ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DEPARTAMENTO DE SERVICIOS TÉCNICOS INFORME INTEGRADO JURÍDICO - ECONÓMICO PROYECTO DE LEY:

Transcripción

1 ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DEPARTAMENTO DE SERVICIOS TÉCNICOS INFORME INTEGRADO JURÍDICO - ECONÓMICO PROYECTO DE LEY: MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 67, INCISO A) DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS, LEY 7527 EXPEDIENTE Nº OFICIO Nº ST I ELABORADO POR: ANNETTE ZELEDÓN FALLAS MARIA ELENA LEANDRO ALFARO REVISADO POR: FREDDY CAMACHO ORTIZ AUTORIZACIÓN FINAL: GLORIA VALERÍN RODRÍGUEZ 25, MARZO, 2010

2 TABLA DE CONTENIDO I.- RESUMEN DEL PROYECTO...3 II.-SOBRE EL FONDO DEL PROYECTO...3 III.- ASPECTOS DE TÉCNICA LEGISLATIVA...6 IV.- ASPECTOS DE PROCEDIMIENTO LEGISLATIVO...7 VOTACIÓN...7 DELEGACIÓN...7 CONSULTAS...7 Obligatorias:...7 Facultativas:...7 V.- ANTECEDENTES...7 2

3 INFORME INTEGRADO JURÍDICO - ECONÓMICO MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 67, INCISO A) DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS, LEY 7527 I.- RESUMEN DEL PROYECTO EXPEDIENTE Nº Mediante esta iniciativa se pretende modificar el inciso a) del artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Nº 7527 para que no se establezca el tope máximo de un 15% de inflación para el reajuste del alquiler de vivienda. De esta forma se podría garantizar que, en ese caso, los aumentos anuales de los alquileres no sean mayores a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. Según la exposición de motivos, en la actualidad no es clara la redacción de la norma, lo que causa problemas en la aplicación de la norma y ambigüedades en su interpretación. II.-SOBRE EL FONDO DEL PROYECTO De seguido se presenta un cuadro comparativo del texto vigente y del texto propuesto. No obstante, debe aclararse que si bien la reforma recae específicamente sobre el inciso a) del artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Nº 7527, en el cuadro se incluye la redacción actual de todo el artículo, ello con el propósito de facilitar la comprensión integral de la modificación. LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS TEXTO ACTUAL TEXTO PROPUESTO ARTICULO 67.- Reajuste del precio para vivienda Artículo 67.- vivienda Reajuste del precio para En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato. del contrato. A falta de convenio entre las A falta de convenio entre las partes, se estará partes, se estará a las siguientes reglas: a las siguientes reglas: a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al quince por ciento (15%), el arrendador está a) El reajuste del alquiler no podrá ser mayor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se 3

4 facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa tasa. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos. b) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al quince por ciento (15%), la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda dictará, con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese quince por ciento (15%) ni mayor que la tasa anual de inflación. calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos. [nota: el resto sigue igual y no forma parte de la reforma propuesta en el proyecto de ley. Simplemente se transcribe, en la columna de la izquierda, para efectos de que se tenga un panorama integral del artículo 67 que el reajuste del precio del alquiler] El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquél en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación de la Dirección General de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial. Si el arrendatario no está conforme con el reajuste, puede depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador. Cualquier reajuste de la renta superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho. Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de Estadística y Censos. Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste. Como se observa, este artículo contiene dos incisos o supuestos para regular el tema del reajuste de precios para el arrendamiento de las viviendas. 4

5 En el primer supuesto, cuando la tasa de inflación acumulada no sobrepase el 15%, el arrendador estará facultado para realizar el reajuste en un porcentaje no mayor a esa tasa; más -segundo supuesto- cuando la inflación supere ese 15%, la fijación quedará condicionada a la intervención del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), quien fijará el porcentaje adicional de aumento, no pudiendo ser menor al 15% ni mayor a la tasa de inflación acumulada. Ahora bien, como se dijo, la reforma lo que pretende es modificar específicamente el inciso a) para que en ese primer supuesto, el reajuste no pueda ser mayor a la tasa de inflación acumulada; o dicho en otras palabras, si esa tasa fue del 5, 8 ó 12 por ciento, el reajuste del precio del arrendamiento no podrá ser superior a ese porcentaje. En este sentido, y a fin de tener una idea de cuál ha sido el comportamiento de la inflación en el transcurso del tiempo, se presenta a continuación una serie de 17 años, que contempla no solo la situación (inflación) que se vivía antes y durante la promulgación de la Ley Nº 7527 (año 1995), sino también el comportamiento reciente y el estimado oficial respecto a qué podríamos esperar de inflación para el año 2010 y para el año * 2011* Fuente: elaboración propia con información del Banco Central de Costa Rica * La inflación del 2010 y 2011 son las estimadas por el Banco Central de Costa Rica en su Programa Macroeconómico

