Distancia a bienes públicos Valoración promedio que los hogares le asignan al acceso a dichos bienes (Yinger, 1982; Gramlich y Rubinfeld, 1982; Rubinfeld, 1987) Evidencia empírica previa (Agostini y Palmucci, 2008) Distancia a estaciones de metro Distancia a áreas verdes Distancia a clínicas Distancia a hospitales Distancia a colegios 8

9 Metodología Variables Explicativas Variables macro-financieras Precios inmobiliarios tienden a seguir de cerca el ciclo económico (Hilbers, Lei y Zacho, 2001; Zhu, 2003; Ahearne et al., 2005) y la evolución del precio de las acciones (Borio y McGuire, 2004) Ingreso total de los hogares Crecimiento económico Tasa de interés de créditos hipotecarios IPSA 9

10 Metodología Problemas Econométricos Rosen (1974): precio hedónico de viviendas se determina a partir de la interacción entre oferta y demanda por atributos Mínimos cuadrados en 2 etapas (2SLS) Freeman (1979): oferta de atributos se encuentra fija en el corto plazo Mínimos cuadrados ordinarios (OLS) Bartik (1987): existencia de posibles no linealidades en la restricción presupuestaria de los hogares inducen endogeneidad entre el precio y algunos determinantes Variables instrumentales (IV) 10

11 Metodología Problemas Econométricos Sin embargo, la poca disponibilidad de datos del mercado inmobiliario chileno no permite la estimación IV sugerida por Bartik: Inexistencia de instrumentos correlacionados fuertemente con las variables explicativas. Inexistencia de ventas repetidas (datos de panel) que permitan utilizar rezagos como instrumentos. En consecuencia, la estrategia de estimación seguirá la mayoría de los estudios en esta área y utilizará OLS para estimar el modelo empírico planteado. 11

12 Datos Encuesta Financiera de Hogares hogares de RM Viviendas adquiridas entre 1990 y 2007 Precio, atributos físicos de la vivienda e ingreso total del hogar Mapcity Distancia euclideana a bienes públicos cercanos Grupo socioeconómico de la manzana de influencia 12

13 Datos Estadística stica Descriptiva Variable Obs. Media Desv. Est. Precio Vivienda (mill. de $ 2003) Antigüedad (años) Superficie Construida (m 2 ) Superficie del Terreno (m 2 ) Subsidio de Renovación Urbana Distancia Estación Metro (kms) Distancia Área Verde (kms) Distancia Clínica (kms) Distancia Hospital (kms) Distancia Colegio (kms) Ingreso del Hogar (mill. $ de 2003)

14 Datos Evolución n Variables de Entorno 14

15 Resultados Regresiones Muestra Total (1) (2) (3) (4) (5) Atributos Físicos F Antigüedad (3.29)** (3.31)** (3.46)** (2.93)** (3.13)** Sup. Construida (3.37)** (3.44)** (3.39)** (2.78)** (2.86)** Sup. Terreno (4.89)** (4.95)** (4.81)** (4.94)** (4.77)** Ciclo Económico ln(ingreso Hogar) (3.53)** (3.34)** (3.35)** (3.52)** (3.34)** Var. PIB (0.40) (0.48) Interés Hipotecario (0.61) (1.99)* ln(ipsa) (1.17) (1.81) 15

16 Resultados Regresiones Muestra Total 16 (1) (2) (3) (4) (5) Bienes Públicos P Dist. Estación Metro (2.17)* (2.15)* (2.25)* (2.15)* (2.41)* (Dist. Estación Metro) (2.02)* (2.03)* (2.11)* (1.98)* (2.26)* Dist. Área Verde (1.85) (1.86) (1.83) (2.00)* (2.03)* Dist. Clínica (0.88) (0.77) (0.84) (1.02) (0.91) Dist. Hospital (0.38) (0.36) (0.34) (0.38) (0.22) Dist. Colegio (0.49) (0.51) (0.50) (0.68) (0.88) Entorno D subsidio (1.77) (1.81) (1.90) (1.73) (1.94) Test F D comuna 20.95** 20.86** 20.80** 21.41** 22.63** Test F D GSE 4.25** 4.26** 4.17** 4.21** 4.38** R Valor absoluto test t entre paréntesis. *, ** significativo al 5% y 1%. Constante no reportada.

