DOCUMENTO RESUMEN DE LA CONFERENCIA HIPOTECAS, LANZAMIENTOS Y ARRENDAMIENTOS: JORNADA DE ANÁLISIS DE ULTIMAS MODIFICACIONES LEGALES

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1 DOCUMENTO RESUMEN DE LA CONFERENCIA HIPOTECAS, LANZAMIENTOS Y ARRENDAMIENTOS: JORNADA DE ANÁLISIS DE ULTIMAS MODIFICACIONES LEGALES El pasado 4 de julio Circulo Legal organizó esta Jornada de análisis en la que letrados, magistrados y empresarios trataron de desgranar los aspectos más importantes de los últimos y recientes cambios normativos en materia de hipotecas, lanzamientos y arrendamientos. El objetivo de la jornada era informar a los asistentes sobre las implicaciones reales del reciente cambio de la normativa aplicable a hipotecas, lanzamientos y contratos de arrendamiento (Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas y Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social), ya que el desconocimiento de la nueva normativa puede generar inseguridad en el ciudadano, razón por la que desde Círculo Legal se apostó por esta jornada A continuación les acompañamos el documento resumen de la Jornada que hemos preparado, haciendo un breve recorrido por las exposiciones de los ponentes. En primer lugar, Adalberto Guerrero, Socio de la firma, presentó el acto y expuso la importancia de una jornada dedicada a tratar un tema de tanta actualidad como la promulgación de la Ley 1/20143 de 14 de Mayo de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, restructuración de la deuda y alquiler social, modificada a su vez por la Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Seguidamente, presentó a Rosa Méndez, Magistrada del Juzgado de Primera Instancia 32 de Barcelona y a Arantxa Goenaga, socia del despacho. 1

2 SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS EN EJECUCIONES HIPOTECARIAS Como primera ponente, Rosa Méndez comenzó su ponencia tratando las principales medidas legisladas en pro de garantizar que ningún ciudadano sea conducido a una situación de exclusión social, haciendo especial referencia a las medidas adoptadas en materia de suspensión de lanzamientos en ejecuciones hipotecarias, las mejoras en el mercado hipotecario y las mejoras en el sistema procesal y, finalmente, las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios. En primer lugar, se expuso la posibilidad de suspender el lanzamiento por parte del deudores en procesos judiciales o extrajudiciales (notariales) de ejecución hipotecaria, en créditos hipotecarios concedidos para la adquisición de la vivienda, en la realización del bien en subasta y entre otros supuestos de aplicación en el caso de los colectivos especialmente vulnerables y cuando concurran ciertas circunstancias económicas (el conjunto de ingresos de la unidad familiar no sea superior al límite de 3 veces el índice público de renta de efectos múltiples, la alteración significativa de las circunstancias económicas de la unidad familiar y en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, cuando la cuota hipotecaria supere el 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar y cuando el crédito hipotecario lo sea sobre la única vivienda del deudor y haya sido concedido para su adquisición). A continuación, la ponente expuso el plazo existente para poder solicitar la medida, siendo éste de dos años, pudiéndose solicitar en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y hasta la ejecución del lanzamiento. Para finalizar su ponencia sobre las modificaciones en materia de suspensión de lanzamientos efectuados por la Ley 1/2013, se hizo especial mención de la necesidad de presentar pruebas fehacientes, para poder demostrar la situación en la cual se encuentra el deudor y así evitar fraudes procesales, siendo alguno de los requisitos la percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar o el certificado de empadronamiento actual y anterior a 6 meses al momento de la solicitud. En esta línea procesal, la magistrada hizo también una especial referencia 2

3 al principio de contradicción y a la recurribilidad del acto en apelación. Finalmente, en relación al efecto de la suspensión, la Magistrada remarcó con mucha insistencia que el acreedor seguiría siendo el propietario in iure y el deudor sigue teniendo que pagar la deuda pendiente con carácter general. Obligado al pago de la deuda. MEJORAS EN EL MERCADO HIPOTECARIO: MODIFICACIÓN LH Y OTRAS NORMAS La Magistrada barcelonina expuso seguidamente las medidas de mejora del mercado hipotecario introducidas por la Ley 1/2013 de 14 de Mayo. Durante su exposición hizo especial mención a las efectuadas en relación con la Ley Hipotecaria y a la Ley de regulación del Mercado Hipotecario. En este sentido se expuso la importancia de la presunción iuris tantum establecida en relación con la constancia del carácter habitual de la vivienda hipotecada, la regulación más exhaustiva en materia de ejecución extrajudicial, un mayor control de las cláusulas abusivas, ejecutando la suspensión en caso de existencia de éstas y, finalmente, la imposición de un máximo en relación con los intereses moratorios debiendo éstos ser siempre inferiores a tres veces el interés legal del dinero, prohibiendo el anatocismo y la capitalización. Seguidamente, en relación a la Ley de regulación del mercado Hipotecario se propugna la desvinculación de las sociedades de tasación de las entidades de crédito y, también, la prohibición de la concesión de hipotecas a más de 30 años, prohibiéndose, también, la ampliación de la hipoteca a otros bienes cuando hay una depreciación del valor del inmueble. Finalmente, se ha propiciado una importante medida de protección de mucha importancia para colectivos de especial vulneración como la obligación de expresión manuscrita por parte del deudor, advirtiendo de posibles riesgos asumidos. 3

