Como inquilino del inmueble:

Transcripción

1 En el traspaso local de negocio, se CEDEN los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento a un tercero, desapareciendo de la relación contractual el antiguo arrendatario, que es sustituido por el nuevo. Los traspasos de negocios constituyen una modalidad especial de iniciar una actividad empresarial como autónomo o pyme; implicando así la sustitución de un arrendatario por otro. Cuando se produce el traspaso, no se celebra un nuevo contrato, sino el mantenimiento del primitivo con las mismas condiciones y características, salvo la sustitución que se produce en la persona del ARRENDATARIO que ahora pasa a ser ocupado por esa TERCERA PERSONA. El nuevo arrendatario tendrá las mismas obligaciones y derechos que contenía el contrato de alquiler del local. Como inquilino del inmueble: -.En el contrato de arrendamiento ha de constar que se me permite traspasarlo; o en su defecto, no ha de constar como prohibición de cesión, traspaso. -.Debo tener todos los documentos legales de mi Actividad en regla, tales como, licencia de actividad y/u otras; así como las tasas, tributos. derivados de la actividad. -.Al corriente en todos los pagos derivados del contrato de arrendamiento; tales como rentas, gastos de comunidad u otros. -.Al corriente con proveedores u otros.

2 -.Tener claro el valor que le das a todo ello, para así poder poner un precio. En este valor se tendrán en cuenta cosas como: *Tipo actividad. *Cota de mercado en la zona. *Estado del inmueble. *Estado del mobiliario y maquinaria en el caso que también se cediera -.Saber de las condiciones del contrato de arrendamiento, los años que quedan cara al nuevo inquilino. -.Ser consciente que el arrendador podrá incrementar en hasta un 20% el importe actual de la renta. Es importante que los pasos para traspasos de negocios, se realicen correctamente sin la falta de ninguno de ellos, pues el propietario anterior tiene que quedar completamente desvinculado del negocio. Como propietario del inmueble y el negocio: -.Sólo CEDERE la licencia de actividad y todo aquello que desee, como mobiliario, maquinaria por una cantidad económica; si así lo requiero. -.Y realizaré un contrato de alquiler de local. -.Deberé estar al tanto en tema de licencia de apertura y/u otras que pudiera tener; así como de tasas, tributos derivados de la actividad. -.Al corriente con proveedores, hacienda, etc. -.Tener claro el valor que le dará a todo ello, para así poder poner un precio acorde al valor del negocio. En este valor se tendrán en cuenta cosas como: *Tipo actividad. *Cota de mercado en la zona. *Estado del inmueble. *Estado del mobiliario y maquinaria en el caso que también se cediera Es importante que los pasos para traspasos de negocios, se realicen correctamente sin la falta de ninguno de ellos, pues el propietario anterior tiene que quedar completamente desvinculado del negocio.

3 El traspaso local de negocio, según la fecha del contrato de arrendamiento, está regulado, o bien por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964), o por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (Ley 29/1994). Es decir, si el contrato de arrendamiento del local que se quiere traspasar, es anterior al 1 de ENERO de 1995 (fecha de entrada de la L.A.U. 29/1994), se le aplicará las normas previstas en la Ley de Arrendamientos de Si en cambio, es posterior a dicha norma, se tendrá en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. En la vigente L.A.U. de 29/1994, el término TRASPASO DE LOCAL, ha sido sustituido por el de CESIÓN DE LOCAL, y está regulado en el artículo 32. Los Juzgados y Tribunales tienen declarado que la introducción de una tercera persona en el uso de un local de negocio previamente alquilado a otra persona ( arrendatario ), ya sea total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, sin que medie consentimiento del arrendador o título que la justifique, llámese cesión, subarriendo o traspaso, es CAUSA DE RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento, a no ser que se acredite cumplidamente por el arrendatario demandado la legalidad de esa permanencia del tercero en el local de negocio. Si en un contrato de arrendamiento de local de negocio, figura expresamente que el arrendatario no tiene derecho de traspaso o cesión, en caso de que se hiciese con la oposición del arrendador, procederá la nulidad del traspaso así como será causa de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Sigue >

4 REQUISITOS PARA EL TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO (contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995): Cuando en el local arrendado se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento (la LAU 29/94 ha suprimido el término TRASPASO por el de CESION) SIN NECESIDAD de contar con el consentimiento del arrendador. Si en el contrato de arrendamiento se prohíbe la cesión (que es igual que traspasar), en caso de que se produzca en contra de lo pactado, el dueño podrá resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual. El arrendador tiene derecho cuando se CEDE UN LOCAL DE NEGOCIO a una ELEVACION DE LA RENTA del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya pactado otro porcentaje distinto. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior. La cesión del local de negocio DEBERÁ NOTIFICARSE de forma fehaciente al arrendador en el PLAZO DE UN MES desde que aquéllos se hubieran concertado. Los traspasos de negocios en locales en los que se ejerza una actividad empresarial o profesional vienen regulados por el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/94 de 24 noviembre de 2004), que permite ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del propietario, que eso sí, tiene el derecho a elevar la renta un 20%, estableciéndose un plazo de un mes para que el nuevo inquilino notifique formalmente (buro-fax) al propietario el acuerdo de traspaso. Existen varias fórmulas de traspaso (CONSÚLTANOS), tales como: -.Traspaso de un local arrendado por una sociedad. -.Traspaso de negocios en local propio. -.Subrogación en caso de fallecimiento del inquilino.