17 Resultados Descomposición n del Nivel de Precios Entre 69% a 71% del nivel de precios es explicado por características propias del mercado inmobiliario. Resultado en línea con evidencia previa para países industrializados Zhu (2003): 60% del precio es explicado por estos determinantes 17

18 Resultados Descomposición n de la Variación n de Precios Variación Real de Precios ( , %) Muestra Total Casas Var. Datos Var. Estimada Atributos Físicos Bienes Públicos Entorno Ciclo Económico Resultados son consistentes con Parrado, Cox Fuenzalida (2009). y 18

19 Resultados Proyección n Fuera de Muestra 19

20 Conclusiones Consistente con trabajos anteriores, se encuentra que los atributos físicos de la propiedad, el acceso a estaciones del metro y el ingreso son determinantes estadísticamente significativos del precio de viviendas. Mayor valoración promedio de la superficie construida revelaría un uso habitacional de la propiedad. Capitalización no lineal del acceso a estaciones del Metro respondería a la existencia conjunta de costos de transporte y externalidades negativas. Aumento del ingreso del hogar incrementa el precio de viviendas vía aumentos de la demanda. 20

21 Conclusiones Entre 69% a 71% del nivel de precios inmobiliarios es explicado por atributos físicos y del entorno. Sin embargo, los determinantes macro-financieros son responsables de cerca del 70% del incremento en precios durante 1990 a La evolución de precios durante el período no difiere significativamente de aquella predicha por el modelo empírico. 21

22 Determinantes del Precio de Viviendas en Chile Andrés Sagner GIF Banco Central de Chile B A N C O C E N T R A L D E C H I L E 9 de Septiembre de 2010

23 Resultados Regresiones Casas (1) (2) (3) (4) (5) Atributos Físicos F Antigüedad (2.29)* (2.44)* (2.73)** (2.26)* (2.77)** Sup. Construida (2.34)* (2.60)** (2.62)** (2.22)* (2.61)** Sup. Terreno (5.33)** (5.67)** (5.09)** (5.29)** (5.28)** Ciclo Económico ln(ingreso Hogar) (2.73)** (2.53)* (2.50)* (2.47)* (2.25)* Var. PIB (1.15) (1.20) Interés Hipotecario (1.54) (1.91) ln(ipsa) (0.04) (0.71) 23

24 Resultados Regresiones Casas 24 (1) (2) (3) (4) (5) Bienes Públicos P Dist. Estación Metro (2.88)** (2.79)** (2.64)** (2.13)* (2.23)* (Dist. Estación Metro) (2.52)* (2.35)* (2.31)* (1.92) (1.96) Dist. Área Verde (1.51) (1.86) (1.56) (1.32) (1.39) Dist. Clínica (2.42)* (2.52)* (2.02)* (1.99)* (2.56)* Dist. Hospital (1.23) (1.30) (1.17) (1.17) (1.31) Dist. Colegio (0.38) (0.10) (0.45) (0.04) (0.71) Entorno D subsidio (0.20) (0.15) (0.57) (0.21) (0.41) Test F D comuna 22.46** 22.17** 21.47** 22.71** 20.39** Test F D GSE 4.79** 4.54** 4.75** 4.75** 4.59** R Valor absoluto test t entre paréntesis. *, ** significativo al 5% y 1%. Constante no reportada.

25 Estabilidad de Parámetros Test de Wald p-value Atributos Físicos F Antigüedad (2.93)** (2.05)* Superficie Construida (2.19)* (2.47)* Superficie Terreno (2.38)* (5.09)** Ciclo Económico log(ingreso Hogar) (1.64) (5.40)** Var. PIB (0.09) (0.40) Interés Hipotecario (1.98)* (1.57) log(ipsa) (1.87) (1.43) Valor absoluto test t entre paréntesis. *, ** significativo al 5% y 1%.

26 Estabilidad de Parámetros Test de Wald p-value Bienes Públicos P Dist. Estación Metro (2.00)* (2.05)* (Dist. Estación Metro) (1.79) (2.09)* Dist. Área Verde (1.81) (1.75) Dist. Clínica (0.20) (1.90) Dist. Hospital (1.07) (1.13) Dist. Colegio (0.37) (1.64) Entorno D Dubsidio (0.72) (2.03) Observaciones Valor absoluto test t entre paréntesis. *, ** significativo al 5% y 1%.