4 MEJORAS EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN En primer lugar, la ponente diferenció para los asistentes las novedades efectuadas en 4 bloques: en materia de Ejecuciones en general, Ejecuciones de títulos no judiciales, ejecuciones hipotecarias y aquellas novedades que afectan a ejecuciones ya en curso. Seguidamente, expuso las principales modificaciones en materia de ejecuciones, entre las cuales remarcaríamos la audiencia por 15 días a las partes cuando se aprecie que una cláusula pueda se abusiva, siendo de oficio la apreciación de posibles cláusulas abusivas y la inclusión de una 7ª causa de oposición, que el titulo incluya cláusulas abusivas, existiendo un plazo preclusivo de un mes desde la promulgación de la Ley, con suspensión del procedimiento. MODIFICACIÓN DEL CÓDIGO DE BUENAS PRACTICAS BANCARIAS Finalmente, la magistrada expuso cuales eran las principales modificaciones en materia de buenas practicas bancarias y subrayó especialmente la ampliación del ámbito de aplicación y la reducción de los intereses, a la vez que se ampliaban los periodos de carencia de 4 a 5 años. MODIFICACIONES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS Arantxa Goenaga, Socia de Círculo Legal, emprendió la segunda ponencia de la jornada exponiendo las principales modificaciones en materia de arrendamientos introducidas por la reforma legislativa. Goenaga comenzó su exposición destacando la alta tasa de propiedad en contraposición al bajo índice de inmuebles en alquiler, destacando, algo obvio en el contexto actual, que habría de ser una prioridad el incentivar el mercado de alquiler, tal y como está siendo en otros países comunitarios. 4

5 Durante su ponencia, en la que destacó las principales modificaciones en materia de arrendamientos, hizo dos apreciaciones que querríamos destacar: En primer lugar, la importancia de la inscripción de los arrendamientos en el registro, como requisito para que éste tenga efectos frente a terceros; en segundo lugar la inclusión del daño doloso a la finca y la realización de obras no consentidas como causa de resolución del contrato de arrendamiento. UN DEBATE MUY INTERACTIVO Para finalizar, Circulo Legal quiso dar paso a un debate para así dar por acabada la jornada. En este sentido, se propusieron algunas cuestiones polémicas, jurídicamente claro, para así poder animar a los asistentes a participar en el debate. Habitualmente, el concepto debate y turno de preguntas y respuestas, se entremezclan de forma muy rígida hasta un punto en el que el propio debate se difumina en las preguntas de los asistentes hacia los ponentes. Ayer, sin embargo, pudimos ver un debate bastante real, nada rígido, donde los ponentes debatían entre ellos y con los asistentes. Un hecho, a primera vista, sencillo, pero que no se acostumbra a dar normalmente. Y en esta línea, de manera nada rígida, tendente a la americanización de las ponencias, se habló de cláusulas de intereses moratorios abusivos. Qué hacer frente a ellas?, sobre la aplicación del interés legal o el triple del interés legal del dinero, sobre si era competencia civil o mercantil la que ha de conocer la declaración de nulidad de cláusulas abusivas Finalmente, Adalberto Guerrero, Socio de Círculo Legal traslado el debate a una sala cercana, donde los ponentes compartieron vino y aperitivos con los asistentes, continuando así un debate muy ameno y fresco. Este resumen tiene carácter informativo y en ningún caso constituirá asesoramiento jurídico. Par más información por favor contacte con su asesor habitual de CIRCULO LEGAL. Si tiene cualquier comentario, cuestión o quiere darse de baja y no seguir recibiendo circulares o boletines informativos, envíanos un a: 5

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