5 (contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 1995): Estos requisitos afectan a aquellos locales de negocio que se quieren traspasar y que el contrato de arrendamientos suscrito por el dueño y el inquilino ESTÁ COMPRENDIDO entre 1965 y el 1 de ENERO de 1995, a los que se aplica el TEXTO REFUNDIO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS de 1964 (Decreto 4104/1964). En estos contratos, han de concurrir necesariamente de forma conjunta: 1) Se requiere por la Ley que el arrendatario que pretenda traspasar lleve legalmente establecido en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año. 2) El adquirente ha de contraer la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de un año. 3) Se exige que el adquirente contraiga la obligación de destinar el local traspasado, durante el periodo de un año, a negocio de la misma clase que venía ejerciendo el arrendatario. Después de haber obtenido el traspaso del arrendamiento del local, el nuevo arrendatario ha de solicitar licencia por simple transmisión de titularidad para dedicarse al mismo tipo de actividad, aunque anteriormente ya existiera otra licencia 4) Se exige como requisito necesario para la existencia legal del traspaso, la fijación de un precio cierto por el mismo. 5) Se requiere que el arrendatario notifique al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término al que cobra la renta materialmente, su decisión de traspasar el local y el precio convenido. En cuanto a la forma en que ha de practicarse tal notificación, se exige que sea fehaciente. 6) Se establece la necesidad del otorgamiento del traspaso mediante escritura pública, en la que debe consignarse, bajo responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito de notificación fehaciente y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.. El otorgamiento de la escritura pública de traspaso no se podrá llevar a cabo hasta pasados treinta días desde que el arrendatario realice la primera notificación con su intención de traspasar al arrendador. Puesto que este plazo de treinta días es con el que cuenta el arrendador para ejercer su derecho de tanteo sobre el local arrendado. 7) Se establece la obligación del arrendatario de notificar fehacientemente al arrendador, a su apoderado, administrador y en último término a quien materialmente cobre las rentas, dentro de los 8 días siguientes al otorgamiento de la escritura, de la realización del traspaso, precio percibido, nombre y domicilio del adquirente, y la constatación de que éste ha adquirido la obligación de permanecer en el local arrendado un año, destinándolo durante ese tiempo a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

6 PARTICIPACIÓN DEL ARRENDADOR EN EL PRECIO DEL TRASPASO El arrendador que no hubiera ejercitado el derecho de tanteo o retracto tendrá derecho a participar en el precio del traspaso. La participación en el precio del traspaso no es incompatible con el aumento del precio de la renta que va a provocar el traspaso. La cantidad con que participa el arrendador en el precio del traspaso será retenida por el cesionario del precio del traspaso para su abono al arrendador, lo que indica que el obligado a pagar tal cantidad es el cedente. La forma de tal participación teniendo en cuenta las reglas para su determinación es la siguiente: 1) Prevalece en primer lugar el pacto entre las partes. Conforme al mismo la participación en el precio del traspaso será la que arrendador y arrendatario determinen. 2) A falta de acuerdo la participación se determina en función del año de construcción o primera ocupación, conforme a los siguientes porcentajes: si el local se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936, la participación será de un 30%; si fue después del 17 de julio de 1936, y antes del 2 de enero de 1942, de un 20%; si fue después del 1 de enero de 1942, de un 10%. 3) Si el arrendatario que lo sea por traspaso, traspasa a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura pública de su traspaso, los porcentajes señalados en el apartado anterior se incrementarán en un 50%. ELEVACIÓN DE LA RENTA DEL LOCAL TRAS UN TRASPASO El arrendador podrá elevar la renta del arrendamiento del local por cada traspaso que se produzca. El criterio de elevación puede responder a dos criterios: En primer lugar prevalece lo que las partes pacten. Teniendo en cuenta obviamente que en este caso el pacto es entre el arrendador y el cesionario, puesto que el arrendatario cedente desparece de la relación arrendaticia. A falta de acuerdo, el incremento será del 15% sobre la renta que viniese pagando el arrendatario en el momento de realizar el traspaso.

7 IMPUESTOS DE LOS TRASPASOS DE NEGOCIOS Las operaciones de cesión de un negocio como vía de traspaso no están en principio sujetas a IVA ni impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), siempre y cuando se transfiera el negocio en su totalidad y se vaya a continuar con la actividad económica. Así el arrendatario que cede el negocio deberá emitir una factura sin IVA por el importe del traspaso al nuevo inquilino. Ahora bien, no ocurre lo mismo con el propietario del local en el caso de que reciba una parte del traspaso de negocios. En este caso el propietario emitirá una factura con el 21% de IVA al inquilino que deja el local. Deberá incluir también las retenciones correspondientes. También hay que destacar que si los bienes del traspaso se venden por separado sí que están sujetos a IVA, excepto los inmuebles. Y por lo que se refiere al ITP, la transmisión de los vehículos e inmuebles sí que devenga el impuesto. En cuanto a la renta recibida por el traspaso, su tributación en el IRPF no será como rendimiento del negocio o ventas sino como ganancia patrimonial, que se calculará deduciendo del importe del traspaso el valor de neto de los bienes y derechos entregados. Los tipos a aplicar son del 19% para los primeros euros y el 21% para los restantes, aunque entre 2012 y 2014 los porcentajes a aplicar son del 21% para los primeros euros, el 25% para los siguientes y el 27% para la cantidad restante. En el caso de que el inquilino sea una sociedad deberá tributar esta ganancia en el impuesto de sociedades, con la posibilidad de reducir sustancialmente (12%) el tipo a pagar en caso de reinversión. El propietario por su parte, en caso de recibir una parte del traspaso, deberá consignarlo como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración del IRPF, pudiendo aplicar una reducción del 40% al tratarse de una renta obtenida de forma irregular en el tiempo.