6 Como lo muestra el gráfico, en el momento en que se emite la Ley Nº 7527 el país vivía un importante aumento sostenido en el nivel general de precios, que tuvo una tasa de casi el 20% para el año 1994 y casi el 23% para el año Sin embargo, esa tasa baja para los años siguientes, donde en ninguno de ellos llega al 15%, al punto que el promedio de inflación para los catorce años posteriores (1996 a 2009) fue del 10.98%. Con ello se demuestra que si bien a la fecha en que se emite la Ley Nº 7527, el tope del 15% de aumento en los alquileres era más bien menor a la inflación de ese mismo año 1995 (22.52%) e incluso a la del año anterior (19.81%), posteriormente la situación ha variado. Sea, dicho tope del 15% de aumento tiende a ser cada vez mayor respecto a la inflación anual respectiva. De hecho, la inflación del recién concluido año 2009 fue de apenas 4.05% y según estimaciones del Banco Central, se espera que para el presente año 2010 sea del 5% (±1) y del 4% (±1) para el año Bajo ese escenario, permitir de pleno derecho, reajustes del precio del arrendamiento de hasta el 15%, no parece tener relación alguna con otras variables que si van atadas a la inflación, como es fundamentalmente el aumento de los salarios de los trabajadores. En ese sentido, la reforma parece razonable y ajustada al comportamiento actual (y estimado) de la tasa de inflación de nuestro país. Dicho esto, solo resta agregar que la nueva redacción de ese inciso a) mantiene el resabio de señalar que la inflación es calculada por la Dirección General de Estadísticas y Censos. Esto debiera corregirse, pues el encargado es el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), a partir del año 1998, de conformidad con la Ley Nº 7839, Ley del Sistema de Estadísticas Nacional. III.- ASPECTOS DE TÉCNICA LEGISLATIVA El título en toda ley o proyecto de ley, cumple la función de definir o especificar el contenido o finalidad de la misma. En este orden de ideas, la doctrina española propone que este indique el contenido u objeto de la ley de una manera acertada, directa, comprensiva y definitoria de lo que es o para lo que sirve dicha normativa. Sin que el mismo exceda la información requerida, para cumplir con tales fines. En el caso de las reformas a leyes existentes, se recomienda la inclusión del nombre completo de la norma, el número y la fecha de la misma. Por lo tanto, esta asesoría recomienda que al título del proyecto de ley, se le incluya la fecha de la ley que se pretende reformar: 6

7 MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 67, INCISO A) DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS, LEY Nº 7527 DEL 10 DE JULIO DE 1995 Y SUS REFORMAS IV.- ASPECTOS DE PROCEDIMIENTO LEGISLATIVO Votación Para su aprobación, el proyecto de ley requiere de la mayoría absoluta de los votos presentes, según el artículo 119 de la Constitución Política. Delegación La iniciativa es delegable en una Comisión con Potestad Legislativa Plena, ya que no se refiere las excepciones señaladas en el artículo 124 de nuestra Constitución Política. Consultas Obligatorias: Ninguna Facultativas: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos. Banco Hipotecario de la Vivienda (BAHNVI). Ministerio de Economía, Industria y Comercio. Ministerio de Salud. Instituto Nacional de Estadística y Censos. V.- ANTECEDENTES Constitución Política de la República de Costa Rica, de 7 de noviembre de 1949 y sus reformas. Código de Comercio, Ley Nº 3284 del 30 de abril de 1964 y sus reformas. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Nº 7527, 10 de julio de 1995 y sus reformas. Ley del Sistema de Estadística Nacional, Ley Nº 7839 del 15 de octubre de 1998 y sus reformas. 7

8 Reglamento de la Asamblea Legislativa, Editorial Investigaciones Jurídicas S.A. 1ª Edición, Junio de 2001, San José, Costa Rica. Otros Cabanellas (Guillermo). Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, 21ª edición. Editorial Heliasta. Buenos Aires, Argentina, R. Pagano, Técnica Legislativa y Sistemas de Informática; Altmark, D. Y Bielsa, R. Coords. Informática y Derecho,. Aportes de Doctrina Internacional. V.2; Buenos Aires; Depalma, MUÑOZ, (Hugo Alfonso). Elementos de Técnica Legislativa, 1ª Edición. San José: Asamblea Legislativa: Centro para la Democracia, EXPEDIENTE Nº /eeb.- 8